IV SA/Wa 176/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę 1 U Z A S A D N I E N I E Decyzją z [...] listopada 2017 r. Nr [...]: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r., poz. 1257), po rozpatrzeniu odwołania M. S. od decyzji Wojewody [...] Nr [...] z [...] czerwca 2017 r., znak: [...], orzekającej o: 1. ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej współwłasność M. S.-[...] w 1/2 części oraz M. S. w 1/2 części, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...] - [...] o długości ok. [...] km, 2. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, postanowił: 1. uchylić pkt 2 zaskarżonej decyzji Wojewody [...] Nr [...] i orzekał o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji; 2. w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...] [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., znak: [...], w części uchyloną decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2017 r., znak: [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...]. - [...], o długości ok. [...] km. Decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie za tą nieruchomość w wysokości w wysokości [...] zł, w tym na rzecz M. S.-[...] za udział 1/2 części, w wysokości [...] zł i M. S. za udział 1/2 części, w wysokości [...] zł, wobec przejęcia jej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Określił także termin wypłaty odszkodowania. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. S. podnosząc, że przyznana kwota odszkodowania jest zbyt niska. Skarżąca wskazała, że działka nr [...] położona jest bezpośrednio przy drodze główniej, co znacząco wpływa na jej wartość. Dodatkowo skarżąca podniosła, że przejęta działka była w całości odrolniona i przeznaczona pod zabudowę przemysłową, zaś pozostała nadal jej własnością część działki znacznie utraci swoją wartość. Błędnie także, w ocenie skarżącej, oszacowano wartość odtworzeniową nieruchomości, zamiast jej wartości rynkowej. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), dalej: specustawa drogowa, nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa wart. 18 Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej: ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. (nr uprawnień [...]). Autor operatu szacunkowego ustalił, że działka nr [...] znajduje się w południowo-wschodniej części obrębu [...], po północnej strony drogi krajowej nr [...]. Przejęta nieruchomość stanowi fragment gruntu częściowo zadrzewionego. Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...], która była zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Na przedmiotowej działce znajduje się zadrzewienie o składzie gatunkowym sosna 50% i brzoza 50%, stopień zadrzewienia z=0,8, wiek ok. 15 lat, powierzchnia 0,0260 ha. Nieruchomość położona jest w otoczeniu występującej zabudowy mieszkaniowej, gospodarczej oraz niezabudowanych gruntów częściowo zadrzewionych. Dojazd do niej urządzony jest droga asfaltową. Na działce znajduje się 5 słupów przesyłowych. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że zgodnie z Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z obmiarem mapy w części o pow. [...] m2, położona jest na terenie oznaczonym symbolem UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej. Natomiast pozostała część działki nr [...] objęta jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2014 L i zgodnie z obmiarem mapy w części o pow. [...] m2,położona jest na ternie oznaczonym symbolem S - droga ekspresowa. Biegły ustalił, że w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale [...] Prawa roszczenia i ograniczenia, wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe, nieodpłatna służebność gruntowa drogi na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...], polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ujawnione ograniczone prawo rzeczowe nie wpływa na wartość szacowanej nieruchomości ponieważ przedmiotowa działka przejęta na rzecz Skarbu Państwa nie ogranicza dostępu do drogi nieruchomości władnącej. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 ugn ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Aby oszacować wartość przedmiotowej nieruchomości biegły dokonał analizy następujących rynków nieruchomości. W pierwszej kolejności zbadał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności, przeznaczonych pod zabudowę usługową, usługowo-produkcyjną, produkcji przemysłowej, składów i magazynów (w dalszej części nazywaną komercyjną), z terenu powiatu [...] i gminy [...] w powiecie [...] - w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową. Autor operatu szacunkowego zbadał tak zdefiniowany rynek w okresie od połowy 2014 r. do dnia wyceny zaznaczając, że nie odnotował we wskazanym okresie na tym rynku zmian cen jednostkowych w funkcji czasu. Na tak określonym rynku biegły odnotował 15 transakcji nieruchomościami. Ceny tego typu nieruchomości lokowały się w przedziale [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Następnie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod drogi. Jako rynek terytorialnie właściwy biegły w pierwszej kolejności przeanalizował teren powiatu [...], ale ze względu na małą ilość transakcji, rynek została rozszerzony na teren innych powiatów położonych podobnie względem [...], czyli o powiaty [...], [...] i [...]. Autor operatu szacunkowego zbadał tak zdefiniowany rynek w okresie od połowy 2014 r. do dnia wyceny, zaznaczając że nie odnotował we wskazanym okresie na tym rynku zmian cen jednostkowych w funkcji czasu. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnotował 32 transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Ceny tego rodzaju transakcji lokowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, cena średnia wyniosła [...] zł/m2 Mając na uwadze zasadę korzyści wyrażoną wart. 134 ust 3 i 4 ugn, autor operatu szacunkowego określił wartość części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym oraz części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie (waga 40%), położenie względem drogi ponad lokalnej (waga 20%), warunki zagospodarowania, możliwości inwestycyjne (waga 20%) i pole powierzchni (waga 20%). Spośród nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położona w obrębie [...], w gminie [...], która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenie zabudowy usługowo-przemysłowej. Nieruchomość ta położona jest w sąsiedztwie istniejącej i rozwijającej się zabudowy usługowo- produkcyjnej, usytułowanej w strefie przyległej do głównej trasy ponadlokalnej (al. [...]). Rzeczoznawca majątkowy określił, że działka posiada korzystne warunki zagospodarowania, w tym dogodne cechy geometryczne, bez istotnych ograniczeń w zainwestowaniu. Nieruchomość ma powierzchnię [...] m2. Natomiast najniższą cenę z zbioru transakcji uzyskała nieruchomość położona w obrębie [...], gmina [...], która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona była na terenie zabudowy usługowo- produkcyjnej i usług w zieleni, dróg wewnętrznych, terenów komunikacji przeznaczonych pod drogi lokalne wraz z urządzeniami i odwodnieniem. Nieruchomość położona była w terenie niezabudowanym, w oddaleniu (powyżej 0,5 km) od głównej trasy ponadlokalnej. Biegły określił warunki zagospodarowania i możliwości inwestycyjne działki jako niekorzystne, w tym niedogodne cechy geometryczne, ograniczone w możliwościach inwestycyjnych. Działka miała powierzchnię powyżej [...] ha. Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o powyżej wskazaną analizę rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę komercyjną, określił wartość części działki nr [...] o tym przeznaczeniu na kwotę [...] zł. Natomiast w odniesieniu do transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, biegły zaznaczył że na tego typu nieruchomości wpływ mają następujące cechy: sąsiedztwo - w aspekcie stopnia zurbanizowania otoczenia nieruchomości (waga 30%), położenie w terenie - w aspekcie przeważającego przeznaczenia terenu w jakim usytuowana jest nieruchomość (waga 30%), lokalizacja ogólna - w aspekcie rodzaju miejscowości w jakim położona jest nieruchomość (waga 20%), usytuowanie w stosunku do ciągów komunikacyjnych (w aspekcie odległości od dróg ponadlokalnych (waga 20%). Spośród wytypowanego zbioru transakcji o przeznaczeniu pod drogi najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położona na terenie miasta [...] (miejscowość gminna, o charakterze miejskim) w powiecie [...]. Działka położona jest na terenie o przeznaczeniu pod zabudowę wielofunkcyjną i przeznaczona została pod budowę drogi publicznej. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie o relatywnie wysokim stopniu zurbanizowania, o przeznaczeniu inwestycyjnym i wielofunkcyjnym, w odległości do 1 km od drogi ponadlokalnej. Natomiast najniższą cenę spośród zbioru transakcji przeznaczonych pod drogi osiągnęła nieruchomość położona we wsi [...] (miejscowość o charakterze wiejskim nie będąca siedzibą gminy), w gminie [...], w powiecie [...]. Działka została przeznaczona pod budowę drogi dojazdowej i jest położona w terenie o przeważającym przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną niskiej intensywności, teren słabo zurbanizowany. Nieruchomość zlokalizowana jest w odległości powyżej [...] km od drogi ponadlokalnej. Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o powyżej wskazaną analizę rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, określił wartość części działki nr [...] o tym przeznaczeniu na kwotę [...] zł. Wartość drzewostanu biegły oszacował na kwotę [...] zł. Wartość działki nr [...] wraz z nasadzeniami, biegły oszacował na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S., organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), dalej rozporządzenie, oraz jest zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W ocenie organu warunkach niniejszej sprawy, autor operatu szacunkowego prawidłowo zastosował zasadę korzyść wypływającą z art. 134 ust. 3 i 4, a mianowicie określił wartość części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę komercyjną w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu komercyjnym, co jest zgodne z aktualnym sposobem użytkowania, ponieważ ceny tego typu transakcji były wyższe od cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Natomiast w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod drogi, zasada korzyści nie występuje, wobec czego rzeczoznawca majątkowy, określił wartość tej części nieruchomości w oparciu o ceny transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Autor operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśniły przyjętą przez niego metodę szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcji. Równie szeroko scharakteryzował w operacie szacunkowym cechy nieruchomości, które na analizowanym rynku mają wpływ na wartość nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia położenia nieruchomości względem dróg ponadlokalnych, organ zaznaczył, że biegły ocenił przedmiotową nieruchomości także w oparciu o cechę dotyczącą położenia jej względem trasy ponadlokalnej na najwyższym poziomie. Tym samym aspekt usytuowania przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio przy drodze główniej został uwzględniony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonej wycenie. Wobec czego zarzut skarżącej dotyczący tej kwestii należy uznać za chybiony. Podkreślono również, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny zostać uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Dość, aby biegły wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Przytoczyć należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SAIWa 873/07, dost. CBOSA, w którym stwierdzono, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. Organ wskazał, że zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Tak więc wartość odtworzeniową nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy w analizowanym operacie szacunkowym zaznaczył, że nie można określić wartość rynkowej przedmiotowej nieruchomość ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie rynkowym. W zaistniałej sytuacji, tj. braku występowania danego rodzaju nieruchomości na rynku, określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości wynikało wprost z art. 135 ust. 1 ugn. Mając powyższe na uwadze, w ocenie organu odwoławczego, określenie wartości odtworzeniowej przedmiotowej nieruchomości było prawidłowe. Odnosząc się zaś do kwestii obniżenia wartości nieruchomości pozostałej przy skarżącej oraz ewentualnych strat, które mogą na niej powstać w związku z prowadzeniem inwestycji wskazać należy, ż pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących wywłaszczenia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się w elementach utarty własności gruntu i jego części składowych. Obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ewentualne obniżenie wartości nieruchomości pozostałej przy dotychczasowym właścicielu może być dochodzone na drodze cywilnoprawnej. Organ wyjaśnił również, że mając na uwadze fakt, że w związku z wydaniem w dniu [...] września 2017 r., decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa znak: [...], decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, należało uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2017 r. w pkt 2, w którym zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i orzec o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji a w pozostałej części utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy. Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Pani M. S. - [...], domagając się jej uchylenia, jak również uchylenia decyzji Wojewody [...] Nr [...]. W ocenie strony skarżącej przyznane odszkodowanie jest rażąco niskie. Skarżąca podkreśliła, że przejęta część nieruchomości jest odrolniona i przeznaczona była w całości pod zabudowę przemysłową, zaś pozostała jej część jest nadal działką rolną nie nadającą się pod zabudowę przemysłową. A zatem, po przejęciu części działki przeznaczonej pod nowobudowaną drogę pozostawiona część nieruchomości nie będzie nadawała się do wykorzystania na dotychczasowe cele tj. do prowadzenia działalności gospodarczej. W ocenie Skarżącej, rzeczoznawca nieprawidłowo dokonał również obliczenia wartości nieruchomości, zaniżając jej wartość z uwagi na fakt, iż część działki nr [...] zgodnie z obmiarem mapy o pow. [...] m2, objęta jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2014 r. położona jest na ternie oznaczonym symbolem S - droga ekspresowa. Powyższe zdaniem skarżącej jest naruszeniem art. 134 ust 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), który stanowi, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości .. Natomiast, na podstawie analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym wynika iż średnia wartość nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym na badanym obszarze wynosiła [...] zł/m2, natomiast średnia wartość nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi wynosiła [...] zł/m2 czyli wyraźnie wyższa jest wartość nieruchomości określona wg aktualnego sposobu jej wykorzystania. Tym samym skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy naruszył zasadę korzyści wyrażoną wart. 134 ust 3 i 4 ugn, gdyż określił wartość części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym oraz części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi. Podkreślono także w skardze, że nie bez znaczenia w sprawie jest fakt, iż w myśl art. 134 ust. 1 cyt. ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, a nie wartość odtworzeniowa jak ustalił rzeczoznawca majątkowy. Minister Infrastruktury i Budownictwa w zaskarżonej decyzji szeroko omówił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy lecz jego wnioski nie są zgodne z cytowanymi i obowiązującymi przepisami prawa. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Kontrolując w tak wyznaczonych granicach zaskarżoną decyzję sąd doszedł do wniosku, że jest ona zgodna z prawem i nie nosi cech uchybień, które uzasadniałyby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego w trybie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd nie stwierdził bowiem nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa materialnego. Z tych też względów sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2017r., którą utrzymano w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2017r. w części rozstrzygającej o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...] [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej współwłasność M. S.-[...] w 1/2 części oraz M. S. w 1/2 części, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku [...] - [...] o długości ok. [...] km. Minister ustalił także termin wypłaty odszkodowania. Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), zwanej dalej specustawą drogową oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Jak stanowi art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy tego odesłania, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie tej ustawy zastosowanie znajdują zasady określone w przepisach u.g.n.,a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem. Kwestię ustalania wysokości odszkodowania reguluje art. 130 ust. 2 u.g.n., który to przepis stanowi, że odszkodowanie jest ustalane po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z powyższego sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie zaś do treści § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W ocenie sądu, organy prawidłowo zastosowały powołane wyżej przepisy prawa materialnego, w tym przepisy rozporządzenia i prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wydane rozstrzygnięcie było konsekwencją dokonanych ustaleń w zakresie poprawności sporządzenia operatu szacunkowego i przyjęcia, że może on stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, Zdaniem sądu dokonana ocena w tym zakresie nie nosi cech dowolności, a organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawana w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoście szacowania nieruchomości. Zdaniem sądu rzeczoznawca w sposób bardzo szczegółowy i przejrzysty opisał metodologie podjętych czynności z zakresu szacowania. Przede wszystkim przedstawił chronologię działań, które doprowadziły do ustalenia wartości nieruchomości szacowanej i prawidłowo, logicznie uzasadnił wynik końcowy. W świetle tych wywodów nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skargi podważające prawidłowość przyjętego do wyceny przeznaczenia nieruchomości oraz niezastosowanie tzw. zasady korzyści określonej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. do całej nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że dokonując wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne rzeczoznawca majątkowy winien przede wszystkim uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym czy też studium, stan nieruchomości w dacie wydania decyzji zezwalającej na inwestycję drogową oraz dostępne dane o cenach, dochodach i wynika więc, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, określana jako operat szacunkowy. Ocena, czy stronie przysługuje odszkodowanie i w jakiej wysokości, niewątpliwie należy do organu administracji właściwego w przedmiocie ustalenia odszkodowania, zaś sporządzony operat szacunkowy stanowi opinię przygotowaną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, który jest dowodem niezbędnym do ustalenia wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej to odszkodowanie należne stronie wywłaszczonej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że dokument ten powinien zostać sporządzony w trybie i na zasadach określonych w u.g.n., z uwzględnieniem rozwiązań prawnych wynikających ze specustawy drogowej oraz spełniać wymagania określone w rozporządzeniu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Podkreślenia przy tym wymaga, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z dnia 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne określono natomiast w specustawie drogowej oraz w rozporządzeniu w cechach nieruchomości podobnych. Przy czym należy mieć na względzie, że decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie zaś z Art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z kolei art. 134 ust. 3 u.g.n. przewiduje, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Treść przytoczonych przepisów nie budzi wątpliwości, że zasadę korzyści stosuje się wtedy, gdy przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, posiadał inne przeznaczenie planistyczne niż drogowe, tj. zgodne z celem wywłaszczenia. Z taką sytuacją, w rozpoznawanej sprawie mieliśmy do czynienie, ale jak słusznie wskazał organ jedynie w odniesieniu do części działki. W toku postępowania ustalono bowiem, że zgodnie z Uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z obmiarem mapy w części o pow. [...] m2, położona jest na terenie oznaczonym symbolem UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej. Natomiast pozostała część działki nr [...] objęta jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] marca 2014 r. i zgodnie z obmiarem mapy w części o pow. [...] m2,położona jest na ternie oznaczonym symbolem S - droga ekspresowa. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust 1 u.g.n. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Aby oszacować wartość przedmiotowej nieruchomości biegły dokonał analizy następujących rynków nieruchomości. W pierwszej kolejności zbadał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności, przeznaczonych pod zabudowę usługową, usługowo-produkcyjną, produkcji przemysłowej, składów i magazynów (w dalszej części nazywaną komercyjną), z terenu powiatu [...] i gminy [...] w powiecie [...] - w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową. Autor operatu szacunkowego zbadał tak zdefiniowany rynek w okresie od połowy 2014 r. do dnia wyceny zaznaczając, że nie odnotował we wskazanym okresie na tym rynku zmian cen jednostkowych w funkcji czasu. Na tak określonym rynku biegły odnotował 15 transakcji nieruchomościami. Ceny tego typu nieruchomości lokowały się w przedziale [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnia cena wyniosła [...] zł/m2. Następnie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod drogi. Jako rynek terytorialnie właściwy biegły w pierwszej kolejności przeanalizował teren powiatu [...], ale ze względu na małą ilość transakcji, rynek została rozszerzony na teren innych powiatów położonych podobnie względem [...], czyli o powiaty [...], [...] i [...]. Autor operatu szacunkowego zbadał tak zdefiniowany rynek w okresie od połowy 2014 r. do dnia wyceny, zaznaczając że nie odnotował we wskazanym okresie na tym rynku zmian cen jednostkowych w funkcji czasu. Na tak zdefiniowanym rynku biegły odnotował 32 transakcje nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Ceny tego rodzaju transakcji lokowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, cena średnia wyniosła [...] zł/m2 Mając na uwadze zasadę korzyści wyrażoną wart. 134 ust 3 i 4 u.g.n., autor operatu szacunkowego określił więc wartość części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym oraz części nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie (waga 40%), położenie względem drogi ponad lokalnej (waga 20%), warunki zagospodarowania, możliwości inwestycyjne (waga 20%) i pole powierzchni (waga 20%). Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o powyżej wskazaną analizę rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę komercyjną, określił wartość części działki nr [...] o tym przeznaczeniu na kwotę [...] zł. Natomiast w odniesieniu do transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, biegły zaznaczył, że na tego typu nieruchomości wpływ mają następujące cechy: sąsiedztwo - w aspekcie stopnia zurbanizowania otoczenia nieruchomości (waga 30%), położenie w terenie - w aspekcie przeważającego przeznaczenia terenu w jakim usytuowana jest nieruchomość (waga 30%), lokalizacja ogólna - w aspekcie rodzaju miejscowości w jakim położona jest nieruchomość (waga 20%), usytuowanie w stosunku do ciągów komunikacyjnych (w aspekcie odległości od dróg ponad lokalnych (waga 20%). Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o powyżej wskazaną analizę rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, określił wartość części działki nr [...] o tym przeznaczeniu na kwotę [...] zł. W konsekwencji wartość działki nr [...] wraz z nasadzeniami, biegły oszacował na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. Ś., w ocenie Sądu zasadnie organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), dalej rozporządzenie, oraz jest zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wbrew zarzutom skargi zasadnie organ uznał, że w okolicznościach niniejszej sprawy, autor operatu szacunkowego prawidłowo zastosował zasadę korzyść wypływającą z art. 134 ust. 3 i 4, w odniesieniu jedynie do części działki, a mianowicie określił wartość części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę komercyjną w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu komercyjnym, co jest zgodne z aktualnym sposobem użytkowania wynikającym z m.p.z.p, ponieważ ceny tego typu transakcji były wyższe od cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Natomiast w odniesieniu do pozostałej części nieruchomości przeznaczonej w studium pod drogi, zasada korzyści nie występuje, wobec czego rzeczoznawca majątkowy, określił wartość tej części nieruchomości w oparciu o ceny transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Skoro okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, prawidłowo w pierwszej kolejności rzeczoznawca ustalił, że działka przeszła na własność SP z mocy prawa, zgodnie z ostateczną decyzją o przeznaczeniu jej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] . Następnie zaś stwierdził, że na dzień wydania tej decyzji nieruchomość w części była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym oznaczona była jako UP, a w części Studium gdzie oznaczono ją jako S -droga. Powyższe oznacza, że aktualne przeznaczenie kwestionowanej przez stronę skarżącą części działki objętej Studium jest tożsame z celem, na jaki działkę wywłaszczono, w związku z czym zasadna jest ocena organów co do braku podstaw zastosowania przez rzeczoznawcę zasady korzyści, w przedstawionym wyżej rozumieniu. Zgodzić się przy tym trzeba, że rozumienie zasady korzyści zaprezentowane przez stronę skarżącą, a oparte na twierdzeniu o konieczności uwzględnienia także sposobu wykorzystywania wycenianej nieruchomości, nie odpowiada treści art. 134 u.g.n. Skoro niewątpliwie dla potrzeb wyceny nieruchomości, badaniu mogło podlegać jedynie przeznaczenie gruntu na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Konsekwencją prawidłowego określenia przeznaczenia kwestionowanej części wycenianej działki jest przyjęcie, że ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową, rozpoczyna się od wyceny od porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia), jeżeli organ dysponuje wystarczającymi danymi odnoszącymi się do tego typu transakcji. W niniejszej sprawie organ dysponował danymi o transakcjach kupna - sprzedaży nieruchomości o podobnym charakterze jak wyceniana, w związku z czym rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości wycenianej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Podkreślenia przy tym wymaga, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podkreślenia wymaga, że w rozpoznawanej sprawie biegły odrębnie i inna metodą oszacował grunt (jego części) odrębnie nasadzenia, a w konsekwencji uznał, że ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny nie można określić jedynie jej wartości rynkowej, gdyż tego typy nieruchomość nie występuje w obrocie prawnym- zastosował zatem zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy wartość odtworzeńiową. tj. dokonał zsumowania otrzymanych wartości tj. wartości gruntu i naniesień. Reasumując, w ocenie sądu organy prawidłowo uznały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy w zakresie przyjętego podejścia, metody i techniki wyceny, jak również ustalonego zbioru nieruchomości podobnych i ich cech spełnia wymogi stawiane zarówno przez ustawę o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości. Mając to wszystko na uwadze sąd uznał, że wycena wywłaszczonej działki nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena dowodowa operatu szacunkowego jest rzetelna i nie nosi cech dowolności, co pozwoliło na wykorzystanie tego dowodu jako dokumentu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Nie sposób przy tym podkreślić, że ocena operatu przez organy dokonana została wyłącznie z punktu widzenia jej poprawności formalnej, bowiem ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie mogą dokonywać merytorycznej weryfikacji tego dowodu, przyjętej metodologii, gdyż nie posiadają wiadomości specjalnych niezbędnych przy sporządzaniu wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. Dla istotna jest wartość dowodowa operatu szacunkowego i w związku z tym jego przydatność na potrzeby ustalenia odszkodowania, w tym jego zgodność z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Kwestia merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego, jego zgodności z zasadami sztuki szacowania może być natomiast oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) ewentualnie stosowanie przez biegłego standardów zawodowych przy określaniu wartości nieruchomości może być oceniane w postępowaniu z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 194 ust. 2 w związku z art. 175 ust. 1 u.g.n.). Sąd nie dopatrzył się także innych uchybień proceduralnych. Z tych względów, skoro zarzuty skargi okazały się niezasadne, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie dopatrzył się innych uchybień obligujących go do uchylenia zaskarżonej decyzji, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę w niniejszej sprawie oddalił.