IV SA/Wa 1679/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Z. U. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego Z. U. kwotę 10.245 (dziesięć tysięcy dwieście czterdzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej także "Sądu") decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] (dalej także "zaskarżoną decyzją") Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej także "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania Z.U. (dalej także "skarżącego") od decyzji Wojewody [...] (dalej także "Wojewody") z dnia [...] października 2016 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej na terenie Miasta [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1389 ha oraz nr [...] o pow. 0,0249 ha, przeznaczonej pod budowę wału wraz z obiektami i robotami towarzyszącymi pn. "Projekt ochrony przeciwpowodziowej dorzecza [...] – [...] POL modernizacja [...] Węzła Wodnego Komponent B3. Kontrakt B3-1. Odcinek: Przelew [...] – [...] do mostu kolejowego ([...]). Obiekty WWW nr 45.3, 44.3, 45.2, 44.2, 42.1, 42.1.1.", utrzymał decyzję Wojewody w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Ministra zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] kwietnia 2017 r., przedstawia się następująco: 1. Nieruchomość położona w Mieście [...] obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,1389 ha oraz nr [...] o pow. 0,0249 ha (dalej także "(przedmiotowa) nieruchomość (skarżącego)", objęta decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych została przeznaczona pod budowę wału wraz z obiektami i robotami towarzyszącymi pn. "Projekt ochrony przeciwpowodziowej dorzecza [...]- [...] POL modernizacja [...] Węzła Wodnego Komponent B3. Kontrakt B3-1. Odcinek: Przelew [...] - Widawa do mostu kolejowego ([...]). Obiekty WWW nr 45.3, 44.3, 45.2, 44.2, 42.1, 42.1.1." 2. Decyzją z dnia [...] października 2016 r. Wojewoda orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przez Skarb Państwa z mocy prawa - prawa własności przedmiotowej nieruchomości, należącej dotąd do skarżącego. 3. Skarżący wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. III. Jak wskazano na wstępie zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. Minister rozpatrzył odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody, utrzymując tę decyzję w mocy. Uzasadniając własne odszkodowawcze orzeczenie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje: 1. [Podstawa przejęcia prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa] Stosownie do art. 9 pkt 5 lit. a ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 966 ze zm.), dalej: specustawa przeciwpowodziowa, decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji zawiera oznaczenie według katastru nieruchomości, nieruchomości lub ich części, będących częścią inwestycji, niezbędnych do jej realizacji, które stają się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 19 ust. 4 specustawy przeciwpowodziowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. 2. [Zasady ustalania odszkodowania] Zgodnie z art. 20 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej). W myśl art. 20 ust. 3 ww. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wojewoda wydaje w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin, o którym mowa w ust. 2. W myśl art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Stosownie do art. 20 ust. 8 specustawy przeciwpowodziowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm.), z zastrzeżeniem art. 21. 3. [Ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy] W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1389 ha oraz nr [...] o pow. 0,0249 ha stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego M.R.(uprawnienia nr [...]). Biegła wskazała, iż: - działka nr [...] położona jest w pobliżu ul. [...], - działka nr [...] przy ul. [...], w obrębie [...]. Działka nr [...] położona jest w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, w pobliżu Doliny Rzeki [...], a jej dalsze sąsiedztwo stanowi rozproszona zabudowa mieszkaniowa i usługowa, natomiast działka nr [...] położona jest w sąsiedztwie nowej, zadbanej zabudowy jednorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Obydwie działki posiadają dostęp do drogi gruntowej nieutwardzonej. W operacie wskazano, iż na dzień wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych obydwie działki stanowiły pole uprawne po zbiorze upraw. Działka nr [...] miała kształt podłużnego wielokąta, natomiast działka nr [...] trapezu. W pobliżu działki nr [...] w ul. [...] znajdują się sieci infrastruktury technicznej. W ewidencji gruntów działki stanowią grunty orne, oznaczone jako: Rll, RIVa, RIVb. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na dzień wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych tj. na dzień [...] września 2014 r. teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rejonie zespołu urbanistycznego [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] września 2009 r. Zgodnie z tym dokumentem: - działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem "7ZP" przeznaczonym pod parki, kempingi, - działka nr [...] położona jest: (-) częściowo na terenie oznaczonym jako "13MN1", przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (powierzchnia 245 m2), (-) częściowo na terenie oznaczonym jako "40KDD", przeznaczonym pod ulicę klasy dojazdowej (powierzchnia 4 m2). Wyceniany fragment działki nr [...] z przeznaczeniem "7ZP" położony jest poza wydzieleniem wewnętrznym "A", dopuszczającym zabudowę handlowo-usługową. Fragment działki nr [...] położony jest na terenie bez możliwości zabudowy. Rzeczoznawca biorąc pod uwagę wyżej wskazane przeznaczenie przedmiotowych działek przeanalizował rynek gruntów przeznaczonych pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne oraz pod wały, a także pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i pod drogi. Na stronie 14 operatu szacunkowego biegła stwierdziła, że wyceniana działka nr [...] o przeznaczeniu pod parki i kempingi ("7ZP") położona jest poza wydzieleniem wewnętrznym "A" dopuszczającym zabudowę handlowo-usługową, wobec czego przeanalizowano tereny przeznaczone pod parki, kempingi oraz tereny zielone i nadrzeczne posiadające w swoim przeznaczeniu parki czy kempingi. Następnie rzeczoznawczyni wskazała, że na rynku lokalnym nie występowały transakcje przeznaczone pod wały przeciwpowodziowe, w związku z czym poszukiwano transakcji gruntami o przeznaczeniu najbardziej do nich zbliżonym, tj. pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne. Biegła stwierdziła, że przeznaczenie to jest tożsame również z terenami przeznaczonymi pod parki i kempingi. Wobec powyższego uznano, że przeznaczenie wynikające z planu jest tożsame z celem ujętym w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych - zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analizując rynek terenów przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne biegła wybrała transakcje nieruchomościami położonymi na terenie miasta W. (z wyłączeniem strefy centralnej i śródmiejskiej). Ze względu na niewielką ilość transakcji, w okresie dwóch lat od dnia wyceny, rzeczoznawca majątkowy rozszerzyła okres analizy do maja 2011 r. Z tak ustalonego rynku o tak określonych parametrach przeanalizowano 13 transakcji, szczegółowo opisanych na str. 15 operatu szacunkowego, stwierdzając, których ceny zawierają się w przedziale od 19,76 zł/m2 do 52,70 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 33,17 zł/m2. Na podstawie analizy rynku biegła stwierdziła, że ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych pod tereny zielone, parki oraz tereny nadrzeczne w badanym okresie utrzymywały się na stałym poziomie, w związku czym nie zaktualizowano ich cen na dzień wyceny. Analizując rynek terenów przeznaczonych pod drogi biegła wybrała transakcje nieruchomościami z terenu [...], położonymi w pośredniej i peryferyjnej strefie miasta [...], od lutego 2014 r. do daty wyceny. Ze względu na niewielką ilość transakcji, okres badania rynku poszerzono o ponad dwa lata od daty sporządzenia wyceny. Biegła przeanalizowała 13 transakcji, szczegółowo opisanych na stronie 16 operatu szacunkowego, których ceny zawierają się w przedziale od 113,29 zł/m do 132,83 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 119,15 zł/m2. Biegła nie zaktualizowała cen nieruchomości na dzień wyceny, przyjmując że mimo okresowych wahań w ostatnich trzech latach, średnio ceny są na stałym poziomie. Analizując natomiast rynek terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną biegła objęła analizą grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położone na terenie miasta [...] (z wyłączeniem strefy centralnej i śródmiejskiej) w okresie od lata 2011 r. do dnia sporządzenia wyceny. Biegła przeanalizowała 14 transakcji, szczegółowo opisanych na str. 14 operatu szacunkowego stwierdzając, że ceny zawierają się w przedziale od 170,71 zł/m2 do 290,39 zł/m2 , przy cenie średniej wynoszącej 213,57 zł/m2. Biegła nie zaktualizowała cen nieruchomości na dzień wyceny, wskazując, że ceny na badanym rynku utrzymują się na stałym poziomie. Mając na uwadze powyższe ceny jednostkowe nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod drogi, biegła wskazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną są wyższe niż przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne, a zatem cel wywłaszczenia nieruchomości - pod budowę wałów, nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości. Dlatego też działki wyceniono zgodnie z ich przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Wyceniając działkę nr [...] (przeznaczoną pod parki i kempingi) rzeczoznawca wybrała 3 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości: lokalizację (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 25%) oraz dojazd i dostęp do nieruchomości (waga 25%). W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczyła cenę 1 m2 działki nr [...] na kwotę 32,12 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie jej wartości na kwotę [...] zł. Wyceniając fragment działki nr [...] (przeznaczony pod drogi o pow. 4 m2), rzeczoznawca majątkowy wybrała 3 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 25%) oraz dojazd i dostęp do nieruchomości (waga 25%). W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczyła cenę 1 m2 fragmentu działki nr [...] na kwotę 123,06 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie jej wartości na kwotę 492,00 zł. Wyceniając natomiast fragment działki nr [...] (przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o pow. 245 m2) rzeczoznawca majątkowy wybrała 4 cechy rynkowe, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości: lokalizacja (waga 35%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%), dostępność do nieruchomości i ograniczenia (waga 20%) oraz uzbrojenie terenu (waga 15%). W oparciu o przedstawioną powyżej metodykę wyceny rzeczoznawca majątkowy obliczyła cenę 1 m2 działki nr [...] na kwotę 245,52 zł, co w konsekwencji pozwoliło na określenie jej wartości na kwotę [...] zł. Łączna wartość nieruchomości położonej we [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,1389 ha oraz nr [...] o pow. 0,0249 ha, wyniosła zatem [...] zł i w takiej kwocie Wojewoda ustalił należne w sprawie odszkodowanie. Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2016 r., należy wskazać, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. W pierwszej kolejności biegła zbadała czy w sprawie zachodzi tzw. "zasada korzyści", o której mowa w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza ta polegała na ustaleniu czy dla wywłaszczonego korzystniejsza będzie wycena nieruchomości uwzględniająca jej przeznaczenie na cel publiczny (w tym przypadku pod budowę wału przeciwpowodziowego) czy też wycena nieruchomości uwzględniająca cel publiczny będzie niższa od wartości nieruchomości ustalonej zgodnie z aktualnym jej sposobem korzystania. W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż wyceniana nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego posiada trzy różne przeznaczenia - pod parki i kempingi (działka nr [...]), pod drogi oraz pod zabudowę jednorodzinną (działka nr [...]), wobec czego należało porównać ceny nieruchomości o takim przeznaczeniu z cenami nieruchomości przeznaczonymi pod budowę wałów przeciwpowodziowych. Biegła wskazała przy tym, że na analizowanym rynku nie znaleziono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę wałów z terenu [...], wobec czego poszukano transakcji gruntów o najbardziej zbliżonym przeznaczeniu, tj. przeznaczonych pod tereny zielone i nadrzeczne. Na podstawie tak przeprowadzonej analizy M. R. stwierdziła, iż działka nr [...] posiada przeznaczenie tożsame z celem ujętym w decyzji, a zatem do jej wyceny przyjęto do porównań transakcje o przeznaczeniu pod tereny zielone i nadrzeczne. W przypadku natomiast działki nr [...], wobec wyższych cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi oraz pod zabudowę jednorodzinną od transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zielone i nadrzeczne, biegła dokonała wyceny w oparciu o transakcje o przeznaczeniu zgodnym z aktualnym sposobem użytkowania. Zatem w przypadku tej działki cel wywłaszczenia nie zwiększał jej wartości. Uznać zatem należy, że operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania, wskazać należy, iż nie zasługują one na uznanie. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że tut. organ nie może zgodzić się z zarzutem, iż działka posiadająca przeznaczenie pod parki i kempingi powinna być wyżej wyceniona niż działka o przeznaczeniu budowlanym. Wniosek taki nie wynika albowiem ani z operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie jak również i z innych wycen, które zostały sporządzone na potrzeby postępowań odszkodowawczych prowadzonych przed Ministrem Infrastruktury i Budownictwa. Nie można też zgodzić się z twierdzeniem odwołującego się, iż w Polsce i we W. nie ma rynku nieruchomości drogowych. Otóż w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2016 r. wskazano bowiem na tego typu transakcje. Wiedza taka płynie również i z innych prowadzonych przed tut. organem postępowań. Inna sprawą jest fakt, iż w przedmiotowej sprawie nieruchomość przejęta została nie pod realizację inwestycji drogowej, a pod realizację inwestycji tzw. "przeciwpowodziowej". W tym miejscu wskazać wypada, że czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Przytoczyć należy wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r. sygn. akt: I OSK 2546/13, dost. CBOSA, w którym stwierdzono, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Odnosząc się natomiast do nie podwyższenia przez organ wojewódzki odszkodowania o wysokość podatku VAT, wskazać należy iż zarzut odwołującego się i w tym zakresie nie zasługuje na uznanie. Wyjaśnić trzeba, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty, nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty, powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny, wpływający na wartość rzeczy. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny, stanowiąca w konsekwencji wysokość przyznanego odszkodowania, może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Ugruntowane i przede wszystkim jednolite w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych nie pozostawia wątpliwości, że w obecnym stanie prawnym brak jest jakichkolwiek możliwości do powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT na rzecz podmiotów zobowiązanych do jego odprowadzenia (patrz: wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 990/11 oraz wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 170/11, publ. CBOSA). Podsumowując, brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji i ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Odnosząc się zaś do zarzutu braku rokowań dotyczących ustalenia ceny, wskazać należy, iż z akt przedmiotowej sprawy wynika, iż rokowania takie zostały przez [...] Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych we [...] z Z. U. przeprowadzone. Natomiast Z. U. na zaproponowaną kwotę się nie zgodził (vide: Protokół z dnia [...] października 2015 r. dot. uzgodnienia wysokości odszkodowania). Ustosunkowując się do zarzutów odwołania dotyczących braku konsultacji społecznych, z tytułu przejęcia nieruchomości, przeprowadzenia postępowania niezgodnie z zasadami współżycia społecznego, brak przeznaczenia inwestycji pod cel publiczny, niegospodarność zasobami ziemi i środkami publicznymi, stosowanie przestarzałych rozwiązań technicznych, poniżające traktowanie rolników a także nieuzasadnioną przewlekłość postępowania należy podkreślić, że kwestie te nie stanowią przedmiotu niniejszego postępowania, które dotyczy jedynie ustalenia i wypłaty odszkodowania za odjęte prawo własności nieruchomości. Warunki realizacji inwestycji, w tym ustalenie rozwiązań technicznych były przedmiotem rozpoznania w postępowaniu lokalizacyjnym, które zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji. Organ odwoławczy, w ramach niniejszego postępowania, nie jest również władny do badania przewlekłości postępowania prowadzonego przez organ wojewódzki. Na ten cel przewidziana jest bowiem odrębna procedura, uregulowana w Kodeksie postępowania administracyjnego. IV. Skarżący wniósł do tut. Sądu skargę na decyzję Ministra, zarzucając decyzji odwoławczej zaniżenie wartości należnego skarżącemu odszkodowania, będące rezultatem oparcia się przez Ministra na nierzetelnym operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu I instancji. Skarżący podniósł zatem, co następuje: 1. Inwestor nie przeprowadził ze skarżącym wymaganych prawem negocjacji. 2. Rzeczoznawca nie uwzględnił wszystkich możliwych sposobów zagospodarowania działki skarżącego, położonej w jednostce terenowej "7ZP" planu. Z planu wynika, że ww. teren przeznaczony jest pod: - parki, - kempingi, - przystanie, - parkingi, - obiekty terenowych urządzeń sportowych. Część opisowa planu jest wewnętrznie spójna i ma znaczenie tylko w szerszym kontekście. Nie wiadomo, z czego wynika stwierdzenie rzeczoznawcy majątkowego cytowane bezkrytycznie przez organ odwoławczy że "zabudowa handlowo-usługowa jest dopuszczalna jedynie na wydzieleniu wewnętrznym A". Takiego stwierdzenia nie ma w tekście planu. Jedyne, co znajdujemy na temat wydzielenia wewnętrznego A, to stwierdzenie zawarte w punkcie 2, ppkt. 4 o brzmieniu: "Handel detaliczny małopowierzchniowy A, gastronomię, rozrywkę, drobne usługi rozrywki, widowiskowe obiekty kultury, wystawy i ekspozycje, hotele, kryte urządzenia sportowe dopuszcza się wyłącznie w wydzieleniu wewnętrznym A na terenie 7ZP". Drobne usługi rozrywki wymienione powyżej na pewno nie są usługami towarzyszącymi usługom związanym z prowadzeniem kempingów, czyli mamy tutaj do czynienia z nadinterpretacją. Cały obszar oznaczony 7ZP nadaje się m.in. na kempingi. Jest to równoznaczne z możliwością zabudowy. Dowodem na to jest zał. nr 3 (dokument nr 2) do Rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów hotelarskich, w których świadczone są usługi hotelarskie (dz. Urz. 2006.22169 z późniejszymi zmianami). Dowód ten został niestety zignorowany przez rzeczoznawcę jak i organ odwoławczy. Z treści załącznika jednoznacznie wynika, że tereny przeznaczone pod kempingi muszą być zabudowane. Wynika to z warunków koniecznych, aby kemping mógł powstać. Są nimi: - trwałe ogrodzenie + oświetlenie, -recepcja + przechowalnia bagażu, - świetlica, - węzły sanitarne. Fakultatywnie na kempingu mogą być pawilony, domki turystyczne, sauny fitness kluby, siłownie, motele, ho stele, pokoje gościnne i pensjonaty W tym wypadku budowle powinny mieć wysokość do 12 m. Jest rzeczą oczywistą, że grunty te są bardziej wartościowe, niż grunty pod budownictwo mieszkaniowe, gdyż dają możliwość robienia interesu. Stawianie równości pomiędzy terenami zielonymi + nadrzecznymi, a terenami pod parki i kempingi jest błędem. Prowadzi to do patologii, gdzie za tereny oznaczone Ws (wody stojące), np. na MPZP [...] płaci się identycznie jak za tereny pod parki, kempingi, parkingi, terenowe obiekty sportowe (MPZP [...]). 3. Przyznane odszkodowanie nie spełnia kryteriów odszkodowania słusznego, gwarantowanego Konstytucją RP, albowiem jego wysokość nie umożliwia skarżącemu odtworzenia stanu istniejącego przed wywłaszczeniem. Wiąże się to z faktem, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomościami porównawczymi brano pod uwagę wyłącznie uzyskane ceny netto, tj. ceny nie uwzględniające doliczonego podatku VAT. Tymczasem, aby nabyć taką nieruchomość trzeba zapłacić cenę netto + 23% VAT. Kategorycznie stwierdzić należy, że powyższe stanowi zupełnie innego rodzaju zagadnienie aniżeli omówiona przez Ministra kwestia braku podstaw do powiększenia przyznanego odszkodowania o podatek VAT. Na obszarze, na którym znajdowały się moje działki budowlane, cena dochodziła do 480 zł/m2. Ponieważ obecnie nie ma działek w obrocie prywatnym, rzeczoznawcy posiłkowali się cenami działek sprzedawanych przez Gminę [...]- i tutaj dochodzi do patologii i okradania ludzi w majestacie prawa, gdyż brana jest cena netto (bez podatku VAT 23%). W dniu [...]maja 2016 r. skarżący nabył wspólnie z żoną działkę przy ulicy [...]. W tabeli transakcji podobnych znajduje się ona na pozycji 14 (powierzchnia 884m2). Cena transakcyjna – [...] zł., a za metr kwadratowy napisano [...] zł. Skarżący zapłacił za w/w działkę [...] zł, co daje cenę jednostkową 317,24 zł za m2, nie licząc kosztów notarialnych i sądowych. Zaznaczyć należy, że jest to cena sprzedaży działki o niekorzystnym kształcie (działka jest bardzo wąska). W okolicy od kilku lat nie dochodzi do sprzedaży działek za cenę poniżej 300zł/m2. Uiszczoną przez skarżącego kwotę 317,24 zł za m2 za wspomnianą wcześniej działkę przy ulicy [...] należy uznać za minimum słusznego odszkodowania za grunty budowlane (12MN1, 13MN1). 4. Organy odszkodowawcze oparły się na wadliwej wycenie przez rzeczoznawcę działek przeznaczonych pod drogi (40KDD). Należy mieć na uwadze, że nabywcami działek pod drogi są wyłącznie podmioty publiczne (tj. GDDKiA, starostwa i gminy), mające pozycję monopolistyczną na rynku dróg i pozostające w nielegalnej zmowie cenowej. Zbycie przez podmioty prywatne tego rodzaju nieruchomości na rzecz w/w podmiotów publicznych jest na właścicielach wymuszane groźbą wywłaszczenia. Tak uzyskane ceny transakcyjne (dwu, trzykrotnie niższe od cen działek budowlanych) tworzą następnie zbiór danych uwzględnianych przez rzeczoznawców majątkowych w kolejnych operatach szacunkowych. Stwierdzić w tej sytuacji należy, że wolny rynek działek pod drogi nie funkcjonuje. W obrocie prywatnym za działki pod drogi płaci się jak za sąsiednie działki budowlane i takiej też ceny skarżący się domaga. V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia [...] czerwca 2017 r., Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. VI. Na rozprawie przed Sądem w dniu 24 listopada 2017 r. pełnomocniczka skarżącego wniosła o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci kopii operatu szacunkowego z dnia [...] października 2017 r., sporządzonego przez rzeczoznawczynię majątkową D.K. (uprawnienie nr [...]) dla działki innej niż działki objęte niniejszą sprawą, tj. dla działki nr [...] na potrzeby określenia wartości szkód, wynikających z czasowego zajęcia w/w działki. Sąd oddalił zgłoszony wniosek dowodowy, uznając iż jego przeprowadzenie nie jest konieczne do rozstrzygnięcia sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2016 r. z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn.zm. – zwanej dalej "p.p.s.a."). W myśl art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skargę należało uwzględnić, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7 i 77 § 1 i 80 k.p.a. w związku z art.15 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uchybienie to polegało na niewyjaśnieniu przez organ odwoławczy (w zakresie niewkraczającym w sferę wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy, a mieszczącym się w sferze kontroli logiczności, spójności i kompletności operatu szacunkowego) wszystkich wątpliwości co do dostatecznej precyzji ustaleń operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wpływu na wartość rynkową działki nr [...] (w oparciu o którą ustalono należne skarżącemu odszkodowanie) wszystkich możliwości zagospodarowania tej działki w ramach przeznaczenia planistycznego "7ZP" (w tym w szczególności możliwości realizowania na tym terenie kempingów). Z tej racji zaskarżoną decyzję należało wyeliminować z obrotu prawnego. VIII. Kontrola legalności zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej Ministra prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu przejścia na własność Skarbu Państwa nieruchomości skarżącego, złożonej z działek nr [...] i [...], będącego następstwem objęcia w/w nieruchomości postanowieniami decyzji zezwalającej na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, wydanej w oparciu o przepisy specustawy przeciwpowodziowej. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego skarżącemu odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji w dniu [...] czerwca 2016 r., nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. Jak wskazano na wstępie stanowisko to jest przedwczesne w odniesieniu do działki nr [...]. 2. Stan prawny, właściwy dla oceny zawisłej przed organami sprawy administracyjnej przedstawia się w następujący sposób: Zgodnie z art. 19 ust. 4 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem, a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, od odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Uzgodnienia dokonuje się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji (art. 20 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej). W myśl art. 20 ust. 3 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wojewoda wydaje w terminie 30 dni od dnia, w którym upłynął termin, o którym mowa w ust. 2. Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 specustawy przeciwpowodziowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 20 ust. 1, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Stosownie do art. 20 ust 8 specustawy przeciwpowodziowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn, z zastrzeżeniem art. 21. 3. Jak już zasygnalizowano na wstępie, kluczową kwestią w sprawie jest ocena wiarygodności operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2016 r., który na zlecenie organu I instancji sporządziła rzeczoznawczyni majątkowa M.R.. W świetle ugruntowanego stanowiska orzecznictwa sądowego nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego (sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego), a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji, podobnie jak i sądu administracyjnego z obowiązku oceny jego wiarygodności. Podkreśla się jednakże również i to, że co do zasady ocena przez sąd administracyjny, a wcześniej przez organ administracji dowodu w postaci operatu szacunkowego z wyceny nieruchomości ma ograniczony zakres, albowiem nie może wkraczać w ustalenia tego operatu, wymagające wiedzy specjalistycznej, której ani sąd ani organy administracji nie posiadają (posiada ją natomiast biegły rzeczoznawca – autor operatu). Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ustawowo upoważniona jest natomiast organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów, niemniej – jak wyżej wskazano - nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych. "Organ administracji oceniając operat, jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13). "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa.". Mając na uwadze w/w uwarunkowania, stwierdzić jednakże należy, że w razie wątpliwości co do treści sporządzonego operatu szacunkowego organ administracji publicznej może, a wręcz ma obowiązek żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również - jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody - odmówić mocy dowodowej sporządzonemu operatowi. Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z póź. zm.), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. W takiej sytuacji oczekiwanie od rzeczoznawcy majątkowego, że w formalnie prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym budzące uzasadnione wątpliwości kwestie zostaną dostatecznie wyjaśnione i w sposób zrozumiały i logiczny umotywowane - nie obniża rangi rzeczoznawcy jako osoby zaufania publicznego. 4. Odnosząc powyższe uwarunkowania do niniejszej sprawy, należy stwierdzić, co następuje: Przepisy art.134 ust.3 i 4 u.g.n. nakładają na rzeczoznawcę, szacującego wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania z tytułu jej wywłaszczenia, obowiązek porównania wartości nieruchomości: (-) według przeznaczenia dotychczasowego (tj. przedwywłaszczeniowego), ustalanego w zgodzie z art.154 w pierwszej kolejności w oparciu o postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz (-) według przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, a to na potrzeby ustalenia, która z tych wartości będzie z punktu widzenia dotychczasowego właściciela korzystniejsza. Tego rodzaju porównanie zostało dokonane w operacie w odniesieniu do działki nr [...]. Stosownie do powyższego: Ustalając przeznaczenie działki przed jej wywłaszczeniem, rzeczoznawczyni wskazała, iż: (-) w/w działka jest położona na terenie oznaczonym w planie miejscowym symbolem "7ZP", przeznaczonym m.in. pod parki, kempingi, (-) wyceniany fragment położony jest poza wydzieleniem wewnętrznym "A" (przewidzianym w ramach przeznaczenia "7ZP"), dopuszczającym zabudowę handlowo – usługową, co oznacza iż jest on położony na terenie bez możliwości zabudowy. W tej sytuacji wycena wartości działki, uwzględniająca przeznaczenie dotychczasowe, winna według rzeczoznawczyni opierać się na transakcjach gruntami przeznaczonymi "pod parki, kempingi oraz tereny zielone i nadrzeczne, posiadające w swoim przeznaczeniu parki, czy kemping", z wyraźnym zaznaczeniem iż "Badany rynek pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne jest tożsamy z terenami przeznaczonymi pod parki i kempingi" (str.14 akapit drugi operatu). Ustalając przeznaczenie działki zgodne z celem wywłaszczenia, tj. wynikające z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji przeciwpowodziowej, rzeczoznawczyni stwierdziła, iż działka ta jest przeznaczona pod budowę wału przeciwpowodziowego. W związku z koniecznością ustalenia wartości przedmiotowej działki, uwzględniającej w/w przeznaczenie, rzeczoznawczyni wskazała, co następuje: (-) na rynku nie występują transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod wały, (-) w tej sytuacji zachodzi konieczność zidentyfikowania transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu najbardziej zbliżonym, tj. przeznaczonymi pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne ("tożsame również z terenami przeznaczonymi pod parki i kempingi"). Podsumowując w/w wyżej uwagi operatu, stwierdzić należy że rzeczoznawczyni dokonała stosownych ustaleń w niniejszej sprawie, ostatecznie przyjmując iż przeznaczenie działki nr [...] według obu w/w kryteriów pozostaje de facto takie samo i odpowiada terenom zielonym i nadrzecznym (z zaznaczeniem, iż tereny te należy traktować jako tożsame z przeznaczonymi pod parki i kempingi). W konsekwencji powyższego rzeczoznawczyni dokonała analizy transakcji trzynastoma nieruchomościami o w/w przeznaczeniu, ustalając że średnia cena transakcyjna kształtowała się na poziomie 33,17 zł/m2. W toku postępowania przed organem I instancji skarżący zakwestionował jednak prawidłowość oceny rzeczoznawczyni, dotyczącej ustalenia wartości jego działki według przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, oponując przeciwko automatycznemu zrównywaniu wartości działki przeznaczonej w planie m.in. pod kempingi z wartością działek przeznaczonych pod tereny zielone i pod tereny nadrzeczne. W ocenie skarżącego wskazane wyżej rodzaje przeznaczenia planistyczne gruntów różnią się zasadniczo od siebie, co nakazuje traktować grunt przeznaczony pod kemping jako grunt przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, na którym dodatkowo istnieje możliwość realizacji inwestycji przewidzianych w przepisach powszechnie obowiązujących, regulujących zasady funkcjonowania kempingów. Skarżący stoi zatem na stanowisku, iż w odróżnieniu od terenów zielonych, czy też nadrzecznych, pełniących wyłącznie funkcję uzupełniającą zasadniczy sposób zagospodarowania przestrzennego danego terenu (zaplecze przyrodnicze), grunty przeznaczone pod kempingi posiadają potencjał komercyjny. Odnotować w tym kontekście należy, że w toku postępowania przed Wojewodą skarżący przedstawił swoje stanowisko w piśmie z dnia [...]sierpnia 2016 r., w reakcji na co Wojewoda, pismem z dnia [...] sierpnia 2016 r., wezwał rzeczoznawczynię do ustosunkowania się do podniesionych zastrzeżeń. Pismem z dnia [...] września 2016 r. rzeczoznawczyni przedłożyła wprawdzie stosowne wyjaśnienia, niemniej wyłącznie w ogólny sposób odniosła się do kwestii sugerowanego przez skarżącego nieuwzględnienia rzeczywistych możliwości zagospodarowania działki objętej w planie symbolem "7ZP", podnosząc iż: (-) w/w działka jest położona poza wydzieleniem wewnętrznym "A", dopuszczającym zabudowę handlowo – usługową, (-) działka jest położona na terenie bez możliwości zabudowy, (-) przy wycenie nieruchomości oparto się na transakcjach wskazanych w tabeli 9.1.1 operatu jako podobnych do nieruchomości wycenianej w oparciu o przesłanki wskazane w dziale 8 operatu. W ocenie Sadu udzielone przez rzeczoznawczynię wyjaśnienia należy uznać za niedostateczne, albowiem nie odnoszą się one do podniesionej przez skarżącego możliwości wykorzystania działki nr [...] na cele komercyjne (jako kemping). Wyjaśnienia te winny obejmować wnikliwą analizę planu miejscowego pod kątem ustalenia, czy terenu "7ZP" w części odnoszącej się do działki skarżącego nie należałoby w istocie kwalifikować jako przeznaczonego w planie również na cele usługowe (np. usługi turystyczne), co z kolei (w razie potwierdzenia się takiej kwalifikacji) wymagałoby uwzględnienia przy wycenie cen uzyskanych w transakcjach nieruchomościami przeznaczonymi na cele usługowe. W operacie zaznaczono wprawdzie, że przyjęte do porównań tereny zielone i nadrzeczne należy traktować także jako tereny przeznaczone pod kempingi, ale wskazanie szczegółowych przesłanek, uprawniających do formułowania takiego wniosku, nie zostało tam zawarte. Zaniechanie przez organ odwoławczy wezwania rzeczoznawczyni do uzupełnienia we w/w zakresie wyjaśnień zawartych w piśmie z dnia [...] września 2016 r. należy uznać za wadę postępowania odwoławczego. Nie przesądzając zatem zasadności twierdzeń skarżącego stwierdzić należy, że podniesiona przez niego kwestia nie została przez Ministra wyczerpująco rozpatrzona. 4. Sąd nie podziela natomiast zastrzeżeń skargi co do prawidłowości ustalenia przez organy odszkodowania z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa własności działki nr [...], która w przywołanym wcześniej planie miejscowym była przeznaczona w części pod zabudowę mieszkaniową, a w części pod drogi. Brak jest zatem przekonujących przesłanek do przyjęcia, iż stanowisko organów obu instancji, uznające w tym zakresie pełną wiarygodność ustaleń operatu szacunkowego, jest wadliwe. Inaczej zatem niż miało to miejsce w odniesieniu do działki nr [...], gdzie istota sprawy sprowadza się do konieczności pogłębienia wyjaśnień co do kwestii nie mającej ściśle specjalistycznego charakteru (przeznaczenie działki w planie miejscowym), kwestionowanie ustaleń operatu co do doboru nieruchomości porównawczych, w oparciu o transakcje którymi rzeczoznawczyni ustaliła wartość działki nr [...] (wg jej przeznaczenia mieszkaniowego i drogowego) byłoby nieuprawnionym wkraczaniem przez Sąd w materię wiadomości specjalnych, zastrzeżonych dla rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela zatem w pełni stanowisko organu odwoławczego, że ustalenia operatu we w/w zakresie, opatrzone szczegółowymi wyjaśnieniami rzeczoznawczyni, przedłożonymi w piśmie z dnia [...] września 2016 r., są zarówno spójne, logiczne, zrozumiałe, jak i odpowiadające wymogom wynikającym z przepisów u.g.n., oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy. Sąd podziela zatem także wyjaśnienia organu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty, nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty, powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny, wpływający na wartość rzeczy. 5. W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku Minister ponownie rozpatrzy odwołanie skarżącego od decyzji Wojewody z dnia [...] października 2016 r., ostatecznie wyjaśniając przeznaczenie działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, tj. ustalając czy postanowienia planu nie nadawały w/w działce przeznaczenia usługowego, w tym w szczególności w zakresie usług turystycznych. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c i art.200 p.p.s.a. Zwrot kosztów postępowania objął: zwrot w całości uiszczonego przez skarżącego wpisu sądowego w kwocie [...] zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie [...] zł. Zasądzone koszty zastępstwa procesowego uległy stosunkowemu zmniejszeniu, na zasadzie art.206 p.p.s.a., z racji wyłącznie częściowego uwzględnienia zarzutów skargi.