IV SA/Wa 1496/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, dalej również jako "organ odwoławczy", "organ II instancji", utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2013 r., znak [...], dalej jako "decyzja organu I instancji, ustalającej odszkodowanie na rzecz B.D. i S.D. w kwocie po 1 382 325 zł za udział każdego z nich w ½ części w prawie własności nieruchomości położonej w T. ,obręb [...], oznaczonej jako działka o nr ew. [...] o pow. 0,4363 ha, przeznaczonej pod budowę trasy średnicowej północnej w głównym szkieletowym układzie drogowym miasta w kierunku wschód-zachód na odcinku od trasy mostowej w osi ulicy [...] (węzeł [...]) –odcinek od ulicy [...] do ulicy [...] a także o zobowiązaniu Prezydenta miasta T. do wypłaty ww odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Stan sprawy przedstawiał się następująco. Decyzją z dnia [...] października 2013 r. , znak [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 2.764.650 zł w tym na rzecz B.D. i S.D. w kwocie po 1.382. 325 zł z tytułu przysługujących im w ½ części udziałów w ww nieruchomości. Od decyzji odwołanie złożył Prezydent miasta T. zarzucając zawyżenie wartości nieruchomości i przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do szacowanej. Minister Infrastruktury i Rozwoju ponownie rozpoznając sprawę nie znalazł podstaw do odmiennej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Powołując art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie drób publicznych (D.U. 2013, poz. 687) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (D.U, 2014, poz. 518), organ na podstawie operatu szacunkowego z 17 grudnia 2012 r., sporządzonego przez H.K., ustalił wartość rynkową nieruchomości. Wskazał, że operat jest dowodem w sprawie, który podlega ocenie organu. Wyceniana nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części T. w obszarze między ulicą [...] a ulica [...], zlokalizwana w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, terenów niezabudowanych przeznaczonych pod drogę oraz drobne obiekty usługowe. Nieruchomość objęta jest częściowo planem zagospodarowania przestrzennego T. przyjętym uchwałą Rady Miejskiej T. nr [...] z dnia [...] września 2006 r. oraz drugim przyjętym uchwałą Rady Miejskiej T. nr [...] z [...] grudnia 2008 r. i planem przyjętym uchwałą Rady Miejskiej T. nr [...] z dnia [...] lipca 2006 r. Usytuowana jest na obszarze o symbolu S5-KD(GP)1, przeznaczenie podstawowe: komunikacja – droga publiczna-ulica główna ruchu przyspieszonego, dopuszczalne: urządzenia infrastruktury technicznej, zatoki autobusowe, zieleń przydrożna. Rzeczoznawca zastosowała do wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość nasadzeń wyceniono w podjęciu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji drogowych dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w analizie porównawczej wykorzystano transakcje dotyczące nieruchomości o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych do nieruchomości szacowanej. Przebadano rynek nieruchomości zabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w ostatnich 2 latach. Odnotowano 12 transakcji. Do analizy przyjęto 4 i porównano je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Wg biegłej są to: lokalizacja (60%), powierzchnia (25 %) i ograniczenia (15%). Ceny tego rodzaju nieruchomości zawierały się w przedziale od 600 do 770,31 zł/m.kw. Cena 1 m. kw. gruntu o funkcji drogowej kształtuje się na analizowanym rynku od 100,2 do 115,85 zł/m. kw. i jest niższa od średniej gruntu pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Ostatecznie wartość wycenianej działki ustalono na 2 616 800 zł. Powiększono ją o 5% z powodu jej wydania przez właściciela zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy. Organ stwierdził, że wartość nieruchomości została ustalona zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 2004. Nr 207,poz. 2109), dalej "rozporządzenie". Zgodnie z nim w przypadku gdy w dacie wywłaszczenia nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod inwestycję drogową wówczas rzeczoznawca majątkowy powinien określić jej wartość na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy ich braku, nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Analizując materiał dowodowy organ uznał, że do porównania zostały wybrane odpowiednie, porównywalne nieruchomości a wobec braku nieruchomości podobnych drogowych prawidłowo wykorzystano transakcje dotyczące nieruchomości o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych tj. gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Ponieważ wartość tych gruntów jest wyższa od cen rynkowych nieruchomości drogowych brak było konieczności powiększania wartości nieruchomości stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia. Tym samym, zdaniem organu, zarzuty dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny są bezzasadne. Strona w toku postępowania nie powoływała żadnych nowych dowodów, które mogłyby wpłynąć na odmienną ocenę operatu. Nie przedstawiła też opinii (kontroperatu), zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiódł Prezydent miasta T. wnosząc o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania jako naruszających art. 134 ust. 1 U.g.n. i § 36 Rozporządzenia, poprzez nieprawidłową ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego biegła wadliwie ustaliła, że brak jest na analizowanym terenie nieruchomości drogowych których ilość pozwalałaby na dokonanie wyceny. Z samego operatu wynikało, że na terenie miasta T. w okresie od 2010 r. do chwili wyceny było przeprowadzonych 5 transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi a w toku postępowania Prezydent miasta T. przekazał organowi zestaw tych transakcji. Jednocześnie wobec istnienia na rynku lokalnym transakcji podobnych nie było podstaw do sięgania na rynek przyległy. Rzeczoznawca nie ustalił czy na lokalnym i regionalnym rynku występują ceny transakcyjne nieruchomości drogowych, co uniemożliwia prawidłowe zastosowanie § 36 rozporządzenia wykonawczego. Ponadto ustalona cena gruntu za 1 m.kw jest zawyżona. Zgodnie z innym operatami sporządzanymi dla miasta T. ceny dla nieruchomości położonych obok nieruchomości wycenianej mieszczą się w przedziale 344-502 zł/m kw. a w 2014 r. w przedziale 278-400 zł/m. kw. W związku z tym odszkodowanie nie odzwierciedla faktycznej wartości utraconego prawa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. przy czym stosownie do art. 135 P.p.s.a. Przedmiotem sporu pomiędzy stronami był dowód w postaci operatu szacunkowego, który wg strony skarżącej nie został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia wykonawczego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, j.w.), co oznacza, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne, będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a metody wyceny, przepisy rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Niesporne jest, że operat, jak każdy inny dowód podlega ocenie organu, zgodnie z art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, odpowiednim doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 U.g.n.). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn). Sąd uznał, że nie uzasadniają one twierdzenia, że biegła wykorzystała do porównania nieruchomości nie spełniające cech nieruchomości podobnej a nadto, że nie było podstaw do określania wartości nieruchomości na podstawie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Biegła wskazała w opinii, że na terenie analizowanym brak jest wystarczające liczby tego rodzaju transakcji drogowych i dlatego przyjęła wartości nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym na gruntach przyległych. Nawet sam skarżący wskazuje jedynie na 5 transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, co przy metodzie porównywania parami jest zbyt małą liczbą. W metodzie tej, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny z nieruchomością wycenianą. Analizą biegła objęła najpierw rynek lokalny (obszar miasta T. ). Wskazała na 2 transakcje w ostatnich 2 latach i 6 w latach wcześniejszych (od 2008 r.). Uznała jednak, że działki te nie były podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 U.g.n. w zakresie położenia i otoczenia. Dlatego sięgnięto do rynku przyległego. W ocenie Sądu skarżący nie podważył przyjętej przez biegłą zasady ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Nie przedłożył na tę okoliczność kontroperatu – zgodnie z art. 157 pkt 1 U.g.n. który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ocena negatywna tego operatu powoduje utratę charakteru tej opinii o wartości nieruchomości (pkt 1a). W toku postępowania sądowego skarżący złożył operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.P. na okoliczność wartości odtworzeniowej przedmiotowej nieruchomości. Sąd ten dowód dopuścił jako dokument prywatny. Nie może on być w ocenie Sądu podstawą do zakwestionowania opinii biegłej H.K. ponieważ nie został sporządzony przez stowarzyszenie rzeczoznawców – o jakich mowa w art. 157 pkt 1 U.g.n., jako dowód nie był znany organowi. Poza tym, jak z niego wynika rzeczoznawca dokonał ustalenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową a więc zupełnie inną niż biegła w postępowaniu administracyjnym przy uwzględnieniu transakcji z lat 2013-2015 r a więc z okresu innego niż w opinii H.K., która uwzględniała transakcje z lat 2008-2012. Wskazać, można, ze zgodnie z art.135 U.g.n. wynika, że taką metodę wyceny stosuje się gdy nie można określić wartości nieruchomości z powodu nie występowania na terenie analizowanym nieruchomości mogących służyć ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości, co potwierdza, brak tego rodzaju nieruchomości na rynku lokalnym. Z tych względów opinia nie może być przydatna do rozstrzygnięcia. Rzeczoznawca zajęła stanowisko w operacie szacunkowym co do przyjętej metody wyceny i przyjętych do porównania nieruchomości. Wskazała w nim na cechy nieruchomości drogowych w innej części T. (jako nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej) i rzeczowo wyjaśniła dlaczego uznała za zasadne (przy uwzględnieniu art. 134 ugn) dokonanie wyceny poprzez porównanie transakcji dotyczących nieruchomości wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Trzeba podkreślić, że wycena ma wskazywać na cenę najbardziej prawdopodobną do osiągnięcia, a zastosowanie do porównania transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (nieruchomości drogowych) winno uwzględniać także podobieństwo tych nieruchomości. Nie jest bowiem zasadny pogląd, że do porównania należy przyjąć jakiekolwiek występujące na danym rynku lokalnym czy regionalnym transakcje "nieruchomościami drogowymi". Powyższe kwestie zarówno rzeczoznawca jak i organ wyjaśnili i nie budzą one wątpliwości Sądu. To samo dotyczy zarzutu przyjęcia do porównania nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wielomieszkaniową - o zawyżonej wartości. Samo negowanie operatu szacunkowego, z subiektywnym przeświadczeniem o zawyżeniu wartości wycenianej nieruchomości bez rzeczowej i merytorycznej argumentacji, nie może być uznane za skuteczne. Uwzględniając powyższe Sądu uznał, że przedłożona opinia biegłej nie zawiera tego rodzaju wad, które by ją dyskwalifikowały jako wiarygodny dowód w sprawie. Do porównania przyjęto odpowiednie dla nieruchomości podobne a treść uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa. Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, co skutkowało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 ppsa. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w wyroku.