IV SA/Wa 1631/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie asesor WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędzia WSA Małgorzata Miron (spr.), Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Sygnatura akt IVSAM/a 1631/06 UZASADNIENIE Decyzją z dnia (...) maja 2004 r. Burmistrz W. - działając w oparciu o art. 36 ust. 4 i 37 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym orzekł: 1. o ustaleniu jednorazowej opłaty dla A. N. zam. W W. przy ul. (...) zbywcy prawa własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji jako działka nr (...) w obrębie (...) o pow. (....) uregulowanej w KW pod nazwą (...) w wysokości (...) zł z tytułu tzw. renty planistycznej czyli wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 2. wskazał nr konta bankowego, na który należy przelać w/w kwotę w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne: Uchwałą z dnia (...) września 2000 r. nr (....) w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy W. dokonano na wniosek A. N. zmiany przeznaczenia działki ew. nr (...) w obrębie (...) położonej w W. przy ul. (...) z obszarów kompleksów leśnych i dolesień wykluczających zabudowę (oznaczonych symbolem 1.1) na teren zabudowy mieszkaniowej o podwyższonych wymogach ekologicznych (oznaczonych symbolem U. 1.3). Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia (...) listopada 2000 nr (...) poz. (...) a weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. W § 3 w/w uchwały określono stawkę procentową równą 30% służącą naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 powołanej ustawy jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmiana planu a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość wójt (burmistrz lub prezydent miasta) pobiera jednorazowa opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sygnatura akt IVSA/Wa 1631/06 W dniu (...) stycznia 2004 r. A. N. dokonała sprzedaży działki ew. (...) w obrębie (...) powstałej z podziału działki nr (...) położonej przy ul (...) w W. Tym samym zaistniały przesłanki wynikające z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do naliczenia tzw. renty planistycznej. W dniu (...) stycznia 2004 r. wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nr (...) w obrębie (...) na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Dnia (...) marca 2004 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. operat szacunkowy dotyczący wartości w/w gruntu. Zgodnie z tym operatem wartość działki przed uchwaleniem zmiany w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego wynosiła (...) zł a po zmianie planu – (...) zł. Różnica wartości nieruchomości przed i po zmianie planu wynosi (...) zł a zatem jednorazowa opłata wynosi (...)zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela a wzrost wartości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ w uzasadnieniu wskazał także, ustosunkowując się do wniosków dowodowych skarżącej, że nie mogą być włączone do niniejszego postępowania dokumenty sprzed 1960 r. dotyczące przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego albowiem nie mają one znaczenia w niniejszym postępowaniu. Do czasu wejścia w życie uchwały o zmianie planu miejscowego dla powyższego terenu obowiązywała uchwała z dnia (...) listopada 1994 r., zgodnie z którą działka skarżącej położona była na obszarze kompleksów leśnych i dolesień wykluczających zabudowę. Przed ta uchwała na przestrzeni kilkudziesięciu lat obowiązywało kilka planów zagospodarowania przestrzennego dla miasta i gminy W. jednakże ich zapisy nie maja żadnego znaczenia w niniejszym postępowaniu. W postępowaniu o ustalenie renty planistycznej istotne są dwa czynniki tj. zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku której wystąpił wzrost wartości nieruchomości oraz sprzedaż tej nieruchomości przed upływem 5 lat od dokonania zmiany przeznaczenia w planie. W niniejszej sprawie wystąpiły oba te czynniki co spowodowało wszczęcie postępowania o ustalenie renty planistycznej. Sygnatura akt IVSA/Wa 1631/06 Żadne inne okoliczności w tym również przeznaczenie nieruchomości w przeszłości pod budownictwo mieszkaniowe nie mogą wpłynąć na zaniechanie postępowania o ustalenie tzw. renty planistycznej. Sporządzona wycena nieruchomości wykazała że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu. A. N. złożyła odwołanie od w/w decyzji, w którym wskazała, że jest w posiadaniu dokumentów, które wskazują jakie było przeznaczenie tej nieruchomości w przeszłości i okoliczność ta powinna być wzięta pod uwagę przez organ ustalający rentę planistyczną. Decyzją z dnia (...) kwietnia 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia (...) maja 2004 r. W uzasadnieniu powtórzono argumenty organu I instancji a nadto w odniesieniu do zarzutów odwołania organ wskazał, że wartość nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wycena została dokonana na dzień zbycia nieruchomości. Operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa i poprawny pod względem merytorycznym. Kolegium stanęło na stanowisku, że biegli jako osoby posiadające specjalistyczne wiadomości mają najlepsze rozeznanie co do wartości gruntu na danym terenie. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że przeznaczenie sprzed wielu lat tej nieruchomości na cele budowlane nie może być obecnie brane pod uwagę ponieważ do celów niniejszego postępowania należało analizować jedynie zapis planu obowiązującego przed zmianą przeznaczenia gruntu i zapis planu jaki obowiązuje po zmianie planu. A. N. złożyła skargę od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) kwietnia 2006 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W uzasadnieniu skargi powtórzyła argumenty zawarte w odwołaniu a odnoszące się do przeznaczenia tej nieruchomości na cele budowlane w latach tuż powojennych oraz zalesienia działki bez zgody właścicieli. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sygnatura akt IVSAM/a 1631/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. -Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga jest nieuzasadniona albowiem zaskarżone orzeczenie nie narusza prawa. Podstawą prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie był art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak trafnie wskazał organ administracji dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: 1. uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2. wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego; 3. zbycie takiej nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące; 4. zgłoszenie roszczenia (wszczęcie postępowania przez organ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że przesłanki te zostały spełnione, co uzasadnia obciążenie skarżącej obowiązkiem uiszczenia tzw. opłaty (renty) planistycznej. Okolicznością niekwestionowaną w niniejszej sprawie jest fakt, że w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy W. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w W. z dnia (...) listopada 1994 r. działka o nr ew. (...) z obrębu (...)położona w W. przy ul (...) znajdowała się na terenie kompleksów leśnych i dolesień wykluczających zabudowę (za wyj. dopuszczonej ustawą o lasach). Uchwałą z dnia (...) września 2000 r. zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego gminy W. w ten sposób, że działkę nr (....) włączono do obszaru zabudowy mieszkaniowej o podwyższonych wymogach ekologicznych oznaczonych symbolem U.1.3. Plan ten dopuszcza na tym terenie realizację budownictwa jednorodzinnego z ewentualnymi usługami towarzyszącymi przy spełnieniu następujących warunków: Sygnatura akt IVSA/Wa 1631/06 -na działkach istniejących lub w przypadku podziałów wtórnych na działkach nie mniejszych niż 1500 m2, -dopuszczalna powierzchnia zabudowana nie większa niż 200 m2, -zakaz usuwania drzew nieowocowych z wyjątkiem niezbędnych dla usytuowania budynku i dojazdu do niego, -zakaz stosowania indywidualnego ogrzewania węglem i koksem, -nieprzekraczalna wysokość zabudowy 2 i 1/2 kondygnacji. Powyższe ustalenia plan uzupełniał o kolejne ograniczenia odnoszące się do działki skarżącej . Trafne jest zatem ustalenie organu odwoławczego, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości na tym obszarze. Skarżąca dnia (...)stycznia 2004 r. sprzedała cześć nieruchomości, której dotyczyła zmiana planu tj. działkę nr (...) powstałą w wyniku podziału działki nr (...) W aktach sprawy brak jest wprawdzie pisma, które jednoznacznie wskazywałoby w jakiej dacie zostało wszczęte postępowanie w sprawie renty planistycznej jednakże okoliczność ta pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalił się bowiem pogląd, że za datę wszczęcia postępowania z urzędu należy przyjąć pierwszą czynność podjętą przez organ wobec strony (tak m.in. wyrok NSA z dnia 22 kwietnia 1981 r. SA 1081/81 ONSA 1981/1/34). W aktach sprawy znajduje się pismo z dnia 10 marca 2004 r, które stanowi odpowiedź na pismo skarżącej z dnia 9 lutego 2004 r. w sprawie zaniechania postępowania o ustalenie opłaty z tytułu renty planistycznej. Z pisma tego jednoznacznie wynika, że już 9 lutego 2004 r. skarżąca wiedziała o wszczęciu postępowania. W konsekwencji powyższego należało uznać, że zarówno sprzedaż nieruchomości jak i wszczęcie postępowania w sprawie renty planistycznej nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Wyliczenie opłaty planistycznej nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Analiza tego operatu wskazuje, że jest on rzetelny, sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o wiedzę i doświadczenie zawodowe rzeczoznawcy. Warto podkreślić, że skarżąca w żadnym momencie postępowania tj. ani w postępowaniu administracyjnym ani przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym Sygnatura akt IVSA/Wa 1631/06 nie kwestionowała w/w operatu. Jedyne uwagi jakie zgłaszała w niniejszym postępowaniu, zarówno w toku postępowania przed organem pierwszej instancji jak i w odwołaniu i skardze do Sądu, sprowadzały się do żądania zwolnienia jej z naliczenia opłaty z tego względu, że przedmiotowa nieruchomość w latach tuż powojennych została przymusowo zalesiona, obecnie zaś, na podstawie zmiany planu powróciła do pierwotnego przeznaczenia. Okoliczności te - jak trafnie wskazuje organ - nie mogą być wzięte pod uwagę albowiem w sprawie o naliczenie tzw. renty planistycznej istotne jest jedynie czy na skutek zmiany planu doszło do zmiany wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie pozostawia organowi swobody w podejmowaniu decyzji co do pobierania opłaty. W postępowaniu tym nie mogą też być brane pod uwagę zasady słuszności. W konsekwencji zatem, nie negując faktu, że w latach 40-tych nieruchomość została zalesiona bez zgody właścicieli, wskazać należy, że prawidłowe są ustalenia organu, iż okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Mając zatem na uwadze, że zarzuty skargi nie znajdują oparcia w przepisach prawa oraz, że Sąd nie dostrzegł takich naruszeń przepisów prawa procesowego lub materialnego, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy - skargę należało oddalić. Z tych wszystkich względów - na mocy art. 151 w/w ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Sąd orzekł jak w sentencji.