IV SA/Wa 1867/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2019 r. sprawy ze skargi G. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego G. M. kwotę 13670 (trzynaście tysięcy sześćset siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Sygn. akt IV SA/Wa 1867/18 U Z A S A D N I E N I E Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] maja 2018 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania G. M., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. o ustaleniu opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz nakładającej obowiązek jej uiszczenia na G. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że G. M. sprzedał, aktem notarialnym z dnia [...].06.2017 r. Rep. A [...], nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] położoną w miejscowości [...], gmina [...]. Burmistrz [...] decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. ustalił opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz nakładającej obowiązek jej uiszczenia na G. M. W odwołaniu G. M. Skarżący zarzucił iż organ I instancji naruszył przepisy procesowe oraz materialne. Kolegium rozpatrując sprawę wskazało, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego bądź jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Główną przesłanką do nałożenia opłaty jest wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co następuje w drodze wyceny nieruchomości przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, sporządzonej w uwzględnieniem obowiązujących przepisów (art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 2 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Wskazać przy tym należy, iż operat szacunkowy stanowi podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty planistycznej. W związku z tym taki operat winien określić jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawą ustalenia opłaty planistycznej był operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego W. S. z dnia [...] listopada 2017 r. Jak wynika z akt sprawy działka nr [...] była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2004 r., nr [...] poz. [...]), zgodnie z którym funkcją dla w/w terenu był teren rolny (R). Zgodnie z obecnie obowiązującym planem zagospodarowania, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2015 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2016 r., poz. [...]), działka ta jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo jednorodzinną lub zabudowę usług nieuciążliwych (MN/U5). Analiza rynku lokalnego wykazała, iż w obrocie znajdują się dwa rodzaje działek rolnych. Pierwsze przeznaczone stricte do produkcji rolnej oraz takie które straciły charakter rolniczy, a w wyniku podziałów zostały przekształcone na działki zbliżone do dziatek budowlanych i rekreacyjnych. Wartość działek z drugiej kategorii jest uzależniona w głównej mierze od etapu zatwierdzania planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru oraz cech związanych z położeniem, otoczeniem i dostępem do infrastruktury. Jak wynika z przedłożonego operatu, rynek lokalny charakteryzuje się dużą liczbą przeprowadzonych transakcji dotyczących działek budowlanych o powierzchniach dostosowanych do zapisów planu zagospodarowania przestrzennego. Występuje natomiast ograniczony obrót działkami inwestycyjnymi o dużych powierzchniach lub innym przeznaczeniu. Mając powyższe na względzie oraz kwestię podobieństwa nieruchomości, rzeczoznawca prawidłowo zastosował metodę korygowania ceny średniej, co zostało uzasadnione przez biegłego w operacie (str. 6-7). W celu ustalenia wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu przyjęto do porównania nieruchomości rolne. Do jej ustalenia przyjęto 11 działek rolnych o pow. od 7441 m2 do 47740 m2. Cena maksymalna wynosiła 6,29 zł za m2, natomiast minimalna 1,05 zł za m2. Średnia cena transakcji wyniosła 3,21 zł za m2. Wskazać przy tym należy, iż nie wystąpiła tutaj jedynie korelacja pomiędzy wielkością działki a ceną. Przykładowo cena działki nr 5 o pow. 33,888 ha (większej niż przedmiotowa działka nr [...]) była wyższa niż średnia cena transakcji. Uwzględniając współczynniki korygujące (w szczególności jej położenie, otoczenie i dojazd) biegły ustalił cenę nieruchomości sprzed zmiany planu na poziomie 6,29 vi zam2, co należy uznać za prawidłowe. Wskazać przy tym należy, iż ze względu na charakter działki nr 7 (min. położenie, dojazd oraz infrastrukturę społeczną) przyjęcie ceny na tym samym poziomie dła przedmiotowej nieruchomości było prawidłowe. Dla ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu biegły uwzględnił 13 nieruchomości przeznaczonych po zabudowę mieszkaniowa o now, od 2517 m2 do 2 883 m2 Cena maksymalna wynosiła 160,50 zł za m2, natomiast minimalna 21,75 zł za m2. Średnia cena transakcji wyniosła 56,78 zł za m2. Uwzględniając współczynniki korygujące (w tym kształt działki, lokalizację) inwestycyjne biegły ustalił cenę nieruchomości po zmianie planu na poziomie 93,12 zł za m2, co należy uznać za prawidłowe. Powyższe koreluje z trendem na rynku lokalnym, gdzie najwyższe cenny osiągały działki o funkcji mieszkaniowo - usługowej oraz przy głównych ciągach komunikacyjnych. Na podstawie powyższego ustalono, iż wartość gruntu pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o 2.869.471 zł. Należy uznać, iż operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalenia wysokości o piaty planistycznej przez organ I instancji nie zawiera wady. Biegły dokonał analizy rynku, wskazał wystarczającą ilość podobnych nieruchomości oraz uzasadnił w treści operatu zastosowanie czynników korygujących. Zatem wzrost wartości nieruchomości został ustalony w sposób prawidłowy. Zgodnie z § 54 pkt 1 uchwały z dnia [...] listopada 2015 r., stawkę procentową wskazaną w art. 36 ust. 4 dla terenów oznaczonych symbolem MN/U Rada Miejska w [...] ustaliła na poziomie 10%. Prawidłowo zatem organ I instancji ustalił wysokość opłaty planistycznej na poziomie 286.947,10 zł. Kolegium stwierdziło, że nie doszło do naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy poprzez wydanie przedmiotowej decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, iż dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący nie wykazał, że został pozbawiony możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy możliwości złożenia konkretnych wniosków dowodowych i wyjaśnień, jak również, aby uchybienie art. 10 § 1 k.p.a. mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Nie zostało również przedstawione, jakie do zostałyby zgłoszone i jakie okoliczności mogłyby zostać dzięki nim wyjaśnione w sposób odmienny od przyjętego przez organ stanu faktycznego sprawy. Postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone z poszanowaniem praw strony, która w toku postępowania informowana była o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dokumentami przed wydaniem decyzji w trybie art. 10 § 1 k.p.a. (zawiadomienie z dnia [...].10.2017 r" pismo z dnia [...].11.2017 r.). Zatem strona została poinformowana o prawie do wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, przed wydaniem decyzji zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. Organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustosunkował się do treści przedłożonego operatu, w tym wyboru właściwego podejścia. W konstatacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości przed zmianą planu na podstawie maksymalnej ceny nieruchomości rolnych oraz określający wartość nieruchomości po zmianie planu na poziomie 93,12 zł za (w sytuacji gdy skarżący zbył nieruchomość w cenie 151,29 zł za m2), skutkował ustaleń w niniejszej sprawie należnej opłaty planistycznej na minimalnym poziomie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie G. M. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1. art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez niesprawdzenie opinii rzeczoznawcy majątkowego, co w doprowadziło do niezasadnego zastosowania art. 98a ust. 1 u.g.n.; 2. rażące naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji; 3. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie niezbędnych kroków w celu dokładnego wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia i stanu faktycznego sprawy. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji ora zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( j.t. Dz. U. Nr 2016, poz. 1066 ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Wedle art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 r. poz. 718; dalej jako p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] nr [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. orzekająca o ustaleniu wobec skarżącego jednorazowej opłaty (tzw. renty planistycznej) w wysokości 286 947,10 zł z tytułu wzrostu wartości - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - i zbyciem nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 3,3037 ha, położonej we wsi [...], gmina [...]. Materialnoprawną podstawę orzekania w tej sprawie stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r, poz. 1073 ze zm. – dalej także jako u.p.z.p.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1u.p.z.p.). Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 cytowanej ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm. – dalej jako u.g.n.) oraz w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – zwane także "rozporządzeniem"). W myśl art. 149 u.g.n., przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Wskazać przy tym należy, że rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu, organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Należy też podkreślić, że podlegający ocenie w toku prowadzonego postępowania operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony analizą rynku nieruchomości oraz analizą cech nieruchomości wycenionej i nieruchomości podobnych (np. wyroki NSA z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06; z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/2006; z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/2005). Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). Z kolei przepis art. 153 ust.1 u.g.n. stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Metodyka i szacowanie nieruchomości odnosi się do wiadomości specjalnych, którymi dysponuje wyłącznie rzeczoznawca. Wedle treści art. 155 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Z kolei w myśl § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości, które są konsekwencją uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania. Dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej zastosowanie może znaleźć art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a także art. 154 ust. 2 u.g.n. Przepisy te nie są ze sobą sprzeczne, a to oznacza, że zastosowanie jednego z nich nie wyklucza możliwości zastosowania drugiego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2431/14 przepis art. 154 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jedyną normą zawartą w tej regulacji, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości, a następnie jej stan, którego definicja znajduje się w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty planistycznej, istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu miejscowego jak i po jego uchwaleniu. Dopiero bowiem porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy w związku z uchwaleniem (lub zmianą) planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła. Kluczowe w tym zakresie jest wykazanie, że zmiana wartości nieruchomości spowodowana jest tylko jednym czynnikiem - uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Wynika z powyższego, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej, a to oznacza, że winien on w sposób niebudzący wątpliwości wykazywać, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą jednak ingerować w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15). Obowiązkiem organu jest badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie organy obu instancji z obowiązków tych w pełni się nie wywiązały. W niniejszej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Jak już wyżej wskazano, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajduje się jedynie opis cech nieruchomości szacowanej, brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako obiektu porównawcze. Wprawdzie przepisy tak ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nie przewidują, aby rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany do szczegółowego przedstawienia danych umożliwiających zidentyfikowanie nieruchomości podobnych, lecz w niniejszej sprawie biegły ograniczył się do wskazania nieruchomości podobnych poprzez podanie: numeru aktu notarialnego, jego datę, miejscowość w jakiej położone są nieruchomości, powierzchnię oraz cenę za 1 m2 uzyskanej w wyniku transakcji. Tymczasem o stopniu podobieństwa decydują także inne właściwości, w szczególności stan prawny, która to cecha w świetle definicji legalnej "nieruchomości podobnej" stanowi bez wątpienia jeden z istotnych czynników oceny "podobieństwa" – a konkretniej: informacji, czy przedmiotem porównywanych transakcji było prawo własności wymienionych tam nieruchomości, czy może prawo użytkowania wieczystego, ewentualnie inne prawo rzeczowe. W operacie mowa jest ogólnie o transakcjach i cenach transakcyjnych "nieruchomości", bez sprecyzowania, o jakie konkretnie prawo do nieruchomości w danym przypadku chodzi. Tymczasem, jak stanowi § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W każdym przypadku należy więc wskazywać, jakie konkretnie prawo do nieruchomości jest przedmiotem wyceny lub porównania – w szczególności czy jest to prawo własności, czy prawo użytkowania wieczystego. W odniesieniu bowiem do każdej z wymienionych kategorii praw ich cena rynkowa może kształtować się w sposób odmienny. Wskazuje na to nie tylko doświadczenie życiowe, ale także szczegółowe unormowania rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określające sposób ustalania wartości prawa użytkowania wieczystego w relacji do wartości prawa własności danej nieruchomości (i na odwrót). Ponadto podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i nieruchomości z nią porównywanych. Opisu tego należy dokonywać w odniesieniu do każdej z porównywanych nieruchomości, albowiem w metodzie korygowania ceny średniej niezbędna jest znajomość cech wszystkich nieruchomości przyjętych do zbioru, wpływających na poziom ich cech. W kwestionowanym operacie biegły stwierdził, że do cech rynkowych, które mają wpływ na wartość wycenianych nieruchomości należy zaliczyć takie właściwości jak: położenie, przeznaczenie, możliwość alternatywnego wykorzystania., otoczenie, kształt działki, wielkość, użytek klasa, uzbrojenie terenu, dostępność do mediów, zagospodarowanie, dojazd i inne (str. 9 operatu). W związku z tym należało więc przez pryzmat tych cech dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, co pozwoliłoby natomiast zweryfikować istnienie – bądź nie – wymaganego podobieństwa między niemu a nieruchomością wycenianą. Tymczasem takiego opisu rzeczoznawca dokonał wyłącznie w odniesieniu do wycenianych nieruchomości, a w ocenie sądu opis nieruchomości przyjętych do zbioru nieruchomości podobnych jest zbyt ubogi, aby na jego podstawie móc odpowiednio wnioskować o podobieństwie porównywanych nieruchomości. Zdaniem Sądu, z uwagi na wskazane braki kontrola prawidłowości zastosowanego podejścia porównawczego jest niemożliwa. Stworzony przez biegłego zbiór nieruchomości zawartych w tabeli 1 i 2 przedstawionych na str. 7 i 8 operatu budzi istotne wątpliwości z punktu widzenia art. 4 pkt 16 u.g.n., a więc czy każda z tych nieruchomości spełnia ustawowe kryteria nieruchomości podobnej. Biegły rzeczoznawca do wyceny nieruchomości gruntowych przyjął w tabeli nr 1 - 11 nieruchomości, zaś do wyceny gruntów inwestycyjnych przyjął w tabeli nr 2 – 14 nieruchomości. Biegły nie wyjaśnił dlaczego dla wyceny poszczególnych rodzajów gruntów przyjął różną liczbę nieruchomości, a to mogło mieć istotny wpływ na wycenę, skoro w tabeli nr 2 wymienione w poz. 1 i 3 nieruchomości znacznie odbiegają ceną jednostkową za 1 m2 gruntu inwestycyjnego. Należało zatem zgodzić się ze skarżącym, że w sprawie doszło do naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n., ale § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 poprzez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie istotne dla końcowego wyniku. W związku z powyższym, w ocenie Sądu, operat szacunkowy, który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania jest dotknięty wadami, których nie dostrzegły organy obu instancji. Zatem za zasadny należy uznać także zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając wszystko to na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 p.p.s.a., uchylił decyzje organów obu instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji zgodnie z art. 153 p.p.s.a., winny uwzględnić przedstawioną ocenę prawną i wskazania sądu.