IV SA/Wa 1568/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Aneta Dąbrowska Sędzia WSA Alina Balicka Asesor WSA Paweł Dańczak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 lutego 2021 r. sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] lutego 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Z. B. kwotę 4395 (cztery tysiące trzysta dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiot skargi stanowiła decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] maja 2020 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] W. z [...] lutego 2019 r. nr [...], którą ustalono opłatę planistyczną na kwotę 26 485,80 zł oraz nałożono na Z. B. obowiązek jej uiszczenia, w związku ze zbyciem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], położoną przy ul. [...] w Dzielnicy [...] W. na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] - część I. Stan sprawy przedstawiał się następująco. Zarządu Dzielnicy [...] W. decyzją z [...] lutego 2019 r. ustalił opłatę planistyczną na kwotę 26 485,80 zł oraz nałożył na Z. B. obowiązek jej uiszczenia, w związku ze zbyciem działki ew. nr [...] z obrębu [...], położoną przy ul. [...] w Dzielnicy [...] m W. na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] – część I, co potwierdza akt notarialny rep. A nr [...] z [...] maja 2018 r. sporządzonym przed notariuszem D. Odwołanie od tej decyzji wniósł Z. B.. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. decyzją z [...] maja 2020 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W jej uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z uchwałą Rady W. z [...] maja 2015 r. nr [...] działka znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem [...], [...] o przeznaczeniu – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej szeregowej lub usług. Stawka wzrostu wartości nieruchomości służąca naliczaniu opłat planistycznych została wyznaczona w wysokości 10% dla terenów [...], [...], [...], [...], ,[...], ,[...], oraz ,[...], a dla pozostałych obszarów stawka nie została ustalona. Organ podkreślił, że w okresie od [...] stycznia 2004 r. do [...] lipca 2015 r. (data wejścia w życie m.p.z.p.) na terenie, na którym położona była nieruchomość, nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Organ uznał, że operat szacunkowy z [...] grudnia 2018 r., który przedłożono do akt sprawy, nie budzi zastrzeżeń. Organ zaznaczył, że rzeczoznawca dokonał analizy porównawczej, analizy rynku lokalnego oraz nieruchomości wycenianej, uwzględniając jej cechy przed i po wejściu w życie planu. Następnie, dokonując oszacowania wartości działki przed dniem wejścia w życie planu, uwzględnił cechy rynkowe nieruchomości, transakcje sprzedaży gruntów, na których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i określił wartość nieruchomości na kwotę 608 433 zł, a po wejściu w życie planu określił wartość nieruchomości na kwotę: 873 291 zł. Organ wskazał, że w postępowaniu zmierzającym do ustalenia tzw. renty planistycznej należy wykazać, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości i ustalenia te dokonywane są przede wszystkim w oparciu o operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, a sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wycen nieruchomości. Skargę na to rozstrzygnięcie wniósł Z. B., podnosząc brak akceptacji dla wyceny przedmiotowej działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. W piśmie z [...] lutego 2021 r. pełnomocnik Z. B. podniósł zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p., art. 80 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także art. 81a § 1 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Materialoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosowanie do treści art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Istota sporu sprawdzała się zatem do ustalenia, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Sąd doszedł w tym aspekcie do przekonania, że organy nie wyjaśniły, czy nastąpił obiektywny wzrost wartości działki. Lektura akt wskazuje, że działka ew. nr [...] z obrębu [...] znajdowała się na terenie, na którym do [...] grudnia 2003 r. obowiązywał plan z 1992 r., zgodnie z którym nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem [...] o funkcji mieszkaniowo-usługowej, oraz plan z 1994 r., zgodnie z którym działka znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem [...] o przeznaczeniu terenu - mieszkaniowo-usługowe/bez wyodrębniania terenów usługowych. W obecnie obowiązującym planie działka znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem [...] [...] o przeznaczeniu – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej szeregowej lub usług. W tym stanie rzeczy należy rozważyć, czy zbycie działki, której przeznaczenie nie uległo zmianie na skutek uchwalenia planu, uzasadnia wniosek, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w rozumieniu u.p.z.p. Ustawodawca wprost powiązał bowiem wzrost wartości nieruchomości z uchwaleniem planu, a nie następstwem innych okoliczności faktycznych lub prawnych. Nadto, w orzecznictwie wskazuje się, że ustalenie opłaty planistycznej jest bezcelowe, gdy dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości pozostaje tożsame z przyjętym w zapisach nowego planu (por. wyrok NSA z 10 czerwca 2020 r., sygn. akt II OSK 3818/19). W ocenie Sądu należy zwrócić uwagę, że na skutek uchwalenia nowego planu działka ew. nr [...] szmbz obrębu [...] nie utraciła dotychczasowego przeznaczenia. Natomiast w uzasadnieniach decyzji brak kategorycznego stwierdzenia, ponadto uzasadnionego, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek uchwalenia planu. Za niewystarczające należy uznać twierdzenia organu, że rozstrzygające znaczenie ma w tym zakresie operat szacunkowy. Tym bardziej, że przesłanka wzrostu wartości musi mieć charakter zewnętrznie weryfikowalny, a więc wymaga ona szczegółowego wykazania za pośrednictwem operatu szacunkowego, czego w sprawie zabrakło. Organy przyjęły operat bezkrytycznie, mimo że wobec braku jednoznacznych wyjaśnień na ten temat powinny były zwrócić się z zapytaniem do jego autora, skoro operat jest dokumentem zawierającym oceny oparte na wiedzy specjalistycznej, o wskazanie przesłanek uzasadniających wniosek, że wzrost wartości nieruchomości był faktycznie następstwem uchwalenia planu miejscowego a nie nastąpił na skutek innych okoliczności, np. ogólnego trendu wzrostowego cen. Sąd uznał zatem, że brak odniesienia się do tej kwestii przez rzeczoznawcę i organy uniemożliwia przeprowadzenie kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia co do istoty sprawy. Organy nie wykazały bowiem, że istniały podstawy do ustalenia renty planistycznej wobec zbycia prawa własności nieruchomości. W sprawie doszło więc do naruszenia przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 7, art. 8, art. 11, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Organy zaaprobowały przedstawione w operacie z 2018 r. wyniki bez ich odpowiedniego zweryfikowania, czym naruszyły wymóg należytej oceny materiału dowodowego. Nie dokonały wszechstronnej oceny okoliczności faktycznych i prawny sprawy. Nie zrealizowały również zasady przekonywania przez wyjaśnienie stronie zasadności zajętego stanowiska, skoro w uzasadnieniu decyzji nie odniosły się do wszystkich okoliczności sprawy. W następstwie uprawomocnienia się wyroku organy uwzględnią ocenę prawną zawartą w uzasadnieniu oraz powtórnie przeprowadzą postępowanie wyjaśniające, podejmując działania wynikające z przyznanych im kompetencji celem zakończenia postępowania administracyjnego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: p.p.s.a.), orzekł jak sentencji. W przedmiocie kosztów rozstrzygnięto natomiast na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składa się wpis sądowy (795 zł) oraz wynagrodzenie radcy prawnego ustalone jako stawka minimalna na podstawie § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz.U. poz. 1804 ze zm.) – 3600 zł.