IV SA/Wa 1505/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2017 r. sprawy ze skargi "P" S.A. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę P. S.A. z siedzibą w [...] (dalej: "skarżąca") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] marca 2016 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2016 r. ustalającą jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Stan sprawy przedstawia się następująco: Prezydenta Miasta [...] decyzją z [...] listopada 2016 r. ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 106 297 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowych obejmujących działki o nr geod. [...], [...],[...],[...],[...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] oraz o nr geod. [...] ,[...], [...] i [...] w obrębie [...] położone w [...] w rejonie ulic [...] i [...] o łącznej powierzchni 345 933 m², w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]". Skarżąca odwołała się od decyzji Prezydenta Miasta [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] marca 2017 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2016 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że Prezydent Miasta [...] nie znalazł podstaw do zmiany swojej decyzji i przekazał odwołanie wraz z aktami sprawy Kolegium. Organ odwoławczy pismami z [...] stycznia 2017 r. zwrócił się do organu pierwszej instancji o uzupełnienie materiału dowodowego o wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do rzeczoznawcy majątkowego - o udzielenie wyjaśnień w zakresie zarzutów odwołania dotyczących uchybień sporządzonego [...] czerwca 2016 r. operatu szacunkowego. Kolegium rozpoznając sprawę, po przytoczeniu treści art 36 ust. 4 i art. 37 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazało że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po [...] grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed [...] stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów. Ustalenie tych wartości pozwala na prawidłowe zastosowanie do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, stanowiącego formę tzw. renty pianistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, wzrost wartości nieruchomości i zbycie nieruchomości. Wymierzenie opłaty tzw. planistycznej jest obligatoryjne a nie uznaniowe, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Wartość nieruchomości natomiast ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] stycznia 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]" (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...], z późn. zm.) uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. terenu. Plan wszedł w życie [...] kwietnia 2011 r. W planie tym ustalono wysokość stawki procentowej, służącej naliczaniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z dołączonego do akt sprawy aktu notarialnego z [...] lutego 2016 r., Rep. A nr [...], wynika że "P." S.A. z siedzibą w [...] przeniosła zorganizowaną część przedsiębiorstwa m. in. prawa do nieruchomości zbywcy, w tym: 1) prawo własności zabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki o numerach ew.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ul. [...] o łącznym obszarze 8,3043 ha; 2) prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki numerach ew.: [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...] przy ul. [...] i [...] o łącznym obszarze 4,2567 ha; 3) udział wynoszący [...] części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej numer ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...], o obszarze 0,0200 ha; 4) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, działek o numerach ew., [...] oraz [...] w obrębie [...] przy ul. [...] o łącznym obszarze 22,0123 ha. Zbycie jak i wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie miało miejsce przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego. Do akt sprawy dołączono operat szacunkowy z [...] czerwca 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. (upr. Nr [...]), stanowiący podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca rzetelnie opisała stan przedmiotu wyceny na dzień wyceny wg danych z rejestru gruntów oraz danych z księgi wieczystej (stan z daty wejścia w życie planu miejscowego, tj. na [...] kwietnia 2011r.). Następnie dokonała analizy funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego. W tej części operatu w pierwszej kolejności ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym dla terenu w rejonie "[...]" przyjętym Uchwałą [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2011 r. działki o numerach ewidencyjnych [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu [...] oraz o numerach ewidencyjny [...], [...], [...] z obrębu [...] położone są na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 4P i 5P - tereny obiektów produkcyjnych, składowych i magazynów. Działka o numerze ewidencyjnym [...] z obrębu [...] położona jest na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 11 PU - tereny obiektów produkcyjno-usługowych. Wyżej opisane ustalenia rzeczoznawcy znajdują potwierdzenie w dołączonym do akt sprawy wyrysie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, że w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1992 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] wykonanego na okres perspektywiczny (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), teren na którym położone są wyceniane działki położony był na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolami IV P-S i IV P-S1 - strefa produkcyjno - składowa. Wg ustaleń planu strefa produkcyjno - składowa (P-S) obejmuje tereny przeznaczone dla lokalizacji przemysłu, składów, magazynów, baz obsługi technicznej miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogą wykraczać poza granice strefy produkcyjno - składowej. W ramach stref funkcjonalnych, ze względu na formę i sposób zagospodarowania poszczególnych rejonów plan wyodrębnia obszar IV P-S1 - obszar strefy produkcyjno - składowej, na którym obowiązuje zakaz lokalizacji zakładów produkcyjnych, składów i magazynów spożywczych oraz realizacji obiektów stałego pobytu ludzi. W procesie wyceny rzeczoznawca ustaliła, iż faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej był tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości w okresie obowiązywania starego planu. Autorka operatu dokonała analizy rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dla potrzeb wyceny przeanalizowała rynek nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjną, produkcyjno - składową i produkcyjno - usługową, rodzaj analizowanego prawa: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca wyjaśniła, że z rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjną, produkcyjno-składową i produkcyjno-usługową, przeanalizowała transakcje z okresu od lutego 2014 do lutego 2016. Ze względu na niewystarczającą ich ilość analizą objęto nieruchomości podobne przeznaczone pod zabudowę usługową, produkcyjną składów i magazynów, obiektów i urządzeń komunikacji samochodowej położone w [...]. W wyniku analizy rzeczoznawca stwierdziła, że w badanym okresie, na rynku lokalnym, tj. miasto [...], zawarto kilka transakcji dotyczących kupna - sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i pokrewną. Obecnie na terenie miasta [...] jest mała podaż tego rodzaju nieruchomości przy małym popycie. Ustaliła, że wskaźnik zmiany cen jednostkowych badanych nieruchomości w czasie jest na poziomie -0,002 zł/m2 / miesiąc, co równa się - 0,024 zł/m2 w skali roku. Analiza wykazała, że ceny w latach 2011 - 2015 są na porównywalnym poziomie i nie występują znaczące ich zmiany związane z upływem czasu. W związku ze stabilizacją rynku tego typu nieruchomości poddano ocenie transakcje sprzedaży z okresu 2011 - 2016. Również rynek nieruchomości gruntowych o charakterze produkcyjnym i usługowym w ostatnim okresie był mało aktywny. Ceny nieruchomości najbardziej podobnych z zawartych transakcji w badanym okresie i obszarze rynku kształtowały się w przedziale od 89,60 zł/m2 do 167,59 zł/m2, w zależności od lokalizacji działki na terenie miasta, uzbrojenie technicznego, wielkości i kształtu działki, możliwości inwestycyjnych i przeznaczenia w dokumentach planistycznych. W wyniku analizy stwierdzono, że na rynku lokalnym w okresie badania cen transakcyjnych w tej grupie nieruchomości nie zanotowano znaczącego spadku cen (-0,002 zł/m2 / m-sc). W związku z powyższym podane ceny transakcyjne nie zostały skorygowane współczynnikiem zmiany cen na dzień wyceny. Rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny całej będącej przedmiotem zbycia nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W ocenie Kolegium operat szacunkowy z [...] czerwca 2016 r. został sporządzony z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Analiza operatu szacunkowego doprowadziła organ do wniosku, iż operat ten jest prawidłowy i rzetelny. Rzeczoznawca majątkowy określiła wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, w okresie luki planistycznej i po uchwaleniu planu w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania parami, zgodne z § 4 ww rozporządzenia. Określając wartość przedmiotu wyceny wg przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie, tj. jako obszar strefy produkcyjno - składowej o powierzchni 345 933 m2 rzeczoznawca wybrała do porównań transakcje dotyczące zbycia nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu w miejscowym planie - tereny obiektów produkcyjnych składów i magazynów (P). Do porównań przyjęto: 1) działkę przy ulicy [...] nr ew. [...], obręb [...] o powierzchni 4 252 m2 (data transakcji [...] marca 2015 r., cena 1 m2 101,62 zł). Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 1,8 km od centrum miasta (pi. [...]), zlokalizowana w głębi zabudowy, dojazd drogą dojazdową. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości 20 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej; 2) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] obręb [...] o powierzchni 6 935 m2 (data transakcji [...] marca 2015 r., cena 1 m2 101,62 zł). Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 1,8 km od centrum miasta (pi. [...]), zlokalizowana w głębi zabudowy, dojazd drogą dojazdową. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości 32 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej; 3) działkę przy ul. [...] nr ew, [...] obręb [...] o powierzchni 8 860 m2 (data transakcji [...] kwietnia 2014 r. cena 1 m2 109,20 zł). Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 1,8 km od centrum miasta (pl. [...]), zlokalizowana w głębi zabudowy, dojazd drogą dojazdową. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości 46,5 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej; 4) działkę przy ul. [...] nr ew. [...] obręb [...] o powierzchni 21 417 m2 (data transakcji [...] grudnia 2014 r., cena 1 m2 89,60 zł), Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 1,8 km od centrum miasta (pl. [...]), zlokalizowana w głębi zabudowy, dojazd drogą dojazdową, Działka o kształcie zbliżonym do trapezu prostokątnego o szerokości zmiennej 68-180 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona, posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. Następnie rzeczoznawca dokonała oceny cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych oraz porównania tych nieruchomości. Wartość obliczona jako średnia arytmetyczna z trzech nieruchomości porównawczych wyniosła 103,88 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości o powierzchni 345 733 m2 i wynoszącego 30/130 udziału w nieruchomości o powierzchni 200 rn2 z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. wyniosła 35 919 538 zł. Z uwagi na to, że część zbytej nieruchomości (tj. działki [...] , [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni 220 123 m2 oraz działka nr [...] w udziale 30/130 z obrębu [...] o pow. 200 m2) stanowiących własność Skarbu Państwa oddana jest w użytkowanie wieczyste, w odniesieniu do tej powierzchni, zastosowano współczynnik korygujący. Kolegium wyjaśniło przy tym, iż w procesie wyceny rzeczoznawca prawidłowo zastosowała współczynnik dla potrzeb określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego, zaś wartość 1 m2 gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym wyniosła 68,87 zł. Wartość prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. określono na kwotę 26 890 000 zł. Z uwagi na fakt, że przeznaczenie nieruchomości w okresie luki planistycznej nieruchomość posiadała takie same możliwości zagospodarowania jak w okresie obowiązywania starego planu, tj. zabudowa produkcyjna, składów i magazynów, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przyjęto analogicznie jak w poprzednio obowiązującym planie, który został uchwalony przed [...] stycznia 1995 r., tj. zabudowa przemysłowa (produkcyjno - składowa). Wartość rynkową w okresie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości określono na takim samym poziomie jak wartość rynkową z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., tj. w wysokości 26 890 000 zł. W następnej kolejności rzeczoznawca określiła wartości rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie. W tej części operatu uwzględniła, że część nieruchomości w nowym planie położona była w strefie P. Autorka operatu wyjaśniła, że ta część nieruchomości w okresie obowiązywania obecnego planu posiadała takie same możliwości zagospodarowania jak w okresie faktycznego sposobu jej wykorzystania oraz takie samo przeznaczenie jak w okresie obowiązywania planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r. Z tych względów jednostkową wartość rynkową w okresie obowiązywania nowego planu przyjęto na takim samym poziomie jak jednostkowa wartość rynkowa z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., tj. 103,88 zł/m2. Wartość tej części gruntu o powierzchni 312 243 m² i udziału 30/130 w nieruchomości o powierzchni 200 m2 z uwzględnieniem przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie miejscowym wyniosła 32 440 597 zł. Biegła uwzględniła, że część nieruchomości była w użytkowaniu wieczystym i wyliczyła wartość rynkową prawa własności nieruchomości o powierzchni 92 120 m2, wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 220 123 m2 oraz wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego udziału 30/130 w nieruchomości o powierzchni 200 m2 z uwzględnieniem obecnie obowiązującego planu miejscowego. Wartość tej części nieruchomości określono na kwotę 23 411 059 zł. W przypadku wyżej opisanej części nieruchomości nie wystąpił wzrost jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2011 roku. Odrębnie oszacowano pozostałą część zbytej nieruchomości o powierzchni 33 490 m2, która w nowouchwalonym planie znajduje się w strefie produkcyjno-usługowej (PU). W tym procesie wyceny rzeczoznawca wybrała do porównań transakcje dotyczące zbycia nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu w miejscowym planie - tereny obiektów produkcyjno - usługowych. Do porównań przyjęto: 1) działkę przy ul. [...] nr. ew. [...] obręb [...] o powierzchni 1020 m2 (data transakcji [...] sierpnia 2014 r., cena 1 m2117,65 zł), Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 2,5 km od centrum miasta (pl. [...]), zlokalizowana w pierwszej linii zabudowy, dojazd drogą publiczną, lokalną. Działka o kształcie prostokąta o szerokości ok. 23 m( niezabudowana, nieutwardzona, częściowo ogrodzona (stanowi je ogrodzenie działek sąsiednich). Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej i sieci wodociągowej; 2) działkę przy ul, [...] nr. ew. [...] obręb [...] o powierzchni 2806 m2 (data transakcji [...] lipca 2014r., cena 1 m2 99,79 zł). Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] w [...], w odległości 2,0 km od centrum miasta (pl. [...]), zlokalizowana w pierwszej linii zabudowy, dojazd drogą publiczną, główną. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta o szerokości ok. 30,3 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; 3) działkę przy ul. [...] nr. ew. [...] obręb [...] o powierzchni 4372 m2 (data transakcji [...] września 2011 r., cena 1 m2 139,52 zł). Rzeczoznawca wyjaśniła, że nieruchomość położona jest w [...], przy ul, [...] w [...], w odległości 2,7 km od centrum miasta (pl. [...]), zlokalizowana w pierwszej linii zabudowy, dojazd drogą publiczną, zbiorczą. Działka o kształcie prostokątnym o szerokości ok. 27,6 m, niezabudowana, nieogrodzona, nieutwardzona. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej. Następnie rzeczoznawca dokonała oceny cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych oraz porównania tych nieruchomości. Wartość obliczona jako średnia arytmetyczna z trzech nieruchomości porównawczych wyniosła 114,46 zł. Zaś wartość rynkowa prawa własności powierzchni 33 490 m2 z uwzględnieniem obecnie obowiązującego planu określono na 3 833 265 zł. Łączna wartość nieruchomości obliczona wg przeznaczenia w nowym planie wyniosła 27 244 324 zł. W ocenie Kolegium opłata planistyczna stanowiąca 30 % wzrostu wartości powierzchni 33 490 m2 została obliczona w sposób prawidłowy, na kwotę 106 297,00 zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących uchybień operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że nie są one zasadne. Organ odwoławczy pismem z [...] stycznia 2017 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie wyjaśnień w zakresie zarzutów odwołania dotyczących uchybień sporządzonego [...] czerwca 2016 r. operatu szacunkowego. W piśmie z [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy w odniesieniu do zarzutu nieadekwatnych do warunków rynkowych transakcji z okresu przekraczającego 4 lata od zbycia przedmiotowych nieruchomości (2011-2014) wyjaśniła, że w praktyce nieruchomości porównawcze przyjmuje się z okresu 2 lat poprzedzających datę na którą określa się wartość. Jednak w przypadku braku dostatecznej liczby nieruchomości podobnych dopuszczalne jest wydłużenie okresu badania rynku. Rozszerzenie okresu badania rynku jest zasadne z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne w okresie ostatnich lat są stabilne i nie wykazują wyraźnych tendencji wzrostowych ani spadkowych (w operacie załączone są obliczenia dotyczące trendu czasowego). Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż nieruchomości z tabeli nr 3 (o przeznaczeniu produkcyjnym) były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży w latach 2014-2015, a więc w okresie 2 lat poprzedzających datę, na którą w operacie określono wartość. Natomiast wśród nieruchomości z tabeli nr 4 (o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym) tylko dwie transakcje zostały zawarte w tym okresie, jednak nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości na podstawie 2 transakcji nieruchomości porównawczych. Z tego powodu okres badania rynku rozszerzono. W celu wyeliminowania zmiany wartości nieruchomości w związku z upływem czasu, przeprowadzono analizy i określono współczynnik zmiany cen jednostkowych w czasie. Z uwagi na fakt, że współczynnik ten ma wartość bliską zeru przyjęto, że ceny na rynku lokalnym w okresie 2011-2015 nie zmieniały się. W związku z powyższym do dalszych obliczeń przyjęto również transakcję nieruchomości podobnej zawartą w 2011 r. Dobór nieruchomości podobnych został dokonany po dogłębnej analizie transakcji przeprowadzanych na rynku lokalnym odrębnie dla każdego stanu planistycznego. Nieuzasadniony jest zarzut nieuwzględnienia w operacie obciążeń nieruchomości w postaci hipotek, służebności i innych ograniczonych praw rzeczowych Kolegium przypomina, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca miała na uwadze ww. obciążenia i wskazała, że nie mają one wpływu na wartość przedmiotu wyceny. Dodatkowo, w odniesieniu do zarzutów odwołania, w piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca wyjaśniła, iż przywołane w odwołaniu orzeczenia dotyczą głównie rozliczeń wynikających ze zniesienia współwłasności nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa oraz praktyką rzeczoznawców majątkowych wartość rynkowa określana w operacie szacunkowym nie uwzględnia hipotek. Dodatkowo zwróciła uwagę, że wartość rynkowa jest podstawą do negocjacji, rozliczeń i ustalania "wartości realnej". Służebność gruntowa oraz służebność przesyłu nie ograniczają możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Kolegium wyjaśniło, iż oszacowana wartość powierzchni będącej w użytkowaniu wieczystym nie miała wpływu na wysokość opłaty planistycznej bowiem ta część nieruchomości jak ustalono w toku wyceny nie zmieniła przeznaczenia i jej wartość zarówno przed wejściem w życie planu miejscowego jak i po uchwaleniu planu została określona w tej samej wysokości. Niemniej jednak nie można było przyznać racji skarżącej, że wartość prawa własności i prawa użytkowania wieczystego potraktowano na równi. W tym miejscu organ wyjaśnił, że na str. 27 operatu przy analizie rynku wyjaśniono, że w badanym okresie, na rynku lokalnym, tj. miasto [...], zawarto kilka transakcji dotyczących kupna - sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i pokrewną. Z akt sprawy wynika, że na rynku lokalnym miasta [...] nie odnotowano żadnej transakcji dotyczącej zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu zgodnym z wycenianą nieruchomością. Dlatego też, wyceny prawa użytkowania wieczystego dokonano na podstawie § 29 rozporządzenia. W piśmie z [...] stycznia 2017r. rzeczoznawca wyjaśniła, że w związku z brakiem na rynku lokalnym transakcji nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego niemożliwe było zastosowanie wskazań § 29 ust. 1. Brak jest również danych z porównywalnych rynków nieruchomości, w celu określenia wzajemnej relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności - a zatem niemożliwe było zastosowanie wskazań ust. 2. W związku z tym w wycenie posłużono się wskazaniami ust. 3 wskazanego powyżej § 29 - wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego części wycenianej nieruchomości określono na podstawie wartości rynkowej prawa własności tych gruntów i współczynnika korygującego. Za całkowicie chybiony uznano zarzut braku wyjaśnienia zakwalifikowania nieruchomości wymienionych w pkt 8 operatu jako podobne. W odniesieniu do zarzutu odwołania rzeczoznawca wskazała, że w punkcie 8 operatu opisywano parametry przestrzenne nieruchomości oraz ich zagospodarowanie - na podstawie tych informacji możliwe jest określenie faktycznego sposobu użytkowania oraz możliwości inwestycyjnych poszczególnych nieruchomości porównawczych. Wyjaśniła ponadto, iż z uwagi na mało aktywny rynek w danym segmencie niemożliwym był dobór nieruchomości porównawczych które są identyczne z nieruchomością wycenianą, dlatego też w procesie wyceny stosuje się odpowiednie poprawki wynikające z różnic w cechach nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Organ też podkreślił, że zgodnie z notą interpretacyjną Nt-1 wchodzącą w skład Powszechnych Krajowych W Zasad Wyceny (PKZW), dokonana w procesie wyceny analiza rynku miała na celu między innymi ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych cechami rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy ocenia wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen. Obowiązującą zasadą jest, że rzeczoznawca nie opisuje wszystkich cech nieruchomości, a wyłącznie cechy decydujące o wartości nieruchomości, a w procesie wyceny nie używa wszystkich użytecznych cech, ale tylko niektóre, czyli takie rynkowe cechy nieruchomości, które różnicują ceny na danym rynku określonym i przyjętym przez rzeczoznawcę. Kolegium wyjaśniło, iż takie elementy jak zadrzewienie, w przypadku postępowania dotyczącego zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, nie mają żadnego znaczenia. Dalej Kolegium wskazało, że nie może być uznany za uzasadniony zarzut odrębnego określenia wartości rynkowej działki nr [...]. Otóż, w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta (jako jedyna z całego kompleksu wycenianej nieruchomości) ma przeznaczenie jako tereny obiektów produkcyjno-usługowych, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona jako suma wartości rynkowej części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjnym i wartości rynkowej części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym. Do tego celu posłużono się dwoma odrębnymi bazami nieruchomości porównawczych. Jak wyjaśniła rzeczoznawca w piśmie z [...] stycznia 2017 r., błędne jest stanowisko pełnomocnika strony jakoby wartość działki nr [...] została określona odrębnie zarówno w stanie przed, jak i po uchwaleniu planu. Odrębna wartość działki nr [...] została określona jedynie dla stanu po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Zarówno w stanie wg zapisów starego planu, jak i stanu wg faktycznego użytkowania nieruchomości, wartość działki nr [...] została określona łącznie z wartością pozostałych działek - jako jednego kompleksu o takim samym przeznaczeniu (pkt. 8.2.1. i 8.2.2. operatu). Potwierdza to spójność z twierdzeniem o braku zmian w zakresie faktycznego sposobu użytkowania działek w stosunku do przeznaczenia wynikającego ze starego planu. W ocenie Kolegium na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie nie mogły mieć wpływu zarzuty odwołania dotyczące naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Odnosząc się do tych zarzutów w pierwszej kolejności Kolegium wyjaśniło, że przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie wyjaśniające potwierdziło, iż w wyniku zmiany przeznaczenia w planie miejscowym, wartość zbytej nieruchomości co do jej części o powierzchni 33 490 m2 wrosła o kwotę 354 325 zł. W toku prowadzonego postępowania nie zostały naruszone art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 8 w zw. z art 79 oraz art. 9, art. 10 K.p.a. Brak było również podstaw do uwzględnienia żądania przeprowadzenia rozprawy. W ocenie Kolegium na obecnym etapie postępowania wszystkie okoliczności zostały w sposób należyty udokumentowane. W przedstawionych okolicznościach Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie znalazło podstaw do zmiany bądź uchylenia zaskarżonej decyzji. P. S.A. w skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji. Skarżąca zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77, art. 79 i art. 80 K.p.a. oraz art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i "art. 29" rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca wskazała na: 1) naruszenie art. 7 i art. 8 oraz art. 80 K.p.a. przez brak zbadania wszystkich przesłanek do wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej. Skarżąca wskazał, że nawet gdyby uznać, że wartość nieruchomości wzrosła po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego (co skarżący kwestionuje), to organ był obowiązany wykazać i wskazać w uzasadnieniu decyzji że ów wzrost wartości nastąpił w związku z uchwaleniem planu a nie np. w związku z innymi zdarzeniami i na czym konkretnie polega ów związek. W przedmiotowym postępowaniu natomiast organ ograniczył się wyłącznie do stwierdzenia istnienia takiego związku bez przeprowadzenia w tym konkretnym zakresie jakiejkolwiek analizy. Powyższe w ocenie skarżącej wskazuje, że organ nie tylko nie ocenił, ale przede wszystkim nie zbadał podstawowej przesłanki warunkującej możliwość naliczenia opłaty planistycznej, co stanowi w ocenie skarżącej samoistną podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji; 2) naruszenie art. 7 i art. 8 K.p.a. w zw. z art. 79 K.p.a. przez brak zawiadomienia stron o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę, a przez to brak możliwości zadawania pytań przez strony i składania na bieżąco wyjaśnień i wniosków; 3) naruszenie art. 9 K.p.a. przez niedoręczenie skarżącej operatu sporządzonego przez biegłego, co stanowi poważne uchybienie, ponieważ organ, w myśl art. 9 K.p.a., zobowiązany jest do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania; 4) naruszenie art. 10 K.p.a. przez nieprzeprowadzenie rozprawy, o którą wnioskowała skarżąca w treści złożonego odwołania. Uniemożliwiono stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania, co w odniesieniu do sprawy rozstrzygniętej zaskarżoną decyzją wiąże się z brakiem wyznaczenia i przeprowadzenia rozprawy, która miałaby na celu przede wszystkim wyjaśnienie szeregu wątpliwości i nieścisłości związanych z opinią rzeczoznawcy, która stanowi podstawowy dowód w sprawie. Na rozprawie skarżąca miałaby możliwość skierowania bezpośrednich pytań do rzeczoznawcy majątkowego w celu wyjaśnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów; 5) naruszenie "art. 29" ww. rozporządzenia przez powołanie tego przepisu jako podstawy wyceny podczas, gdy powołany przepis stanowi podstawę wyceny prawa użytkowania wieczystego, natomiast przedmiotem niniejszego postępowania były zarówno nieruchomości objęte prawem własności, jak i użytkowania wieczystego, w tym naruszenie "art. 29" ust. 3 rozporządzenia przez brak szczegółowego uzasadnienia w operacie z jakich względów zastosowano wskazany przepis; 6) przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościowych z lat 2011-2014 w sposób sprzeczny z zasadami logiki, doświadczenia życiowego oraz chronologii właściwej dla sporządzenia wyceny porównawczej. Do porównania przyjęto nieruchomości z okresu przekraczającego 4 lata od zbycia szacowanych nieruchomości powoduje, iż wycena jest całkowicie nieadekwatna do warunków rynkowych. Nadto dobór transakcji w zakresie nieruchomości porównawczych wydaje się całkowicie nieprzystający do przedmiotu wyceny, która miała określić wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego podczas, gdy daty transakcji porównawczych pochodzą z jednej strony z okresu kwiecień 2014 - marzec 2015 (dla określenia wartości przed wejściem w życie planu) a z drugiej strony z okresu wrzesień 2011 - sierpień 2014. (dla określenia wartości po wejściu w życie planu). Z operatu w sposób jasny i oczywisty wynika, że cała różnica w wycenie, od której naliczono opłatę bierze się z całkowicie nieuzasadnionego i sprzecznego z zasadami logiki przyjęcia do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości z 2011r., w której w istocie cena sprzedaży była wyższa niż przeciętna, która to transakcja miałaby uzasadniać wzrost cen w porównaniu do transakcji z lat 2014 i 2015. Wskazana transakcja, o ile w ogóle może być wzięta do porównania, powinna raczej uzasadniać pierwotną wycenę (przed wejściem w życie planu) i wykazywać w istocie spadek wartości nieruchomości. Nie można bowiem spójnie i logicznie dowodzić wzrostu cen w późniejszym okresie odwołując się de facto do transakcji z okresu wcześniejszego. W ocenie skarżącego operat w istocie może wykazywać raczej postępujący spadek wartości nieruchomości od roku 2011 r. do roku 2015 r. Nie można zatem biorąc pod uwagę zasady logicznego rozumowania wyciągać wniosku, że skoro ceny malały to wartość nieruchomości skarżącego wzrosła. W myśl art. 80 K.p.a. organy administracji publicznej mają prawo i obowiązek swobodnej oceny dowodów. Uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej oceny tej opinii w oparciu o przesłanki wiedzy, doświadczenia życiowego i zasady logicznego rozumowania stanowi mające wpływ na wynik sprawy naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. Powyższe w ocenie skarżącej wyklucza możliwość przyjęcia operatu z 22 czerwca 2016 r. jako dowód w postępowaniu administracyjnym; 7) nieuwzględnienie w operacie wyraźnego rozróżnienia przy wycenie istotnych cennych nieruchomości oraz nieruchomości porównawczych w postaci rozróżnienia pomiędzy prawem własności i prawem użytkowania wieczystego oraz w postaci rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami zabudowanymi a niezabudowanymi. W operacie brak jednoznacznego rozróżnienia metodyki wyceny prawa własności i prawa użytkowania wieczystego, w szczególności nie uwzględniono w wycenie nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego kwestii wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a więc jednego z podstawowych czynników wpływających na cenę takiej nieruchomości. Treść operatu na równi traktuje wartości prawa własności nieruchomości oraz wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości co jest sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Ponadto operat nie zawiera stosownego, nawiązującego do nieruchomości, objętych wyceną, rozróżnienia nieruchomości podobnych na nieruchomości zabudowane lub niezabudowane. Dobór nieruchomości do celów porównawczych został więc dokonany w sposób nieprawidłowy. Nie można bowiem porównywać nieruchomości różniących się tak istotną cechą jak zabudowanie; 8) brak wyjaśnienia zakwalifikowania jako nieruchomości podobne powołanych w operacie nieruchomości. W operacie nie wyjaśniono z jakich względów uznano za nieruchomości podobne nieruchomości wymienione w pkt. 8 operatu. W szczególności w ogóle nie wskazano czy dla wymienionych nieruchomości podobnych został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego czy też podobnie jak w przypadku nieruchomości takiego planu brak. Kwestia ta ma bowiem istotne znaczenie dla wyceny. Podobnie pominięto wskazanie pozostałych cech nieruchomości, które mogą świadczyć o podobieństwie, jak ich lokalizacja, sposób faktycznego użytkowania czy możliwości inwestycyjne. Wobec powyższego należy uznać, że obiekty przyjęte jako nieruchomości porównawcze, tj. najbardziej podobne do wycenianej w operacie szacunkowym nie mogą być zakwalifikowane jako nieruchomości podobne. Ponadto należy dostrzec, że nieruchomości te znacznie różnią się powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Natomiast nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Oznacza to konieczność przyjęcia do porównania takich "nieruchomości, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony" (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt: II OSK 2012/06). W przypadku bowiem stosowania metody porównawczej "zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach" (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt: II SA/Gd 135/12). Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do nieruchomości szacowanej (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 października 2006r., sygn. akt: IV SA/Wa 1659/06). Również wskazano, że przedstawiony przez biegłego operat szacunkowy nie zawiera wszelkich elementów, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, tj. lokalizację, powierzchnię, uzbrojenie, przeznaczenie w planie i inne cechy utrudniające sposób korzystania, np. zadrzewienia, nieużytki, zróżnicowanie wysokościowe; 9) wszczęcie postępowania niemal dwa miesiące po podpisaniu umowy kupna sprzedaży i nałożenie opłaty dopiero po ponad 9 miesiącach od jej podpisania nie spełnia wymogu określonego w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wypis zgodnie z ust. 5 zostaje przekazany przez notariusza w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy. Taki sposób działania organów administracji publicznej nie był więc "bezzwłoczny". Należy podkreślić, że zgodnie z art. 7 K.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] – w odpowiedzi na skargę – wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) - dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] marca 2017 r. i utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2016 r. nie naruszają prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [(t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778, ze zm.) – dalej w skrócie: "u.p.z.p.]. Zgodnie z art. 36 ust. 4, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości - zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. - stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie zatem do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej w skrócie: "u.g.n.") - wydanie decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zw. opłatą planistyczną) zostało poprzedzone sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. (uprawnienia zawodowe nr [...]) w dniu [...] czerwca 2016 r. opinii o wartości rynkowej nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Z przedstawionego stanu sprawy, akt sprawy, w tym operatu szacunkowego, wynika: - po pierwsze, że skarżąca 12 lutego 2016 r. zbyła (przeniosła zorganizowaną część przedsiębiorstwa) na rzecz M. sp. z o.o. w [...]: a) prawo własności zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach ew.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej powierzchni 8,3043 ha, położonych w obrębie [...] przy ul. [...], b) prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach ew.: [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 4,2567 ha, położonych w obrębie [...] przy ul. [...] i [...], c) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej działek o numerach ew: [...] i [...] o łącznej powierzchni 22,0123 ha, położonych w obrębie [...] przy ul. [...], d) udział wynoszący 30/130 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej o numerze ew. [...] o powierzchni 0,0200 ha, położonej w obrębie [...] przy ul. [...]; - po drugie, że w dniu zbycia teren lokalizacji nieruchomości objętych aktem notarialnym z [...] lutego 2016 r. objęty był ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]" uchwalonego przez Radę Miasta [...] uchwałą Nr [...] z [...] stycznia 2011 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2011 r., Nr [...], poz. [...]). Plan ten wszedł w życie [...] kwietnia 2011 r. W § 37 pkt 2 tej uchwały ustalono wysokość stawki procentowej, służącej naliczaniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem planu, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla terenów o symbolu: 1 do 4MN/U, 1 do 24U, 2UKS, 1 do 6UKSDN, 1 do 4UKSPG, 1 do11P, 1 do 14PU, 1 do 8KU, 1KK, 1KDCL ustala się stawkę - 30% (od 19 października 2016 r. dla terenów o symbolu: 1 do 4MN/U, 1 do 24U, 2U,UKS, 1 do 6U,UKSDN, 1 do 4U,UKSPG, 1 do 11P/U, 1 do 14PU, 1 do 8KU, 1KK, 1KDCL/U – zgodnie z § 1 pkt 8 uchwały [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. – Dz. Urz. Woj. [...]. z 2016 r., poz. [...]). Zgodnie z ustaleniami przedmiotowego planu: - działki o numerach ew. [...], [...] i [...] o powierzchni 220 323 m2 znajdowały się w obszarze terenu oznaczonego symbolem 4P (przeznaczenie - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - § 4 ust. 2 pkt 9 i § 21), - działki o numerach ew.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o powierzchni 92 120 m2 znajdowały się w obszarze terenu oznaczonego symbolem 5P (również przeznaczenie - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - § 4 ust. 2 pkt 9 i § 21), - działka o numerze ew. [...] o powierzchni 33 490 m2 znajdowała się w obszarze terenu oznaczonego symbolem 11PU (przeznaczenie – tereny obiektów produkcyjno – usługowych - § 4 ust. 2 pkt 10 i § 22); - po trzecie, że do [...] grudnia 2003 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta [...] przyjęty uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1992 r. Według tego planu działki objęte aktem sprzedaży położone były w strefie produkcyjno - składowej oznaczonej symbolem IV P-S (obejmującej tereny przeznaczone dla lokalizacji przemysłu, składów i magazynów, bez technicznej obsługi miasta i innych zakładów produkcyjnych, których strefy ochronne nie mogły wykraczać poza granice strefy produkcyjno-składowej). Ponadto działki o numerach ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] objęte zostały wyodrębnionym z tej strefy funkcjonalnej obszarem IV P-S1, na którym obowiązywał zakaz lokalizacji zakładów produkcyjnych, składów i magazynów spożywczych oraz obiektów stałego pobytu ludzi; - po czwarte, że pomiędzy utratą mocy obowiązującej planu z [...] czerwca 1992r. a wejściem w życie planu z [...] stycznia 2011 r., czyli w okresie między [...] grudnia 2003 r. a [...] kwietnia 2011 r. występowała tzw. "luka planistyczna". Zatem biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, w operacie ustalono, że nieruchomości były zabudowane budynkami, powstałymi przed uchwaleniem planu z 1992 r. oraz w okresie "luki planistycznej" (informacje z ewidencji gruntów i budynków Miasta [...]), stanowiły jeden kompleks funkcjonalno – użytkowy i wykorzystywane były pod działalność produkcyjną prowadzoną przez przedsiębiorstwo wytwarzające konstrukcje stalowe i kraty pomostowe (w różnych okresach, różne formy i nazwy firmy). Wśród nich przeważały budynki o funkcji przemysłowej i magazynowej, ale towarzyszyły im również budynki biurowe i inne. Biorąc powyższe pod uwagę rzeczoznawca przyjęła, że grunty wykorzystywane były analogicznie jak w planie z 1992 r., czyli pod produkcję, składy i magazyny; - po piąte, że rzeczoznawca w operacie opisała stan przedmiotu wyceny na dzień wyceny według danych z rejestru gruntów i danych z księgi wieczystej (stan z daty wejścia w życie planu miejscowego). W opisie uwzględniła ograniczone prawa rzeczowe (służebności, hipoteki), przy czym wyjaśniła, że hipoteki nie wpływają na wartość przedmiotu wyceny. Wycenianą nieruchomość opisała, uwzględniając część działek jako zabudowane (sporządziła wykaz budynków zlokalizowanych na nieruchomości). Do przeprowadzonej wyceny zastosowała podejście porównawcze, metodę porównania parami; - po szóste, że rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny wartości nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia: a) w planie z 1992 r., który utracił moc obowiązującą z dniem [...] grudnia 2003 r., b) faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie pomiędzy [...] grudnia 2003 r. a [...] kwietnia 2011 r., c) w planie z 2011 r., który obowiązuje od [...] kwietnia 2011 r. Do oszacowania wartości nieruchomości według przeznaczenia w planie miejscowym z 1992 r. rzeczoznawca majątkowy wykorzystała transakcje, które obecnie są objęte planami, z przeznaczeniem najbardziej podobnym do przeznaczenia z planu z 1992 r. Wskazała, że zapisy planu miejscowego z 1992 r. są bardzo ogólne, są odniesione do innego stanu prawnego, ale oczywistym faktem jest, że nie było możliwości oparcia wyceny na transakcjach objętych planem, który utracił moc wiele lat temu. W wycenie wartości działek o numerach geod. [...], [...] i [...] uwzględniono, że przedmiotem zbycia było prawo użytkowania wieczystego, a dodatkowo w odniesieniu do działki nr geod. [...] w obrębie [...], że zbyto udział w wysokości 30/130 w tym prawie. Także w okresie "luki planistycznej w wycenie uwzględniono okoliczności, że niektóre z działek objęte były prawem użytkowania wieczystego, a w jednym przypadku zbyto udział w tym prawie. Ostatecznie wartość prawa własności i prawa użytkowania wieczystego z uwzględnieniem przeznaczenia poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc z dniem [...] grudnia 2003 r., jak i w okresie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości określono na kwotę 26 890 000 zł. Z kolei szacując wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w obowiązującym planie miejscowym z 2011 r. rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że przeznaczenie nieruchomości w tym planie oznaczone symbolem 4P i 5P (o łącznej powierzchni 312 243 m2) plus udział 30/130 w działce o powierzchni 200 m2 jest analogiczne do przeznaczenia IVP-S i IVP-S1 w planie z 1992 r. i w obu przypadkach przyjęła na takim samym poziomie jednostkową wartość rynkową gruntu. Zatem w tym zakresie odrębnie oszacowała nieruchomości. W szacowaniu tym uwzględniła prawo własności nieruchomości (powierzchnia 92 120 m²) i prawo użytkowania wieczystego (powierzchnia 220 123 m² i powierzchnia udziału 200 m²). Ostatecznie wartość tej części nieruchomości określiła na kwotę 23 411 059 zł. Według ustaleń rzeczoznawcy w przypadku wyżej opisanej części nieruchomości nie nastąpił wzrost jej wartości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2011 r. Dalej rzeczoznawca dokonała odrębnego oszacowania pozostałej części nieruchomości objętej w przedmiotowym planie przeznaczeniem oznaczonym symbolem PU o powierzchni 33 490 m² (działki o numerze ewidencyjnym 2) w oparciu o odrębny zbiór nieruchomości podobnych. Ostatecznie wartość rynkową tej części nieruchomości określiła na kwotę 3 833 265 zł. Zaś łączna wartość nieruchomości obliczona według przeznaczenia w planie 2011 r. wyniosła 27 244 324 zł. Porównanie przeznaczenia planu z 1992 r. (faktycznego sposobu wykorzystania) i planu z 2011 r. wskazuje, że wyliczony w operacie szacunkowym wzrost wartości działek jest efektem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie "[...]" co zgodnie z art. 36 ust. 4 cytowanej na wstępie ustawy, w sytuacji zbycia działek dało podstawę do naliczenia i pobrania opłaty planistycznej. W operacie szacunkowym z [...] czerwca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy określiła wzrost wartości działek zbytych aktem notarialnym z [...] lutego 2016 r. na kwotę 354 324 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki, dało opłatę planistyczną w wysokości 106 297 zł (operat – wnioski, str. 43). W ocenie Sądu, mając na względzie powyższe, odparcia wymagają zarzuty skargi. Po pierwsze zarzut naruszenia art. 7, art. 8 i art. 80 K.p.a. przez brak zbadania wszystkich przesłanek do wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej. Stosownie do 7 K.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W myśl art. 8 K.p.a., organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Zgodnie zaś z art. 80 K.p.a., organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Według Sądu organy nie dopuściły się naruszenia przytoczonych przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie organy oparły poczynione ustalenia na operacie szacunkowym, a nadto dodatkowych wyjaśnieniach jakie rzeczoznawca złożyła w piśmie z [...] stycznia 2017 r. w trakcie postępowania odwoławczego, będącym odpowiedzią na uwagi skarżącej sformułowane w odwołaniu pod adresem sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu. Przedmiotowy operat stanowił podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 K.p.a. i w tym zakresie Sąd - wbrew twierdzeniom skarżącej - nie dopatrzył się żadnych uchybień. Operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy, rzeczoznawca majątkowy stosownie do wymienionych uregulowań określiła przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny; wskazała podstawy formalne, prawne, metodologiczne i merytoryczne wyceny, w tym źródła danych; określiła daty istotne dla wyceny; opisała i określiła stan nieruchomości, stan prawny, sąsiedztwo otoczenia i lokalizacji, stan zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości według stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, według faktycznego sposobu użytkowania w okresie luki pianistycznej i przed jego uchwaleniem; określiła sposób wyceny, a więc wskazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia i metody wyceny; zawarła analizę i charakter rynku; określiła też wartość przedmiotu wyceny, wagę i ocenę cech rynkowych, obliczyła zakres sumy współczynników korygujących, opisała nieruchomości i wskazała cechy oraz ich wpływ na wartość w odniesieniu do wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań. Opracowując operat rzeczoznawca dane o nieruchomości uzyskała z materiałów, o których mowa w art. 155 u.g.n. Dane te są w pełni wiarygodne i stanowiły rzetelną podstawę wyceny. Opracowanie także zawiera opis wszystkich nieruchomości wybranych do porównań, klauzule i zastrzeżenia, wymienia załączniki i na początku zawiera wyciąg, o którym stanowi art 158 u.g.n. Operat jest rzeczowy, logiczny, spójny, rzetelny i pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Oznacza to, że organy oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazły podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Organy, we własnym zakresie dokonały oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparły na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji. Nadto organ odwoławczy w sposób wyczerpujący odniósł się także do zgłoszonych przez skarżącą zarzutów w środku zaskarżenia, tak względem operatu, jak i decyzji organu pierwszej instancji. Uzupełnił w tym zakresie postępowanie dowodowe o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, poszerzające treść wyrażoną w operacie. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykazując tym samym, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był zmianą przeznaczenia w planie z 2011 r. Przedstawiona zmiana możliwości zagospodarowania terenu o przeznaczeniu strefy produkcyjno – składowej na teren obiektów produkcyjno – usługowych niewątpliwie – co również prawidłowo wykazał organ - spowodowała wzrost wartości nieruchomości w tym obszarze położonych, zatem obowiązkiem organu było pobranie jednorazowej opłaty. Niezasadne są uwagi skarżącej związane z doborem przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobnych. Artykuł 4 pkt 16 u.g.n. stanowi, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, jak i określanie cech nieruchomości oraz przydawanie im określonych wartości zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dokonując oceny czy przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości odpowiadają warunkom wskazanym w art. 4 pkt 16 u.g.n. słusznie Kolegium nie stwierdziło naruszeń w tym zakresie. W postępowaniu też została wykazana zasadność przyjęcia do porównań nieruchomości z okresu przekraczającego 4 lata od zbycia szacowanych nieruchomości. Z operatu wynika, że dla potrzeb wyceny przeanalizowano lokalny rynek nieruchomości w [...], transakcje przeprowadzone w okresie od lutego 2014 r. do lutego 2016 r. Rzeczoznawca wyjaśniła, że dobór nieruchomości podobnych został dokonany po dogłębnej analizie transakcji przeprowadzonych na rynku lokalnym odrębnie dla każdego stanu planistycznego. Jednocześnie wskazała, że istotnie w praktyce nieruchomości porównawcze przyjmuje się z okresu 2 lat poprzedzających datę, na którą określa się wartość, niemniej w przypadku braku dostatecznej liczby nieruchomości podobnych dopuszczalne jest wydłużenie okresu badania rynku. Rozszerzenie okresu badania rynku było zasadne z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne w okresie ostatnich lat były stabilne, nie wykazywały wyraźnych tendencji wzrostowych ani spadkowych (w operacie załączone są obliczenia dotyczące trendu czasowego). Nieruchomości z tabeli nr 3 (o przeznaczeniu produkcyjnym) były przedmiotem transakcji kupna - sprzedaży w latach 2014 - 2015, a więc w okresie 2 lat poprzedzających datę, na którą w operacie określono wartość. Natomiast wśród nieruchomości z tabeli nr 4 (o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym) tylko dwie transakcje zostały zawarte w tym okresie, co nie dało możliwości określenia wartości nieruchomości, z tego powodu okres badania rynku rozszerzono. W celu wyeliminowania zmiany wartości nieruchomości w związku z upływem czasu, przeprowadzono analizy i określono współczynnik zmiany cen jednostkowych w czasie. Z uwagi na fakt, że współczynnik ten wykazywał wartość bliską zeru przyjęto, że ceny na rynku lokalnym w okresie 2011 - 2015 nie zmieniały się, kształtowały się na porównywalnym poziomie i nie występowały znaczące ich zmiany związane z upływem czasu. W związku ze stabilizacją rynku tego typu nieruchomości poddano ocenie transakcje sprzedaży z okresu 2011 – 2015. Ustalając wysokość opłaty planistycznej w niniejszej sprawie porównano transakcje podobnych nieruchomości z okresu kwestionowanego przez skarżącą, ale przekonywująco uzasadnionego przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolegium dodało też, że zastosowana przez rzeczoznawcę opisana wyżej praktyka wyceny przyjęta jest przez innych rzeczoznawców majątkowych dokonujących wyceny nieruchomości z terenu miasta [...] na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty. Za całkowicie chybiony należało też uznać zarzut braku wyjaśnienia zakwalifikowania nieruchomości wymienionych w pkt 8 operatu jako podobne. We wskazanej części operatu rzeczoznawca zawarła opis wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań, ze wskazaniem ich cech, które zadecydowały o zakwalifikowaniu jako podobne do nieruchomości wycenianej. Wyszczególniła też cechy mające wpływ na wartość. Rzeczoznawca ponadto wyjaśniła, że z uwagi na mało aktywny rynek w danym segmencie niemożliwym był dobór nieruchomości porównawczych które są identyczne z nieruchomością wycenianą, dlatego też w procesie wyceny stosuje się odpowiednie poprawki wynikające z różnic w cechach nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Należy też mieć na uwadze, że rzeczoznawca nie opisuje wszystkich cech rynkowych nieruchomości, a wyłącznie te cechy, które decydują o wartości nieruchomości (mające wpływ na wartość), a w procesie wyceny nie używa wszystkich użytecznych cech, ale tylko niektóre, czyli takie rynkowe cechy nieruchomości, które różnicują ceny na danym rynku określonym i przyjętym przez rzeczoznawcę. Odnosząc się do braku rozróżnienia w operacie pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, Kolegium z jednej strony zasadnie podkreśliło, że oszacowana wartość powierzchni nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym nie miała wpływu na wysokość opłaty planistycznej, albowiem ta część nieruchomości - jak ustalono w toku wyceny - nie zmieniła przeznaczenia i jej wartość zarówno przed wejściem w życie planu miejscowego, jak i po uchwaleniu planu, została określona w tej samej wysokości. Z drugiej też – wbrew twierdzeniu skarżącej - słusznie zauważyło, że wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nie potraktowano na równi. W dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca podkreśliła, że na stronie 27 operatu przy analizie rynku wyjaśniono, że w badanym okresie, na rynku lokalnym (miasto [...]) zawarto kilka transakcji dotyczących kupna - sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną i pokrewną, z tego wynika, że na rynku nie odnotowano żadnej transakcji dotyczącej zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu zgodnym z wycenianą nieruchomością, dlatego wyceny prawa użytkowania wieczystego dokonano na podstawie § 29 (ściślej ust. 3) rozporządzenia (skarżąca błędnie wskazała art. 29 rozporządzenia). Przepis ten stanowi w ustępie 1, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego; w ustępie 2, że jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości; w ustępie 3, że jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru. Zastosowanie tego sposobu wyceny wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. W uzupełnieniu uzasadnienia przyjętych założeń, w piśmie z [...] stycznia 2017 r., rzeczoznawca wyjaśniła, że w związku z brakiem na rynku lokalnym transakcji nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego niemożliwe było zastosowanie wskazań § 29 ust. 1 rozporządzenia. Brak też było danych z porównywalnych rynków nieruchomości, w celu określenia wzajemnej relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, zatem niemożliwe było zastosowanie wskazań § 29 ust. 2 rozporządzenia. W związku z tym w wycenie posłużono się wskazaniami § 29 ust. 3 rozporządzenia i wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego części wycenianej nieruchomości określono na podstawie wartości rynkowej prawa własności tych gruntów i współczynnika korygującego. Wbrew zarzutom skargi, przy wyliczaniu współczynnika korygującego przyjęto 3% stawkę opłaty. Wyliczona wartość prawa użytkowania wieczystego, w rozpatrywanej sprawie, jak i co do zasady, jest niższa od wartości prawa własności m. in. z uwagi na obowiązek ponoszenia opłat za użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że sposób obliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego odpowiada prawu. Po drugie zarzut naruszenia art. 7 (zasady ogólnej - prawdy obiektywnej), art. 8 K.p.a. (zasady ogólnej - pogłębiania zaufania obywateli) w zw. z art. 79 K.p.a. przez brak zawiadomienia strony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości, a przez to brak możliwości zadawania pytań przez stronę i składania na bieżąco wyjaśnień i wniosków. Oczywiście faktem jest, że stosownie do art. 79 K.p.a., strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem (§ 1); strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia (§ 2). Niemniej podstawą ustalenia renty planistycznej jest opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakie obowiązują względem administracyjnego postępowania dowodowego (art. 80, art. 84). Zaś oględziny nieruchomości są czynnością jaką przeprowadza rzeczoznawca w ramach dowodu jakim jest operat szacunkowy. Oględzin tych nie można oceniać w kategoriach dowodu w postępowaniu administracyjnym (w myśl art. 75 § 1 K.p.a. – dowodem mogą być oględziny) przeprowadzanego w trybie art. 85 K.p.a., tym samym stosować względem nich reguł wynikających z art. 79 K.p.a., w tym obowiązku organu co do zawiadomienia o ich przeprowadzeniu. Po trzecie zarzut naruszenia art. 9 K.p.a. przez niedoręczenie skarżącej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do zasady ogólnej - informowania stron – wyrażonej w art. 9 K.p.a., organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Zadaniem organów administracji jest jedynie przekazanie stronie niezbędnych informacji, na podstawie których strona będzie mogła dokonać wyboru i zdecydować o swoich działaniach (wyrok NSA z 7.01.2000 r., V SA 1158/99, LEX nr 49399). Na stronie ciąży zatem obowiązek dbałości o swoje interesy (wyrok NSA z 18.04.2008 r., II GSK 51/08, LEX nr 467107). W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się na konieczność zindywidualizowanej oceny potrzeby udzielenia stronie informacji i wyjaśnień. Stwierdzenie u strony szczególnych cech, takich jak nieporadność lub brak orientacji w przepisach, zobowiązuje organ administracji do udzielenia jej stosownych wskazówek (np. wyrok NSA z 13.11.1998 r., II SA 1428/98, LEX nr 41815; wyrok NSA z 17.03.1999 r., I SA/Gd 1378/97, LEX nr 36825). Również strona korzystająca z pomocy adwokata lub radcy prawnego powinna wykazywać wyższą od przeciętnej znajomość prawa. Jeżeli strona taka podejmuje określone działanie, będąc świadoma jego wadliwości, na przykład wnosi odwołanie po upływie terminu do jego wniesienia, nie wnosząc przy tym o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania, to nie można organowi administracji czynić zarzutu, że nie zastosował art. 9 K.p.a. i nie wezwał strony do uzupełnienia podania (wyrok NSA z 28 kwietnia 1998 r., I SA 1697/97, LEX nr 44497). W sprawie organy zadośćuczyniły przedmiotowej zasadzie. Z akt sprawy wynika bowiem, że organy zapewniły skarżącej czynny udział w postępowaniu administracyjnym, stosowały względem skarżącej stosowne pouczenia, w tym tryb art. 10 § 1 K.p.a. Sam organ odwoławczy dwukrotnie zawiadamiał skarżąca o prawie skorzystania z możliwości jakie daje art. 10 § 1 K.p.a. Najpierw pismem z 10 lutego 2017 r. zawiadomił skarżącą o przysługującym jej prawie wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. W piśmie tym również poinformował, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych oraz że strona może przedstawić dowód na potwierdzenie, iż podjęła inicjatywę oceny operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Następnie pismem z 27 lutego 2017 r. ponownie zawiadomił skarżącą o przysługującym jej prawie wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów oraz o treści art. 73 § 1 i § 1a K.p.a. (określającego zakres dostępu strony do akt sprawy). Również organ pierwszej instancji pismem z [...] września 2016 r. (doręczonym skarżącej [...] września 2016 r.) zawiadomił stronę o przysługującym prawie art. 10 § 1 K.p.a. Skarżąca nie skorzystała z tego prawa. Z kolei uprawniona osoba, w imieniu skarżącej, [...] września 2016r. pokwitowała odbiór kserokopii operatu szacunkowego. Z powyższego wynika, że zobowiązanie do udzielania stronie stosownych wyjaśnień czy wskazówek, które obarcza organ administracji publicznej zwłaszcza w sytuacji, gdy strona jest nieporadna, nie jest reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym, względem skarżącej nie tylko zostało spełnione, ale spełnienie to nastąpiło nawet w sposób przekraczający wymagania art. 9 K.p.a., albowiem skarżąca w postępowaniu administracyjnym (odwoławczym) była reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym. Należy też dodać, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego, wchodzi w zakres materiału dowodowego sprawy, zaś art. 73 K.p.a. daje stronie prawo wglądu w akta sprawy w lokalu organu administracji publicznej, sporządzania z nich notatek, kopii, czy wydania z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów. W dniu [...] marca 2017 r. pełnomocnik skarżącej korzystał z prawa zapoznania się z aktami sprawy i miał prawo sporządzić we własnym zakresie kopie, np. operatu szacunkowego, a nadto złożyć wyjaśnienia, wnioski dowodowe. Mimo zapowiedzi skarżąca nie złożyła dalszych wniosków dowodowych. Po czwarte zarzut naruszenia art. 10 K.p.a. przez uniemożliwienie stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania, co w odniesieniu do przedmiotowej sprawy głównie wiąże się z brak wyznaczenia i przeprowadzenia rozprawy celem wyjaśnienia szeregu wątpliwości i nieścisłości związanych z opinią rzeczoznawcy majątkowego i bezpośredniego skierowania pytań do rzeczoznawcy w celu wyjaśnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów. Ogólna bezzasadność tego zarzutu została już wykazana w punkcie 2 niniejszych rozważań. Nadto, w toku postępowania odwoławczego, Kolegium pismem z [...] stycznia 2017 r. wystąpiło do autora operatu szacunkowego o udzielenie wyjaśnień w zakresie zarzutów odwołania związanych z treścią operatu szacunkowego. Po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, pismem z [...] lutego 2017 r. Kolegium zawiadomiło skarżącą o prawie z art. 10 § 1 K.p.a. Zatem umożliwiło stronie zapoznanie się z uzupełnionym materiałem dowodowym na etapie postępowania odwoławczego (wyjaśnieniami rzeczoznawcy dotyczącymi wątpliwych treści operatu), podjęcie inicjatywy dowodowej sprowadzającej się do przedstawienia dowodu w postaci kontroperatu, czy skorzystania z dyspozycji art. 157 u.g.n. (opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do kwestionowanego przez skarżącą operatu szacunkowego). Dalej stosownie do art. 89 K.p.a., organ administracji publicznej przeprowadzi, z urzędu lub na wniosek strony, w toku postępowania rozprawę, w każdym przypadku gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania lub gdy wymaga tego przepis prawa (§ 1); organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin (§ 2). Sąd podzielił stanowisko Kolegium, że w kontrolowanej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia żądania skarżącej co do przeprowadzenia rozprawy. W okolicznościach niniejszej sprawy przeprowadzenie rozprawy nie doprowadziłoby do przyspieszenia czy uproszczenia postępowania, jak i przeprowadzenia rozprawy nie wymagał przepis prawa; nie zachodziła też potrzeba uzgodnienia sprzecznych interesów stron, gdyż jedyną stroną postępowania administracyjnego była skarżąca, w tym nie było to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłego, który przecież w dodatkowym piśmie ustosunkował się do twierdzeń skarżącej zawartych w odwołaniu i jak wskazało Kolegium na ówczesnym etapie postępowania wszystkie okoliczności zostały w sposób należyty udokumentowane. Stanowiska organu odwoławczego co do braku potrzeby przeprowadzenia rozprawy nie podważyła również skarżąca w skardze, formułując ów zarzut ogólnikowo. Po piąte zarzut dotyczący wszczęcia postępowania niemal po dwóch miesiącach od zbycia nieruchomości przez skarżącą i nałożenia opłaty dopiero po ponad dziewięciu miesiącach wbrew wymogowi art. 36 ust. 6 u.p.z.p. Celem wykazania nietrafności tego zarzutu, należy wskazać, że w myśl art. 37 ust. 3 u.p.z.p. - roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5 u.p.z.p.). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). Z powyższego wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dla zachowania ww. terminu wystarczające jest doręczenie zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (pod. wyrok NSA z 27.09.2016r., II OSK 3161/14, LEX nr 2167575). W sprawie termin ten został zachowany. Nowy plan wszedł w życie [...] kwietnia 2011r., zbycie nieruchomości przez skarżącą miało miejsce [...] lutego 2016 r., a zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego z [...] marca 2016 r. – doręczono skarżącej [...] marca 2016 r. Zasadne z kolei mogło okazać się naruszenie zaufania skarżącej do działalności organu (art. 8 K.p.a.) związane z przekroczeniem terminów rozpoznania sprawy określonych w art. 35 i naruszeniem zasady szybkości postępowania wyrażonej w art. 12 § 1 K.p.a., niemniej w przedmiotowym postępowaniu sądowoadministracyjnym nie mogło ono odnieść żadnego skutku. Przede wszystkim dlatego, że w razie przewlekłego załatwiania sprawy lub bezczynności organu stronie służyło zażalenie na niezałatwienie sprawy w terminie, o którym mowa w art. 37 K.p.a., a następnie odrębna skarga do sądu administracyjnego na przewlekłe działanie organu lub bezczynność organu w rozpoznawaniu sprawy. Natomiast termin "bezzwłocznego" ustalenia opłaty planistycznej nie jest terminem prawa materialnego. Przepis art. 37 ust. 6 u.p.z.p. ma charakter wyłącznie dyscyplinujący, instrukcyjny. Wpływ na wynik sprawy miałby dopiero upływ terminu pięcioletniego (np. wyrok NSA z 24.03.2017 r., II OSK 1902/15, Lex nr 2353525). W ocenie Sądu powyższe dowodzi, że organy rozstrzygające w sprawie, dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 K.p.a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniły prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydały zgodne z prawem decyzje, zawierające uzasadnienie odpowiadające wymogom art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. W tym stanie rzeczy, czyli wobec niestwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jak również innego naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, na mocy art. 151 P.p.s.a. Sąd oddalił skargę.