IV SA/Wa 169/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Miron, Protokolant Andrzej Malinowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18.05.2005 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2004 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy P. z dnia [...] września 2004 r. w sprawie ustalenia, M. S. i M. F., jednorazowej opłaty w kwocie 2 800 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...], o powierzchni 1000 m², położonej we wsi J. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że Rada Miejska w P. uchwałą nr [...] z dnia [...] maja 1999 r. uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego części wsi J. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z ustaleniami planu działka nr [...] położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w tym zabudowę wolnostojącą i bliźniaczą oraz usługi nieuciążliwe wbudowane w obiekty mieszkalne lub wolnostojące na działkach jako funkcję podstawową.. W poprzednio obowiązującym miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Piaseczno teren ten przeznaczony był pod uprawy rolne bez prawa zabudowy. M. S. i M. F. zawarli w dniu 26 marca 2004 r. umowę sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...]. W dniu 16 czerwca 2004 r. Burmistrz Gminy P. zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ew. [...]. Następnie w dniu 7 sierpnia 2004 r. rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia. Decyzja ustalająca jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została wydana dnia 28 września 2004 r. Organ odwoławczy zauważył, iż stosownie do art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia i stanowi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z art. 36 ust. 11 powołanej ustawy, ustalana jest na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.). W §28 pkt 2 powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia [...] maja 1999 r. ustalono wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową na poziomie 20%. W związku ze zbyciem przez M. S. i M. F. własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] spełnione zostały ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość jednorazowych opłat została ustalona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, na podstawie wycen wartości nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skargę na powyższą decyzję wniosła M. S. Skarżąca zakwestionowała wysokość ustalonej opłaty, podnosząc, że w operacie nie uwzględniono uciążliwego sąsiedztwa składu budowlanego oraz nakładów poniesionych na nieruchomość związanych z jej podziałem. Ponadto skarżąca wyraziła przekonanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony, w celu zalegalizowania budowy pawilonu handlowego samowolnie wzniesionego na sąsiedniej działce, chociaż prowadzona tam działalność (skład budowlany) nie zalicza się do usług nieuciążliwych. W konkluzji wniosła o zmniejszenie ustalonej opłaty o połowę lub zwolnienie z niej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Opłata przewidziana w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę. W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części wsi J. wzrosła wartość nieruchomości, której skarżąca była współwłaścicielką. Przed uchwaleniem wymienionego planu znajdowała się ona na obszarze przeznaczonym pod uprawy rolne bez prawa zabudowy, natomiast w następstwie uchwalenia planu teren, na którym położona jest nieruchomość skarżących przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Skarżąca zawarła umowę sprzedaży nieruchomości w dniu 26 marca 2004 r. a więc przed upływem pięciu lat od dnia, w którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. M. S. zarzuciła wadliwe ustalenie wysokości opłaty w związku z pominięciem uciążliwego sąsiedztwa składu budowlanego i nakładów poczynionych na nieruchomość w związku z jej podziałem. Należy w tym miejscu zauważyć, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo i przy wycenie nieruchomości uwzględniono wszystkie czynniki mające wpływ na jej wartość, w tym niekorzystne sąsiedztwo składu budowlanego, utrudniające zagospodarowanie nieruchomości. Między innymi ta właśnie okoliczność spowodowała, że wartość nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę na kwotę 39 200 zł. Dodać należy, że strony umowy sprzedaży tej nieruchomości ustaliły jej cenę w wysokości 60 000 zł. Odnosząc się do zarzutu nie uwzględnienia nakładów poniesionych przez skarżącą na nieruchomość podnieść należy, że zmniejszenie opłaty mogło nastąpić na podstawie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Jednakże cytowany przepis został uchylony ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) i przestał obowiązywać z datą wejścia w życie ustawy to jest z dniem 22 września 2004 r. W związku z powyższym stwierdzić należy, że w dacie wydawania zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji nie istniała możliwość pomniejszenia należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. . Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa Sąd, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) , oddalił skargę.