IV SA/Wa 1828/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną uchyla zaskarżoną decyzję IV SA/Wa 1828/15 U Z A S A D N I E N I E Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].03.2015 r. nr [...] Wojewoda [...] (zwany dalej Wojewodą) - po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] [...] z dnia [...].01.2015 r., ustalającą odszkodowanie na rzecz B. Z. w wysokości 76.551,00 zł za udział 1/2 części w nieruchomości i na rzecz W.S. w wysokości 76.551,00 zł za udział 1/2 części w nieruchomości, stanowiącej działkę o nr. ew. [...] o pow. 463 m², obręb [...], zajętej pod drogę publiczną, gminną, część ul. [...] i nr [...] o pow. 169 m², obręb [...], zajętej pod drogę gminną - ul. [...] w L.. Stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy przedstawia się następująco. W dniu [...].11.2005 r. P. B. Z. i P. W. S. złożyli wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania za grunt zajęty pod drogę - ul. [...] i ul. [...] w L. Udokumentowana została przed organem I. instancji współwłasność przedmiotowej nieruchomości, na podstawie ksiąg wieczystych. Postanowieniem z dnia [...].05.2006 r. Starosta [...] zawiesił postępowanie odszkodowawcze do czasu wydania przez Wojewodę [...] ostatecznych decyzji deklaratoryjnych. Decyzją z dnia [...].10.2010 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0463 ha i nr [...] o pow. 0,0169 ha w obrębie [...] zajętych pod drogi publiczne - część ul. [...] i ul. [...] w L.. Na skutek odwołania Prezydenta Miasta L. z uwagi na to, że w prowadzonym postępowaniu nie brały udziału wszystkie strony. Decyzją z [...].04.2011 r. Minister Infrastruktury uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I. instancji. Postanowieniem z dnia [...].07.2011 r. Wojewoda [...] zawiesił postępowanie do czasu doprowadzenia zgodności zapisów w księdze wieczystej nr KW [...] z zapisami w ewidencji gruntów miasta L. Po jego podjęciu decyzją z dnia [...].01.2012 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0463 ha i nr [...] o pow. 0,0169 ha w obrębie [...] zajętych pod drogi publiczne - część ul. ...] i ul. [...] w L.. Od tej decyzji Prezydent Miasta L. też złożył odwołanie. Decyzją z dnia [...].07.2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I. instancji. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...].09.2013 r. stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0463 ha i nr [...] o pow. 0,0169 ha w obrębie [...] zajętych pod drogi publiczne - część ul. [...] i ul. [...] w L. i tę decyzję utrzymał w mocy organ odwoławczy. Wobec tego Starosta [...] postanowieniem z dnia [...].02.2014 r. podjął zawieszone postępowanie odszkodowawcze. Sporządzony został operat (z [...] sierpnia 2014 r.) przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. Organ przeprowadził następnie rozprawę administracyjną w dniu [...].10.2014 r. z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego. Poprzedni współwłaściciele nieruchomości po zapoznaniu się z wyceną złożyli w dniu [...].10.2014 r. do Starosty [...] pismo, w którym wyszczególnili zastrzeżenia do sporządzonego operatu szacunkowego i wystąpili o ich uwzględnienie w poprawionym operacie. Podczas rozprawy prawidłowość sporządzonej wyceny zakwestionowała też pełnomocnik Prezydenta Miasta L. Stwierdzając, że rzeczoznawca nie dokonał opisu cech przedmiotowej działki takich jak: kształt, wielkość możliwość innego wykorzystania, co miałoby wpływ na niższą wartość oraz że nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych ze względu na duży rozrzut cenowy. Co do zgłoszonych zastrzeżeń stanowisko zajął rzeczoznawca majątkowy. Uwzględniając zarzuty zgłoszone przez wszystkie strony postępowania do operatu, sporządził nowy operat z dnia [...] października 2014 r. W dniu [...] listopada 2014 r. organ I instancji przeprowadził ponownie rozprawę administracyjną, podczas której wnioskodawcy zaakceptowali wartość nieruchomości ustaloną w nowym operacie. Natomiast pełnomocnik Prezydenta Miasta L. oświadczyła, że ostateczne stanowisko zajmie po otrzymaniu zawiadomienia w trybie art. 10 K.p.a. Autor operatu wyjaśnił, że nowy operat wykonany został z uwzględnieniem uwag zgłoszonych przez strony postępowania. Decyzją nr [...] z dnia [...].01.2015 r. Starosta Powiatu L. ustalił przedmiotowe odszkodowanie, zobowiązując do jego wypłaty Gminę Miasto L., a rozstrzygniecie swe uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki przewidziane w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm. Od decyzji tej odwołał się Prezydent Miasta L. kwestionując to rozstrzygnięcie. Zarzucił organowi zawyżenie wartości wycenianej nieruchomości a przez to nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Organ odwoławczy potwierdził, że wniosek o ustalenie przedmiotowego odszkodowania, złożony został do Starosty [...] w ustawowym terminie, a w sporządzonym operacie nie zaistniały nieprawidłowości. Wojewoda oceniając prawidłowość sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego z dnia [...].10.2014 r. podał, że dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie, autor operatu zastosował zestawienie 15 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne i wewnętrzne lub pod ich poszerzenie, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca kwietnia 2012 r. do czerwca 2014 r., część transakcji jest starsza niż dwuletnia. Badaniem objęto rynek lokalny. Podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Z operatu wynika, że wyceniana działka miała w dokumentacji planistycznej przeznaczenie drogowe (symbol "30 KL"). W wycenie należało więc w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe. Rzeczoznawca wyłonił transakcje drogowe na wytyczonym rynku (tabela na str. 9), z których część wykorzystano w sporządzonej wycenie.  W wycenie zastosowano metodę porównywania parami, a nie metodę korygowania ceny średniej, gdyż znaczny rozrzut cen jednostkowych - od 20 zł/m² do 256 zł/m² oraz różnice w lokalizacji i stopniu urbanizacji poszczególnych miejscowości, z których pochodzą obiekty porównawcze np. obręb wiejski [...] i miasto N. , nie pozwoliłyby na wiarygodne zastosowanie metody korygowania ceny średniej, ponieważ brak wystarczającej liczby nieruchomości podobnych. Z szerszego zbioru wybrano więc trzy obiekty porównawcze, które posłużyły za podstawę wyceny. Są to nieruchomości drogowe z terenów miejskich (J., N.), gdyż na takim terenie znajduje się wyceniana nieruchomość z L. Ponieważ dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, operat - w braku istotnych uchybień - należy uznać za przydatny i wiarygodny dowód o wartości ww. nieruchomości. Analiza rynku i dobór nieruchomości drogowych, jako porównywalnych z wycenianą nieruchomością uznać należy w powyższym kontekście za uzasadniony. Tym samym uznano, że opinia rzeczoznawcy majątkowego W. L. z dnia [...].10.2014 r. może służyć za wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym zgodnie z art. 75 i art. 84 § 1 K.p.a. We wniesionej skardze Gminy L. zaskarżyła w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...].03.2015 r. i zarzuciła jej : 1) naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2014 r. poz. 518 – zwanej dalej u.g.n.) w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] obręb [...], o powierzchni 463 m², położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L. i nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 169 m², zajętej pod drogę gminną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, 2) naruszenie art. 7 , art. 8 , art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 K.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek , którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Wniosła o uchylenie decyzji obu instancji. Uzasadniając swe stanowisko podniosła, że Wojewoda pobieżnie ocenił operat szacunkowy, kwestionowany przez Skarżącą w odwołaniu. Rzeczoznawca sporządził w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy dnia [...].10.2014r. Do wyceny zastosowano podejście porównawcze metodą porównywania parami. Zarzuciła, że rzeczoznawca, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wykorzystując do porównania transakcje sprzedaży jakie miały miejsce w ostatnim czasie, dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzenia dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną istniejącą. Z bazy danych wybrał 15 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w L. Trzy z przedstawionych nieruchomości zostały uznane za działki o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianej. Podczas gdy nieruchomość położona w N. posiada powierzchnię kilkadziesiąt razy mniejszą od powierzchni działki wycenianej, poza tym posiada najwyższą cenę transakcyjną i jako taka powinna zostać odrzucona przez rzeczoznawcę. Trzeba przyjąć, że rzeczoznawca nie przyjął więc do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję par 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przez nieruchomości podobne rozumie się takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Operat w niniejszym postępowaniu został sporządzony na zlecenie Starosty [...], a jego celem było ustalenie wartości rynkowej gruntu do określenia odszkodowania w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Błędy w operacie spowodowały, w ocenie strony skarżącej, znaczne zawyżenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zawyżyły wysokość określonego w decyzji Starosty [...] należnego odszkodowania. Skarżąca podała, że Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w powoływanym wcześniej rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W przedmiotowym operacie szacunkowym, uzasadnienie doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest niewystarczające dla uznania, iż dobór ten był prawidłowy. W skardze zwrócono też uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując wyceny. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tych cech sztucznie zawyża cenę nieruchomości. Kolejny błąd operatu polega, zdaniem Skarżącej, na uwzględnieniu w operacie cechy "otoczenie, sąsiedztwo" przez co rozumie się m.in. nowoczesną architekturę zabudowy sąsiedniej, a co absolutnie nie ma znaczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości drogowej. Oznacza to, iż sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość naliczonego odszkodowania. Podniesione przez stronę skarżącą liczne błędy operatu miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania naliczonego w decyzji Starosty [...]. Reasumując Skarżąca wskazała, że zarówno Wojewoda [...], jak i Starosta [...], nie wyjaśnili w sposób wyczerpujący i usuwający wątpliwości okoliczności faktyczne istotne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, do wypłaty którego zobowiązana będzie Gmina Miejska L. Decyzje te naruszyły, zdaniem Skarżącej, przepisy art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 K.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Wojewody [...], w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga została oparta na uzasadnionych podstawach. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13.10.1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek dotychczasowego właściciela, złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 u.g.n., w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 r.), wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. Dz.U. z 2011 r. Nr 165 poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. Kluczowym zaś dowodem w postępowaniu o ustalenie i wypłatę odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak, zgodnie z art. 75 K.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 K.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Nie zwalnia go to jednak od wystąpienia do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska co do zarzuconych operatowi nieprawidłowości, by sprawę można było uznać za właściwie wyjaśnioną. W myśl art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy. Sposób wyceny nieruchomości za pomocą podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.( art. 153 ust. 1) . Jak wynika z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do wyceny w rozpatrywanej sprawie zastosowano podejście porównawcze metodą porównywania parami. Do porównań przyjęto nieruchomości drogowe z terenów miejskich. Z operatu wynika też, że wyceniana działka miała w dokumentacji planistycznej przeznaczenie drogowe (symbol "30 KL"). Regułą w postępowaniu administracyjnym jest obowiązek dwukrotnego rozpoznania sprawy przez organy administracji publicznej, wyprowadzony z art. 78 zd. 1 Konstytucji RP, którego wyrazem jest art. 15 K.p.a. Ze wskazanego przepisu wynika obowiązek dwukrotnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organy obu instancji. Na organie odwoławczym spoczywa zatem wymóg nie tylko odniesienia się do zarzutów odwołania, ale i ponownego rozpoznania sprawy w jej całokształcie. Temu obowiązkowi uchybił organ odwoławczy w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez Ministra w postępowaniu odwoławczym wymogów tych nie spełnia. Organ uchybił art. 15 w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w wyniku przeprowadzenia niedostatecznie wyczerpującej oceny wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu I. instancji. Wymaga podkreślenia zatem, że w sytuacji, gdy w odwołaniu – tak jak w rozpatrywanej sprawie - sformułowano konkretne zastrzeżenia co do sporządzonego operatu, obowiązkiem organu odwoławczego było wyjaśnienie tych wątpliwości, poprzez uzupełnienie materiału dowodowego w trybie art. 136 K.p.a., w tym zwrócenie się za pośrednictwem I. instancji do biegłego, by zajął stanowisko co do podniesionych zastrzeżeń pod adresem operatu. Organ odwoławczy podał, że podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Jednocześnie nadmienił, że dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, operat - w braku istotnych uchybień - należy uznać za przydatny i wiarygodny dowód o wartości tych nieruchomości. Analizę rynku i dobór nieruchomości drogowych, jako porównywalnych z wycenianą nieruchomością uznał zatem we wskazanym kontekście za uzasadniony. W konkluzji sformułował pogląd, że opinia rzeczoznawcy majątkowego W. L. z dnia [...].10.2014 r. może służyć za wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym zgodnie z art. 75 i art. 84 § 1 K.p.a. W realiach rozpatrywanej sprawy, pogląd wyrażony przez Wojewodę należało uznać co najmniej za przedwczesny. Tego rodzaju stwierdzenie organu odwoławczego nie jest uprawnione w sytuacji, gdy w odwołaniu wyraźnie zakwestionowano wybór nieruchomości do oceny i porównań. Podano tam, że wybrane 3 transakcje osiągnęły najwyższe ceny, a obowiązkiem rzeczoznawcy było tak odrzucenie transakcji o najniższej, jak i o najwyższej cenie za m², może to bowiem sugerować, że były zawierane warunkach np. sytuacji przymusowej. W skardze zaś rozwinięto ten wątek podając, że do porównań wybrana została bardzo mała nieruchomość, o pow. 10 m², o wysokiej cenie jednostkowej, która zdaniem Gminy L. zawyżyła w sposób nieuprawniony tę wycenę. Organ odwoławczy winien zatem przedsięwziąć niezbędne działania w celu ustalenia, czy dobór działek do wyceny był prawidłowy, występując do rzeczoznawcy o wyjaśnienie tej kwestii. Trafny jest wywód skargi, że nieruchomość położona w N. posiada powierzchnię kilkadziesiąt razy mniejszą od powierzchni działki wycenianej, poza tym posiada najwyższą cenę transakcyjną. Wymagało zatem rozważenia, czy rzeczywiście nieruchomość ta mogła być uwzględniona przez rzeczoznawcę. Strona skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej jej przedmiotem, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zarzut ten nabiera szczególnego znaczenia w kontekście uwzględnionego w uprzednio prowadzonym postępowaniu w tej sprawie, zarzutu Wnioskodawców o ujęciu w wycenie nieruchomości położonej na obrzeżach N., nie odzwierciedlającej położenia nieruchomości wycenianej o najniższej cenie jednostkowej, jako z kolei zaniżającej wycenę. Rzeczoznawca argument ten uwzględnił, pominął ją przy sporządzaniu kwestionowanego obecnie operatu. Jednocześnie rzeczoznawca stwierdził, że usunięcie jej z procesu wyceny zmieniło współczynniki korygujące, odpowiadające za ostateczny wynik wyceny. Podano też, że część uprzednio wykorzystanych transakcji stała się nieaktualna. Wobec tego w razie uznania, że i ta mała, o najwyższej cenie jednostkowej działka, też powinna zostać pominięta, konieczne stałoby się sporządzenie kolejnego operatu. Trzeba też odnotować, że w odwołaniu Gmina L. sformułowała również inne zarzuty. Zakwestionowała przyjęcie cech nie mających – zdaniem Strony skarżącej – wpływu na wycenę nieruchomości o statusie drogi publicznej, jak "położenie, atrakcyjność lokalizacji" czy "sąsiedztwo i otoczenie", które to pojęcia, jak podkreślono w odwołaniu, w dodatku różnią się od siebie tylko pozornie. Zaprezentowano pogląd, że zawyżyły one wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, a w efekcie i wysokość przyznanego odszkodowania. Wojewoda w uzasadnieniu swej decyzji podał, że "odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, określającego wartość przedmiotowej działki, (...) zdaniem organu odwoławczego brak jest istotnych uwag do ww. operatu". Nie wyjaśnił z jakiej przyczyny uznał zarzuty odwołania za nieistotne, bez ich rozważenia i nie stwierdził za konieczne zasięgniecie stanowiska rzeczoznawcy w tym przedmiocie. W tym kontekście za przedwczesne należy uznać stanowisko Wojewody potwierdzające, że w przedmiotowym operacie z [...] października 2014 r. "nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu". Wobec wskazanych okoliczności, nie można uznać, by zaskarżona decyzja została wydana z poszanowaniem art. 15 K.p.a. Organ odwoławczy zaniechał bowiem właściwego rozpatrzenia sprawy i ustalenia jej stanu faktycznego oraz dokonania prawidłowej oceny zgromadzonych dowodów, w tym dowodu, który stanowił operat szacunkowy. Konieczne jest zatem ponowne, gruntowne wyjaśnienie sprawy w jej całokształcie, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 15 K.p.a. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. - uchylił zaskarżoną decyzję. O zwrocie uiszczonych kosztów postępowania Sąd nie rozstrzygnął, wobec braku stosownego wniosku Skarżącej w tym przedmiocie. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, ponownie rozpoznając sprawę należy zastosować się do wskazań i oceny prawnej zawartych w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia.