IV SA/Wa 1421/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant ref. staż. Magdalena Domagała, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2019 r. sprawy ze skargi M.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] kwietnia 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako: SKO, Kolegium, organ odwoławczy), po rozpatrzeniu odwołania M. K. (skarżącej) i K. K. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] miasta W. (organu I instancji) z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr ew. [...] i części działek nr ew. [...], [...], [...] z obr. [...] oraz na części działek nr ew. [...] i [...] z obr. [...] w rejonie ul. B. w dzielnicy [...] w W., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Stan sprawy przedstawiał się następująco. G. sp. z o. o. z siedzibą w W. (inwestor) złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych wraz z infrastrukturą techniczną na działce nr ew. [...] i części działek nr ew. [...], [...], [...] z obr. [...] oraz na części działek nr ew. [...] i [...] z obr. [...] w rejonie ul. B. w dzielnicy [...] w W. (modyfikowany w dniu 1 marca 2016 r. i 10 sierpnia 2016 r.). Decyzją Zarządu Dzielnicy [...] miasta W. z [...] października 2016 r. nr [...] ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją SKO w [...] z [...] marca 2017 r. Następnie powyższe decyzje zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1235/17. WSA w Warszawie zakwestionował jako wymagające wyjaśnienia dwie kwestie. Ponownie rozpoznając wniosek organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji zgodnie z wnioskiem. Przy czym nie przeprowadził ponownej analizy funkcji oraz cech zabudowy. M. K. i K. K. odwołali się od powyższej decyzji, zarzucając organowi pierwszej instancji przede wszystkim niewykonanie zaleceń zawartych w motywach wyroku sądu I instancji Sądu (brak nowej analizy, brak wyjaśnienia dostępu do drogi publicznej, błędne ustalenie wskaźników dla nowej zabudowy). W zaskarżonej decyzji SKO podniosło, że organ I instancji wypełnił zalecenia Sądu, do czego zobowiązany był na podstawie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) – dalej: p.p.s.a. Organ odwoławczy stwierdził, że w wyroku Sąd nie nakazał opracowania od początku nowej analizy. Sąd wskazał, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo – natomiast uznał, że doszło do naruszenia przepisów procesowych tj. art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. w zakresie ustalenia stanu faktycznego – w związku z § 4, 5, 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – dalej: "rozporządzenia", tj. odnośnie linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy i szerokości elewacji frontowej. Ponadto Sąd stwierdził, że przyjęte wskaźniki wykraczające poza średnią w obszarze analizowanym organ winien szczegółowo uzasadnić. Organ ma także wykazać, czy droga publiczna wskazana jako ta, z której ma się odbywać obsługa komunikacyjna inwestycji już istnieje i czy została ona zaliczona do jednej z kategorii dróg publicznych. Według organu odwoławczego prawidłowo ustalono obszar analizowany wielkości trzykrotności frontu działki (przyjmując za front działki granicę działek [...] i [...], przyległą do działki nr ew. [...] stanowiącej drogę wewnętrzną (ul. G.) przez którą odbywać się będzie główny wjazd na teren inwestycji). W przedmiotowej sprawie organ I instancji wytyczył obszar analizowany i wskazał, że na działkach w obszarze analizowanym istnieją budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej oraz zabudowa zagrodowa. Na działkach dostępnych z tej samej drogi tj. ul. B. istnieje zabudowa jednorodzinna i zagrodowa. Zatem nowa zabudowa ma tożsame funkcje z zabudową istniejącą. W przedmiotowej sprawie, jak wskazało SKO, należało wykazać dostęp do drogi publicznej. Zdaniem Kolegium analiza akt sprawy - dokumentów oraz map potwierdza, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej – przez ul. G. do ul. B.. Zarówno na działkach przy drodze ul. G., jak i przy obu fragmentach ul. B. znajdują się domy jednorodzinne (nieruchomości zabudowane). Zatem, mimo iż część drogi nie jest urządzona, stanowi drogę powszechnego korzystania i może stanowić dojazd także dla terenu objętego wnioskiem. W ocenie Kolegium prawidłowo również zostały ustalone parametry nowej zabudowy. Organ pierwszej instancji wytyczył linię zabudowy od ul. G. – na działkach ew. [...] i [...] (reszta objęta jest postanowieniami planu miejscowego). Zdaniem SKO nie ma podstaw do uznania, że ustalenie linii zabudowy od drogi wewnętrznej stanowiącej obsługę komunikacyjną dla terenu inwestycji jest nieprawidłowe – rozporządzenie nie ogranicza ustalania linii zabudowy do drogi publicznej. Do ustalenia poszczególnych parametrów organ wykorzystał wielkości zabudowy dla działek zabudowanych zabudową mieszkaniową jednorodzinną i bliźniaczą, z pominięciem zabudowy zagrodowej, z uwagi na jej odmienny charakter. Poszczególne parametry zostały ustalone na poziomie średniej w obszarze analizowanym, z wyjątkiem wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, które zostały ustalone na poziomie maksymalnych wielkości w obszarze analizowanym. Organ pierwszej instancji ustalając te dwa parametry na poziomie odbiegającym od średnich, kierował się tym, że oba parametry mieszczą się w granicach maksymalnego parametru w obszarze analizowanym i ustalone zostały na poziomie istniejącej zabudowy o identycznym charakterze. Według Kolegium takie ustalenie ww. parametrów nie narusza prawa. Co prawda odbiega od średnich, ale mieści się w wielkościach minimalnych i maksymalnych dla danego parametru. W obszarze analizowanym występuje zabudowa o tożsamych, jak ustalane, parametrach z podobną funkcją (mieszkalną). Ponadto teren bezpośrednio sąsiadujący z terenem inwestycji (częściowo także działki stanowiące teren inwestycji) objęte są ustaleniami planu miejscowego Z. i K., gdzie dla strefy MU3 przewiduje się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą jedno- lub dwulokalową i bliźniaczą. Plan ustala 60% powierzchni biologicznie czynnej, wysokość zabudowy do 12 m, wskaźnik powierzchni zabudowy maksymalnie 0,5. Zdaniem SKO z powyższego wynika, że planowana zabudowa będzie tworzyć spójną tendencję zagospodarowania tego terenu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. K.. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: - niezastosowanie art. 153 p.p.s.a., poprzez zignorowanie treści wiążącego w sprawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1235/17; - naruszenie przepisów procesowych w zakresie ustalenia stanu faktycznego tj. art. 7, 8 § 2, 77 § 1 i 80 k.p.a. w powiązaniu z normą art. 61 ust. 1 pkt 2 oraz 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.) – dalej: ".u.p.z.p." w związku z § 3 , 4, 5, 6 rozporządzenia; - błędną wykładnię art. 59 ust. 1 u.p.z.p., art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. oraz błędną wykładnię § 3 ust. 1, § 5 ust. 1, § 4 ust. 1, § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji oraz umorzenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca wskazała, że w rozpatrywanej sprawie warunki zabudowy ustalono m. in. na części działek nr ew. [...], [...], [...], [...] i [...]. W jej ocenie stanowi to naruszenie art. 59 ust. 1 u.p.z.p., błędnie bowiem przyjęto, że sformułowanie "teren" może dotyczyć tylko fragmentu działki ewidencyjnej. Zdaniem skarżącej organy nie zastosowały się do wytycznych zawartych w wyroku WSA z dnia 12 grudnia 2017 r., czym naruszyły art. 153 p.p.s.a. Przede wszystkim w postępowaniu prowadzonym po wyroku sądu nie sporządzono ponownej analizy urbanistycznej, mimo że – zdaniem skarżącej – w uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał na taką konieczność. Ponadto w skardze zarzucono, że kluczowe parametry (wskaźnik powierzchni zabudowy i szerokość elewacji frontowej) pozostały na niezmienionych poziomach i to pomimo faktu, że Sąd expressis verbis wskazał, iż ustalenia zawarte w uchylonej decyzji z [...] października 2016 r. naruszają prawo. Odnośnie dostępu do drogi publicznej, skarżąca wskazała, że Sąd zobowiązał organy do ustalenia, czy droga, z której odbywać ma się obsługa komunikacyjna inwestycji istnieje i czy został jej nadany status drogi publicznej. Tymczasem z decyzji wynika, że obsługa ta miałaby zostać zrealizowana poprzez działki ew. [...] i [...] (droga wewnętrzna), a następnie drogę oznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. symbolem 37 KUD. Skarżąca zarzuciła, że droga 37KUD na dzień wydania decyzji nie została zrealizowana, ani co oczywiste, nie ma nadanej kategorii drogi publicznej. W tej sytuacji, postępowanie w niniejszej sprawie powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe, bowiem nie został spełniony jeden z podstawowych warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy – inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. W dniu 7 listopada 2019 r. na rozprawie przewodnicząca zwróciła się do skarżącej o wskazanie na mapie skomunikowania jej działki, sąsiadującej z terenem inwestycji z drogą publiczną. Skarżąca wskazała przebieg drogi, która zapewnia dostęp jej działki do drogi publicznej i wynika z niego, że w punkcie styczności z drogą wewnętrzną ul. G. dostęp jest zapewniony przez drogę, stanowiącą kontynuację przebiegu ul. G. i jest do drogą, która zapewnia dostęp do ul. B. (droga publiczna) zarówno nieruchomości skarżącej, jak i ma obsługiwać planowaną zabudowę 8 budynków mieszkalnych dwulokalowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: W pierwszej kolejności podkreślić należy, że rozpatrując przedmiotową sprawę zarówno organy, jak i Sąd związane są wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1235/17. Zgodnie bowiem z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu wiążą w sprawie organy, których działanie było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W powołanym wyroku Sąd uchylając zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, stwierdził, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z zasadą określoną w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W sprawie doszło natomiast do naruszenia przepisów procesowych w zakresie ustalenia stanu faktycznego tj. art. 7,77 § 1 i 80 k.p.a. w powiązaniu z normą art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4, 5, 6 rozporządzenia. Wątpliwości Sądu wzbudziła kwestia ustalenia linii zabudowy. Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie ze względu na nieścisłości zapisów zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i analizie, nie wiadomo czy dostęp do drogi publicznej to dostęp do drogi 17KUL czy 37KUD, ani gdzie powinna przebiegać linia zabudowy. Organ ponownie rozpatrując sprawę powinien ustalić tę okoliczność. Ponadto wskazano, że musi zostać wyjaśniona kwestia, czy droga publiczna wskazana w decyzji jako ta, z której odbywać ma się obsługa komunikacyjna inwestycji, już istnieje oraz czy została zaliczona do jednej z kategorii dróg publicznych. W razie negatywnego ustalenia w zakresie tej okoliczności, w ogóle nie będzie możliwe ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wątpliwości Sądu wzbudziły również ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji w zakresie przyjęcia wskaźników wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Sąd podkreślił, że ustalenie innych, wykraczających poza średnią dla obszaru analizowanego, nie zostało wystarczająco uzasadnione. Sąd w wytycznych co do dalszego postępowania nakazał organowi gruntownie zbadać czy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p. W razie pozytywnego ustalenia - dokonać ponownej analizy, celem określenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, a ustalając wskaźniki nowej zabudowy uwzględnić nie tylko zasadę poszanowania prawa własności oraz możliwości zabudowy, ale również zasadę kształtowania ładu przestrzennego, w znaczeniu wskazanym w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Należy podkreślić, że Sąd w omawianym orzeczeniu nie przesądził, że inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej, ani nie stwierdził, że ustalenie wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej na poziomach wykraczających poza średnią jest niemożliwe. Sąd nakazał te kwestie gruntownie zbadać, a ustalenie w tym zakresie przekonująco i wyczerpująco uzasadnić w podjętym rozstrzygnięciu. W ocenie Sądu wytyczne te zostały przez organ wykonane w stopniu pozwalającym na wydanie rozstrzygnięcia, które odpowiada prawu. Jak wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Należy przy tym podkreślić, że wymogi te muszą być spełnione łącznie. Szczegółowy sposób weryfikowania, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., określa rozporządzenie. Zgodnie z jego § 3 w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ administracji publicznej wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, przy czym granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na wstępie należy wskazać, że Sąd zgadza się z twierdzeniem organów rozpatrujących niniejszą sprawę, że z wytycznych zawartych w wyroku WSA z dnia 12 grudnia 2017 r. nie wynika konieczność sporządzenia nowej analizy urbanistycznej. WSA w wyroku tym stwierdził, że obszar analizy został wyznaczony zgodnie z zasadą określoną w § 3 rozporządzenia. Przyjęto do oceny wszystkie parametry wymagane rozporządzeniem. Sąd uznał natomiast, że doszło do naruszenia przepisów procesowych w zakresie ustalenia stanu faktycznego – wątpliwości budziły wnioski wyciągnięte z e sporządzonej analizy. W ocenie Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę z zacytowanego przez skarżącą w skardze fragmentu wyroku WSA: "Ponownie bowiem rozpatrując sprawę, organ gruntownie zbada, czy teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p. i jeżeli tak dokona ponownej analizy, celem określenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, a ustalając wskaźniki nowej zabudowy uwzględni nie tylko zasadę poszanowania prawa własności oraz możliwości zabudowy ale również zasadę kształtowania ładu przestrzennego, w znaczeniu wskazanym w art. 2 pkt 1 upzp.", nie wynika nakaz sporządzenia ponownej analizy w rozumieniu przepisów rozporządzenia. Zdaniem Sądu sformułowanie: "dokona ponownej analizy" odnosi się do obowiązku ponownego rozpatrzenia, wyjaśnienia wskazanego problemu. Zalecenie to należy zatem odczytywać w powiązaniu z przepisami regulującymi zasady prowadzenia postępowania wyjaśniającego tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z wytycznych zawartych w omawianym wyroku wynika natomiast, że organ w pierwszej kolejność powinien wyjaśnić kwestię dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Sąd w składzie niniejszym uznał, że dokonane przez organy ustalenia oraz ich uzasadnienie, są wystarczające do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sprawie warunek ten został spełniony. Organ ustalił, że dostęp do drogi publicznej planowanej inwestycji, tj. do ul. B. zostanie zapewniony poprzez wewnętrzną drogę dojazdową ul. G. (części działek nr ew. [...] i [...] z obrębu [...]), stanowiącą współwłasność wnioskodawców oraz drogę gminną realizowaną w ramach decyzji ZRID nr [...] z [...] października 2017 r. oznaczoną w m.p.z.p. obszaru Z. i K. symbolem 37KUD, która na odcinku od G. do ul. B. stanowi własność miasta W.. Faktem jest, że obecnie ta droga nie jest drogą publiczną (dopóki nie zostanie zrealizowana i nie zostanie jej nadany status drogi publicznej). Droga ta stanowi drogę wewnętrzną, choć w sensie własnościowym stanowi przedmiot własności podmiotu publicznego, jakim jest miasto W.. Droga ta jednak komunikuje cały obszar z drogą publiczna tj. ul. B.. Obsługuje ona istniejącą i projektowaną zabudowę – osiedla domków jednorodzinnych, w tym nieruchomość stanowiącą własność skarżącej. W ocenie Sądu - skoro zostało wykazane, że dojazd do drogi publicznej ul. B. ma się odbywać poprzez działki m. in. inwestora oraz drogę powszechnego korzystania (własność miasta W.), stanowiących dojazd do drogi publicznej dla innych zabudowanych nieruchomości na danym terenie, to może ona stanowić również dojazd do drogi dla terenu objętego wnioskiem. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W przedmiotowej sprawie inwestycja posiada pośredni dostęp do drogi publicznej (ul. B.). Wobec stwierdzenia, że został spełniony warunek posiadania przez inwestycję dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), organ ustalił parametry dla nowej zabudowy. W wytycznych WSA wskazano m. in., że z uwagi na to, że z decyzji nie wynika, czy dostęp do drogi publicznej planowanej inwestycji do dostęp do drogi KUL czy 37KUD, ani nie wiadomo gdzie powinna przebiegać linia zabudowy, organ ponownie rozpatrując sprawię ustalił tę okoliczność i stosownie do wytycznych Sądu w tej kwestii wyrysuje przebieg linii zabudowy. Organ przeanalizował tę kwestię i wyjaśnił, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwalających na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym zabudowa znajdująca się wzdłuż wewnętrznej drogi ul. G. na działkach nr ew. [...] i [...] została zlokalizowana w drugiej linii zabudowy, stąd nie ma podstaw do wyznaczenia linii zabudowy dla nowej zabudowy w oparciu o zabudowę istniejącą. Wyjaśniono, że wobec powyższego nową zabudowę należy sytuować z zachowaniem odległości przewidzianych ustawą - Prawo budowlane oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednakże zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Organ pierwszej instancji ustalił zatem, że nieprzekraczalna linia zabudowy usytuowana będzie wzdłuż południowej granicy terenu inwestycji, tj. 5 m od północnej linii rozgraniczającej ul. S., oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Z. i K. symbolem 17KUL raz 5 m od wschodniej granicy dziełek ew. nr [...] i [...]. W ocenie Sądu organ w sposób właściwy i wystarczająco uzasadniony wyjaśnił kwestię ustalenia linii zabudowy. Sąd w wyroku z 12 grudnia 2017 r, zakwestionował ustalenie wskaźników wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej. Wskazano, że według § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości do obszaru analizowanego. W ust. 2 omawianego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie, średnia wskaźnika dla obszaru analizowanego wynosi 13%, Tymczasem w zaskarżonej decyzji wyznaczono wskaźnik na poziomie 26 % - a zatem niewątpliwie w sposób odbiegający od zasady wynikającej z ust. 1 rozporządzenia. Oznacza to, że organ zastosował ust. 2 tego przepisu. Według Sądu organ w sposób niewystarczający uzasadnił takie rozstrzygnięcie, nie przedstawił przesłanek jakie powodowały przyjęcie takiego rozwiązania oraz nie wykazał przyczyn, dla których uznał, że takie rozstrzygniecie jest słuszne w warunkach rozpatrywanej sprawy i zasadne, zważywszy, że działki które legitymują się takim parametrem pozostają w oddaleniu od terenu inwestycyjnego, na peryferiach terenu analizy. Jedynie w części tekstowej analizy podano, że w analizowanym terenie znajdują się 2 działki o takim wskaźniku. Podobnie rzecz miała się z ustaleniem szerokości elewacji frontowej. W § 6 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Zgodnie zaś z 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Średnia tego wskaźnika, jak wynika z akt sprawy, wynosi 17,5 m. Tymczasem w decyzji wskaźnik ten ustalono na poziomie 28 m, czyli odbiega istotnie od średniego poziomu. Również w tym zakresie Sąd uznał podjęte rozstrzygnięcie za niewystarczająco uzasadnione. Sąd zwrócił uwagę, że działki, w odniesieniu do których ustalono ten wskaźnik znajdują się w oddaleniu od inwestycji, organ zaś jednoznacznie nie wykazał, że odniesienie się do wskaźników zabudowy istniejących na tych działkach jest w realiach rozpatrywanej sprawy uzasadnione. Ponownie rozpatrując sprawę, tj. po wyroku WSA, organ ponownie ustalił: maksymalny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji – 0,26, zaś maksymalną szerokości elewacji frontowej budynku – na 28 m. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie w zakresie ustalenia wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji na poziomie odbiegającym od średniej wskazał, organ wskazał, że duże rozbieżności tego wskaźnika (min. 0,04 i maks. 0,28) wynikają z dużych różnic w wielkości zabudowanych działek, natomiast istniejące obiekty budowlane mają zbliżone do siebie gabaryty. Organ podkreślił, iż ustalony wskaźnik na poziomie 0,26 – tj. na poziomie zbliżonym do maksymalnego, odnosi się do działki położonej w sąsiedztwie planowanej inwestycji i został ustalony na podstawie istniejącej zabudowy o identycznym charakterze. Również przyjęcie parametru szerokości elewacji frontowej na poziomie 28 m uzasadniono istniejącym w sąsiedztwie – w obszarze analizowanym - obiekcie o analogicznej zabudowie. Wskazano, że w sąsiedztwie, na dz. ew. nr [...] z obrębu [...], znajduje się budynek dwulokalowy o szerokości elewacji frontowej wynoszącej 28 m. W ocenie Sądu powyższe wyjaśnienia organu uzasadniają ustalenie ww. wskaźników na wskazanych poziomach, obiegających od średnich. Za prawidłowe należy bowiem uznać odniesienie się do parametrów istniejącej zabudowy o identycznym charakterze (budynek dwulokalowy), znajdującej się w obszarze analizowanym. Podkreślenia wymaga, że na obszarze analizowanym, wytyczonym w sposób prawidłowy (wielkości trzykrotności frontu działki – jest to minimalna wymaga wielkość obszaru analizy), co przesądził Sąd w wyroku, występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna, zabudowa bliźniacza oraz zabudowa zagrodowa. Organy natomiast przyjęły i ten wybór uzasadniły, że celowe będzie odniesienie się do zabudowy identycznej, jeśli chodzi o charakter, choć położona jest ona w oddaleniu od terenu inwestycyjnego. Kierując się tożsamym charakterem zabudowy – budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe, odniesiono parametry do innej takiej samej zabudowy i organ to , choć w jednym zdaniu – wyjaśnił powody sięgnięcia do zabudowy oddalonej. W ocenie Sądu ustalenie wskaźników nowej zabudowy, która dotyczy budowy budynków dwulokalowych, na poziomach istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy bliźniaczej, nie naruszy zasady kształtowania ładu przestrzennego na tym terenie. Za nieuzasadnione Sąd uznał zarzuty naruszenia art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji dla fragmentów działek ewidencyjnych. Należy wskazać, że Sąd poprzednio badając sprawę w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. nie zakwestionował zaskarżonej decyzji w tym zakresie. Podkreślić należy, że Sąd bada sprawę w jej całokształcie, zgodnie bowiem z art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawa prawną z zastrzeżeniem art. 57a. Ponadto, jak wskazał organ w zaskarżonej decyzji, działki stanowiące teren inwestycji są częściowo objęte ustaleniami planu miejscowego Z. i K.. W orzecznictwie wskazuje się, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, gdy część działki objęta jest planem miejscowym (patrz: wyrok NSA z dnia 9 lipca 2015r., sygn. akt II OSK 491/14; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17). Z tego powodu jedynie co do części działki było dopuszczalne wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podsumowując, Sąd nie dopatrzył się naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa, także z urzędu nie dostrzegł takich wadliwości prowadzonego postępowania, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. Z powyższych względów na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji