IV SA/Wa 1526/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lutego 2018 r. sprawy ze skargi P. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 1526/17 U Z A S A D N I E N I E Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].04.2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa (zwany dalej Ministrem) - po rozpatrzeniu odwołania P. S. - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] (zwanego dalej Wojewodą) z dnia [...].12.2015 r., ustalającą odszkodowanie na rzecz Pana P. S. za przejęcie z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...][...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla zadania pn.: "Ochrona przeciwpowodziowa prawobrzeżnej części S. - odwodnienie terenu w widłach rzeki W. i T. Zadanie 1: Zabezpieczenie przeciwpowodziowe w obrębie ujściowego odcinka [...], budowa nowej pompowni "[...]" i śluzy grawitacyjnej w [...] (w prawym wale W.) oraz kanału odprowadzającego wodę z [...] do pompowni", w wysokości [...] zł. Wojewoda zobowiązał też Zarząd Województwa [...] do zapłaty ustalonego jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym ta decyzja stała się ostateczna oraz poinformował, że odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco. Decyzją z dnia [...].12.2014 r., nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla zadania pn.: "Ochrona przeciwpowodziowa prawobrzeżnej części [...] - odwodnienie terenu w widłach rzeki W. i T. Zadanie 1: Zabezpieczenie przeciwpowodziowe w obrębie ujściowego odcinka [...], budowa nowej pompowni "[...]" i śluzy grawitacyjnej w [...] (w prawym wale W.) oraz kanału odprowadzającego wodę z [...] do pompowni", m.in. na nieruchomości położonej w obrębie [...][...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2015 r. i zatwierdzono nią podział nieruchomości położonej w obrębie [...][...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Zgodnie z księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...],[...] Wydział Ksiąg Wieczystych właścicielem nieruchomości położonej [...] oznaczonej m.in. jako działka nr [...], był Skarżący. Zaproponowane przez Zarząd Województwa [...] odszkodowanie nie zostało przez Skarżącego przyjęte. Wobec tego Wojewoda [...] pismem z dnia [...] listopada 2015 r. zawiadomił Strony o wszczęciu na wniosek pełnomocnika Zarządu Województwa [...] postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...][...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...]. Przedmiotem oceny I. instancji był operat szacunkowy z dnia [...] marca 2015 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Aktualność operatu została potwierdzona klauzulą z dnia [...] marca 2017 r. Rzeczoznawca majątkowa ustaliła, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...].02.2000 r. Nr [...] ze zm. - działka nr [...] położona w obrębie [...][...], znajdowała się na terenie zabudowy jednorodzinnej. W operacie tym wartość przedmiotowej działki nr [...] o pow. [...] ha została oszacowana jako wartość gruntu w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej - na łączną kwotę [...] zł, tj. [...] zł/m². W oparciu o ten operat Wojewoda ustalił odszkodowanie. P. S. złożył odwołanie od tej decyzji, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania a przede wszystkim przyjętą - na poziomie [...] zł -przez rzeczoznawcę majątkowego wartość 1m² nieruchomości. Skarżący wskazał, iż ceny innych działek szacowane sią na kwotę [...] zł/m². Tym samym tak dokonane oszacowanie jego nieruchomości uznał za krzywdzące i niesprawiedliwe. Minister nie podzielił zarzutów odwołania, utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody. Ustalił, że operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie, został wykonany prawidłowo i mógł stanowić podstawę do ustalenia owego odszkodowania. Minister podał, że dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest uwzględnić szereg czynników, w tym miedzy innymi stan nieruchomości. Biegła prawidłowo zatem w pierwszej kolejności przeanalizowała transakcje nieruchomościami zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w studium, a następnie realizując dyspozycję zawartą w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonała właściwego wyboru nieruchomości porównawczych. Prawidłowo wykazała, jak podkreślił Minister, że cel nabycia tej nieruchomości zwiększa jej wartość i należało przyjąć aktualny sposób jej użytkowania. Biegła utworzyła zbiór nieruchomości, które porównała z nieruchomością wycenianą. Minister zaznaczył przy tym, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Minister stwierdził, że biegła poprzedziła wycenę szczegółową analizą rynku, w tym wnikliwie dokonała ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku. Powyższe umożliwiło jej wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą do porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Zdaniem Organu odwoławczego autorka operatu szacunkowego zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą jak również wskazała na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. Z kolei różnice, w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała. Wobec tego tak poczyniona analiza, jak i jej wynik końcowy nie budziły zastrzeżeń Ministra co do wartości wycenianej nieruchomości. Z tego względu zarzut zaniżenia kwoty ustalonego odszkodowania uznał za bezzasadny. Minister podkreślił też, że metodyka szacowania nieruchomości nie może stanowić przedmiotu oceny Organu. Minister podał, że autorka operatu szacunkowego wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do ostatecznej analizy porównawczej biegła przyjęła 11 transakcji nieruchomościami stanowiącymi grunty nabywane pod zabudowę jednorodzinną których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 5,06 zł/m² do 24,00 zł/m², gdzie cena 5,06 zł stanowiła cenę minimalną, natomiast kwota 24,00 zł cenę maksymalną. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja i sąsiedztwo (waga 50%), rząd wielkości (waga 20%), uzbrojenie (waga 10%), dostępność (waga 10%) i w oparciu o powyższe wartości określono sumy współczynników korygujących. Następnie ustalono wartość 1 m2 na poziomie [...] zł. Ostatecznie wartość szacowanej nieruchomości wyniosła [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił na rzecz strony należne odszkodowanie. Minister nadmienił także, iż P. S. nie poparł podniesionych zarzutów żadną stosowną dokumentacją, świadczącą o istnieniu wyższych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na analizowanym rynku. W skardze P. S. wniósł o uchylenie decyzji zaskarżonej lub decyzji obu instancji i zarzucił: - naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji; - naruszenie art. 136 w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie żadnego postępowania dowodowego w celu wyjaśnienia zgłaszanych przez Skarżącego w odwołaniu różnic odszkodowań przyznanych Gminie [...] i jemu, z tytułu nabycia nieruchomości; - naruszenie art. 136 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie żadnych działań w kierunku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności nie zasięgnięcie żadnej informacji w zakresie cen oferowanych za działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki nabywanej od Skarżącego; - naruszenie art. 12 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie w przeciągu ponad roku żadnego dowodu zmierzającego do zbadania zarzutów wyrażonych w odwołaniu, w szczególności niezwrócenie się z żądaniem informacji i wyjaśnień do Organu I .instancji, w zakresie różnicy w cenach zbywanych nieruchomości. Wniósł też o dopuszczenie dowodów z - załączonego pisma Urzędu Miejskiego w [...] / Burmistrza [...] z dnia [...].04.2017 r. znak: [...], na okoliczność nierównego potraktowania stron, nieuzasadnionych różnic w zakresie oferowanych cen przejęcia nieruchomości; - załączonej mapki, celem wykazania, że działka Skarżącego jest położona w sąsiedztwie działek przejętych od Gminy [...] za cenę o 10 zł. za 1 m² wyższą, od ceny zaoferowanej Skarżącemu. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa, w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach. Na wstępie nadmienić należy, że w myśl art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. W konsekwencji, zgodnie z art. 20 ust 1 cyt. ustawy, z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od Skarbu Państwa. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast, jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 cyt. ustawy). Taka też sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie. Bezsporne jest bowiem, że Strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania i tym samym ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o zapis art. 20 ust. 3 cyt. ustawy, tj. w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez Wojewodę [...]. Z kolei, w myśl art. 20 ust. 7 cyt. ustawy - odszkodowanie za przeniesienie na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, o którym mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Taką właśnie osobą odnośnie działki nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych dla zadania pn.: "Ochrona przeciwpowodziowa prawobrzeżnej części [...] - odwodnienie terenu w widłach rzeki W. i T. Zadanie 1: Zabezpieczenie przeciwpowodziowe w obrębie ujściowego odcinka [...], budowa nowej pompowni "[...]" i śluzy grawitacyjnej w [...] (w prawym wale W.) oraz kanału odprowadzającego wodę z [...] do pompowni" – jest Skarżący. Należy też nadmienić, że stosownie do art. 21 ust 1 cyt. ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przez Organ I. instancji oraz według wartości nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie wysokość przyznanego Skarżącemu odszkodowania przyznano w oparciu operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkową A. B. z [...].03.2015 r. Jak nadmienił Organ odwoławczy -aktualność operatu została potwierdzona klauzulą z dnia [...] marca 2017 r. Rzeczoznawca majątkowy A. B. zasadnie przyjęła przeznaczenie tej działki wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...]. Zgodnie z nim wyceniana działka położona jest na terenie zabudowy jednorodzinnej. Z tego względu, w sporządzonej wycenie prawidłowo wykazała, że cel nabycia tej nieruchomości zwiększa jej wartość, co w konsekwencji prowadziło do ustalenia wartości wycenianej działki zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. W ocenie Sądu, operat ten mógł stanowić wystarczający i właściwie sporządzony dowód, pozwalający na ustalenie odszkodowania za tę nieruchomość należnego Skarżącemu. Organy obu instancji właściwie oceniły wartość tego dowodu i w sposób uprawniony uczyniły go podstawą do przyznania Skarżącemu przedmiotowego odszkodowania. Należy zgodzić się z Ministrem, że całość operatu szacunkowego stanowi spójne, zupełne i logiczne opracowanie. Wskazuje on informacje niezbędne do dokonywanej wyceny, przyjęte przez biegłą założenia i zastosowaną metodykę (w tym zastosowane współczynniki korygujące), tok poczynionych obliczeń oraz wynik końcowy z jego omówieniem. Niewątpliwie opracowanie to mogło stanowić wiarygodny dowód dla wyceny przedmiotowej nieruchomości. Sąd oddalił wnioski dowodowe Skarżącego, tyczące innych przejętych pod tę inwestycję działek, w tym działek należących do Gminy [...], za które przyznano odszkodowania wyższe, bo ponad 20 zł za m². W kontekście tego zarzutu skargi trzeba bowiem zauważyć, że dla działki Skarżącego o nr. [...] oraz o pow. [...] ha biegła wyjściowo również ustaliła cenę średnią 24,00 zł za m². Zastosowała jednak łączny współczynnik korygujący o wartości 0,648. Obliczyła go mając na względzie: lokalizację i sąsiedztwo – przeciętne/słabe (współczynnik 0,349, o 50 % wpływie na cenę – wadze cechy); rząd wielkości - średni (współczynnik 0,042, o 20 % wpływie na cenę – wadze cechy); dostępność - słabą (współczynnik 0,042, o 20 % wpływie na cenę – wadze cechy) i jedynie przy uzbrojeniu - pełnym (współczynnik 0,215, ale tylko o 10 % wpływie na cenę – wadze cechy). W wyniku wskazanych, zastosowanych współczynników korygujących wartość wyjściowa odszkodowania za 1 m² - 24,00 zł poprzez pomnożenie przez łączny współczynnik korygujący o wartości 0,648 oraz 1,00 - dała ostateczną kwotę [...] zł za 1 m². Pod względem rachunkowym obliczenie to nie budzi zastrzeżeń. Wobec tego niecelowe było odnoszenie się – jak chciał tego Skarżący - do innych nieruchomości przejętych pod tę inwestycję i sporządzonych dla nich operatów szacunkowych, bo z uwagi na ich indywidualne cechy, owe współczynniki mogły być znacznie wyższe, w wyniku czego i cena 1 m² została ustalona dla tych przejętych nieruchomości w wyższej wysokości, niż dla działki Skarżącego. Reasumując, Organy obu instancji, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. właściwie oceniły wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Jeśli zaś Skarżący nadal miał do niego zastrzeżenia, czemu dał wyraz dopiero w odwołaniu, winien posłużyć się kontropinią lub skorzystać z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w myśl art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zakresie bowiem elementów operatu tyczących wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawców majątkowych, tylko te środki dowodowe mogłyby wskazywać na ewentualną wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 12.04.2017 r., sygn. akt II OSK 2091/15, CBOSA). Twierdzenia Skarżącego są gołosłowne. Samo subiektywne odczucie Strony co do zaniżenia przyznanego odszkodowania, nie może bowiem skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy. Trafnie podkreślił Minister, że ocena operatu szacunkowego dokonywana tak przez Organ jak i Sąd nie może wkraczać w tę jego część, która stanowi wiadomości specjalne, posiadane przez biegłego. Zaskarżona decyzja, wbrew zarzutom skargi, została zatem wydana z poszanowaniem art. 15 k.p.a. Organ odwoławczy właściwie, zgodnie z art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a. rozpatrzył tę sprawę i ustalił jej stan faktyczny oraz dokonał prawidłowej oceny zgromadzonych dowodów, w tym podstawowego w sprawie dowodu, jaki stanowił operat szacunkowy. Swoim ustaleniom dał zaś wyraz w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu, spełniającym wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Nie doszło zatem do niewłaściwego braku zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Sąd nie stwierdził także konieczności zastosowania przez Organ odwoławczy art. 136 k.p.a. Sprawa ta została bowiem dostatecznie wyjaśniona już na etapie postepowania I. instancyjnego. W oparciu o zgromadzony w nim materiał dowodowy, Minister mógł wydać swe rozstrzygnięcie i nie zachodziła potrzeba uzupełniania tego materiału przed II. instancją. Z tego też względu chybiony jest zarzut naruszenia przez Organ art. 12 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu zmierzającego do zbadania zarzutów wyrażonych w odwołaniu, w szczególności niezwrócenie się z żądaniem informacji i wyjaśnień do Organu I. instancji, w zakresie różnicy w cenach zbywanych nieruchomości. Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji.