IV SA/Wa 1799/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości z mocy prawa oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2015 r. znak [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej jako organ/minister) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2013r., poz. 267 dalej jako kpa) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...] ustalającą odszkodowanie za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Województwa [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zamierzenia pn. "Budowa Trasy [...] w głównym szkieletowym układzie drogowym miasta w kierunku wschód - zachód na odcinku od trasy mostowej w osi ul. [...] do ul. [...] (węzeł [...]) - [...] od ul. [...] do ul. [...] ", położonej w [...] w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0040 ha, zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] na rzecz W. C., T. C. i Gminy Miasta [...]. Odszkodowanie ustalono w łącznej kwocie na 40 552,00 zł z czego na rzecz W. C. w kwocie 10 130,50 zł, na rzecz T. C. w kwocie 10 130,50 zł a na rzecz Gminy Miasta [...] w kwocie 20 261,00 zł – w zależności od posiadanych udziałów. Uzasadniając ww. decyzję minister podał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2015, poz. 2031 dalej jako "specustawa") nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W zakresie odszkodowania organ wskazał, że myśl art. 18 ust. 1 "specustawy", ustala się je według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Organ wyjaśnił, że w myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 dalej jako ugn) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Podał, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ugn) jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Organ przywołał art. 154 ust. 1 ugn wskazujący, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podał, że stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ugn w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Dalej organ wskazał, że istotne dla określenia prawidłowości operatu szacunkowego są przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie). Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji, nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Dalej organ wyjaśnił, że w myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia). Następnie organ przywołał § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia stanowiący, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 § 36 rozporządzenia stosuje się wówczas odpowiednio. Następnie stosownie do art. 77 kpa i art. 80 kpa organ poddał ocenie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. W operacie tym rzeczoznawca wskazał, że nieruchomość położona jest w pośredniej części miasta [...], w jej sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość była zabudowana dwoma budynkami gospodarczymi o powierzchni zabudowy 85,00 m (pow. objęta decyzją - 8,00 m2) oraz 88,98 m2 (pow. objęta decyzją - 30,45 m2). W dacie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętego Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] września 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "[...] ", na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w [...] oraz części terenów przyległych (obszar oznaczony jako S2-KD(GP)1 z następującymi ustaleniami: podstawowe: komunikacja - droga publiczna - ulica główna ruchu przyspieszonego; dopuszczalne: urządzenia infrastruktury technicznej, zatoki autobusowe, zieleń przydrożna). Z uwagi na brak nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny biegła oddzielnie określiła wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu uwzględniła zasadę korzyści opisaną w art. 134 ust 3 i 4 ugn i zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami ( § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia). Po dokonaniu analizy nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegła stwierdziła, że na lokalnym rynku nieruchomości, rozumianym jako obszar miasta [...], odnotowano transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi w lewobrzeżnej części miasta w obszarach zainwestowanych i podała, że ceny osiągane przez nieruchomości "drogowe" zawierały się w przedziale od 37,08 zł/m2 do 368,46 zł/m2. Jednak ze względu na brak podobieństwa między wycenianą nieruchomością, a ww nieruchomościami biegła uznała, że na tej podstawie nie można określić jej wartości. W tym stanie rzeczy za zasadne biegła uznała (a za nią organ), że wartość prawa własności gruntu należy określić zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia tj. przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami z przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Analizie poddano rynek lokalny obejmujący miasto [...] ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...] w okresie od 2011r. do chwili wyceny. Na rozszerzonym rynku biegła ustaliła 5 transakcji nieruchomościami o opisanych wyżej właściwościach i określiła zakres cenowy transakcji od 415 zł/m do 815,22 zł/m. Wynik porównania nieruchomości wycenianej z trzema wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygowania jej wartości w oparciu o ustalone współczynniki dał wartość 1m2 gruntu działki nr [...] na kwotę 740.14 zł. Wartość części składowych została oszacowana na kwotę 10 952,00 zł, co po zaokrągleniu dało łączną wartość działki nr [...] - 40 552,00 zł. W ocenie organu operat sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję § 36 ust 4 rozporządzenia (na rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym a zatem wyceny dokonano wg transakcji dot. nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych). Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazujących na błędne określenie nieruchomości podobnych będących podstawą wyceny ze względu na znaczące różnice w ich powierzchni i powierzchni nieruchomości wycenianej, organ stwierdził, że biegła wzięła to pod uwagę i dokonała odpowiednich korekt w tym zakresie. Skargę na powyższą decyzję złożył Prezydent Miasta [...] – wskazując że występuje jako podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania (a nie jako przedstawiciel będącej beneficjentem wg decyzji gminy) - § 22 ust. 1 "specustawy" w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego. Skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. znak [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. znak [...] jako naruszających prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 ugn i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił, że w operacie szacunkowym niezasadnie rzeczoznawca określił poszczególne wagi cech rynkowych: na 70% gdy chodzi o położenie ogólne i 30 % gdy chodzi o powierzchnię. Zarzucił, że nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny ma powierzchnię 40 m2, a powierzchnie nieruchomości przyjętych do porównania, jako nieruchomości podobne mają odpowiednio po 481 m2, 736 m2 i 787 m2 i że tak znaczne różnice w powierzchni powodują, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne. Prezydent Miasta [...] uznał, że organy nieprawidłowo oceniły operat szacunkowy i że stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych a tylko brak wystarczających danych odnoszących się tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Podniósł, że na terenie miasta [...] w okresie od połowy 2012 r. do chwili wyceny odnotowano 9 transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne i zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących pozwalałoby na określenie wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane z ich sprzedaży. Skarżący zauważył, że § 36 ust. 2 wyraźnie określa zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości, wskazując, że powinny one pochodzić z rynku lokalnego oraz z rynku regionalnego. Według skarżącego gdy dane z rynku lokalnego nie są wystarczające, rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny powinien kierować się danymi z rynku regionalnego i dopiero, gdy rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych można przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. W ocenie Prezydenta Miasta [...] tylko dokonanie takiej analizy spowoduje spełnienie warunku braku możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Skarżący zarzucił, że uzyskana cena za grunty przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne jest zawyżona, gdyż ceny takich nieruchomości kształtowały się w przedziale 161,72 - 205,91 zł/m2. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (D.U. nr 153, poz. 1270, ze zm. - dalej w skrócie ppsa) dokonywana przez sądownictwo administracyjne kontrola działalności administracji publicznej sprowadza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni przepisów prawa materialnego. Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że Sąd ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ppsa). Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji i decyzji I instancji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że nie naruszają one prawa. Sąd nie dopatrzył się w działaniu organów administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania. Zaskarżona decyzja, gdy chodzi o jej uzasadnienie, spełnia też kryteria z art. 107 § 3 kpa. Organ punkt po punkcie przedstawił motywy działania i sposób oraz zasady dokonanej wyceny nieruchomości w konfrontacji z obowiązującymi przepisami prawa, a następnie odniósł to do stanu faktycznego sprawy. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, j.w.), co oznacza, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym, przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne, będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ugn. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (j.w., w tekście - jako rozporządzenie). Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłego (biegłą) należało przyjąć, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiadają przepisom prawa, a do porównania przyjęto odpowiednie dla sprawy nieruchomości porównawcze a treść uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kpa. Odnosząc się wprost do zarzutów zawartych w skardze, Sąd uznał, że nie uzasadniają one twierdzenia, że biegły(a) użył do porównania nieruchomości nie spełniające cech nieruchomości podobnej. Jakkolwiek nieruchomość wywłaszczona na potrzeby drogi publicznej ma jedynie 40 mkw, to jednak dla jej właścicieli istotne jest (w kontekście konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania) jaką wartość owe 40 mkw a w szczególności każdy jej pojedynczy metr – mają dla właściciela regularnej nieruchomości o pow. ok. 1000 mkw, z której ww 40 mkw wydzielono. Stan faktyczny każdej wyceny winien być analizowany indywidualnie. Przedmiotowe zarzuty skargi wskazujące na nieadekwatną powierzchnię nieruchomości podobnych byłyby zasadne, gdyby właściciele nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu, przed odjęciem prawa własności, dysponowali jedynie małą niemożliwą do zagospodarowania i pozbawioną możliwości inwestycyjnych nieruchomością o pow. 40 mkw. Tymczasem stan faktyczny sprawy wskazuje, że właścicielom nieruchomości odjęto prawo własności co do części większej i możliwej do zainwestowania nieruchomości, porównywalnej z nieruchomościami przyjętymi do porównania w operacie przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie można też pominąć kwestii współczynników, jakie zostały przez biegłą zastosowane, i stosownie uzasadnione zarówno przez nią samą jak i przez organy orzekające w sprawie. W ocenie Sądu nie jest też zasadny zarzut naruszenia § 36 rozporządzenia. Trzeba podkreślić, że odnośnie do zasięgu badanego rynku lokalnego jak i rynku regionalnego – rzeczoznawca zajął stanowisko w operacie szacunkowym. Wskazał w nim mianowicie na cechy nieruchomości drogowych w innej części [...] (jako nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej) i rzeczowo wyjaśnił dlaczego uznał za zasadne (przy uwzględnieniu art. 134 ugn) dokonanie wyceny poprzez porównanie transakcji dotyczących nieruchomości wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Trzeba podkreślić, że wycena ma wskazywać na cenę najbardziej prawdopodobną do osiągnięcia, a zastosowanie do porównania transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (nieruchomości drogowych) winno uwzględniać także podobieństwo tych nieruchomości. Nie jest bowiem zasadny pogląd, że do porównania należy przyjąć jakiekolwiek występujące na danym rynku lokalnym czy regionalnym transakcje "nieruchomościami drogowymi". W ocenie Sądu nie można np. uznać za podobne transakcji dot. nieruchomości wywłaszczonych np. pod jedną i tę samą drogę publiczną (np. obwodnicę) 1) z jednej strony położonych w centrum miasta, zaopatrzonych w infrastrukturę publiczną w otoczeniu gruntów ściśle inwestycyjnych np. usługowych 2) a z drugiej strony położonych na obrzeżach miasta bądź poza jego granicami, bez dostępu do mediów i dróg publicznych i użytkowanych rolniczo. Powyższe kwestie zarówno rzeczoznawca jak i organ stosownie wyjaśnili i nie budzą one wątpliwości Sądu. Nade wszystko, gdy chodzi o zarzut naruszenia § 36 rozporządzenia i liczne zarzuty wskazujące na to, że na terenie miasta [...] można odnotować wiele transakcji nieruchomościami "drogowymi" – to biegła rzeczowo odniosła się do nich w osobnym piśmie wskazując, że co do zasady skarżący wymienił jedynie nieruchomości nabywane w trybie art. 13 ust. 3 "specustawy" (a więc na innej podstawie prawnej) a zatem zarzuty pod jej adresem, a w konsekwencji pod adresem organu wskazujące na naruszenie zasad określonych w art. 7, 77 i 80 kpa – nie znajdują uzasadnienia. To samo dotyczy zarzutu przyjęcia do porównania nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną - o zawyżonej wartości. Podnosząc powyższe strona skarżąca winna była stanowisko swoje uzasadnić powołując się choćby na pojedyncze (ale konkretne) transakcje z rynku tego typu nieruchomości podobnych. Tymczasem skarżący przedstawił rzeczowe argumenty wskazujące na występowanie niższych cen – ale w innej (sąsiedniej) dzielnicy. Nie zanegował jednak cen podanych przez biegłą w operacie a dotyczących najbliższego otoczenia nieruchomości wycenianej. Transakcje dotyczące nieruchomości podobnych położonych w sąsiednich dzielnicach winny mieć zastosowanie - jednak tylko przy założeniu, że na rynku analizowanym (w najbliższym otoczeniu nieruchomości wycenianej) nie można zidentyfikować jakichkolwiek transakcji mogących być podstawą wyceny. Samo zaś negowanie operatu szacunkowego, z subiektywnym przeświadczeniem o zawyżeniu wartości wycenianej nieruchomości bez rzeczowej i merytorycznej argumentacji, nie może być uznane za skuteczne. Istotne jest bowiem, co już wskazano, że strona skarżąca nie zanegowała cen podanych przez biegłą, wskazała jedynie, że w sąsiednich dzielnicach ceny są niższe. Warto też odnieść się do tego, że rzeczywiście nieruchomość wyceniana, sposób jej użytkowania a w szczególności jej zabudowa wg załączonych do operatu zdjęć - nie przedstawia imponującej wartości. Nie można jednak pominąć, że w bezpośrednim jej sąsiedztwie, co ewidentnie jest widoczne na zawartych w aktach zdjęciach (k 147, a zwłaszcza k 382), istnieje nowa deweloperska zabudowa wielorodzinna, a ceny nieruchomości sąsiednich, nawet przy założeniu konieczności wyburzenia istniejącej starej zabudowy – wg konkretnych danych transakcyjnych osiągały ceny podane w operacie. Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, co skutkowało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 ppsa.