IV SA/Wa 1832/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę 1 2 U Z A S A D N I E N I E Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] kwietnia 2018 r. po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r., orzekającą w pkt 1 o ustaleniu na rzecz R. W. odszkodowania w wysokości 233 067,00 zł za nieruchomość położoną w [...], obręb [...], oznaczoną jako działka - nr [...] o powierzchni 0,2333 ha, powstałą z podziału działki nr [...], zapisaną w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. le ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 11 653,35 zł, w pkt 3 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...] jako zarządcę drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej. Nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] , z której wydzielono działkę nr [...], objęta została decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r. Nr [...] znak [...] pn.: "Budowa Regionalnej Drogi [...] - Etap III-km 4+020,00 - km [...]", której nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Przedmiotowa nieruchomość z dniem ostateczności ww. decyzji tj. z dniem [...] sierpnia 2016 r., z mocy prawa stała się własnością Województwa [...] . Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz R. W. odszkodowania w wysokości 233 067,00 zł za prawo własności przedmiotowej nieruchomości, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 11 653,35 zł, w pkt 3 zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...]. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta [...], zaskarżając decyzję w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 77 §1 i art. 80 k.p.a., zgodnie z którymi organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona, w szczególności w zakresie dotyczącym prawidłowości przeprowadzonej analizy rynku oraz ustalenia wartości składnika budowlanego. W odwołaniu wskazano nadto, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, co w efekcie miało wpływ na określenie wartości przedmiotowej nieruchomości, w szczególności wskazano, że biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego. Odwołujący się wskazał przy tym, iż w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji złożony został operat szacunkowy sporządzony przez U. W., w którym wartość wycenianej działki została określona na kwotę 70,58 zł/m2, natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego przez P. T. wartość ta została określona na kwotę 99,90 zł/m2. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał m.in., że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T.. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że działka będąca przedmiotem wyceny ma regularny, wielokątny kształt, teren działki jest płaski. Nieruchomość jest niezabudowana, porośnięta trawą. Na dzień 7 lipca 2016 r. przedmiotowa nieruchomość była wolna od części składowych podlegających wycenie. Działka położona jest przy skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...], posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo i zadrzewione, luźna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny kopalni [...]. W większej odległości znajdują się tereny leśne, a od strony zachodniej przebiega droga wojewódzka nr [...]. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia [...] lipca 2016 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody [...] Nr [...] znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Operat szacunkowy winien również spełniać wymogi stawiane wycenie przez przepisy ugn. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ww. działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami uchwały Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] maja 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] działka nr [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolami: E3KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 40% powierzchni) oraz E29U - tereny zabudowy usługowej (około 60% powierzchni). Z przeprowadzonej przez biegłego analizy porównawczej wynika, że grunty o przeznaczeniu pod zabudowę usługową odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. W odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości, dlatego wartość tej części nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego (art. 134 ust. 4 ugn). Dla części działki o przeznaczeniu pod drogi uwarunkowania planistyczne są zgodne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji o inwestycji drogowej i nie ma tu zastosowania tzw. "zasada korzyści" wyrażona w art. 134 ust. 4 ugn. Wartość dla tej części nieruchomości została określona według aktualnego sposobu jej użytkowania. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny dróg, które miały miejsce w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r., na rynku lokalnym obejmującym całe Miasto [...]. W wyniku przeprowadzonej analizy dwuletniego okresu poprzedzającego sporządzenie wyceny biegły odnotował zaledwie 5 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej. W wyniku przeprowadzonej analizy rynku regionalnego biegły do budowy modelu wyceny wykorzystał 21 transakcji obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt 16 ugn. W wyniku przeprowadzonych badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości "drogowych" biegły ustalił cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przyznał im odpowiednie wagi (położenie - 40%, otoczenie - 35%, topografia - 25%). W oparciu o bazę nieruchomości porównawczych biegły ustalił średnią cenę za 1 m2 gruntu, a następnie dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, stanowiącym sumę wartości współczynników korygujących wyznaczonych dla wycenianej nieruchomości w oparciu o przyjęte cechy rynkowe, otrzymując tym samym wartość 1 m2 gruntu działki w wysokości 99,90 zł/m2. Wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego ww. działkę, rzeczoznawca majątkowy określił jako iloczyn oszacowanej wartości 1 m2 gruntu i powierzchni działki, otrzymując po zaokrągleniu kwotę 233 067,00 zł. W takiej też kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie, które następnie prawidłowo powiększył o kwotę 11.653,35 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie pięciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez biegłą U. W. w dniu [...] października 2016 r. nie może stanowić dowodu o wartości nieruchomości z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu przede wszystkim budzi fakt, że rzeczoznawca majątkowy w swej opinii z dnia [...] października 2016 r. przyjęła nieruchomości niepodobne do wycenianej. Przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestię podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy wskazać, że U. W., co prawda doszła do podobnych wniosków, co rzeczoznawca majątkowy P. T., jednakże określone poziomy cen średnich nieruchomości drogowych znacznie się od siebie różnią. Biorąc pod uwagę fakt, iż w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Wojewody [...], P. T. przedstawił skonkretyzowaną analizę rynku zarówno nieruchomości usługowych jak i komunikacyjnych, czego nie dokonała U. W. w kontroperacie z dnia [...] października 2016 r., należy stwierdzić, iż w ocenie Ministra Inwestycji i Rozwoju to właśnie operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez P. T. może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Ponadto, przy piśmie z dnia 5 kwietnia 2017 r. P. T. wskazał także na szereg kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym U. W. sporządzonym w dniu [...] października 2016 r. dla działki nr [...], w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 41 m2 do 11.328 m2) oraz pod względem cenowym (od 25,00 zł/m2 do 95,12 zł/m2), a także położenie nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny, położonych poza przyjętym obszarem regionalnego rynku nieruchomości. Zasygnalizowane przez P. T. uchybienia wzbudzają także zastrzeżenia organu odwoławczego i przemawiają dodatkowo za uznaniem, że operat sporządzony dla przedmiotowej działki przez U. W. nie może stanowić dowodu o wartości przejętej nieruchomości i tym samym podstawy ustalenia Odnosząc się do zarzutu odwołania, jakoby w równolegle prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych dotyczących tej samej inwestycji drogowej, rzeczoznawcy majątkowi przeprowadzając analogiczną analizę rynku uzyskiwali cenę średnią nieruchomości drogowych na poziomie 55,34 zł/m2, co budzi wątpliwości w zakresie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza, że biegły jest osobą zaufania publicznego wyjaśnić należy, iż w myśl powołanego powyżej art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy P. T. wypełnił dyspozycję zawartą wart. 154 ugn, przeprowadził prawidłową analizę rynku, a zbiór nieruchomości porównawczych stanowią nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Ponadto określenie przez rzeczoznawców majątkowych ceny średniej nieruchomości drogowych na poziomie 55,34 zł/m2 w operatach sporządzonych na potrzeby innych postępowań, nie przesądza automatycznie, iż biegły P. T. dokonał nieprawidłowej analizy rynku na potrzeby niniejszej sprawy. Minister Inwestycji i Rozwoju podkreślił, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, stanowiące dowód w innych postępowaniach odszkodowawczych, dotyczą innych nieruchomości posiadających indywidualnie oceniane cechy rynkowe. Należy zaznaczyć, że każda sprawa rozpatrywana jest przez organ odrębnie, a operat szacunkowy autorstwa P. T. został sporządzony prawidłowo i nie zawiera uchybień, które mogłyby zdyskwalifikować jego moc dowodową. W ocenie organu odwoławczego brak było podstaw do uznania, że odszkodowanie ustalone na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] zostało ustalone nieprawidłowo. Skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta [...] zaskarżając decyzję całości i zarzucając: - naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłej E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny, - art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. W ocenie skarżącego na organie procesowym prowadzącym postępowanie ciąży obowiązek przeprowadzania z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego, przy czym organ samodzielnie określa kierunek prowadzącego postępowania oraz wskazuje jakie dowody w danym postępowaniu są niezbędne dla prawidłowego załatwienia sprawy. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne. Co prawda kontrola opinii biegłego przez organ administracji publicznej polega na sprawdzeniu - z punktu widzenia logiki i zasad doświadczenia życiowego - prawidłowości rozumowania przeprowadzonego w uzasadnieniu opinii, jednakże nie zwalnia to organu w ocenie skarżącego od przynajmniej uzyskania dodatkowych wyjaśnień od autora (autorów) opinii budzącej wątpliwości tegoż organu. W doktrynie i orzecznictwie istnieje zgodność poglądów co to tego, że opinia biegłego, powołanego w postępowaniu administracyjnym, nie wiąże organu prowadzącego to postępowanie, lecz tak samo jak inne dowody podlega swobodnej ocenie dokonywanej przez ten organ z uwzględnieniem całego materiału dowodowego zebranego w sprawie Skarżący podkreślił, że organ pominął, na co wskazywano w treści odwołania, różnice pomiędzy ustaloną przez biegłego P. T. na potrzeby decyzji Wojewody ceną średnią w wysokości 97,25 x zł/m2, a ujawnioną w innych postępowaniach prowadzonych równolegle. Inni biegli powołani przez organ w wyniku analogicznej analizy rynku posiłkowali się średnią ceną nieruchomości drogowej w wysokości 55,34 zł/m2. Skarżący tym samym odwoływał się nie tylko do opinii sporządzonej przez biegłą E. W., ale również do opinii biegłych którymi w analogicznych sprawach posiłkował się sam organ administracji. Opinie te dotyczyły tej samej inwestycji drogowej oraz tożsamego rynku nieruchomości i tym samym zaskakującym było zaakceptowanie, bez ich merytorycznej weryfikacji, tak dużych rozbieżności w dokonanych wycenach. W przypadku dysponowania wiedzą o istotnych rozbieżnościach, a niewątpliwie taką jest prawie 30 % różnica w ustalonej cenie średniej uzyskana w kilku opiniach, oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja za przyjęciem jednego, a odrzuceniem drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono. Skarżący podniósł także, iż organ administracji naruszył art. 7 kpa, zgodnie z którym w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W konsekwencji doszło również do uchybienia art. 77 § 1 kpa, w świetle którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Wady te miały istotne znaczenie, dlatego niezbędne w ocenie skarżącej jest wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] kwietnia 2018 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 0,2333 ha, położona w [...], obrębie [...] przeszła z mocy prawa na własność Województwa [...]. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "u.g.n. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. T.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość przejętej nieruchomości ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie (zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (40% powierzchni działki – tereny publicznych dróg klasy główna ruchy przyspieszonego, ok 60% powierzchni działki – tereny zabudowy usługowej) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] lipca 2016 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania (przyjmując założenie, że decyzja ta zostanie wydana w nieodległym czasie). Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne za okres od grudnia 2014 do grudnia 2016r. Prawidłowo biegły uwzględniając treść art.134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował zasadę korzyści w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości drogowych, jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, że ceny nieruchomości o charakterze usługowym są niższe. Prawidłowo również określał wartość całej nieruchomości w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. i wystarczającą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych z rynku regionalnego województwa [...] określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegły wyjaśnił, że cechami rynkowymi mającymi wpływ na wartość nieruchomości na rynku regionalnym były: położenie, otoczenie oraz topografia. W operacie biegły zawarł podstawowe informację o wybranych 21 transakcjach (w tym przeznaczenie planistyczne nieruchomości) oraz charakterystykę nieruchomości drogowych o cenie maksymalnej i minimalnej. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie przy uwzględnieniu wartości współczynnika korygującego, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 99,90 zł. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości drogowe na analizowanym rynku. Opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. W ocenie Sądu, przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Istotą sporu w przedmiotowej sprawie jest ustalona w opracowanym przez biegłego operacie średnia cena 1m2 nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, którą strona skarżąca kwestionuje uznając za zbyt wysoką. Tym samym podważa prawidłowość doboru nieruchomości podobnych, których ceny transakcyjne miały wpływ na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Twierdzenie swoje opiera jedynie na porównaniach w zakresie doboru nieruchomości podobnych przyjętych do sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę, który sporządził prywatną opinię (operat szacunkowy) na zlecenie strony, a także informacjach o niższych cenach średnich wyliczanych przez rzeczoznawców w operatach sporządzanych w odrębnych postępowaniach dotyczących ustalania odszkodowań za nieruchomości przeznaczane na realizację tej samej inwestycji. W opracowaniu sporządzonym na zlecenie strony skarżącej również dokonano wyceny na podstawie cech transakcyjnych nieruchomościami drogowymi przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W ustawowej definicji nieruchomości podobnej wynikającej z art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazano przykładowe cechy nieruchomości porównywalnej z nieruchomością wycenianą i są nimi położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Cechy, które powinien brać pod uwagę biegły wskazują na sposób doboru najbardziej zbliżonych według takiej charakterystyki nieruchomości, nie zaś nieruchomości identycznych, a zadaniem rzeczoznawcy jest wskazanie różnic występujących między porównywanymi nieruchomościami i uwzględnienie ich przy określaniu wartości rynkowej. Należy podkreślić, że rzeczoznawca ma obowiązek dokonać wyboru wystarczającej liczby nieruchomości podobnych w zależności od przyjętej przez siebie metody. Nieruchomości te niewątpliwie muszą charakteryzować się tożsamym przeznaczeniem. Nie ma wątpliwości, że biegły sporządzający operat na potrzeby tego postępowania uwzględnił jako nieruchomości podobne nieruchomości niezabudowane, będące przedmiotem własności, o przeznaczeniu drogowym, położone w miastach lub bezpośrednim sąsiedztwie miast. Organ odwoławczy w prowadzonym postępowaniu odwoławczym wziął pod uwagę stanowisko strony skarżącej i dokonał analizy przedstawionego przez nią dowodu w postaci kontroperatu. Zwrócił się także do powołanego w sprawie biegłego o wyrażenie własnego stanowiska wobec stawianych zarzutów., a następnie oceniając zasadność uwag biegłego doszedł do prawidłowego przekonania, że dowód ten nie może mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że kontrooperat zawiera błędy, które podważają jego wiarygodność. Sąd podziela stanowisko organu, że przedstawiony przez stronę skarżącą kontrooperat zawiera błędy w doborze nieruchomości podobnych. Mniej istotna jest kwestia większego zróżnicowania cen transakcji wskazanych w kontrooperacie – czterokrotność ceny (skoro zróżnicowanie – trzykrotność ceny występowało w operacie sporządzonym przez biegłego), a także kwestia dużego zróżnicowania pod względem powierzchni (skoro w żadnym z operatów nie wskazano, że powierzchnia jest cechą wpływającą na cenę na analizowanych rynkach), jak również to, że nie uwzględniono w nim dwóch transakcji przyjętych do porównań przez biegłego (nie trzech jak zauważył biegły). Istotne znaczenie dla nieuwzględnienia stanowiska strony miało to, że w kontrooperacie przy doborze nieruchomości podobnych nie wzięto pod uwagę przeznaczenia planistycznego, a także stanu prawnego. Z uwagi na to, że twierdzenia strony skarżącej oparte na sporządzonym na własne zlecenie kontroperacie nie wykazały błędów, które mogłyby stanowić podstawę do oceny przez organ braku przydatności sporządzonego w postępowaniu administracyjnym operatu, nie zachodziła potrzeba do zlecenia opracowania kolejnego operatu przez innego biegłego. Nie doszło zatem do naruszenia art. 84 kpa, bowiem organ, który nie posiada wiadomości specjalnych w zakresie wyceny nieruchomości przeprowadził w postępowaniu dowód z opinii biegłego. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera oczywistych błędów i niejasności, tak więc jeżeli skarżący kwestionował merytoryczną prawidłowość dokonanego oszacowania przez posiadającego wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcę miał możliwość skorzystania z oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i przedstawienia wyników tej oceny w postępowaniu (art. 157 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonał analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. W ocenie sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący pominięcia przez organ odwoławczy informacji o cenach średnich nieruchomości przyjmowanych w innych operatach szacunkowych sporządzanych na potrzeby innych postępowań administracyjnych, bowiem jak słusznie wyjaśnił organ w uzasadnieniu decyzji operaty szacunkowe są opracowaniami o dużym stopniu zindywidualizowania, bowiem uwzględniają cechy właściwe dla konkretnej nieruchomości (które maja wpływ na dobór nieruchomości podobnych). Organ podkreślił, że z urzędu posiada wiedzę, iż mimo, że operaty dotyczą wyceny działek przejmowanych na realizację tej samej inwestycji, to o braku znaczenia dokonanych w nich ustaleń ma chociażby to, że nieruchomości charakteryzują się innym przeznaczeniem planistycznym. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Uwzględniając powyższe sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. ----------------------- 14