IV SA/Wa 1863/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] listopada 2013 r., nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją nr [...], z dnia [...] kwietnia 2015 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. (powinno być [...] listopada 2013 r.) orzekającą o ustaleniu dla K.L. opłaty w wysokości [...] zł jako [...] części opłaty w wysokości [...] zł, należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki ew. nr [...] obręb [...] o pow. [...] m² (część o pow. [...] m² według udziałów), dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą nr KW [...] na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że decyzja organu I instancji została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, 5 oraz art. 37 ust. 1, 2, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717), zaś zgodnie z brzmieniem ust. 4, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub jego zmianie, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłata z tytułu wzrostu wartości, zgodnie z ust. 11 cyt. powyżej artykułu, ustalana jest na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalana jest w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat ten stanowi podstawowy dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Kolegium ustaliło, że w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta O. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] z dnia [...] kwietnia 1994 r. opublikowaną w Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] czerwca 1994 r., który utraci! moc na podstawie art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dz. ew. nr [...] obręb [...] miasta O., położona była na terenie rolno - osadniczym (załącznik w operacie szacunkowym), a więc nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolniczego na cele nierolnicze. Rada Miejska w nowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta O. z częścią wsi O., uchwalonym Uchwałą Nr [...] z dnia [...] września 2006 r. opublikowaną w Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2006 r., poz. [...], zmieniła przeznaczenie w/w nieruchomości na teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (załącznik w operacie szacunkowym). Stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości dla tych terenów w § 51 ww. uchwały określono na poziomie 10%. Dalej Kolegium wskazało, że pomiędzy końcem 2003 r., a wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2007 r. powstała luka czasowa, w której nie obowiązywał żaden plan. Dla określenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości organ I instancji prawidłowo uwzględnił sposób faktycznego wykorzystywania terenu, zapisy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, jak również rozważył czy było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów dz. ew. nr [...] obręb [...] jest niezabudowana i stanowi grunty orne klasy RII. Od 2002 r. obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym teren ten znalazł się w strefie funkcji mieszkaniowej - potencjalne tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W przypadku braku planu miejscowego warunki zabudowy mogą być ustalone wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich pięciu warunków zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponieważ przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] nie spełniała warunku z pkt 4 art. 61 ust. 1 ww. ustawy, to nieruchomość ta stała się terenem z możliwością zabudowy dopiero w momencie wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem uchwalenie planu spowodowało zmianę w zakresie możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości, która dotychczas pozostawała w wykorzystaniu rolniczym, zaś plan, określając przeznaczenie terenu pod zabudowę wielorodzinną, umożliwił inne jej wykorzystanie. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 10 maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – J.K. W ocenie organu odwoławczego wykonany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, nie zawiera on błędów i niejasności. Rzeczoznawca dokonał szczegółowej oceny, pod względem położenia, wielkości, sposobu zabudowy nieruchomości wycenianej. Dokonał również szczegółowej analizy rynku lokalnego (pkt 3 operatu, str. 8-10) i określił elementy wpływające na rynek nieruchomości takie jak: położenie Miasta i Gminy O., rozwój infrastruktury technicznej i społecznej, struktury przemysłu i handlu, a więc czynników wpływających na atrakcyjność gruntów, jak również dokonał analizy transakcji. Opierając się na tak sporządzanej analizie rzeczoznawca dokonał wyboru transakcji nieruchomości, które posłużyły do dokonania wyceny nieruchomości przed uchwaleniem, jak również po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego oraz wag cech rynkowych. W sporządzonej wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił także okoliczność faktycznego sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego wejściu w życie w kontekście cech rynkowych (pkt 2.2 operatu, str. 6-7) jako istotnych elementów wpływających na wartość nieruchomości. Następnie dokonując oszacowania wartości nieruchomości przed wejścia w życie planu, uwzględnił cechy rynkowe nieruchomości, transakcje sprzedaży gruntów, na których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i określił wartość nieruchomości na kwotę: [...] zł. Dokonując szacunku nieruchomości po wejściu w życie planu również uwzględnił cechy rynkowe nieruchomości, transakcje sprzedaży gruntów, objętych planem i określił wartość nieruchomości na kwotę: [...] zł. Wobec powyższego, Kolegium potwierdziło stanowisko organu I instancji, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że organy administracji w toku postępowania zmierzającego do ustalenia tzw. renty planistycznej są zobowiązane do oceny podstawowego dowodu, jakim jest operat szacunkowy sporządzany przez biegłego w zakresie wyceny nieruchomości. Jednakże ocena ta nie może zmierzać do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, w takim zakresie jaki posiadają inne organy, powołane do kontroli i nadzoru na działalnością osób wykonujących zawód rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium jako organ administracji może ustalić czy dowód, jakim jest operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., jak również odnosić się do tych elementów operatu, które, podważałyby jego wiarygodność w zakresie środka dowodowego w danym postępowaniu. Jednakże organy nie mogą ingerować w te elementy operatu, które są wynikiem przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny. Kolegium podało, że dokonało oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Przeprowadzona w operacie analiza rynku lokalnego w sposób szczegółowy i rzetelny obrazuje tendencje rynku nieruchomości, elementy wpływające na jej wartość oraz czynniki popytu i podaży rynku. Także transakcje przyjęte do porównania oraz wagi cech rynkowych, będące skutkiem dokonanej analizy rynku, w ocenie Kolegium stanowią logiczną i jasną całość, przemawiającą za prawidłowością dokonanej wyceny nieruchomości. Argumentacja strony skarżącej, kwestionująca ustalenia biegłego w zakresie doboru transakcji, jak i czynników wpływających na wartość nieruchomości (brak transakcji) opiera się na ogólnych zarzutach i wskazaniu tez, które nie mogą stanowić podstawy do zakwestionowania operatu. Kolegium nie podzieliło również zarzutu przedawnienia roszczenia wskazując, iż dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystarczającym jest wszczęcie przed upływem tego terminu postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. wniósł K.L. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił: - naruszenie art. 36 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, niezgodnie z linią orzecznictwa sądów administracyjnych, iż sama zwyżka wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczająca do nałożenia opłaty przewidzianej tymi przepisami lecz koniecznym jest wykazanie, że zwyżka wartości jest jedynie wynikiem właśnie przyjęcia lub zmiany planu, zaś tego ani przeprowadzone postępowanie, ani zaskarżona decyzja nie wskazywały; - błędy metodologiczne przy sporządzaniu operatu jaki był podstawą do wydania decyzji w niniejszej sprawie, albowiem nie wskazano by zwyżka wartości była wynikiem tylko uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również oparcie się na transakcjach, które nie są podobne do tej będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie, jak również nieuwzględnienie, iż zwyżka cen była tylko wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę skarżącego, że uchwalenie planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie przy uchwalonym planie, co wynika z obu decyzji, brak jest transakcji lub jest ich niewiele, a ceny tak w O., jak i całej Polsce spadły, przy czym wskazanie w opinii, iż zwyżka jest wynikiem wyłącznie uchwalenia planu nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w niniejszej opinii nie nastąpiło; - wydanie zaskarżonych decyzji z obrazą przepisów proceduralnych, albowiem wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, zaś w niniejszej sprawie postępowanie, jakie się toczy zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę opłaty; - błędną wykładnię art. 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3 w związku z art. 11, art 15 oraz art. 7 i 77 § 1 i art. 80 k.p.a., albowiem Kolegium nie dokonało należytej oceny w aspekcie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i dokonania oceny dowodów w niej przeprowadzonych, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, której odzwierciedleniem winno być uzasadnienie rozstrzygnięcia. W konsekwencji powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi podano, że od początku prowadzonego postępowania skarżący przywołując stosowne wyroki na przyjętą linię wykazywał, iż sama zwyżka cen nie jest wystarczająca do wdrażania opłaty w trybie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymagane jest wskazanie, że zwyżka wartości nieruchomości jest powiązana z uchwaleniem lub zmianą planu. W przekonaniu strony organ administracji nie udowodnił by w niniejszej sprawie w ogóle doszło o podwyższenia wartości nieruchomości, a nadto, że jest to wynikiem wprowadzenia planu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powyższe kryteria, Sąd uznał, że skarga jest zasadna. Podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący. Zgodnie z art. 37 ust. 4 tej ustawy opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Wobec tego rolą Sądu kontrolującego decyzję o nałożeniu tzw. renty planistycznej jest ocena, czy zachodziły przesłanki do nałożenia tej opłaty, oraz czy rzeczoznawca majątkowy szacujący wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie naruszył wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz czy operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, oraz czy w sposób właściwy dobrano nieruchomości podobne do wyceny. Jak wynika z akt niniejszej sprawy nieruchomość stanowiąca obecnie działkę nr [...] o powierzchni [...] m2 została sprzedana przez skarżącego w dniu [...] lipca 2008 r. Działka ta w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła część dawnych działek nr [...], nr [...] i nr [...]. Obecnie zgodnie z zapisami miejscowego planem zagospodarowania przestrzennego O. z częścią wsi O., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2006 r. znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). W poprzednio obowiązującym planie miejscowym nieruchomość ta położona była na terenach oznaczonych symbolem A 2 R (strefa rolno-osadnicza). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r., natomiast od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Skoro skarżący zbył nieruchomość w dniu [...] lipca 2008 r., plan wszedł w życie w dniu [...] stycznia 2007 r., a roszczenie organu dotyczące tzw. renty planistycznej zostało zgłoszone w dniu [...] czerwca 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), zatem zachowany został 5 letni termin na wystąpienie z tym roszczeniem. Zgodnie z bowiem z art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz albo prezydent miasta, ma prawo w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 ww. ustawy, należy zatem rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 cyt. ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie. Za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2012 r., II OSK 1400/11). Wobec tego zarzut dotyczący przekroczenia przez organ 5 letniego terminu na wydanie decyzji w przedmiocie renty planistycznej należy uznać za niezasadny. Skoro zaistniały w niniejszej sprawie przesłanki do wszczęcia postępowania w sprawie pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należało w dalszej kolejności ocenić, czy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość należnej opłaty, został w sposób właściwie oceniony przez organy orzekające w sprawie. Powoływana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2014 r. poz. 518) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinia rzeczoznawcy powinna bowiem określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). W ocenie Sądu przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy określający wartość rynkową składnika gruntowego nieruchomości gruntowej zawiera nieprawidłowości, których nie dostrzegły organy orzekające w niniejszej sprawie. Będąca przedmiotem wyceny nieruchomość została sprzedana w dniu [...] lipca 2008r. Jak wynika z akt sprawy przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były 3 transakcje przeprowadzone przed uchwaleniem planu miejscowego z 2006 r. gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (k. 10 opinii) i 3 transakcje dokonane w latach 2007-2008 gdy chodzi o przeznaczenie nieruchomości w nowym planie (k. 12 opinii) przy czym przy transakcjach porównawczych ani razu nie podano powierzchni nieruchomości porównywanej. W ocenie Sądu operat szacunkowy został błędnie sporządzony, gdyż zawiera analizę transakcji, bez wskazania powierzchni działek przyjętych do analizy. Renta planistyczna ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 ww. ustawy zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości "rolno-osadniczych" oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Do wyceny należy brać pod uwagę nieruchomości podobne w rozumieniu przywołanej wyżej definicji określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 16). Podanie wielkości porównywanych nieruchomości było istotne, ponieważ co do zasady inna jest cena sprzedaży nieruchomości o znacznej powierzchni (niższa) z ceną nieruchomości o powierzchni kilkuset metrów. Dlatego nie można ocenić, czy rzeczoznawca przyjął do wyceny nieruchomości podobne, co czyni sporządzony operat nieprawidłowym. Ponadto z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika wprost, że nieruchomość objęta postępowaniem dotyczącym nałożenia opłaty planistycznej to jedynie część większej nieruchomości istniejącej przed uchwaleniem planu w 2006 r. a podzielonej w czerwcu 2008 r. Orzecznictwo dopuszcza nałożenie opłaty na właściciela nieruchomości, który po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie 5 lat zbył jedynie jej część ale w takim przypadku operat szacunkowy winien korygować wartość nieruchomości sprzedanej w zakresie powierzchni bądź ustalać wzrost poprzez dokonanie wyceny nieruchomości według stanu, przeznaczenia i powierzchni przed uchwaleniem planu oraz wyceny takiej samej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie a następnie stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej określać opłatę z art. 36 ust. 4 ustawy. Renta planistyczna nie może uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości z innego powodu niż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wycena nieruchomości nie może zatem obejmować nieruchomości o innych parametrach niż nieruchomość istniejąca w dacie uchwalenia planu. Porównywanie w operacie szacunkowym nieruchomości zdecydowanie mniejszej niż ta istniejąca w dacie wejścia w życie planu (wydzielonej z nieruchomości pierwotnej) stanowi dla właściciela podwójną sankcję. Ustawodawca przewidział bowiem osobne opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Chodzi o opłaty adiacenckie określone w art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Zgodnie z art. 80 k.p.a organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Jednak uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, że jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 kpa oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. W ocenie Sądu tego elementu zabrakło jednak w zaskarżonych decyzjach. Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak sentencji wyroku.