IV SA/Wa 1914/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2010 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę - IVSA/Wa 1914/09 Uzasadnienie Zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...] września 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia [...] maja 2009 r. ustalającą dla L. M., jako zbywcy nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. 4,4174 ha położonej we wsi P., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 168.744,60 zł. W uzasadnieniu wskazano, że: * zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla części wsi P. uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...]) działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U - tereny centrum usługowego, * uprzednio na terenie gminy B. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. (Dz. U. Woj. [...] nr [...], poz. [...]), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach rolnych d. S. (symbol planu 17.12 - R). Plan ten obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., a od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, * przedmiotowa działka ew. nr [...] została wydzielona z działki ew. nr [...]. Zgodnie z ewidencją gruntów stan użytków dla działki ew. nr [...] był następujący: grunty orne klasy Rlllb - 10,0300 ha, RIVa - 47,5986 ha, RIVb - 23,2094, RV - 7,8600 ha; łąki trwałe Łll - 3,0800 ha, ŁIV - 4,0200 ha2 ŁV - 0,4800 ha oraz rowy - 0,5000 ha, * zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów przedmiotowa działka ew. nr [...] była określona jako użytki: grunty orne klasy RV - 0,1273 ha, Rlllb - 1,0485 ha, RIVb - 0,0076 ha, RIVa - 3,2340 ha oraz rowy o pow. 0,0974 ha, * L. M. sprzedał przedmiotową działkę ew. nr [...] w dniu [...] lutego 2008 r. (akt notarialny za Rep. A Nr [...]), - w dniu 23 października 2008 r. rzeczoznawca majątkowy G. W. sporządziła operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się m. in. na: - art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i IV SA/Wa 1914/09 zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u. p. z. p.", zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u. p. z. p., ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, - art. 37 ust. 11 u. p. z. p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.: Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej "u. g. n.", wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uszczegółowienia powyższych założeń dokonują przepisy wykonawcze o jakich mowa w art. 159 u. g. n., tj. § 50 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u. p. z. p. określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Biorąc pod uwagę powyższe organ stwierdził, iż w związku z tym, że przed uchwaleniem planu z dnia [...] kwietnia 2005 r. nie obowiązywał na przedmiotowej działce plan miejscowy ani decyzja o warunkach zabudowy, stosownie do § 50 ust. 3 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości dla obliczenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u. p. z. p. przyjęto w operacie faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2005 r. We wstępnych IV SA/Wa 1914/09 3 warunkach wyceny biegła przyjęła, iż biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i zapisy nowego planu wzrost wartości w niniejszej sprawie dotyczy jedynie części działki ew. nr [...]-4,4174 ha. Natomiast wartość pozostałej części działki, stanowiącej rowy o pow. 0,0974 ha nie uległa zmianie. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości ustalono w oparcie o wypis z ewidencji gruntów oraz okoliczność, iż dla przedmiotowej nieruchomości nie ustalono warunków zabudowy. Organ podniósł, że: - operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Określono w nim wartość przedmiotowego gruntu przed uchwaleniem planu jak i po zmianie jego przeznaczenia, * przy określeniu przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu nie można posiłkować się zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, bowiem stanowiłoby to rażące naruszenie 50 ust. 3 rozporządzenia, * w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem użytkowania przed uchwaleniem planu w operacie zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami rolnymi zawartymi w latach 2006 -2008 na terenie gminy B. (str. 40-41 operatu). Materiał porównawczy wyselekcjonowany został spośród kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami rolnymi pochodzącymi z gmin B. i L. (str. 27-30 operatu). Stwierdzono, że badanie trendu czasowego wykazało, iż ceny gruntów rolnych w 2007 r. wykazywały ustabilizowany poziom, - podobnie przy szacowaniu wartości działki po uchwaleniu planu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań 11 transakcji nieruchomościami o dużej powierzchni, przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniowo-usługową, zawartymi na rynku lokalnym od marca 2006 r. do grudnia 2007 r. (str. 44 operatu). Wyboru materiału porównawczego dokonano w oparciu o zestawienie 26 transakcji z terenu gminy B. oraz 37 transakcji z terenu gminy O. (str. 23-25 operatu), - w celu zobiektywizowania procesu wyceny biegła ustaliła cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen na badanym rynku lokalnym oraz określiła ich procentowy wpływ, a także wagi tych cech. Jako cechy przyjęto zatem: atrakcyjność lokalizacji (20%), dostępność komunikacyjna (10%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie IVSA/Wa 1914/09 (15%), kształt i wielkość działki (25%), funkcja w planie, możliwości inwestycyjne (20%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe i ich oceny uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości wycenianej działki. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2009 r. wniósł L. M. zarzucając jej: naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą wykładnię art. 149, 153 oraz 154 ust. 2 u. g. n. oraz art. 37 ust. 1 i art. 37 ust. 11 u. p. z. p., naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.". W uzasadnieniu skargi podniesiono, że: poprzedni plan określał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako grunty rolne i obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 r. W dniu [...] maja 2003 r. Rada Gminy B. uchwaliła Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta B. i Gminy B. Zgodnie ze studium obszar, na którym znajduje się działka ew. nr [...] przeznaczony został w przyszłych planach pod zabudowę magazynowo-usługową i produkcyjną z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej; operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji nie został sporządzony zgodnie z wymogami par. 56 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u. p. z. p. do zasad określania wartości nieruchomości należy stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zastosowane w operacie podejście porównawcze zgodnie z art. 153 u. g. n. wymaga porównania ze sobą nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Warunek ten nie został spełniony, ponieważ porównywane ze sobą nieruchomości nie były podobne pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania; pominięto art. 154 ust. 2 u. g. n. Biegła oceniając przeznaczenie działki ew. nr [...], z której wyłączono później działkę [...], przed sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego błędnie przyjęła jej przeznaczenie na cele rolnicze. Uznała na podstawie § 50 ust. 3 rozporządzenia, że wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do wyceny należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości. Podejście takie stoi w sprzeczności IV SA/Wa 1914/09 z art. 154 ust. 2 u. g. n. stanowiącym, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Zgodnie natomiast z uchwalonym w dniu [...] maja 2003 r. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Miasta B. i Gminy B. obszar, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość został przeznaczony w przyszłych planach pod zabudowę magazynowo-usługową i produkcyjną z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Tak więc biegła powinna była przyjąć dla potrzeb oceny przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania nieruchomości o podobnym przeznaczeniu określonym w uchwalonym studium; * określając sposób wyboru transakcji kupna-sprzedaży gruntów rolnych dla potrzeb oceny wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu biegła wybrała jako reprezentacyjne transakcje dotyczące gruntów rolnych, dla których nie przewiduje się zmiany przeznaczenia (str. 22). Ten wybór w znaczący sposób obniżył szacowaną wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu. Przedmiotowa nieruchomość już od 2003 r. przeznaczona była do zmiany przeznaczenia, co zwiększało zainteresowanie potencjalnych inwestorów jej nabyciem. Już w dniu [...] sierpnia 2004 r. Rada Miejska w B. przyjęła uchwałę nr [...] w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi P. Wobec tych okoliczności porównywanie działki ew. nr [...] z nieruchomościami przeznaczonymi wyłącznie pod działalność rolniczą narusza art. 153 u. g. n., bowiem nieruchomości te nie sposób uznać za podobne; * niewłaściwie dobrano porównywane nieruchomości także ze względu na stopień ich uzbrojenia. Według zamieszczonych w operacie informacji (str. 38) szacowana nieruchomość na dzień wejścia życie nowego planu posiadała własną sieć kanalizacji sanitarnej, wybudowaną studnię głębinową z odcinkiem sieci wodociągowej, sieć energii elektrycznej i sieć gazową- gazociąg średniego ciśnienia. Biegła nie przedstawiła w tym zakresie nieruchomości podobnych, gdyż wybrane działki mają charakter wybitnie rolniczy, a ich uzbrojenie wymagałoby bardzo wysokich nakładów; * nie wykazano w operacie, że wybrane transakcje reprezentowały wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u. g. n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na IV SA/Wa 1914/09 rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podniesione wyżej uchybienia w ocenie skarżącego spowodowały nieuzasadnione zawyżenie opłaty planistycznej z uwagi na zaniżenie wartości przedmiotowej działki przed wejściem w życie planu. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u. p. z. p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 5 i ust. 6 u. p. z. p. opłatę ustala w drodze decyzji burmistrz bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, który notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości jest zobowiązany przesłać burmistrzowi. Roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 u. p. z. p.). Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że w dniu [...] kwietnia 2005 r. Rady Gminy B. podjęła uchwałę nr [...] z dnia (Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...]) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi P. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie z uprzednio obowiązującym planem przedmiotowa działka położona była na terenach rolnych d. S. (symbol planu 17.12 - R). W okresie pomiędzy utratą mocy obowiązującej wcześniejszego planu, tj. od dnia 1 stycznia 2004 r. do czasu wejścia w życie obowiązującego planu, tj. do dnia IVSA/Wa 1914/09 15 stycznia 2006 r., nieruchomość nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Z akt sprawy nie wynika, by w odniesieniu do przedmiotowej działki wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla części wsi P. uchwalonym uchwałą działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U - tereny centrum usługowego. Nie można zgodzić się ze skarżącym, iż dla celów ustalenia tej opłaty należy przyjąć przeznaczenie danego terenu ustalone w studium. Wprawdzie art. 154 ust. 2 u. g. n., na który powołano się w skardze, przewiduje ustalanie, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium, lecz nie można zapominać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z wyceną nieruchomości nie na potrzeby wskazane w u. g. n., lecz na potrzeby określenia renty planistycznej uregulowanej w u. p. z. p.. Przy rozważaniu zagadnień dotyczących renty planistycznej nie można więc pomijać przepisów ustawy normującej tą instytucję prawną, a w szczególności art. 37 ust. 1 u. p. z. p. Stosowanie do ustalenia wysokości renty planistycznej przepisów u. g. n., dotyczących określania wartości nieruchomości, nie może prowadzić do faktycznego wyłączenia stosowania przepisów u. p. z. p. W myśl art. 37 ust. 1 u. p. z. p. wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Pamiętać też należy, iż na podstawie art. 159 u. g. n. Rada Ministrów została upoważniona do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzaju metod i technik wyceny nieruchomości, sposobu określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając m. in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów (pkt 2 art. 159 u. g. n.) - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2008 r., II OSK 1600/07, LEX 529211. Stosownie do § 50 ust. 3 rozporządzenia w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości IVSA/Wa 1914/09 przed wejściem w życie planu z 2005 r. A zatem, z art. 37 ust. 1 u. p. z. p. i § 50 ust. 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Nadto ustawodawca uwzględnił sytuację, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Art. 63 ust. 3 u. p. z. p. stanowi, iż jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 u. p. z. p., przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Innych wyjątków od przyjmowania dla ustalania renty planistycznej faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu - w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy - ustawodawca nie przewidział. Z tych też względów nie jest możliwe ustalanie wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, w oparciu o przewidywane przeznaczenia tej nieruchomości według studium. Nie jest ono bowiem aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u. p. z. p.). Rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 1 u. p. z. p.). Wprawdzie ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 u. p. z. p.), lecz treść studium w określonej dacie nie przesądza o przyszłej treści postanowień planu miejscowego. Studium może ulec zmianie, a jego postanowienia nie mają charakteru normatywnego. Zatem dla prawidłowego wyliczenia wartości nieruchomości niezbędnym było prawidłowe ustalenie wcześniejszego faktycznego wykorzystywania działki. W ocenie Sądu ustalenie to zostało dokonane przez organ w sposób zgodny z zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Jak wynika bowiem ze znajdujących się w aktach sprawy wypisów z ewidencji gruntów przedmiotowa działka ew. nr [...] jest określona jako użytki: grunty orne klasy RV - 0,1273 ha, RIIIb - 1,0485 ha, RIVb - IV SA/Wa 1914/09 0,0076 ha, RIVa - 3,2340 ha oraz rowy o pow. 0,0974 ha, Ponadto z materiału zdjęciowego wynika, iż przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana. Należy także nadmienić, że wobec przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Z protokołu oględzin nieruchomości dokonanych w dniu 22 września 2008 r. wynika co prawda, że w dniu wejścia planu z 2005 r. w życie działka ew. nr [...] był uzbrojona, lecz okoliczność ta zdaniem Sądu nie jest wystarczająca, aby uznać, że nastąpiła zmiana jej faktycznego wykorzystania. Nie są też w ocenie Sądu zasadne zarzuty nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego. Przy ustalaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Organ oceniając go jako dowód w sprawie słusznie nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Dokonał oceny operatu szacunkowego i swoją ocenę w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W efekcie mając za podstawę opinię o wartości nieruchomości, sporządzoną zgodnie z przepisami, przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego przeznaczenia przedmiotowej działki z ustaleniami nowego planu. Nie sposób zgodzić się z zawartymi w skardze twierdzeniami skarżącego dotyczącymi zaniżenia wartości jego nieruchomości przed wejściem w życie planu. Pomimo uzbrojenia działki oraz przeznaczenia jej w studium na cele nierolne nie sposób jest z wyżej wskazanych przyczyn uznać, że miała ona taki charakter przed wejściem w życie planu z 2005 r. Wobec tego nie są zasadne zarzuty skarżącego, że biegła wzięła pod uwagę transakcje dotyczące działek o charakterze rolnym. W ocenie Sądu powyższe dowodzi, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., dążąc do ustalenia prawdy materialnej - w oparciu o zasadę swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 k. p. a. - według swojej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania poczyniło prawidłowe ustalenia faktyczne, w konsekwencji których wydało zgodne z prawem rozstrzygnięcie i uzasadniło stosownie do wymogów art. 107 § 3 k. p. a. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.