IV SA/Wa 1386/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2010 r. sprawy ze skargi D. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 tj. ze zm.), zwanej dalej "kpa" w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwaną dalej "upzp" utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] maja 2010 r. ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym: 1. Decyzją z dnia [...] maja 2010 r. Burmistrz Miasta i Gminy O. ustalił dla D. B. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie PGR S. Gmina O. - działka ew. nr [...] o pow. 3316 m2 w wysokości 6.300,40 zł jako 10% wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla części wsi S. i zbyciem w/w działki (aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2008 r. Rep. A Nr [...]) przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 4 upzp. W uzasadnieniu podniesiono, że zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Miejskiej w O. Nr [...] z dnia [...] listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) - przedmiotowa działka była położona na terenie strefy rolno - osadniczej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla części wsi S. - uchwała Rady Miejskiej w O. Nr [...] z dnia [...] lipca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), przedmiotowa działka znajduje się na terenie zabudowy usługowo - produkcyjnej (UP). Na w/w terenie dopuszcza się usługi, magazyny, produkcję, logistykę, handel do 100 m2 pow. sprzedażowej, handel hurtowy, place składowe, obsługę techniczną pojazdów, naprawy pojazdów mechanicznych. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy, w którym określił różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia, przyjmując wartość działki na dzień przed zmianami w planie na kwotę 338.232 zł, Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 a po zmianie planu na kwotę 401.236 zł, a więc wzrost wynosi 63.004 zł. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego wynosi więc 6.300,40 zł (10%). Wskazano, że z wyceną nie zgodził się D. B. podnosząc, że wycena jest zrobiona tendencyjnej i bez podstaw. Zwrócono uwagę, że na działce są linie wysokiego napięcia, uniemożliwiające budowę normalnych obiektów i zmiana kwalifikacji nie zmieniła tego faktu. Dodatkowo została usunięta droga dojazdowa od strony wsi S., a jedyną drogą jest dojazd przez pola ok. 1,5 km od strony B. Nie ma zatem wzrostu wartości działki ale obniżenie jej wartości. 2. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł D. B. zarzucając naruszenie: * art. 7 w zw. z art. 77 § 1 kpa mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w skutek nie rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy poprzez bezkrytyczne przyjęcie wyliczenia wzrostu wartości działki w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, * art. 11 kpa poprzez brak dostatecznego wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ przy nieuwzględnieniu informacji skierowanej przez stronę odnośnie kwestionowanego podwyższenia wartości nieruchomości. 3. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. W uzasadnieniu stwierdzono, że wszystkie podniesione przez stronę okoliczności faktyczne mające wpływ na wartość nieruchomości, w tym wszystkie ograniczenia min. inwestycyjne zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 20 kwietnia 2010 r. (tabela w pkt. 8.3 i tabela w pkt. 8.4 i 8.5). Ponadto rozważono niekorzystne okoliczności dodatkowo wskazane przez stronę, i mimo ich występowania rzeczoznawca stwierdził, że wartość przedmiotowej działki wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu. Dlatego zdaniem Kolegium gołosłowne są stwierdzenia zawarte w odwołaniu, że w wycenie uwzględniono jedynie samą zmianę przeznaczenia gruntu w planie jako powodującą wzrost wartości przedmiotowej działki i że brak jest związku przyczynowego pomiędzy zmianą przeznaczenia terenu w związku z uchwaleniem zmiany planu Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 miejscowego (nie naruszono więc art. 7 w zw. z art. 77 § 1 kpa). Następnie wskazano, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez P. oraz zgodnie z obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej niezabudowanych nieruchomości podobnych. Odnośnie nie ustosunkowania się przez organ pierwszej instancji do pisma strony z dnia 6 maja 2010 r. wskazano, że stanowi ono naruszenie prawa - art. 107 § 3 kpa (braki uzasadnienia), jednak powyższe uchybienie nie miało znaczenia w niniejszej sprawie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie D. B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił: a) naruszenie przepisów prawa materialnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 tj. ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że rzeczoznawca dokonał sporządzenia operatu szacunkowego w sposób wskazujący na wzrost wartości nieruchomości uprawniający do nałożenia na skarżącego renty planistycznej podczas gdy nie istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości, - art. 36 ust. 4 upzp poprzez przyjęcie, iż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego pociąga za sobą okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w zw. z czym istnieje uzasadniona podstawa naliczenia opłaty, - art. 37 ust. 1 upzp w zw. z art. 80 kpa poprzez niewłaściwą, dowolną ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego jako rzetelnego i w sposób miarodajny określającego wzrost wartości nieruchomości sprzedanej dnia [...] czerwca 2008 r. w sytuacji gdy operat określa ten wzrost na podstawie transakcji pochodzących ze Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 zbyt rozległego przedziału czasowego oraz nie uwzględnia korekty tego wzrostu na minus wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości, b) naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności: - art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, przejawiające się w nie rozpatrzeniu wszystkich okoliczności sprawy poprzez bezkrytyczne przyjęcie wyliczenia wzrostu wartości działki w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego, - art. 11 kpa poprzez brak dostatecznego wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ przy nieuwzględnieniu informacji skierowanej przez skarżącego odnośnie kwestionowanego podwyższenia wartości nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, że szacowanie wartości nieruchomości powinno zostać dokonane w oparciu o wytyczne ustawodawcy z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położeniu nieruchomości, przeznaczenia w miejscowym planie, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jego zagospodarowania, dostępności danych o cenach, informacji o dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzonemu w sprawie operatowi zarzucono uwzględnienie wytycznych jedynie w zakresie formalnym a nie rzeczywistym (nie odniesiono się do aktualnego stanu nieruchomości). Dokonana w operacie ocena ekonomiczna nieruchomości potwierdza tezę, że ustalona opłata została nałożona w związku ze zmianą przeznaczenia gruntu, a nie w związku z rzeczywistym wzrostem jej wartości. Wytknięto sprzeczność operatu, bowiem rzeczoznawca dokonując oceny nieruchomości wskazuje na brak zmiany przeznaczenia gruntu w znaczeniu rzeczywistym pomimo zmiany miejscowego planu. Na str. 11 operatu podano, że wyceniana nieruchomość w zakresie cech rynkowych plasuje się na przeciętnym miejscu, przy czym ograniczenia inwestycyjne są bardzo duże. Zdaniem skarżącego oznacza to, że zmiana przeznaczenia nie znajduje rzeczywistego odzwierciedlenia w możliwościach ekonomiczno-technicznych nieruchomości. W operacie nie uwzględniona została przebiegająca przez działkę linia wysokiego napięcia i fakt braku dojazdu od strony wsi S. Podniesiono, że następujące elementy cenotwórcze nie znajdują Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 zastosowania do działki ew. nr [...]: * lokalizacja i dostęp do obiektów handlowych, administracyjnych, służby zdrowia - 3,5 km od najbliższego przystanku autobusowego, 6 km od centrum O., * ograniczenia inwestycyjne - bardzo duże natomiast rzeczoznawca podaje, że brak ograniczeń jest ważnym czynnikiem cenotwórczym, * powierzchnia i kształt działki - działka ma kształt trójkąta, zaś rzeczoznawca wskazuje, że działki najbardziej poszukiwane to te o kształcie zrównoważonego prostokąta, * dostęp do mediów - dla działki nie były dostępne żadne media, * sąsiedztwo terenów sprzyjających inwestycji - brak uzasadnienia, - dojazd do centrum miasta - rzeczoznawca ocenił jako przeciętny (do centrum O. 6 km). W oparciu o powyższe skonstatowano, że operat ma poważne wady, które nie pozwalają uznać go za wiarygodny dowód w sprawie stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Zmiana miejscowego planu a w nim zmiana przeznaczenia gruntu nie wpłynęła na zmianę rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości. Natomiast stanowi jedną z dwóch przesłanek, których łączne spełnienie uzasadnia decyzję o nałożeniu renty planistycznej. Wskazano, że skoro operat (podstawa wydanych w sprawie decyzji) w części wskazującej na wzrost wartości nieruchomości jest błędny wobec czego nie może stanowić podstawy nałożenia opłaty. Następnie wskazano, że operat zawiera informacje na temat cen nieruchomości sprzed sprzedaży nieruchomości przez skarżącego, nie uwzględniając późniejszych zmian - analizowano nieruchomości z obszaru gminy O. w okresie od stycznia 2006 r. do czerwca 2008 r., gdy nieruchomość skarżącego została sprzedana w dniu [...] czerwca 2008 r. Zatem operat jest nierzetelny bowiem do bazy porównawczej dokonanych transakcji sprzedaży nie przyjęto tych, które miały miejsce po dacie sprzedaży wycenianej nieruchomości. Pominięto również fakt ogólnej tendencji wzrostowej na rynku nieruchomości w latach 2006-2008. Przy czym nie może stanowić podstawy naliczenia renty planistycznej okoliczność wzrostu wartości nieruchomości z powodów innych niż Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 zmiana miejscowego planu. Ponownie podniesiono kwestię nie odniesienia się przez organ pierwszej instancji do pisma skarżącego z dnia 6 maja 2010 r. zawierającego zarzuty do operatu. W odpowiedzi Kolegium podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Obecny na rozprawie w dniu 17 listopada 2010 r. pełnomocnik skarżącego zwrócił uwagę, że transakcje porównawcze zostały przyjęte zbyt szeroko o czym świadczy nadmierny rozrzut ceny minimalnej i maksymalnej. W zakresie ograniczeń inwestycyjnych biegły nie wziął pod uwagę w wystarczającym zakresie ich wpływu na wartość nieruchomości. Podniósł, że skarżący kwestionuje automatyzm z jakim organy obu instancji uznały, że wzrost wartości nieruchomości jest następstwem uchwalenia planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sąd oddalił skargę, gdyż nie zasługuje ona na uwzględnienie, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza prawa. Badając legalność zaskarżonego orzeczenia Sąd miał także na względzie, iż nie budzą wątpliwości istotne okoliczności sprawy (w myśl art. 36 ust. 4 upzp), a więc fakt zbycia przedmiotowych działek po wejściu w życie uchwały, w wyniku podjęcia, której nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu, jak i fakt, iż z treści znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego wpisanego na stosowną listę wynikało, iż wartości nieruchomości wzrosła w wyniku przyjęcia planu. Zarzuty skargi sprowadzają się w istocie do kwestionowania prawidłowości wykonania operatu, stanowiącego dowód w sprawie. Podniesiono w szczególności, iż biegły nie prawidłowo uznał jakoby w wyniku zmiany przeznaczenia działki (wobec postanowień planu) wzrosła wartość nieruchomości. Wywodzono to stąd, iż istnieje szereg ograniczeń faktycznych, co do możliwości wykorzystywania działki (kwestia kształtu, skomunikowania, następstwa istnienia linii napowietrznych). Trzeba jednak odnotować, iż z treści operatu wynika wprost wzięcie pod uwagę wskazanych kwestii (patrz pkt 5.3 i 5.4). Wbrew zarzutom skargi, gdy chodzi o treść operatu wynika z niej, iż konkretne uwarunkowania Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 znalazły następnie odzwierciedlenie w ramach wyceny i były wartościowane według kryteriów wskazanych przez rzeczoznawcę. I tak uznał on, iż na wartość działki, przed jak i po zmianie przeznaczenia wynikającego z przyjętego planu, określone kwestie mają wpływ odpowiednio przy wadze cechy położenia 25% - ocena 15%; przy wadze cechy powierzchni i kształtu działki 25 % - ocena 10 %; przy wadze cechy dostępu do mediów 15 % - ocena 0 %; przy wadze cechy dojazdu 10 % -ocena 3 %; przy wadze cechy ograniczeń inwestycyjnych 25 % - ocena 10 %; przy czym, uwzględniając np. faktyczne ograniczenia w możliwościach zagospodarowania przy wadze 25% przyjęto wartość 0% (patrz tabele str.12 operatu). Wskazuje to, iż rzeczoznawca, wbrew wywodom skargi, istotnie uznał te ograniczenia, jako bardzo znaczne, jako czynnik cenotwórczy. Trzeba stwierdzić, iż sposób wartościowania cech nieruchomości jest oparty na kryteriach stanowiących wiadomość specjalną, w myśl art. 84 § 1 kpa. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa) względy doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania przemawiają za oparciem się na tego rodzaju dowodzie, jak operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, także w sytuacji, gdy jest on kwestionowany przez stronę, nie wykazującą jednak dysponowania w tym zakresie szczególnym wykształceniem (potwierdzonym stosownymi świadectwami) i nieprzedstawiającej konkretnych przesłanek mogących służyć podważeniu dokonanej oceny. W szczególności w niniejszej sprawie nie przedłożono żadnego dowodu w postaci opinii sygnowanej przez osobę dysponującą porównywalnymi kwalifikacjami, potwierdzających, że wartościowania dokonano wadliwie. Z kolei wywody strony skarżącej, jakoby nieruchomość nie przestawia szczególnej wartości niezależnie od postanowień planu (dopuszczonej zmiany przeznaczenia) są całkowicie dowolne i niezgodne z zasadami logiki. Nieruchomość bowiem została zbyta za konkretną cenę, a więc po przyjęciu planu dla potencjalnego nabywcy przedstawiała określoną wartość gospodarczą, niezależnie od faktycznych ograniczeń inwestycyjnych. Twierdzenia, iż wartość ta byłaby obiektywnie analogiczna (dla abstrakcyjnego nabywcy), bez uprzedniej zmiany jej przeznaczenia są całkowicie gołosłowne, wobec treści fachowej opinii, z której wynika, iż wartość nieruchomości realnie rośnie wobec potencjalnej zmiany możliwości jej wykorzystania, pomimo uwzględnienia określonych ograniczeń faktycznych (choć faktycznie wzrost wartości może być znacząco mniejszy, co Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 odzwierciedlono, zgodnie z zasadami sztuki w opinii specjalistycznej - operacie szacunkowym). Z analogicznych względów nie mogą być uwzględnione zarzuty dotyczące przyjęcia do wyceny zbyt małej ilości transakcji porównawczych, czy tego, że transakcje porównawcze zostały przyjęte zbyt szeroko, o czym świadczy nadmierny rozrzut ceny minimalnej i maksymalnej (zarzuty sformułowane na rozprawie). Uprawnionym jest domniemanie, iż opracowanie zostało sporządzone poprawnie, skoro wykonywała je osoba dysponującą stosowną wiedzą, potwierdzoną poświadczeniem uprawnień w stosownym trybie. Gdy chodzi o szacowanie wartości przed zmianą planu odniesiono się do 15 transakcji, natomiast po do 22 transakcji (str. nienumerowane po str. 13). Twierdzenia strony skarżącej, jako niepotwierdzone przywołaniem konkretnych dowodów (np. w postaci opinii specjalisty w tym zakresie) są wyłącznie gołosłowne. Z kolei zarzut nie wzięcia pod uwagę transakcji, jakie następowały po zbyciu działki są niezbyt zrozumiałe, bowiem po pierwsze nie wskazano, jakie mogłoby to mieć istotne znaczenie. Z drugiej strony należy zauważyć, iż wszczęcie postępowania w przedmiocie wymierzenia opłaty planistycznej powinno następować, co do zasady bezpośrednio po zbyciu działki (art. 37 ust. 6 upzp) a jego elementem jest przeprowadzenie wyceny. Naturalną jest wobec tego sytuacja, gdy przy szacowaniu bierze się pod uwagę generalnie transakcje sprzed sprzedaży bądź, co najwyżej równoczesne, natomiast w marginalnym zakresie późniejsze (informacje o nich mogą być w ogóle niedostępne, jako niezaewidencjonowanej jeszcze w katastrze nieruchomości w czasie sporządzania operatu szacunkowego). W końcu wyłącznie gołosłowny, w świetle treści operatu szacunkowego jest zarzut jakoby rzeczoznawca pominął kwestię, iż wzrost wartości nieruchomości może być następstwem wahań rynkowych nie zaś nowych ustaleń planu (nie uwzględnienie korekty tego wzrostu na minus wynikającej z ogólnej tendencji wzrostu cen na rynku nieruchomości). Z treści operatu wynika jasno, iż trend wzrostu wartości był szacowany (tabela na str. 10) i, co wynika z zawartości kolumny 9 w stosunku do kolumny 7 w tabelach oraz przypisów pod nimi na str. nienumerowanych po str. 13, był uwzględniony przy stosowaniu przyjętej metody szacowania (podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej niezabudowanych nieruchomości podobnych). Z kolei kwestia Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 prawidłowego określenia wskazanego wskaźnika, jako pozostająca w sferze wiedzy specjalistycznej nie może być skutecznie zakwestionowana wyłącznie gołosłownymi twierdzeniami strony skarżącej. Odnosząc się do zarzutu wadliwego oszacowania wartości nieruchomości według stanu przed i po sporządzeniu planu, należy wskazać, iż metoda szacowania umożliwia ze swej istoty jedynie przybliżone określenie wartości nieruchomości. Uzyskana w konkretnych uwarunkowaniach cena rynkowa sprzedaży może w pewnym marginesie różnić się od szacowanej, co nie podważa prawidłowości tego szacunku. W niniejszej sprawie przedmiotem szacowania były dwie działki ewidencyjne, niniejsza oraz nr ew. [...]. Jak wynika z dokumentacji sprawy niniejszej i oznaczonej sygn. akt IV SA/Wa 1385/10 biegły wycenił obie nieruchomości po zmianie planu na kwoty odpowiednio 401.236 zł i 326.700 zł, co daje łącznie sumę 727.936 zł. Jak wynika z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2008 r. Rep. A Nr [...] obie działki zostały zbyte faktycznie za kwotę 710.000 zł, która nie odbiega w sposób rażący od wynikającej z szacunku. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż jak wynika z aktu notarialnego do zbycia działki doszło w szczególnych uwarunkowaniach (istnienie wymagalnych wierzytelności zabezpieczonych hipotekami na przedmiotowych nieruchomościach skarżącego oraz z uwagi na fakt prowadzenia egzekucji komorniczej), co mogło prowadzić do dokonania transakcji przez sprzedającego na warunkach nawet znacznie mniej korzystnych niż przeciętne rynkowe. Jednocześnie wartość wyrażana w stosunku do metra powierzchni nieruchomości większych jest z reguły mniejsza - szacowaniu podlegały działki osobno a zbyto je łącznie. Także z uwagi na to trudno, wnosić, aby szacunek po zmianie przeznaczenia wynikającej z planu został dokonany w sposób oczywiście wadliwy, jak to próbuje gołosłownie wywodzić strona. Jednocześnie nie wskazano żadnych konkretnych okoliczności, które wskazywałby, iż wartość nieruchomości przed zmianą została przeszacowana. W tej sytuacji nie trafny jest zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego -art. 37 ust. 1 upzp jak i postępowania - art. 7, art. 77, art. 80 kpa. W pewnym zakresie jest jedynie zasadny zarzut wydania orzeczenia organu odwoławczego z uchybieniem wymogu jego wyczerpującego uzasadnienia. Uzasadnienie to było w pewnych kwestiach stosunkowo lakoniczne. Przywołano w nim jednak w sposób zrozumiały, istotne przesłanki, jakimi kierował się organ Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 orzekając w sprawie. Wyjaśniono, wobec zarzutów nie uwzględnienia określonych cech rynkowych nieruchomości, iż kwestie te były uwzględnione w operacie, wskazując stosowne jego sekwencje. Stwierdzono również, iż Kolegium nie dostrzega by naruszono zasady sporządzania operatu, gdy chodzi o stosowne wymagania normatywne. Elementy te są wystarczające w niniejszej sprawie, dla uznania, iż istotne kwestie były, co do meritum rozważane przez organ administracji. Jak wyżej wskazano jednocześnie, sformułowane w uzasadnieniu konkluzje stanowią w istocie odzwierciedlenie materiału dowodowego. Uchybieniem jest brak wskazania przez organ administracji w uzasadnieniu, iż zarzuty dotyczące wadliwości szacunku, gdy chodzi o pragmatykę wyceny (np. wartościowanie cech, ilość transakcji porównawczych itp.), wykraczające poza prawidłowe ustalenie okoliczności faktycznych sprawy (opis obiektywnych cech nieruchomości, opis pragmatyki postępowania) nie mogą być uwzględnione wobec ich gołosłowności, z uwagi na wskazaną wcześniej zasadę swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa). Zasada ta realizuje się w ten sposób, iż zgromadzone dowody są oceniane według kryterium racjonalnego rozumowania i doświadczenia życiowego. W przedmiotowej sprawie, operat szacunkowy stanowił opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Podważenie takiego dowodu jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Nie może być uznane za wystarczające (pociągające za sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego np. poprzez sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz), samo twierdzenie strony skarżącej, iż w jej ocenie wykonane szacunki są wadliwe, gdyż wartość nieruchomości nie wzrosła w wyniku ustaleń planu, a opinia rzeczoznawcy w danej dziedzinie jest wadliwa. Wobec nie wskazania okoliczności, które mogłyby skutecznie podważyć konkluzje operatu szacunkowego, prowadzenie dalszego postępowania wyjaśniającego w sprawie pozostawałoby w sprzeczności z zasadą ekonomii postępowania (art. 12 § 1 kpa). Powyższa konstatacja nie oznacza, iż organ administracji jest zwolniony z obowiązku analizy materiału dowodowego(w myśl art. 7 i 77 § 1 kpa). Stosowna ocena może dotyczyć jednak, jak wskazano w rozpoznawanym przypadku (gdy dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego), Sygn. akt IV SA/Wa 1386/10 generalnie wykazania w treści ekspertyzy, iż uwzględnienia uwarunkowania faktycznych (rzetelny opis stanu faktycznego i prawnego przed i po zmianie w następstwie planu) i logicznego wywiedzenia wniosków przy przyjętych założeniach (np. co do zasad wartościowania). Gdy zarzuty dotyczą natomiast kwestii znajdujących oparcie np. w pragmatyce dokonywania wycen (stanowiącej element wiadomości specjalnych), podważenie konstatacji operatu może być dokonane wyłącznie w drodze przeprowadzenia kontrdowodu (np. specjalistycznej oceny sporządzonej przez innego rzeczoznawcę) nie zaś wyłącznie poprzez gołosłowne twierdzenia. W tym kontekście nie ma także istotnego znaczenia zarzut braku skomentowania przez organ odwoławczy kwestii nie odniesienia się w postępowaniu przed pierwszą instancją wprost do ponoszonych kwestii wadliwej oceny wartości rynkowej nieruchomości, z uwagi na wskazywane przez stronę skarżącą jej szczególne cechy. Kwestie te zostały skomentowane przez organ odwoławczy, co do meritum w ramach odniesienia się do analogicznych zagadnień podniesionych w odwołaniu. Brak wyjaśnienia stronie powyższych uwarunkowań w treści uzasadnienia orzeczenia stanowi o uchybieniu wymaganiu art. 8, art. 11 i art. 107 §3 kpa. Uchybienie przepisom postępowania w tym zakresie, nie mogło jednak mieć w konkretnym przypadku wpływu na wynik sprawy, wobec czego jego dostrzeżenie przez Sąd nie prowadzi do uchylenia zaskarżonego orzeczenia - a contrario art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej jako "ppsa". Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.