IV SA/Wa 1417/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant ref. staż. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi A. B. i W. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania oddala skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] marca 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23.), dalej "k.p.a.", po rozpatrzeniu odwołania S. B. oraz A. B. od decyzji Wojewody [...] z [...] listopada 2015 r., znak [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. B. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części, na rzecz A. B. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części oraz na rzecz W. P. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części w prawie własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha, położonej w obrębie [...] , gmina [...] , przejętej na własność Województwa [...] , utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z [...] listopada 2015 r. Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy. Nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha położona w obrębie [...], gmina [...] , została objęta decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] października 2009 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...] relacji [...] - [...] - [...] na odcinku od km 0+100 do km 21+393 o długości 21.293 km. Decyzją z [...] października 2010 r., znak: [...], Minister Infrastruktury utrzymał w mocy powyższą decyzję Wojewody [...]. W związku z tym przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Województwa [...] z dniem wydania decyzji Ministra Infrastruktury. Badając stan prawny nieruchomości organ wojewódzki ustalił, że nie była dla niej prowadzona księga wieczysta. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z [...] czerwca 1970 r., sygn. [...] w sprawie o dział spadku po A. B. ustalono że spadek w postaci nieruchomości rolnej położonej we wsi [...] , powiat [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 3,82 ha, nr [...] o pow. 0,25 ha, nr 1610 o pow. 0,40 ha oraz nr [...] o pow. 2,27 ha, przyznano na własność J. B.. Następnie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z [...] października 1986 r., sygn. [...] o stwierdzeniu nabycia spadku po J. B. ustalono, że przedmiotową nieruchomość nabyli – S. B. w udziale wynoszącym 1/3 części, A. B. w udziale wynoszącym 1/3 części oraz W. P. w udziale wynoszącym 1/3 części. Decyzją z [...] listopada 2015 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. B. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części, na rzecz A. B. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części oraz na rzecz W. P. w wysokości 1.120,00 zł za udział wynoszący 1/3 części w prawie własności ww. nieruchomości, która przeszła na własność Województwa [...] . Odwołanie od powyższej decyzji złożyły S. B. oraz A. B. Minister Infrastruktury i Budownictwa rozpatrując odwołanie wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy z [...] listopada 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. T. (nr uprawnień [...]) z klauzulą aktualizacyjną z [...] marca 2015 r. Z treści operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość stanowiąca działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha, położona jest w gminie [...] , powiecie [...], województwie [...]. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane użytkowane rolniczo o rozproszonej zabudowie. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działki były niezabudowane i niezagospodarowane. Badając przeznaczenie planistyczne biegły stwierdził, że na terenie, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r., nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe. W celu określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku obrotu niezabudowanymi nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] oraz rynku regionalnego obejmującego powiat [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]-[...]. Na skutek przeprowadzonej analizy stwierdzono, ze obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne na badanym obszarze staje się coraz bardziej ograniczony, ponieważ tego typu nieruchomości nabywane są głównie na podstawie decyzji administracyjnych. W wyniku badania stwierdzono, że najniższe ceny zawierające się w przedziale od 6,42 do 15,00 zł/m2 notowane były na terenach wiejskich w oddaleniu od miast i dotyczyły gruntów wydzielonych z nieruchomości rolnych oraz położonych w otoczeniu terenów rolnych. Najliczniejsze transakcje kształtujące się w przedziale od 10,00 do 20 zł/m2 miały miejsce na terenach wiejskich w rejonie miast powiatowych. Z kolei najwyższe ceny od 20 do 60,00 zł/m2 odnotowano na terenach wiejskich graniczących z miastami powiatowymi, na przedmieściach miast powiatowych w otoczeniu terenów częściowo zagospodarowanych, zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę. Następnie biegły dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe oraz zabudowę zagrodową, położonych wzdłuż drogi wojewódzkiej nr [...]. Badaniem objęto obszar gmin [...], [...] i [...]. Na skutek przeprowadzonej analizy stwierdzono, że na obszarze badanego rynku zanotowano sporadyczne transakcje dotyczące obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę zagrodową. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 0,80 do 2,50 zł/m2. Sporadycznie transakcje osiągały wartość 3,00 zł/m2. Przeprowadzona analiza rynku pozwoliła biegłemu stwierdzić, że ceny nieruchomości nabywanych pod budowę dróg publicznych zdecydowanie przewyższają ceny uzyskiwane za grunty rolne oraz przewyższają lub są zbliżone do cen uzyskiwanych za grunty rolno-budowlane. W związku z powyższym stwierdzono, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości zachodzą przesłanki do zastosowania zasady korzyści. Oszacowania wartości nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do celów wyceny wyłoniono 32 transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym na podstawie których określono wartość gruntu. Ceny zawierały się w przedziale od 6,42 zł/m2 do 23,94 zł/m , przy cenie średniej wynoszącej 14,81 zł/m2. Na skutek przeprowadzonej analizy rynku stwierdzono, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości gruntowych należy zaliczyć: położenie ogólne (waga 30%) oraz położenie szczegółowe, otoczenie (waga 70%). Szacowana nieruchomość została określona jako mająca średnio atrakcyjne położenie (miejscowość wiejska nie granicząca z miastem powiatowym, w dalszej odległości przy drodze wojewódzkiej) oraz średnie położenie szczegółowe i otoczenie (w sąsiedztwie rozproszonej zabudowy zagrodowej i gruntów rolno-budowlanych). Ostatecznie ustalono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych nieruchomości szacowanej. Wartość gruntu obliczono jako iloczyn wartości jednostkowej nieruchomości ustalonej na 12,16 zł/m2 oraz powierzchni nieruchomości. W wyniku obliczeń wartość nieruchomości została ustalona na 3.358,00 zł. W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Spełnia on bowiem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109). Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił, że ceny gruntów o przeznaczeniu drogowym osiągają wyższe ceny od gruntów rolnych oraz rolno - budowlanych. Jednocześnie wskazał, że możliwe jest ustalenie wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W związku z tym w procesie wyceny do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami o takim przeznaczeniu wskazując, że skoro przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości wówczas zachodzą przesłanki do zastosowania zasady korzyści zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 209, poz. 2109, ze zm.) w związku z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Ponadto operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania prawa własności nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości porównawczych. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczących poprawności ustalenia odszkodowania i w konsekwencji oceny poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, organ odwoławczy uznał je za nieuzasadnione i wskazał, że jeżeli skarżące uznały, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi ich wątpliwości winne były przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie. Z kolei odnosząc się do zarzutu nie uwzględnienia w odszkodowaniu wartości drzew wyciętych podczas modernizacji drogi, organ odwoławczy wskazał, że Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...] w piśmie z [...] listopada 2011 r., znak: [...] oraz Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...] Rejon Dróg Wojewódzkich w [...] w piśmie z [...] listopada 2011 r., znak: [...] poinformował, że w pasie drogowym drogi wojewódzkiej nr [...] przy działkach oznaczonych nr [...] i [...] położonych w miejscowości [...] , gmina [...] w 2009 r. nie prowadzono żadnych prac związanych z wycinką drzew. Jednocześnie wskazano, że wycinka drzew miała miejsce w ramach planu wyrębu w 2005 r. Powyższe potwierdza protokół z oględzin nieruchomości, sporządzony według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z którego wynika, że na nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie znajdowały się składniki roślinne. Odnosząc się do kwestii utraty walorów inwestycyjnych nieruchomości skarżących w związku z pozbawieniem możliwości zjazdu z drogi wojewódzkiej oraz budową zatoki autobusowej organ odwoławczy wskazał, że obowiązujące przepisy prawa przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. W szczególności art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W orzecznictwie dominuje pogląd, że odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Tym samym poniesione przez strony argumenty nie mogą być objęte ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Natomiast wszelkie kwestie dotyczące wybudowania zatoki autobusowej oraz jej lokalizacji zostały prawomocnie zakończone na skutek wydania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyroku z 8 marca 2011 r., w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 190/11 w którym oddalono skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z [...] października 2010 r. Tym samym podniesiony przez skarżące w odwołaniu wniosek o urządzenie samodzielnego zjazdu na nieruchomość oraz kwestia lokalizacji inwestycji, w tym wybudowania zatoki autobusowej, nie może być przedmiotem niniejszego postępowania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] marca 2016 r. wniosły A. B. i W. P.. Skarżące zaskarżonej decyzji zarzuciły naruszenie prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością, która z powodu decyzji o budowie zatoki autobusowej, oraz braku zgody na urządzenie samodzielnego zjazdu bezpośrednio z drogi wojewódzkiej nr [...] powoduje iż nieruchomość straci swoje perspektywy inwestycyjne oraz straci na swojej wartości. Organ w sposób powierzchowny ocenił materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wyceny wywłaszczonej nieruchomości i skarżące nie zgadzają się z ustaleniami zawartymi w operacie szacunkowym, który nie uwzględnia wartości wyciętych drzew. Skarżące nie wyrażają zgody na wspólny zjazd z działką nr [...], której właściciel narusza posiadanie skarżących poprzez przesunięcie granicy działki o kilka metrów na swoją korzyść i proszą o wyrażenie zgody na urządzenie samodzielnego zjazdu z drogi wojewódzkiej na ich działkę. Skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania. Minister Infrastruktury i Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), dalej P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Sąd uznał, że decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] marca 2016 r. nie narusza prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa pod inwestycję przeznaczoną pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr [...] relacji [...] - [...] - [...] na odcinku od km 0+100 do km 21+393 o długości 21.293 km na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha, położonej w obrębie [...] , gmina [...] . Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...] , gmina [...] , oznaczoną jako działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] , stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego D. T. w dniu [...] listopada 2010 r., którego aktualność biegły potwierdził w dniu [...] marca 2015 r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operat szacunkowy z [...] listopada 2010 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.). W procesie wyceny biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [...] nr [...] z [...] października2009 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi wojewódzkiej nr [...] relacji [...] - [...] - [...] na odcinku od km 0+100 do km 21+393 o długości 21.293 km. Przeznaczenie przedmiotowej wywłaszczonej nieruchomości zostało określone w oparciu o ustalenia obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2004 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod uprawy polowe. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W rozpatrywanej sprawie biegły oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Ponieważ w zapisach studium działki nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha przeznaczone były pod uprawy polowe, biegły w celu określenia wartości gruntu dokonał analizy rynku obrotu niezabudowanymi nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie rynku lokalnego oraz rynku regionalnego. Na skutek przeprowadzonej analizy stwierdził, że na badanym obszarze najniższe ceny zawierające się w przedziale od 6,42 do 15,00 zł/m² osiągają nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne na terenach wiejskich w oddaleniu od miast i dotyczyłą gruntów wydzielonych z nieruchomości rolnych oraz położonych w otoczeniu terenów rolnych. Najliczniejsze transakcje kształtujące się w przedziale od 10,00 do 20 zł/m2 miały miejsce na terenach wiejskich w rejonie miast powiatowych. Z kolei najwyższe ceny od 20 do 60,00 zł/m2 odnotowano na terenach wiejskich graniczących z miastami powiatowymi, na przedmieściach miast powiatowych w otoczeniu terenów częściowo zagospodarowanych, zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę. Następnie biegły dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe oraz zabudowę zagrodową, położonych wzdłuż drogi wojewódzkiej nr [...]. Na skutek przeprowadzonej analizy stwierdził, że ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 0,80 do 2,50 zł/m2. Sporadycznie transakcje osiągały wartość 3,00 zł/m2. Wobec powyższego biegły przy dokonywaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości stwierdził, że ceny nieruchomości nabywanych pod budowę dróg publicznych zdecydowanie przewyższają ceny uzyskiwane za grunty rolne oraz przewyższają lub są zbliżone do cen uzyskiwanych za grunty rolno-budowlane. W związku z powyższym stwierdził, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości zachodzą przesłanki do zastosowania zasady korzyści. Biegły przedstawił wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metodę korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłego operatu majątkowego, szacującego wartość przedmiotowej nieruchomości w granicach, na jakie pozwalał brak wiedzy specjalistycznej. Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy do ustalenia w oparciu o niego przedmiotowego odszkodowania. W sytuacji zaś, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie - osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania - o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W rozpatrywanej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Nie przedstawiono też alternatywnej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa wyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W ocenie Sądu, organy prawidłowy wywiodły, że skoro przeznaczenie działek nr [...] oraz nr [...] o łącznej pow. 0,0274 ha to tereny pod uprawy polowe, a analiza cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wykazała, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, to wartość nieruchomości określono w oparciu o dane rynkowe z rynku regionalnego o cenach i cechach podobnych działek gruntu przeznaczonych pod drogi publiczne, zgodnie z § 36 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych za nieruchomości przejęte pod inwestycje drogowe ustala się odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 – art. 12 ust. 5 ww. ustawy. Przepisy te wskazują, że odszkodowanie należne jest za nieruchomość, tj. grunt i nakłady na nim znajdujące się w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Odszkodowanie to nie obejmuje natomiast ewentualnych utraconych korzyści, o których mówią skarżące w skardze. Jednocześnie, wbrew zarzutom skargi, zgromadzony w toku postępowania przed organami obu instancji materiał dowodowy, w tym dokumentacja mapowa, protokół z oględzin nieruchomości, sporządzony według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pismo Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] z [...] listopada 2011 r., znak: [...] oraz pismo Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] Rejon Dróg Wojewódzkich w [...] z [...] listopada 2011 r., znak: [...], nie potwierdza, że na działkach nr [...] i nr [...] na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znajdowały się składniki roślinne. Natomiast zarzuty skargi dotyczące budowy zatoki autobusowej oraz braku zgody na urządzenie samodzielnego zjazdu bezpośrednio z drogi wojewódzkiej nr [...] na działkę skarżących pozostają poza przedmiotem orzekania w przedmiotowej sprawie. Wobec tego analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżące zarzutów skutkują brakiem podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na niezasadność skargi. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.