IV SA/Wa 1783/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marian Wolanin, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lutego 2010 r. sprawy ze skargi B. O., J. G. i K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących B. O., J. G. i K. S. solidarnie kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Sądu Administracyjnego decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z dnia [...] kwietnia 2009 r. orzekającą o pobraniu od B. O., J. G. i K. S. jednorazowej opłaty w wysokości 15 249,30 złotych z tytułu wzrostu wartości sprzedanych dziatek o numerach ewid. [...], obr. [...], o łącznej powierzchni 0,1410 ha, położonych w W.. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, że poprzednia decyzja Burmistrza W. z dnia [...] maja 2008 r. o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości została przez Kolegium uchylona i sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, z uwagi na nieprawidłowości w sporządzonym przez biegłego operacie. Rozpoznając odwołanie od kolejnej, wydanej w dniu [...] kwietnia 2009 r., decyzji Burmistrza W. Kolegium podniosło, iż w przypadku wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, przy zbyciu tej nieruchomości, wójt, burmistrz, (prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, tzw. rentę planistyczną, określaną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przy czym wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne, a nie uznaniowe. Wzrost wartości nieruchomości ustala się zaś na dzień jej zbycia i stanowi on różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż obecne przeznaczenie działek zostało ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia [...] listopada 2005 r. Działka nr [...] o pow, 34 m2 została w nim przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, działki [...] i [...] o pow. 284 m2 - pod tereny ulic, a działka [...] o pow. 1092 m2 - na administrację, służby publiczne i usługi celu publicznego. Plan określił również wysokość opłaty planistycznej w Sygn, akt IV SA/Wa 1783/09 wysokości 30 % w stosunku do różnicy wartości nieruchomości. Organ odwoławczy podniósł także, iż przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki te nie były objęte planem. Organ wskazał, iż umową z dnia [...] marca 2007 r., a więc przed upływem pięcioletniego terminu od daty wejścia w życie planu z 2005 r., zainteresowane zbyły przedmiotową nieruchomość za kwotę 140 000 zł. Podstawę ustalenia wzrostu wartości tej nieruchomości stanowił operat szacunkowy, będący dowodem w sprawie. Operat ten został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w dniu [...] grudnia 2008 r., przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonując jego oceny doszło do przekonania, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, rzetelnie i zgodnie z wymogami prawa. Zaznaczyło, iż w operacie zastosowano § 50 ust. 3 cyt. rozporządzenia, który stanowi, iż w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ponieważ poszczególne części nieruchomości mają w miejscowym planie różne przeznaczenie rzeczoznawca w stosunku do części nieruchomości przeznaczonych pod drogi zastosował do wyceny § 36 tego rozporządzenia. W związku z faktem, iż większa część nieruchomości została przeznaczona pod administrację, służby publiczne i usługi celu publicznego, rzeczoznawca zastosował w stosunku do wyceny metra kwadratowego całej nieruchomości współczynnik korygujący w wysokości 0,9. Zdaniem Samorządowego Kolegium, istotą ustaleń różnicy wartości tej nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu i aktualnie było określenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, nie zapisy poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który wygasł w dniu 31 grudnia 2003 r. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosły B. O., J. G., K. S.. Zdaniem skarżących wartość działek nie wzrosła, ponieważ zarówno poprzedni jak i obecny plan zagospodarowania przestrzennego nie zmienił przeznaczenia ich zbytych Sygn. akt IV SA/Wa 1783/09 działek. Gdyby w uchwalonym planie działki były przeznaczone pod budownictwo jedno lub wielorodzinne, to kwota uzyskana z ich sprzedaży byłaby zdecydowanie wyższa. Ponadto wskazały, iż nie są w stanie uiścić ustalonej przez organy opłaty, nie liczyły się bowiem z koniecznością jej poniesienia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje, na uwzględnienie, jednak z innych przyczyn niż w niej podniesione. Sąd rozstrzyga bowiem w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust. 6 cyt. ustawy stanowi, iż wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, przy czym w myśl ust. 1 art. 37 wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi więc różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Należy mieć na względzie, iż na skutek pytania prawnego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dniu 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, stwierdził, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca Sygn. akt IV SA/Wa 1783/09 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok ten został opublikowany w Dzienniku Ustaw z dnia 15 lutego 2010 r. Nr 24 poz. 124 i z dniem publikacji stał się prawomocny. Oznacza to, że od dnia wejścia w życie tego wyroku, zarówno organy administracji publicznej jak i sądy są nim związane. Nie odroczono w nim bowiem terminu utraty mocy obowiązującej niekonstytucyjnego, we wskazanym zakresie, przepisu. Sąd orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji był zatem zobowiązany uwzględnić wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. Przytoczony wyrok Trybunału Konstytucyjnego zobowiązuje zatem organy administracji publicznej, by przy orzekaniu w przedmiocie tzw. renty planistycznej, porównywały jaki status nadawał nieruchomości poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile taki był uprzednio uchwalony) w stosunku do jej przeznaczenia w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wymierzenie tzw. renty planistycznej będzie uzasadnione, gdy aktualny plan zmienia dotychczasowe przeznaczenie danej działki, wynikające z wygasłego już planu i przez to bezsprzecznie powoduje zwiększenie jej wartości. Dopiero więc w razie braku tożsamości ustaleń poprzedniego i aktualnego planu dla danej nieruchomości badaniu będą podlegały przesłanki wyszczególnione w art. 37 ust. 1 cyt. ustawy (faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnego planu). W przypadku zaś, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla tej samej działki tożsamy sposób zagospodarowania jak plan wygasły, uchwalony przed 1995 r., to pobieranie renty planistycznej należy uznać za nieuprawnione. Okoliczności te winny być opisane i uwzględnione w sporządzonym operacie szacunkowym. Odnosząc przytoczone rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, iż wskazany wyrok Trybunału Konstytucyjnego znajduje w niniejszej sprawie zastosowanie. B. O., J. G. i K. S. były bowiem współwłaścicielkami dziatek [...] o łącznej powierzchni 0,1410 ha obręb [...], które w dniu 12 marca 2007 r. sprzedały umową w formie aktu Sygn. akt IV SA/Wa 1783/09 notarialnego, repertorium [...], W dniu [...] stycznia 2006 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w W. nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa M. nr [...] poz. [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., który działkę nr [...] przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, działki [...] i [...] przeznaczył pod tereny ulic, a działkę [...] - pod administrację, służby publiczne i usługi celu publicznego. Akta sprawy wskazują także, że od dnia 1 stycznia 2004 r., do dnia 8 stycznia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego, a poprzednio obowiązujący plan miejscowy wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z przytoczonym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego w pierwszym rzędzie należało zatem porównać przeznaczenie tych dziatek w poprzednim i obecnym planie. Organy orzekające w tej sprawie ustaleń takich nie poczyniły. Nie ustaliły jakie przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej byłą własność skarżących, przewidywał poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który wygasł w dniu 31 grudnia 2003 r. Brak ustaleń w tym zakresie czyni niemożliwym zweryfikowanie trafności podjętego rozstrzygnięcia. Nie przesądzając zatem, czy tzw. renta planistyczna winna być w tym przypadku ustalona stwierdzić należy, iż sporządzony operat szacunkowy nie czyni zadość wymogom wynikającym z art. 37 ust. 1 cyt. ustawy, w świetle przytoczonego wyroku TK. W razie wykazania, iż nowo uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje odmiennego przeznaczenia tych działek od zapisów wygasłego planu zagospodarowania przestrzennego, za pozbawione podstaw, w świetle wskazanego orzeczenia TK, należałoby bowiem uznać ustalenie skarżącym tzw. renty planistycznej z tytułu ich zbycia. Podniesione przyczyny skutkują uznaniem wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, będącego podstawą naliczenia owej renty planistycznej. Nie nawiązywał on bowiem do przeznaczenia przedmiotowych, zbytych działek w wygasłym już planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie stanowiły punktu odniesienia dla sporządzonego operatu szacunkowego, ocenionego przez organy obu instancji. Sygn. akt IV SA/Wa 1783/09 Wobec tego konieczne jest sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego, w celu określenia wartości tej nieruchomości, złożonej ze wskazanych dziatek - z uwzględnieniem ich przeznaczenia w starym planie. Reasumując wskazać należy, iż w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, stwierdzającym niezgodność z Konstytucją RP - we wskazanym zakresie - art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało uchylić zarówno zaskarżoną jak i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. Zachodzi bowiem konieczność ponownego sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego, uwzględniającego przeznaczenie wskazanych dziatek w wygasłym już pianie, W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b oraz art, 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji. O zasądzeniu wpisu - w pkt 3 sentencji - orzeczono na podstawie art. 200 i 205 cyt. ustawy. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, przy ponownym rozpatrzeniu sprawy należy zastosować się do wskazań oraz oceny prawnej w nim wyrażonej, wynikającej z uwzględnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08.