IV SA/Wa 1682/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka (spr.) Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska sędzia WSA Grzegorz Rząsa po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2018r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Gminy Miasta Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017r. nr [...] sygn. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. odstępuje od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego w całości Gmina Miasta [...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzją Wojewody [...] Nr [...], z [...] maja 2017 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty [...] Nr [...], z [...] 2016 r. - ustalającą odszkodowanie na rzecz D. i T. małż. C. w wysokości 7.852,00 zł oraz na rzecz [...] S.A. w [...] z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (prawo służebności przesyłu) w wysokości 4.417 zł za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr ewid. [...] w obrębie [...] o powierzchni 25 m2. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta [...], wydał decyzję nr [...], znak: [...] z [...] września 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pod nazwą "Budowa drogi - ul. [...] w [...] o łącznej długości [...] m wraz z infrastrukturą towarzyszącą" na działkach mieszczących się w liniach rozgraniczających teren niezbędny do realizacji inwestycji, w których znajduje się działka nr [...] o pow. 25 m2 . Pod ww. inwestycję przeznaczono m. in. nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 25 m2, która powstała z podziału działki nr [...]. Na podstawie ww. decyzji przedmiotowa nieruchomość z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...]. Decyzja stała się ostateczna. Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz.2031) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zawiadomieniem z 23 maja 2016 r. Starosta [...] poinformował strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr ew. [...] w obrębie [...] o powierzchni 25 m2. Przepis art. 4 ust. 5 ww. ustawy stanowi, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W związku z powyższym w dniu 10 czerwca 2016 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. K. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...] o pow. 25 m2 położoną w [...] w wysokości 12.269,00 zł., w tym wartość ograniczonego prawa rzeczowego - służebność przesyłu, w wysokości 4.417,00 zł na rzecz [...]. Burmistrz Miasta [...] pismem z 26 lipca 2016 r., wystąpił do Starosty [...] o niedopuszczenie operatu wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. jako dowodu w niniejszym postępowaniu, z uwagi na błędnie przyjęte w operacie szacunkowym przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonym w dniu [...] 2003 r. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2004 r. nr [...], poz. [...]). Działka ew. nr [...] z obrębu [...], stanowi część drugorzędnego układu drogowego nie uwidocznionego na rysunku planu, jednocześnie znajdując się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną (symbol w planie MW/MN). Burmistrz Miasta [...] powyższe uzasadnił tym, że działka nie mogła być wykorzystywana jako nieruchomość zabudowana lecz jako droga, ponieważ zgodnie z mapą zasadniczą teren ten znajduje się poza ogrodzeniem. Autorka operatu udzieliła wyjaśnień pismem z 10 października 2016 r. na zastrzeżenia do wyceny i stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości przyjęto zgodnie z obowiązującym planem miejscowym jako MW/MN. Ulica [...] nie jest widoczna na rysunku planu jak również nie jest określona symbolem i na dzień uchwalenia planu miejscowego nieruchomość nie stanowiła drugorzędnego układu drogowego, a jej przeznaczenie zgodne z planem miejscowym, to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna. Decyzją Nr [...] z [...] 2016 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz D. i T. małż. C. w wysokości 7,852,00 zł oraz na rzecz [...] S.A. w [...] w wysokości 4.417 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (prawo służebności przesyłu) za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr ew. [...] w obrębie [...] o powierzchni 0,0025 ha, zobowiązując do jego wypłaty Gminę [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta [...], wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7, art. 10, art. 77, art. 107 i art. 80 k.p.a. poprzez bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, nie dokonanie przez organ oceny formalnej operatu szacunkowego i nie ustalenie rzeczywistego stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organ odwoławczy stwierdził, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Organ przywołał brzmienie § 36 ust. 1 i § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 134 ust. 2 u.g.n. Organ stwierdził, analizując prowadzone przez Starostę [...] postępowanie odszkodowawcze, że z treści działu II księgi wieczystej KW nr WA1 [...] wynika, że właścicielami przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako d. działka nr [...] z obrębu [...] o pow. 272 m2, byli D. i T. małż. C. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III "Prawa. Roszczenia i ograniczenia" widnieje wpis dotyczący ograniczonego prawa rzeczowego: "Nieodpłatne i na czas nieograniczony prawo służebności przesyłu polegające na prawie swobodnego dostępu w każdym czasie do części nieruchomości w celu wykonania wszelkich czynności związanych z przeprowadzaniem i instalacją, budową i rozbudową napowietrznej lub kablowej linii niskiego napięcia oraz instalacją i budową przyłączy NN, a także w celu dokonywania wszelkich napraw, remontów, konserwacji [...] S.A. Odnosząc się do sporządzonego operatu szacunkowego Wojewoda stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek lokalny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Zapis art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazują, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedmiotowa nieruchomość objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...], zatwierdzonym w dniu [...] 2003 r. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...], zgodnie z którym znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną (symbol w planie MW/MN), co też uwzględniła w opracowaniu rzeczoznawca. Wobec powyższego, za nieprawidłowe należy uznać interpretowanie przez odwołującego przeznaczenia według faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości. Jedynymi usterkami, które stwierdził organ odwoławczy jest niespełnienie w załączonym do opracowania wyciągu z operatu szacunkowego wszystkich wymogów zawartych w art. 158 u.g.n. Rzeczoznawca w wyciągu pominęła wskazania zastosowanego podejścia przyjętego w wycenie nieruchomości oraz nie zawarła daty określenia wartości nieruchomości (w domyśle jest nią data sporządzenia operatu). Potwierdzić należy wystąpienie omyłki pisarskiej na stronie 46 operatu dot. mylnego zapisu tytułu załącznika 3, a także omyłkowego wpisania podpunktów 5.1 oraz 5.2 w treści operatu zamiast odpowiednio 7.4 i 7.5. Nastąpiła również na str. 36 omyłka w podstawianiu danych do wzoru określającego wartość prawa służebności przesyłu. Jest Ws = 25 m2 *515,94 zł/m2*0,36 = 4.417 zł a powinno być Ws - 25 m2 *490,74 zł/m2 * 0,36 - 4.417 zł, aczkolwiek otrzymany wynik końcowy jest prawidłowy. Powyższe omyłki nie miały wpływu na ustalone odszkodowanie. W ocenie organu odwoławczego biegła w operacie szacunkowym właściwie zastosowała metodę wyceny (metodę korygowania ceny średniej), skoro odnotowała na analizowanym rynku kilkanaście nieruchomości, stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 25 m2, kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Organ odwoławczy podkreślił, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 10 czerwca 2016 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Zdaniem organu odwoławczego zarzuty podniesione w odwołaniu, nie dają podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Gmina Miasta [...] w skardze na decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2017 r. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji. Skarżąca zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniami: - art. 80 k.p.a. poprzez uznanie przez organ, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy, może stanowić dowód przesądzający o ustaleniu odszkodowania, § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieuwzględnienie stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji oraz przeznaczenia nieruchomą zgodnie z art. 154 u.g.n., art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., w związku § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i art. 134 ust. 3 u.g.n. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym sporządzonym niezgody z obowiązującą "zasadą korzyści", tym samym rozpatrzenie materiału dowodowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony ze złamaniem obowiązujących przepisów prawa, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału, w szczególności poprzez bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego za jedyną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie uwzględnienie prawidłowego przeznaczenia i sposobu wykorzystania przejętej nieruchomości z daty wywłaszczenia, art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak dogłębnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i podtrzymanie stanowiska organu I instancji o odszkodowaniu, które jest nieekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości. Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna jednak z innych względów niż podniesione w skardze. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) - dalej jako P.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu, ustalenia faktyczne organów będące podstawą orzekania, częściowo są błędne. Starosta [...] ustalając odszkodowanie za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr ew. [...] w obrębie [...] o powierzchni 25 m2 przyznał je na rzecz D. i T. małż. C. w wysokości 7.852,00 zł oraz na rzecz [...] S.A. w [...] z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (prawo służebności przesyłu) w wysokości 4.417 zł. Ze znajdującego się w aktach administracyjnych odpisu zupełnego księgi wieczystej Nr WA1 [...] dotyczącej nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. [...], z której została wydzielona działka nr ew. [...] wynika, że stanowi ona własność T.C. i D. C. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Jednocześnie na nieruchomości tej zostało ustanowione ograniczone prawo rzeczowe przesyłu, w postaci prawa wykonywania wszelkich czynności związanych z instalacją, budową i rozbudową napowietrznej lub kablowej linii niskiego napięcia oraz instalacją i budową przyłączy NN, ich eksploatacją, konserwacją, odbudową i odnową oraz dostarczaniem i przesyłaniem energii elektrycznej, na prawie dostępu w każdym czasie do działki. Powyższe ograniczone prawo rzeczowe zostało ustanowione na rzecz [...] S. A. siedzibą w [...]. W aktach administracyjnych znajduje się również pismo [...] S.A. w [...] z 26 czerwca 2017 r. , na której rzecz ustalono odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego (prawo służebności przesyłu) w wysokości 4.417 zł, z którym podmiot ten wskazuje, że nie jest podmiotem uprawnionym do odszkodowania. [...] S.A. jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej [...] S.A. W Grupie Kapitałowej [...] spółką, która zajmuje się dystrybucją energii elektrycznej polegającą na transporcie energii elektrycznej za pomocą sieci i urządzeń elektroenergetycznych wysokich, średnich i niskich napięć do odbiorców końcowych jest [...] S. A. siedzibą w [...]. To właśnie [...] S. A. jest podmiotem na rzecz którego zostało ustanowione ograniczone prawo rzeczowe (służebność przesyłu), a zatem to ten podmiot powinien być stroną decyzji ustalającej odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr ew. [...] w obrębie [...]. Jednocześnie Sądowi z urzędu wiadomo, że [...] S. A. siedzibą w [...] (Oddział [...]) wniosła skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2017 r., która została zarejestrowana pod sygn. akt IV SA/Wa 1683/17. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 19 września 2017 r., które jest prawomocne, odrzuciło skargę [...] S. A. z siedzibą w [...] z powodu uzupełnienia braków formalnych skargi z uchybieniem terminu, co spowodowało niemożliwym nadanie skardze dalszego biegu. [...] S. A. siedzibą w [...] w swojej skardze wskazała, że jest operatorem systemu dystrybucyjnego (tzw. OSD) oraz właścicielem urządzeń przesyłowych na przedmiotowej nieruchomości i to na jego rzecz wpisane było w dziale III księgi wieczystej Nr WA1 [...] prowadzonej dla tej nieruchomości prawo służebności przesyłu. Wobec powyższego poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie przez organy obu instancji, czym naruszono art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., ustalono odszkodowanie w związku z wygaśnięciem prawa służebności przesyłu na skutek decyzji Starosty [...] z [...] września 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pod nazwą "Budowa drogi - ul. [...] w [...] o łącznej długości [...] m wraz z infrastrukturą towarzyszącą" na działkach mieszczących się w liniach rozgraniczających teren niezbędny do realizacji inwestycji, w których znajduje się działka nr [...] o pow. 25 m2, na rzecz [...] S.A. z siedzibą w [...] , a nie na rzecz [...] S. A. siedzibą w [...], której przysługiwało wygasłe ograniczone prawo rzeczowe. Z kolei odnoszą się do zarzutu skargi Gminy Miasta [...] w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę błędnego przeznacz działki, mimo że w ocenie skarżącej, bezspornym w sprawie pozostaje fakt, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...] września 2015 r. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] uchwalonym w dniu [...] 2003 r. uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] położna była w liniach rozgraniczających ulicy [...] będącej częścią drugorzędnego układu drogowego nie uwidocznionego na rysunku planu. W ocenie Sądu, przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie może być dorozumiane. Gmina Miasta [...] powołując się na powyższe przeznaczenie działki musi wskazać konkretny zapis planu, z którego przeznaczenie to wynika. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b oraz art. 119 pkt 2 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 206 P.p.s.a.