IV SA/Wa 1540/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2009 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] lipca 2008r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z [...] stycznia 2008r. orzekającą o ustalenia dla M. R. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J., przy ul. [...], stanowiącej działkę o nr ew. [...] w obrębie [...], o powierzchni 1809 m2 - z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu aktu organ odwoławczy podał, iż wyżej opisana nieruchomość zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...] marca 1989r. z późniejszymi zmianami położona była na terenie lasów ochronnych, wyłączonych z zainwestowania (teren oznaczony był symbolem RLOw). Natomiast zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. etap [...] nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości. Obecnie działka nr [...] położona jest na terenie lasu z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej (teren oznaczony jest symbolem RLz-16). Zrealizowana zmiana zagospodarowania terenu spowodowała wzrost wartości dotychczasowej nieruchomości M. R., co zostało potwierdzone opinią rzeczoznawcy majątkowego z [...] stycznia 2007r., sporządzoną na zlecenie Urzędu Miasta J. Zgodnie z tą opinią różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynoszącą 300 294, 00 zł, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu wynoszącą 61 922, 00 zł - stanowi kwotę 238 372, 00 zł i jest to wielkość wzrostu wartości nieruchomości. Według uchwały o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została uchwalona na poziomie 15 % co z powyższej kwoty daje jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 35 755, 80 zł, zw. rentę planistyczną. Opłata ta została wyznaczona stosownie do art. 36 ust. Sygn. akt IV SAM/a 1540/08 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano też za organem pierwszej instancji, iż fakt że działka nr [...] uzyskała zgodę Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa w dniu [...] października 1998r. nie oznaczał, że działka uzyskała statut działki budowlanej, albowiem w zgodzie tej zawarto klauzulę o dopuszczeniu zabudowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż samoistnie taka zgoda nie dawała uprawnień, o jakich pisze strona, lecz umożliwiała przeprowadzenie procedury planistycznej w kierunku zmiany planu przez gminę. Taka procedura została zakończona uchwałą Rady Miasta J. nr [...] i ten właśnie plan stanowił podstawę do naliczenia opłaty planistycznej. M. R. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] lipca 2008r. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżąca podniosła, iż jej matka Z. O. działkę będącą przedmiotem opłaty planistycznej kupiła w 1946r. i była to wtedy działka budowlana. W latach pięćdziesiątych ówczesne władze zalesiły ten teren, co spowodowało że działka ta stała się działką leśną bez prawa do zabudowy. Obecnie władze J. przywróciły działce statut budowlany. Zdaniem skarżącej niemożność sprzedaży nieruchomości przez okres pięciu lat od zmiany planu i wprowadzona przez gminę opłata nie powinny obejmować właścicieli czekających na zwrot nieruchomości ponad 50 lat. Nadto wskazała, iż organy uporczywie lekceważą dokumenty i nie dostrzegają różnicy pomiędzy sytuacją działek pierwotnie budowlanych i niebudowlanych, stosując mechanizm renty planistycznej w sposób automatyczny, co w przypadku skarżącej stanowi spekulację jej gruntem ze strony organu. Dalej strona stwierdziła, iż wbrew opinii organu nie nastąpiło zaistnienie czterech przesłanek warunkujących obciążenie właściciela opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nie zostało spełnione kryterium obiektywnego wzrostu wartości nieruchomości, gdyż do oceny wartości działki winno się przyjąć i porównać wartość działki po ostatniej zmianie z wartością działki według stanu prawnego przed bezprawnym zalesieniem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - w odpowiedzi na skargę - wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: Sygn. akt IV SA/Wa 1540/08 P.p.s.a. (Dz.U. nr 153, poz. 1270, ze zm), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi uznał, iż zakażona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] lipca 2008r. nie narusza prawa. Oznacza to, iż nie znaleziono podstaw do wyeliminowania ww decyzji z obrotu prawnego zarówno z przyczyn wskazanych w skardze, jak i z powodu innych uchybień, które Sąd byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717, ze zm. - zwanej dalej: ustawą o p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z przedstawionego stanu sprawy nieruchomość będąca przedmiotem sprawy przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego znajdowała się na obszarze RLOw, tj. obejmującym tereny lasów ochronnych wyłączone z nowego zainwestowania i pozostawionych w gospodarce leśnej. Natomiast po zmianie planu, która nastąpiła na mocy uchwały Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003r. (weszła w życie [...] lipca 2003r.) nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem RLz16, tj. w strefie, której przeznaczeniem podstawowym jest las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Wysokość renty planistycznej - zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o p.z.p. -ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości był Sygn. akt IV SA/Wa 1540/08 sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat ów został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603, ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Zaś organ mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniami zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedstawiona zmiana możliwości zagospodarowania terenu niewątpliwie - co również prawidłowo wykazał organ - spowodowała wzrost wartości nieruchomości w tej strefie położonych, zatem obowiązkiem organu było pobranie jednorazowej opłaty. Odnosząc się do treści skargi należy jeszcze raz podkreślić, iż pobranie jednorazowej opłaty planistycznej następuje tylko i wyłącznie w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek m. in. zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, co niewątpliwie miało miejsce w sprawie. Dalej ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed zmianą planu oraz po zmianie planu. Inaczej mówiąc bierze się pod uwagę przeznaczenie jakie danej nieruchomości nadano w zmienionym planie zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie jakie nieruchomość ta miała bezpośrednio przed zmianą planu, czyli w dotychczas obowiązującym planie zagospodarowania, a nie - jak życzyłaby sobie skarżąca - przeznaczenie jakie nieruchomość ta miała kiedykolwiek. Zatem dla organu bez znaczenia był fakt, iż przedmiotowa działka w momencie nabycia jej przez matkę skarżącej, czyli w latach czterdziestych ubiegłego wieku, miała status działki budowlanej i na skutek jakich okoliczności utraciła ów status. Również nie ma więc znaczenia, to co działo się z ową działką w przeszłości. Dla ustalenia renty planistycznej istotną jest okoliczność, iż w chwili zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedaży działki skarżąca była jej właścicielką, albowiem jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można pobrać jedynie od właściciela lub użytkownika wieczystego. Wbrew twierdzeniom skarżącej należy zgodzić się z organem, iż w sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do tego aby zastosować wobec niej art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p. Nie można więc oceniać, jak wywodzi skarżąca, wzrostu wartości nieruchomości przez porównanie wartości jaką działka ma w efekcie zmiany planu z wartością jaką działka miała przed bezprawnym - zdaniem skarżącej - zalesieniem. Odnośnie zaś Sygn. akt IV SA/Wa 1540/08 kwestionowanego przez skarżącą okresu pięcioletniego powstrzymywania się od sprzedaży, należy zauważyć, iż okres ten nie został, jak to ujęła skarżąca "wymyślony" przez władze gminy, tylko wynika on z art. 37 ust. 4 ustawy o p.z.p. i stanowi o czasowym ograniczeniu dochodzenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Mianowicie sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od daty wejścia w życie zmiany planu wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu jej wartości (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, s. 291). W ocenie Sądu powyższe dowodzi, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. poczyniło prawidłowe ustalenia, w konsekwencji których wydało zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadniło stosownie do wymogów art. 107 § 3 K.p.a. W tym stanie rzeczy - wobec niestwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, jak również innego naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy -na mocy art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.