IV SA/Wa 1936/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. staż. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Wojewoda [...] (dalej także "Wojewoda"), po rozpatrzeniu odwołania Gminy J. (dalej także "Gminy" albo "skarżącej") od decyzji Starosty L. (dalej także "Starosty") z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...], ustalającej odszkodowanie na rzecz M. S. (dalej "byłej właścicielki (nieruchomości") w wysokości [...] zł z tytułu objęcia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] pow. [...] m2 w obrębie J. decyzją Starosty L. nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] w J., zobowiązując do jego wypłaty Gminę J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, utrzymał decyzję Starosty w mocy. II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Wojewodę zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] lutego 2016 r., przedstawia się w następujący sposób: 1. Decyzją z dnia [...] grudnia 2014 r. Starosta L. zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] w J. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] lutego 2015 r., co oznacza że z tym dniem nastąpiło przejście na własność Gminy m.in. działki nr [...] pow. [...] m2 w obrębie J. 2. Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. Starosta ustalił na rzecz byłej właścicielki przedmiotowej nieruchomości odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu utraty prawa własności, należne od Gminy. 3. Gmina wniosła do Wojewody odwołanie od decyzji Starosty z dnia [...] stycznia 2016 r., kwestionując prawidłowość sporządzonego na zlecenie Starosty operatu szacunkowego. III. Zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] lutego 2016 r. Wojewoda rozpatrzył odwołanie Gminy od decyzji Starosty z dnia [...] stycznia 2016 r., utrzymując tę decyzję w mocy. Uzasadniając orzeczenie odwoławcze, Wojewoda wskazał w szczególności, co następuje: Wbrew stanowisku odwołania operat szacunkowy, w oparciu o który następuje ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie, tj. operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2015 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust.1 u.g.n.), nie jest dotknięty nieprawidłowościami i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Należy w tym kontekście wskazać, co następuje: (1). W związku z faktem, iż w świetle postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J., wschodniej części wsi J., zatwierdzonego Uchwalą Rady Gminy J. nr [...] z dnia [...].07.2006 r. (Dz. Urz. Województwa [...] nr [...] poz. [...] z dnia [...].10.2006 r.) przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona na cele drogowe (teren publicznego ciągu pieszo - jezdnego o symbolu 5KX), natomiast jej otoczenie stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu "MN" i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ("MW"), do jej wyceny słusznie przyjęto ceny transakcyjne tzw. nieruchomości drogowych. W wycenie należało więc w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe; najlepiej - o porównywalnym otoczeniu, co wyceniana. Rzeczoznawca wyłoniła trzy, ocenione jako przydatne i dotyczące nieruchomości podobnych, transakcje drogowe na wytyczonym rynku, które wykorzystała w sporządzonej wycenie. (2). Niezasadny jest zarzut odwołania, iż liczba transakcji wziętych przez rzeczoznawcę do porównań jest niewystarczająca, aby rzetelnie określić wartość nieruchomości. Przyjęta metoda porównywania parami dopuszcza wycenę danej nieruchomości na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, liczącego co najmniej trzy nieruchomości (por.: pkt. 4.2.6 Noty Interpretacyjnej NI 1, w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny). W zaistniałej sytuacji nie było potrzeby rozszerzania bazy danych o transakcje z rynku określonego jako powiaty sąsiednie, gdyż cechą najbardziej wpływającą na kształtowanie się cen nieruchomości jest, zwyczajowo, możliwie najbliższa lokalizacja. Przywołany w odwołaniu przepis par. 26 ust. 1 nie ma tu zastosowania, skoro wyłoniono przydatne transakcje na rynku lokalnym. (3) Inna sugestia z odwołania, że dla poszczególnych cech rynkowych należało przyjąć więcej, niż dwa stany (oceny) cechy jest bezzasadna - bowiem to biegły decyduje o doborze najbardziej istotnych na danym rynku atrybutów cenotwórczych i zamieszcza ich autorską charakterystykę. Ocena "dobra" atrybutu uzbrojenia oznacza w tym konkretnym przypadku ocenę gorszą z dwóch możliwych wariantów ("bardzo dobre" - "dobre") i przyjęte przez rzeczoznawcę założenie w tej mierze wydaje się racjonalne, przyjęto bowiem dla tej cechy ocenę dolną z dwóch możliwych, a więc de facto "najgorszą". (6) Organ odwoławczy nie podziela też argumentacji skarżącej, że "operat szacunkowy z [...] lipca 2015 r. nie zawiera jasnych i czytelnych algorytmów stosowanych współczynników korygujących, mających duże znaczenie dla określenia wartości przedmiotu postępowania". Przede wszystkim, należy zauważyć, że w omawianym przypadku zastosowano metodę porównywania parami, a nie metodę korygowania ceny średniej. W metodzie porównywania parami nie ma współczynników korygujących, a jedynie poprawki kwotowe odzwierciedlające różnice w ocenach cech rynkowych nieruchomości wycenianej i obiektów porównawczych. Poprawki te, w trzech parach porównawczych, przedstawiono czytelnie w trzech tabelkach obliczeniowych na str.13 operatu. Cena transakcyjna poszczególnych nieruchomości porównawczych została następnie skorygowana o sumę poprawek kwotowych (np. dla nieruchomości nr 2 odjęto [...] zł/m2, a dla nieruchomości nr 3 - odjęto [...] zł/m2). Cena średnia z trzech, skorygowanych o poprawki kwotowe, cen obiektów porównawczych, przemnożona następnie przez powierzchnię działki, dała wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Procedura ta jest w przedłożonym operacie czytelna i kompletna. Nie wymaga dalszych wyjaśnień ze strony autora sporządzonej wyceny. (7) W powyższej sytuacji rzeczoznawczyni prawidłowo zastosowała metodę wyceny stosownie do §36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewid. nr [...] o powierzchni [...] m2, kierowała się podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. (8) O doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i' cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.). IV. Pismem z dnia 29 marca 2016 r. Gmina wniosła do tut. Sądu skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r., podnosząc przeciwko temu orzeczeniu następujące zarzuty: 1) naruszenia przepisów postępowania, mającego wpływ na wynik sprawy, tj. art.7, art.77 § 1 i art.80 k.p.a., polegającego na braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków, niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, 2) naruszenia art.107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji odwoławczej z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych twierdzeń, w tym w szczególności niewyjaśnienie, dlaczego organ nie uwzględnił argumentacji odwołania. Uzasadniając zarzuty skargi, skarżący wskazał w szczególności, co następuje: 1. Operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2015 r. nie odpowiada przepisom ustawy oraz nie zawiera logicznego i wnikliwego uzasadnienia, a co za tym idzie został wykonany bez należytej staranności, do czego zobowiązuje rzeczoznawcę art. 175 ust.1 u.g.n. 2. Operat został sporządzony z naruszeniem art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 56 ust.1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, albowiem rzeczoznawca nie zbadał w sposób prawidłowy stanu nieruchomości. Powyższy zarzut znajduje potwierdzenie m. in. przy badaniu stanu prawnego wycenianej nieruchomości, tj. w opisie treści księgi wieczystej KW [...] Rzeczoznawca w swojej opinii nie udzielił wyjaśnień, czy wyceniane działki mają związki i z działkami wyszczególnionymi w KW, a jeśli tak - to jaki. W pkt.6 przedmiotowego operatu "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości" biegły uwzględnił jako sąsiedztwo wycenianej nieruchomości jedynie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną "MN" i wielorodzinną "MW", pomijając tereny leśne "LZ". Faktem jest natomiast, że sąsiedztwo wpływa na wartość wycenianej nieruchomości, a co za tym idzie przyjęcie innego otoczenia wycenianej nieruchomości niż w rzeczywistości zniekształca wynik wyceny i rzutuje bezpośrednio na jej wiarygodność. 3. Rzeczoznawca nie przeprowadził analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, co stoi w sprzeczności z §3 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowej zgodnie, z którym określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomość w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji. Opis gminy nie jest analizą cen nieruchomości drogowych, podobnie jak uwagi dotyczące cen innych rodzajów i nieruchomości. O ile rzeczoznawca wskazuje na wykonanie szacowania wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych działek przeznaczonych po drogi publiczne, to przede wszystkim opisuje rynek transakcji gruntami przeznaczonymi po budownictwo mieszkaniowe. Ponadto brak jest szczegółowej informacji, jaka ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi występuje na obszarze objętym analizą. Samo zestawienie transakcji stanowiących podstawę wyceny zawiera wyłącznie trzy transakcje wzięte do porównania, choć rzeczoznawca stwierdza, że odrzucił ceny skrajne. Tak mała liczba transakcji wziętych do porównania jest niewystarczająca, aby rzetelnie przeprowadzić analizę rynku nieruchomości "drogowych" a następnie uznać, że wynik mieści się w zakresie cen zbioru /nieruchomości położonych na terenie ww. rynku. Nie wiadomo czy wybrane trzy transakcje są reprezentatywne, skoro nie zostały wykazane w opracowaniu transakcje odrzucone. Powstaje wątpliwość, że może właśnie te odrzucone dobrze regulują rynek. W dniu wydania decyzji odszkodowawczej przez organ I instancji organowi temu znane były liczne transakcje nieruchomościami "drogowymi", wykazane przez tego samego biegłego w innych postępowaniach o ustalenie odszkodowania, w których stroną jest Gmina J., a przedłożone w nich aktualne analizy wskazują, że przyjęty rynek nieruchomości "drogowych" powiatu l. jest spójny z rynkiem powiatów sąsiednich ([...] i [...]). Z powyższych analiz wynika jednoznacznie, że cena powyżej [...] zł/m2 gruntu przeznaczonego pod drogi "obowiązywała" w latach 2013 -2014, a obecnie zdarza się marginalnie. Fakt ten obrazuje skan fragmentu operatu szacunkowego, sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, zawierającego zestawienie dwunastu transakcji tego rodzaju. Z uwagi na znaczące rozbieżności pomiędzy ceną 1 m2 gruntu przeznaczonego pod inwestycję drogową, wykazaną w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2015 r. ([...] zł/m2) a średnią ceną obliczoną z powyższego zestawienia, tj. [...] zł/m2, strona skarżąca przedstawia alternatywny operat szacunkowy wykonany w dniu [...] marca 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. W operacie tym rzeczoznawca uargumentował rozszerzenie branego pod uwagę rynku nieruchomości o gminy wiejskie sąsiadujące z [...] faktem bardzo ograniczonej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi w powiecie l. i niemożnością wykonania szczegółowej analizy tegoż rynku. Również zakres czasowy badania cen został ograniczony tylko do 2015 r., dzięki czemu oszacowana cena jest najbardziej wiarygodna i prezentuje aktualne trendy transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe. Z uwagi na powyższe skarżąca wnosi o uznanie w/w operatu szacunkowego jako przeciwdowodu w przedmiotowym postępowaniu, mającego na celu obalenie kwestionowanego operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie organu, który to operat wykonany został w sprzeczności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 4. Uzasadnienie faktyczne zaskarżonej decyzji odwoławczej stoi w sprzeczności z przepisem art. 107 § 3 k.p.a. w związku z bezkrytycznym oparciem się przez organ na ustaleniach operatu. Przykładem takiego uchybienia jest treść akapitu drugiego na str. 4 decyzji, w którym organ "bada" przeznaczenie wycenianej nieruchomości i jej sąsiedztwa na podstawie treści operatu szacunków a nie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W omawianej opinii rzeczoznawcy majątkowego jest nieścisłość w opisie sąsiedztwa nieruchomości (prawidłowe przeznaczenie to .MN .MW i .LZ a nie jedynie .MN .MW), czego organ odwoławczy nie dostrzegł, albowiem nie przeprowadził dogłębnej analizy całości materiału dowodowego. V. W odpowiedzi na skargę wniesionej w piśmie z dnia 22 kwietnia 2016 r. Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: VI. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej "p.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2016 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a. W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził. VII. Kontrola legalności zaskarżonego orzeczenia Wojewody z dnia [...] lutego 2016 r. prowadzi do następujących wniosków: 1. Przedmiotem kontrolowanego przez Sąd postępowania administracyjnego, w którym w drugiej instancji orzekł zaskarżoną obecnie decyzją Wojewoda, było ustalenie na rzecz byłej właścicielki odszkodowania z tytułu utraty własności nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] pow. [...] m2 w obrębie J., do której to utraty doszło w wyniku objęcia tej nieruchomości zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Orzekając w sprawie Wojewoda podzielił stanowisko orzekającego w I instancji Starosty, że wysokość należnego w sprawie odszkodowania należy ustalić na podstawie wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, dokonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2015 r. Stanowisko to należy uznać za trafne. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. 2. Zgodnie z art. 12 ust.1 i 2 ustawy drogowej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś linie rozgraniczające teren ustalone w omawianej decyzji stanowią linie podziału nieruchomości. Tak określona nieruchomość, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej staje się ostateczna, przechodzi na własność Skarbu Państwa albo właściwej jednostki samorządu terytorialnego (art. 12 ust. 4 ustawy). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art.12 ust.4a ustawy). W myśl art. 18 ust. 1 ustawy szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ 1 instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie do art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości" uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 36 ust 1 ww. rozporządzenia z 2004 r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 3. Z dowodowego punktu widzenia opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego, posiadającego wiadomości specjalne. Poza sporem jest, że dowód tego rodzaju podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod kątem jego wiarygodności. W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano natomiast zagadnienie dopuszczalnego zakresu takiej oceny zarówno przez organy administracji, jak i sądy administracyjne w kontekście braku dysponowania przez organy i sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przyjąć należy, że przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych. Niewątpliwie kwestią, która z praktycznego punktu widzenia ma znaczenie najistotniejsze jest przesadzenie, czy organy oraz sądy są uprawnione do oceny operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych. Orzecznictwo sądowe podnosi, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). 4. Z sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego operatu szacunkowego wynika, że: (-) wyceny nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, (-) w dniu wywłaszczenia przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe, (-) w związku z powyższym wycenianą nieruchomość porównano z trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego, położonymi w J., (-) w oparciu o powyższe ustalono wartość rynkową 1 m2 nieruchomości drogowej na [...] zł, a wartość wycenianej działki na [...] zł. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłą zasadna jest ocena, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiadają ww. przepisom prawa. Biegła w opinii w sposób prawidłowy opisała położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, cechy mające wpływ na jej wartość i ostatecznie jej wartość. Operat zawiera zestawienie cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku. Ponadto biegła przedstawiła charakterystykę rynku poprzez przypisanie każdej cesze określoną ocenę (bardzo dobra, dobra i dostateczna). Następnie dokonała zestawienia par porównawczych. Taki sposób wyceny jest zgodny z § 4 ust 3 rozporządzenia. Sąd podziela w pełni ocenę organów, iż brak jest podstaw do zakwalifikowania w/w sposobu wyceny nieruchomości jako naruszający przepisy prawa. Nie sposób zakwestionować zatem stanowiska Wojewody, że przyjęta metoda porównywania parami dopuszcza wycenę danej nieruchomości na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, liczącego co najmniej trzy nieruchomości (por.: pkt. 4.2.6 Noty Interpretacyjnej NI 1, w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny). Jednocześnie w sytuacji, w której w oczywisty sposób wskazanym jest uwzględnianie przy wycenie danej nieruchomości transakcji nieruchomościami podobnymi, znajdującymi się w jak najbliższej lokalizacji (stosownie do powyższego rzeczoznawca uwzględnił transakcje nieruchomościami położonymi w J.), postulowane przez Gminę rozszerzanie na potrzeby niniejszej sprawy rynku lokalnego na inne powiaty niż powiat l. nie znajdowało przekonującego uzasadnienia. W świetle powyższego stwierdzić należy, że sam fakt powołania się przez Gminę i to dopiero w skardze do Sądu na: (-) ustalenia innego operatu, sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę "na potrzeby innego postępowania administracyjnego dot. ustalenia wysokości odszkodowania" (bez sprecyzowania, o jakie postępowanie chodzi"), w którym to operacie powołano się na transakcje nieruchomościami drogowymi spoza powiatu L., (-) operat sporządzony na zlecenie Gminy przez innego rzeczoznawcę już po wydaniu zaskarżonej decyzji, w którym to operacie również powołano się na transakcje nieruchomościami drogowymi spoza powiatu L., nie stanowi automatycznej przesłanki do zakwestionowania wartości dowodowej operatu sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu a zlecenie organu I instancji. W ocenie Sądu orzekające w sprawie organy były upoważnione do uznanie w/w operatu za w pełni wiarygodny. Podkreślenia wymaga, że w art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziano odrębny tryb weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, dokonywanej na zlecenie osób zainteresowanych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Przepis ust.1a przywołanego artykułu stanowi, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. O ile zatem skarżąca Gmina będzie podtrzymywała swoje zastrzeżenia co do prawidłowości przedmiotowego operatu, winna rozważyć ewentualność skorzystania z możliwości, o której mowa powyżej. W powyższych okolicznościach skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, w następstwie czego podlega oddaleniu. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.