IV SA/Wa 1556/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją znak [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania M. B. i S. S.od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...] utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] stycznia 2017 r. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Nieruchomość położona w obrębie [...] miasto [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2016r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę nowego odcinka drogi Wojewódzkiej Nr [...] - połączenie ulicy [...] z [...] wraz z budową pętli autobusowej i parkingu przesiadkowego w rejonie ulicy [...] w [...]. Decyzja ta została zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2016 r., znak: [...]. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł na rzecz M. B. i S. S. oraz osób, które udokumentują swoje prawa zapisane w księdze wieczystej [...], jako udział zmarłego M. S. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, położonej w obrębie [...] miasto [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę nowego odcinka drogi wojewódzkiej Nr [...] - połączenie ulicy [...] z [...] wraz z budową pętli autobusowej i parkingu przesiadkowego w rejonie ulicy [...] w [...], w pkt 2 o przyznaniu ww. odszkodowania na rzecz M. B. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 2/4 części, w tym na podstawie wyceny [...] zł, a z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi kwota [...] zł stanowiąca 5% wartości udziału we współwłasności nieruchomości, S. S. w kwocie [...] zł za udział wynoszący 1/4 części, w tym na podstawie wyceny [...] zł, a z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi kwota [...] zł stanowiąca 5% wartości udziału we współwłasności nieruchomości oraz osób które udokumentują swoje prawa do 1/4 części udziału po zmarłym M. S. w kwocie [...] zł, w pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania oraz w pkt 4 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wystąpienia do sądu z wnioskiem o zezwolenie na złożenie do depozytu sądowego w ciągu 14 dni, od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, odszkodowania za udział we współwłasności nieruchomości należący do zmarłego M. S., a następnie przekazania ww. odszkodowania do depozytu sądowego. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli M. B. i S. S., kwestionując prawidłowość sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego. W szczególności podniesiono zawężenie obszaru badanego rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jedynie do dwóch obrębów [...] i [...] miasta [...], przyjęcie do porównań nieruchomości objętych ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, które w ocenie skarżących nie spełniają - kryterium podobieństwa do wycenianej nieruchomości, jak również zakwestionowano przyjęcie takiej cechy rynkowej jak "stopień zurbanizowania otoczenia". Z uwagi na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie niniejszej sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po rozpoznaniu odwołania Minister wydał zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie drób publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 94 ze zm.) – art. 12 ust. 4 w zw. z art. 18 ust. 1 i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. – art. 134 ust. 1, 3 i 4. Podstawą przyznania odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] czerwca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. Z. (uprawnienia nr [...]). Biegła potwierdziła aktualność ww. operatu w dniu [...] października 2017 r. Powołano, że przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa zlokalizowana w [...] w obrębie [...], w pobliżu ulicy [...]. Działka nr [...] została wydzielona z zabudowanej działki nr [...] posiadającej kształt wydłużonego trapezu. Otoczenie szacowanej działki stanowią nieruchomości zabudowane, w bliskiej odległości znajduje się ulica Karskiego oraz ulica [...]. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na działce nr [...] znajdowały się następujące składniki budowlane: budynek gospodarczy o konstrukcji drewnianej, pokryty częściowo papą, dach drewniany dwuspadowy pokryty papą o pow. użytkowej 30,8 m2 oraz składniki roślinne. Natomiast działka nr [...] zlokalizowana jest w odległości ok. 3 m w linii prostej od działki nr [...] i porośnięta jest składnikami roślinnymi. Na szacowanym gruncie brak jest składników budowlanych podlegających wycenie. Przedmiotowa nieruchomość jest uzbrojona w wodę, energię elektryczną oraz kanalizację sanitarną. Wskazano, że szacowana nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu [...] w [...], przyjętym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] lipca 2011 r. Nr [...], ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...] września 2011 r., Nr [...], poz. [...], zgodnie z którym działka nr [...] położona jest w terenie dróg publicznych klasy Z - zbiorczej (symbol KDZ.1) oraz w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN.7), natomiast działka nr [...] położona jest w terenie dróg publicznych klasy Z - zbiorczej (symbol KDZ.1). Na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości biegła dokonała analizy rynku nieruchomościami drogowymi oraz nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Obszarem badania objęto obszar lokalnego rynku - tj. miasta [...] w okresie ostatnich 24 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę i nieruchomości drogowych pozwoliła rzeczoznawcy stwierdzić, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych kształtowały się na wyższym poziomie w porównaniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Zatem mając na uwadze, iż cel wywłaszczenia, w przypadku części działki nr [...] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zwiększa jej wartość, wyceny dokonano zgodnie z brzmieniem art. 134 ust 3 i 4 ugn, w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Natomiast w odniesieniu do przeznaczenia drogowego części działki nr [...] i całej działki nr [...] cel wywłaszczenia jest tożsamy z ww. przeznaczeniem, zatem wyceny ww. nieruchomości dokonano według aktualnego przeznaczenia. Całą nieruchomość oszacowano więc w oparciu o nieruchomości nabywane na cele drogowe. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Natomiast wartość części składowych została określona metodą odtworzeniową, bowiem na analizowanym rynku biegła nie odnotowała transakcji nieruchomościami o podobnym sposobie zagospodarowania. Na podstawie wyselekcjonowanej bazy porównawczej oraz po skorygowaniu cech rynkowych odpowiednią poprawką kwotową ustalono wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] zł. Wartość składników budowalnych została określona metodą kosztów odtworzenia z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru oraz stopnia zużycia na kwotę [...] zł. Z kolei wartość składników roślinnych została określona na kwotę [...] zł. Łącznie zatem wartość odtworzeniową nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] i nr [...] określono na kwotę [...] zł. Organ ustalił, że zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2016 r. opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności zostało doręczone M. B. w dniu [...] maja 2016 r., a S. S. w dniu [...] października 2016 r. Natomiast pismem z dnia [...] czerwca 2016 r. M. B. i S. S. złożyli oświadczenie woli wydania nieruchomości do dyspozycji inwestora w terminie uprawniającym do powiększenia ustalonego odszkodowania. Ostatecznie wysokość odszkodowania została określona na kwotę [...] zł. W ocenie organu odwoławczego, sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2017 r. został wykonany zgodnie z przepisami ugn oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. 207, poz. 2109 ze zm.), w szczególności z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, 153 ust. 1 ugn, 135 ust. 1 i 2 ugn oraz § 4 ust 1, § 36 ust. 4, § 55 ust. 2 i 56 ust. 7 rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu skarżących dotyczącego analizy zawężonego obszaru rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną do obrębów nr [...] i nr [...] miasta [...] organ wyjaśnił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego przystępującego do wyceny wywłaszczonej nieruchomości jest przeprowadzenie wnikliwej analizy rynku nieruchomości w celu ustalenia, czy przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości czy też nie. Na gruncie niniejszej sprawy biegła dokonała badania lokalnego rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych w obrębie nr [...] i [...] w [...]. Szczegółowy wykaz cen transakcyjnych ww. nieruchomości oraz wnioski z przeprowadzonej analizy znajdują się na stronie 13 opracowania. Na badanym obszarze rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną biegła odnotowała wystarczającą ilość transakcji tego typu nieruchomościami, które umożliwiły ustalenie, czy w przedmiotowej sprawie występuje zasada korzyści. Zatem zarzut strony skarżących uznano za niezasadny. Odnośnie przyjęcia przez biegłą do porównań nieruchomości objętych ustaleniami studium, a nie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to organ wskazał, że powyższe nastąpiło zgodnie z art. 154 ust 2 ugn. Przyjęcie przez .rzeczoznawcę majątkowego do porównań nieruchomości przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną było prawidłowe i nie stanowi o naruszeniu obowiązujących przepisów prawnych. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego uwzględnienia w procesie wyceny cechy rynkowej "stopień zurbanizowania otoczenia" to organ wskazał, że biegły przyjmuje te cechy rynkowe, które w największym stopniu wpływają na wartość wycenianej nieruchomości biorąc pod uwagę m. in. stopień zagospodarowania, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie nieruchomości. Cechy te zostały określone na podstawie badania rynku nieruchomości. Powołano, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny zostać przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ zauważył, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy, nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Organ powołał, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Powyższe nie zwalania organu od weryfikacji i oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, ale ocena ta nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Organ zauważył również, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Organ uznał, że sporządzony w sprawie operat stanowi opracowanie czytelne, logiczne jak również został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, co oznacza, że może on stanowić wiarygodny dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości. Powołano, że skarżący nie przedstawili żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących na to, że wartość przyznanego im odszkodowania została ustalona w sposób nieprawidłowy, nie przedłożyli przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operatu szacunkowego sporządzonego na swoje zlecenie. Oceniając zasadność powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ ustalił, że nieruchomość wydali tylko dwaj z trzech współwłaścicieli: M. B. i S. S. – powołano pismo ww. z dnia [...] czerwca 2016 r. Nie doszło jednak do wydania nieruchomości, a jedynie jej części (2/4 udziału M. B. i 1/4 S. S.), nie została wydana nieruchomość w udziale 1/4 części stanowiąca własność zmarłego M. S.. Tym samym w ocenie organu odwoławczego nie została spełniona przesłanka z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, i powiększenie ustalonego odszkodowania przez Wojewodę [...] nastąpiło z naruszeniem z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Z uwagi na treść art. 139 k.p.a., organ odwoławczy ocenił, że stwierdzone uchybienie nie narusza w sposób rażący prawa lub interesu społecznego, bowiem trzeci ze współwłaścicieli nie żyje i nie przeprowadzono po nim postępowania spadkowego. Powołano, że w aktach sprawy brak jest jakichkolwiek dowodów, aby skarżący czynili przeszkody w wydaniu nieruchomości, utrudniali postępowanie w tym zakresie, spowodowali opóźnienie prac, czy w inny sposób negatywnie wpłynęli na realizację inwestycji. Z uwagi na powyższe, organ uznał, że brak było podstaw do uchylenia w tej części zaskarżonej decyzji orzeczenia na niekorzyść strony odwołującej się. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł M. B.. Decyzji zarzucono brak rzetelnej oceny zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego i w konsekwencji przyznanie zaniżonego odszkodowania. W piśmie z dnia [...] lipca 2018 r. skarżący sformułował zarzuty do operatu, kwestionując przyjęcie przez rzeczoznawcę niepełnego uzbrojenia terenu (brak gazu), oraz powołał, że inna działka znajdująca się w tym samym obrębie została wyceniona na [...] zł, choć jej powierzchnia stanowi tylko 35 m2. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja, ani ją poprzedzająca nie naruszają prawa. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 t.j.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 tj.). W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji. Nieruchomości oznaczone jako działki nr [...] i [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2016 r. zostały przeznaczone pod budowę drogi wojewódzkiej Nr [...], decyzja stała się ostateczna z dniem [...] października 2016 r. Z tym dniem przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Województwa [...]. Dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w [...][...], gdzie jako współwłaściciele wpisani byli: M. B. w udziale wynoszącym 2/4 części oraz S. S. i M. S. (zmarły w dniu [...] kwietnia 2016 r.) w udziale wynoszącym po 1/4 części dla każdego z nich. Z uwagi na prowadzone przez sąd powszechny postępowanie w przedmiocie stwierdzenia praw do spadku po zmarłym M. S. w związku z odrzuceniem spadku przez jego spadkobierców ustawowych, nieruchomość w części, na dzień wydawania zaskarżonej decyzji miała nieuregulowany stan prawny. Na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Według art. 130 ust. 2 ustawy ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 ugn ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat z dnia [...] czerwca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. Z. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i jako dowód może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia [...] maja 2016 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Według treści przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie zaś do treści art. 135 ust. 1, 2 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Zgodnie zaś z art. 135 ust. 4 przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] położona była w terenie dróg publicznych klasy Z - zbiorczej (symbol KDZ.1) oraz w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN.7), natomiast działka nr [...] położona była w terenie dróg publicznych klasy Z - zbiorczej (symbol KDZ.1). Biegła przeprowadziła dwie odrębne analizy tj. analizy rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizy rynku nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym. W wyniku przeprowadzonych badań rzeczoznawca stwierdziła, że grunty o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. Wskazała, że w odniesieniu do części nieruchomości [...] przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości, dlatego wartość tej części nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego. Dla pozostałej części działki [...] o przeznaczeniu pod drogi i działki [...] cel wywłaszczenia był zgodny z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji o inwestycji drogowej i nie miała tu zastosowania tzw. "zasada korzyści" wyrażona w art. 134 ust. 4 ugn. Wartość dla obydwu nieruchomości została określona zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje o przeznaczeniu drogowym. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Do wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość części składowych została określona metoda odtworzeniową, bowiem na analizowanym rynku biegła nie odnotowała transakcji nieruchomości o podobnym sposobie zagospodarowania. Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 155 ust. 1 ugn. to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wywłaszczanej została ustalona na kwotę: wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] zł, wartość składników budowalnych została określona metodą kosztów odtworzenia z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru oraz stopnia zużycia na kwotę [...] zł. Z kolei wartość składników roślinnych została określona na kwotę [...] zł. Łącznie zatem wartość odtworzeniową nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] i nr [...] określono na kwotę [...] zł. W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 80 i 84 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn i przepisów powoływanego rozporządzenia. To biegły jako specjalista w tej dziedzinie, posiadając odpowiedni warsztat i doświadczenie, dokonuje wyboru właściwego podejścia metody i techniki szacowania. W sytuacji wątpliwości, co do prawidłowości sporządzonego operatu, istnieje możliwość zwrócenia się o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu zgodnie z art. 157 ugn., z takiej możliwości strony jednak nie skorzystały. Również w toku postępowania strony nie złożyły kontroperatu na potwierdzenie swych twierdzeń w zakresie nieprawidłowości wyliczonej wartości nieruchomości. Podnieść również należy, że organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. bada czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Natomiast samo niezadowolenie strony z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił niższą wartość nieruchomości od wartości oczekiwanej, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego, czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18.08.2016r. II SA/Bk 272/16 CBOSA). W ocenie Sądu operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z dnia 21.09.2004 r. oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 134. Sąd nie dopatrzył się braków formalnych, niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie operatu. Operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, analizę rynku lokalnego, przedstawia ceny transakcyjne nieruchomości, opisy nieruchomości, czynniki wpływające na kształtowanie się cen, charakterystykę nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych z określeniem wag cech rynkowych i zakresów kwotowych. Ponadto po sporządzeniu klauzuli aktualności operat mógł być wykorzystany do określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości. Operat został sporządzony [...] czerwca 2016 r., klauzula aktualizacyjna została nadana [...] października 2017 r., tak więc operat mógł zostać wykorzystany do ustalenia wartości nieruchomości w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, zgodnie z ust. 4 art. 156 ugn. Rzeczoznawca sporządzając klauzulę przeprowadził analizę transakcji oraz analizę kształtowania się kosztów odtworzenia składników roślinnych i budowlanych i stwierdził, że poziom cen i kosztów jest na podobnym poziomie, co ceny i koszty wykorzystane przy sporządzeniu operatu z [...] czerwca 2016 r. W toku postępowania, w związku z zarzutami zgłaszanymi przez strony, rzeczoznawca składał wyjaśnienia, a w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania i Sąd w całości podziela ocenę zaprezentowaną przez organ odwoławczy. W szczególności – w odniesieniu do zarzutów z pisma uzupełniającego skargę wskazać należy, że z akt sprawy wynika, że już w piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca wypowiedział się co do kryterium położenia nieruchomości, przyjętego stopnia zurbanizowania otoczenia, uzbrojenia terenu (wskazując w tym zakresie, że gazociąg znajduje się po północnej stronie ulicy [...], a szacowane działki od tej ulicy oddziela inna działka [...], a odległość szacowanych działek od gazociągu jest znaczna. Dodatkowe wyjaśnienia zostały złożone pismem z dnia [...] października 2017 r. Tak więc zarzuty skarżącego w zakresie uzbrojenia działek nie są zasadne, albowiem obydwie działki nie są uzbrojone w gaz, i gazociąg nie przebiega bezpośrednio przy nich. Ponadto, nie jest możliwe odniesienie się do zarzutu dotyczącego ceny innej nieruchomości, powoływanej przez skarżącego. Nie jest znane ani położenie, ani charakterystyka tej nieruchomości, w tym jej planistyczne przeznaczenie. Sąd, działając z urzędu, nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji, ani w decyzji organu I instancji, uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności, bądź ich uchylenia. Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.