IV SA/Wa 1899/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki (autor uzasadnienia), Sędziowie Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Katarzyna Tomiło, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2007 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) lipca 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na zasadzie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia [...] października 2006 r. w przedmiocie ustalenia dla Pani M. K. jednorazowej opłaty w wysokości 6492,- zł z tytułu wzrostu wartości działki nr ew. [...] położonej we wsi H.. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze przywołało treść regulacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Wskazało, iż wielkość wzrostu wartości nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zmiana wartości była następstwem uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego - przyjętego uchwałą Rady Gminy I. Nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu wsi H., gmina I. (Dz.Urz Woj. Maz.[...]). Wcześniej teren był objęty Miejscowym Planem Szczegółowym Zagospodarowania przestrzennego wsi H., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. nr [...] (Dz.Urz. Woj. [...].[...]). W ocenie Kolegium, w wyniku wejścia w życie nowego planu nastąpiła zmiana przeznaczenia działki leśnej na teren pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną na działkach leśnych oraz na teren drogi. Jednocześnie jak zauważyło Kolegium, w świetle operatu szacunkowego, zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu, nastąpiła w związku ze zmianą warunków dotyczących otoczenia nieruchomości. Zapisy planu określiły zasady podziału działek przeznaczonych na zabudowę w sąsiedztwie, budowę nowych ulic budowę sieci infrastruktury technicznej, zachowanie terenów zieleni w sąsiedztwie. Analiza operatu wskazuje, iż został on sporządzony prawidłowo, trafnie przyjęto też technikę szacowania. Zwrócono uwagę, iż szacując wzrost wartości uwzględniono jednocześnie pewne obniżenie wartości nieruchomości, z uwagi na przeznaczenie jej w części pod drogę publiczną. sygn. akt IV SA/Wa 1899/07 Tymczasem z jego treści wynika, iż w ocenie rzeczoznawcy, zmiana wartości nieruchomości nie nastąpiła w związku z wynikającą z planu możliwością jej zabudowy (str. 13 operatu). Ustalając więc wpływ zmiany planu na wzrost wartości nieruchomości wskazany w operacie, rzeczoznawca nie wiązał tego z przeznaczeniem zbywanej działki, a więc nie szacował jak taka zmiana wpływałaby na wzrost wartości nieruchomości. Skoro szacowany wzrost wartości nieruchomości nie miał faktycznie związku ze zmianą przeznaczenia przedmiotowej działki, zamieszczenie przez organ odwoławczy wywodów w tym zakresie w uzasadnieniu decyzji było bezcelowe i stanowi uchybienie wymaganiom art. 107 § 3 K.p.a. w zakresie obowiązku wskazania okoliczności istotnych dla załatwienia sprawy. Organ odwoławczy wskazał, iż wzrost wartości nieruchomości wiązał się także ze zmianą warunków użytkowania działek sąsiednich, budową infrastruktury itp. W ocenie Sądu, skoro prawodawca obowiązek poniesienia opłat związał generalnie z okolicznością wzrostu wartości nieruchomości, w następstwie uchwalenia (zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego, to podstawę ustalenia opłaty mogą stanowić wszelkie zamiany wartości działki, o ile są one faktycznie następstwem uchwalenia planu (wprowadzenia zmian). Niewątpliwie wprowadzone planem warunki dotyczące użytkowania działek sąsiednich (zmiana dotychczasowych, lub wskazanie warunków dotychczas w ogóle nie określonych) może mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości, co, w przypadku zbycia działki w określonym czasie od uchwalania planu, wiąże się z obowiązkiem poniesienia opłaty. Analogicznie, wynikające z planu kwestie obsługi infrastrukturalnej działki (w tym kwestia dojazdu, komunikacji itp.) mogą także mieć wpływ na zmianę wartości działki i być bezpośrednim następstwem przyjęcia (zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym przypadku w szczególności operat szacunkowy, powinien zawierać konkretne informacje jakie zmiany odnośnie kwestii zagospodarowania sąsiednich działek, czy kwestii infrastrukturalnych miał na względzie rzeczoznawca, określając kwotę wzrostu wartości nieruchomości. Precyzyjne wskazanie tych okoliczności jest istotnym warunkiem możliwości zweryfikowania prawidłowości przyjętych szacunków. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie w operacie stwierdza się wyłącznie ogólnikowo, iż nastąpiły zmiany odnośnie warunków sygn. akt IV SA/Wa 1899/07 W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego M. K. podniosła, iż w jej ocenie jeszcze przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego była możliwa zabudowa sprzedanej przez nią działki nr ew.[...] . Stąd zmiana przeznaczenia nieruchomości nie spowodowała wzrostu jej wartości. Nie mogła także nastąpić zmiana wartości tej nieruchomości, w związku z wprowadzonymi planem zasadami zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, skoro ich zabudowa była możliwa przed wejściem w życie nowego planu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie, pełnomocnik skarżącej wyraził pogląd, iż sieć dróg przewidywana w poprzednio obowiązującym palnie nie odbiega od przyjętej w obecnym palnie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania w zakresie właściwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz uzasadnienia decyzji co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłatę ustala się gdy w związku ze zmianą lub uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie nie sporny jest fakt zbycia nieruchomości objętej postanowieniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W zaskarżonym orzeczeniu, organ odwoławczy przywołał dwie okoliczności, które uzasadniają wzrost wartości zbytej nieruchomości, czego następstwem jest obowiązek poniesienia opłaty: - możliwość przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę, - zmiany odnośnie sposobu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Jako podstawę określenia kwoty, o jaką wzrosła wartość nieruchomości, organ orzekający przywołuje konkluzje operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. sygn. akt IV SA/Wa 1899/07 zagospodarowania działek sąsiednich, tj. wskazano zasady ich podziału, zaplanowano budowę ulic, infrastruktury i pozostawienie terenów zielonych (str. 13 i 14 operatu). Z operatu nie wynika natomiast, jakie nowe zasady podziału miał na uwadze rzeczoznawca (zasady podziałów mogą wszak mieć wpływ zarówno na wzrost jak i obniżenie wartości działki z uwagi na możliwe potencjalne zagospodarowanie działek sąsiednich). Nie wskazano również, jakie nowe rozwiązania infrastrukturalne mogą mieć wpływ na wartość konkretnej działki. Trzeba mieć przy tym na uwadze, iż konkretne ustalenia dotyczące infrastruktury na terenach sąsiednich mogą wpływać na wzrost jak i na obniżenie wartości działki (np. planowanie w pobliżu ciągu komunikacyjnego czy przepompowni ścieków). W końcu nie wskazano w operacie szacunkowym, które postanowienia nowego planu, dotyczące pozostawienia terenów zielonych, w stosunku do rozwiązań przyjętych w poprzednio obowiązującym planie zostały uznane za zwiększające atrakcyjność nieruchomości, a więc rzutujące na wzrost jej wartości. Jednocześnie z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia wynika, iż w ocenie organu odwoławczego następstwem przyjęcia planu, co najmniej odnośnie niektórych terenów, było faktycznie poszerzenie możliwości ich zabudowy. Wskazanie okoliczności, które zostały uznane za warunkujące wzrost wartości nieruchomości ma równocześnie istotne znaczenie z uwagi na realizację zasady zapewnienia stronie udziału w postępowaniu administracyjnym i możliwość ustosunkowania się do zgromadzonych dowodów (art. 10 i 81 K.p.a.). Trzeba podkreślić, iż w rozpoznawanej sprawie strona kwestionuje aby nastąpiły w wyniku uchwalania nowego planu zmiany warunków zagospodarowania sąsiednich działek, które mogłyby mieć wpływ na wartość zbywanej nieruchomości. Kwestionuje również aby z ustaleń planu wynikały istotne zmiany dotyczące obsługi infrastrukturalnej działki. Brak wyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy z uwagi na ich znaczenie odnośnie ustalenia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości, stanowi naruszenie przepisów postępowania (art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a.), które musiało prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Ponieważ okoliczność, czy uchwalanie planu miało wpływ na wzrost wartości przedmiotowej działki, w kontekście możliwości jej zabudowy, nie miała, jak wskazano wpływu na treść zaskarżonego orzeczenia w kontekście zobowiązania do uiszczenia konkretnej kwoty z sygn. akt IV SA/Wa 1899/07 tytułu wzrostu wartości nieruchomości, kwestie te pozostają poza zakresem oceny Sądu w niniejszej sprawie. Z uwagi na konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w kwestii nastąpienia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w kwestii kwoty ewentualnego wzrostu, na postawie właściwie zgromadzonego materiału dowodowego (w tym wyczerpującego operatu szacunkowego) Sąd, uwzględniając zasadę rozpatrywania sprawy w dwu instancjach (art. 15 K.p.a.) uchylił decyzje organów obu instancji. Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 135 i 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. Rozpoznając ponownie sprawę Wójt Gminy I. uwzględni wytyczne zawarte w uzasadnieniu wyroku.