IV SA/Wa 1981/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi V. C. i M. C. na decyzję Wojewody M. z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody M. na rzecz skarżących V. C. i M. C. solidarnie kwotę 993 ( słownie dziewięćset dziewięćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania T. C. i V. C. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2015r., Nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz V. C. w wysokości [...] zł za udział [...] części w nieruchomości i na rzecz M. C. w wysokości [...] zł za udział [...] części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. [...], zajętej pod część drogi publicznej, powiatowej - ul. [...]. Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń organu. Przedmiotowa nieruchomość położona w obrębie [...], gm. [...], jako działka nr [...] stanowiła część nieruchomości pochodzącej z księgi wieczystej [...], oznaczonej jako działka nr [...], z której została zajęta część pod drogę powiatową. Nieruchomość ta w dniu [...] grudnia 1998 r. stanowiła współwłasność V. C. w udziale [...] części i M. C. w udziale [...] części. W dniu [...] października 2005 r. V. C. oraz M. C. złożyli wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...], zajętą pod drogę - ul. [...] w obrębie [...]. Starosta [...] zawiesił z urzędu postępowanie odszkodowawcze do czasu wydania przez Wojewodę [...] ostatecznej decyzji deklaratoryjnej, zgodnie bowiem z art. 73 ust. 3 ww. ustawy przejście nieruchomości, z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., na własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego stwierdza w decyzji deklaratoryjnej wojewoda. Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Powiat [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, powiatową nr [...] - część ulicy [...] w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 , w obrębie [...]. Po wydaniu ww. decyzji Starosta [...] podjął zawieszone postępowanie i zlecił rzeczoznawcy wykonanie operatu szacunkowego. Działający w imieniu V. C. r. p. J. J., po zapoznaniu się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. S., zakwestionował jego prawidłowość i wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii wykonanej na zlecenie stron postępowania przez rzeczoznawcę R. W. Zastrzeżenia do wykonania operatu zgłosił także M. C. Wobec powyższego organ prowadzący postępowanie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie się do zarzutów zgłoszonych przez strony do operatu. Ponieważ strony kwestionowały sporządzony operat szacunkowy, organ zlecił ponowną wycenę przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu – W. K. Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za opisaną wyżej nieruchomość zobowiązując do jego wypłaty Skarb Państwa na rzecz V. C. za udział w [...] części ww. nieruchomości zajętej pod drogę w wysokości [...] zł. i na rzecz M. C. za udział w [...] części ww. nieruchomości w wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli byli właściciele nieruchomości. W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda [...] uchylił w całości ww. decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1935/12, oddalił skargę Zarządu Powiatu [...] na powyższą decyzję organu odwoławczego. W ponownie prowadzonym przed Starostą Powiatu [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] września 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. O., po analizie którego organ I instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w miejscowości [...], gm. [...]. Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2014 r. Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł. (na rzecz V. C. za udział w [...]części w ww. nieruchomości kwota – [...] zł oraz na rzecz M. C. za udział w [...] części w ww. nieruchomości kwota – [...] zł.). Od powyższej decyzji odwołania złożyli: V. C. oraz M. C. Organ odwoławczy wystąpił do Starosty [...] o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego poprzez zwrócenie się do rzeczoznawcy T. O. o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego. Organ I instancji pismem poinformował organ odwoławczy, że potwierdzenie aktualności operatu, na podstawie którego wydana została decyzja odszkodowawcza, nie jest możliwe ponieważ autor tego operatu – T. O. zmarł w maju 2014 r. Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Rozstrzygnięcie uzasadnił tym, że operat szacunkowy nie mógł być wykorzystany jako dowód w sprawie z uwagi na upływ jego ważności. Ponownie rozpatrując sprawę Starosta [...] zlecił sporządzenie operatu szacunkowego innemu uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu – M. R. Operat sporządzony został w dniu [...] maja 2015 r. Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz V. C. w wysokości [...] zł za udział [...] części w nieruchomości i na rzecz M. C. w wysokości [...] zł za udział [...] części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. [...], zajętej pod część drogi publicznej, powiatowej -ul. [...] Od powyższej decyzji odwołanie złożyli V. C. i M. C. wnosząc o jej uchylenie i rozstrzygnięcie w tym zakresie co do istoty sprawy Organ odwoławczy po przeanalizowaniu odwołania i akt sprawy stwierdził, iż operat stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania, który podlega jednak ocenie organu orzekającego w sprawie pod kątem jego prawidłowości i wiarygodności. Wojewoda [...] po przeanalizowaniu operatu uznał, że brak istotnych zastrzeżeń do operatu z wyjątkiem konieczności wyjaśnienia kwestii pominięcia wyceny części składowych. Wobec powyższego pismem z dnia [...] kwietnia 2016 r. wystąpił do Starosty [...] o przeprowadzenie dodatkowego postępowania i pilne zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o stosowne wyjaśnienie i przed wydaniem decyzji w II instancji - odniesienie się do zastrzeżeń w tym zakresie. Jeśli bowiem części składowe istniały w granicach działki nr [...], (jak np. w przypadku żywopłotu i utwardzonego wjazdu), to należało rozważyć ich wycenę. Nadto organ zauważył, iż z operatu nie wynika aby uwzględniono wskazane różnice np. w ramach ocen cech rynkowych (poprzez porównanie stanu zagospodarowania obiektów porównawczych i nieruchomości wycenianej). Pomniejszono jedynie końcowy wynik wyceny o 10%, z uwagi na istniejący rów przydrożny (odwadniający). Rów taki jest jednak integralnym elementem wyposażenia technicznego drogi. Konieczne jest zatem określenie w jakiej dacie pojawił się na wycenianej nieruchomości. Jeśli w dacie późniejszej, niż [...] października 1998 r., to jego niewątpliwie ujemny wpływ na wartość przedmiotu wyceny nie ma racji bytu, gdyż fakt ten miał miejsce już po dacie, na którą należało określić stan nieruchomości. Organ odwoławczy uznał również za istotne doprecyzowanie opisu stanu zagospodarowania nieruchomości według stanu na dzień [...] października 1998 r. W dniu [...] kwietnia 2016 r. rzeczoznawca M. R. udzieliła wyjaśnień na wyszczególnione w piśmie organu odwoławczego uwagi. Poinformowała, że zgodnie z oświadczeniem udzielonym rzeczoznawcy przez właściciela nieruchomości T. C. na dzień [...] października 1998 r. przedmiot wyceny stanowił część drogi (pobocze) powszechnego korzystania o jezdni z nawierzchnią asfaltową, a przez obszar, na którym znajduje się wyceniana działka przechodzi rów. Stan ten został potwierdzony podczas oględzin nieruchomości i uwzględniony w wycenie. Biegła doprecyzowała opis stanu zagospodarowania działki, wskazując na istniejące utwardzone dwa wjazdy stanowiące dostęp do nieruchomości, z której działka została wydzielona oraz wyjaśniła, że latarnia i żywopłot to stan na datę oględzin nieruchomości, a nie stan nieruchomości na datę [...] października1998 r. W ocenie rzeczoznawcy, nie można było przyjąć do wyceny części składowych, których istnienie we wskazanej dacie nie zostało formalnie potwierdzone. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego zaszły przesłanki do zastosowania współczynnika w wysokości odzwierciedlającej współmierność możliwości użytkowych przedmiotu wyceny. Oceniając operat wraz z wyjaśnieniami udzielonymi przez biegłą, organ uznał, iż operat jako zawierający wszystkie elementy formalne wskazane w par. 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów, może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Organ wyjaśnił, że opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego organu administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć owych wiadomości specjalnych. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli V. C. i T. C., zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie a także o rozstrzygnięcie co do istoty sprawy. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 7 kpa, art. 77 kpa oraz art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o błędnie ustalony stan faktyczny oraz niekompletny i błędnie oceniony materiał dowodowy tj. opinie biegłych: M. R. i R. W. i zaniechanie przez organ podjęcia czynności procesowych zmierzających do zebrania i przeanalizowania całego materiału dowodowego (w szczególności posiadanych map geodezyjnych z 1998 r. określających stan zagospodarowania działek z których wywłaszczano) oraz pominięcie przez organ faktów urzędowo znanych organowi (dotyczących wartości gruntów przejętych, za odszkodowaniem w bezpośredniej okolicy działki, której dotyczy przedmiotowa decyzja) i nie zakomunikowanie ich stronom mimo wezwań do ich ujawnienia; - art. 32 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP poprzez niestosowanie zasady równości obywateli wobec prawa i wydanie w zbliżonym stanie faktycznym dwóch diametralnie różnych decyzji (co do ceny m2 nieruchomości) oraz także poprzez taki sposób gromadzenia materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, który uniemożliwił stronom ocenę materiałów w niej zebranych, poprzez bezkrytyczne przyjmowanie operatów których nie można zweryfikować ze względu na nie podawanie danych umożliwiających kontrolę prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych i dotyczących ich transakcji, co w szczególności uniemożliwia ocenę rynkowości tych transakcji; - art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie rażąco zbyt niskiego, niesłusznego, bardzo krzywdzącego wywłaszczonych odszkodowania; - art. 107 ust. 3 kpa, gdyż organ odrzucił jako dowód operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy R. W., nie podając przyczyn faktycznych oraz podstawy prawnej, - art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i art. 134, art. 150 oraz art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności ze względu na niestosowanie dyspozycji w/w art. 73 ust. 5 ustawy reformującej, a w konsekwencji błędne ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości, na rażąco niskim poziomie a przez to błędne ustalenie wysokości odszkodowania. W uzasadnieniu skarżący wyjaśnili, że operat będący podstawą ustalenia odszkodowania, został sporządzony nie według stanu nieruchomości z 1998 r. ale według stanu nieruchomości na datę sporządzenia operatu, co narusza art. 73 ust. 5 ustawy reformującej. Biegła nie zbadała wyposażenia wewnętrznej infrastruktury działki. Biegła nie badała tego, nie oglądała działki, nie przeprowadziła żadnej wizji lokalnej, nigdy nie rozmawiała z osobami które mogą przybliżyć stan wywłaszczonej nieruchomości na dzień [...] października 1998 r.(tj.np. sołtysem, radnymi czy sąsiadami), a przez to w wycenie pominęła naniesienia wywłaszczonych np.. w postaci wjazdu (na dz. dziś [...]), komory rewizyjnej odwodnienia drogi czy nasadzenia krzewów. Biegła nie zapoznała się także ze sposobem użytkowania działki w 1998 r., a przez to w wycenie pominęła naniesienia wywłaszczonych. Nie wzięła pod uwagę iż w 1998 r. dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, co zwiększa wartość przedmiotowej nieruchomości w stosunku do nieruchomości, które takiego planu wtedy nie miały. Ponadto biegła nie oceniła stanu przedmiotowej nieruchomości w 1998 r relatywnie do nieruchomości przyjętych jako porównawcze, tak by przy określaniu wartości odszkodowania w cenach bieżących móc prawidłowo "usytułować" działkę wycenianą w stosunku do działek porównawczych. Biegła błędne uznała nieruchomości drogowe za odpowiednie nieruchomości porównawcze. Biegła, zdaniem skarżących powinna dobierać działki porównawcze spośród działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe tj. odpowiadających swym charakterem wywłaszczonej nieruchomości a nie z działek drogowych. Nadto skarżący podnieśli, iż biegła nie przeprowadziła żadnego badania stanu prawnego wywłaszczonych działek i nie ustaliła czy budowa tej drogi była samowolą budowlaną. Dodatkowo bez żadnego uzasadnienia zastosowany został zmniejszający wycenę współczynnik "k", obniżając w ten sposób i tak zaniżoną kwotę odszkodowania. Skarżący wskazali również, że biegła ma postępować w sposób określony w normach ugn i rozporządzenia Rady Ministrów, które nakazują uwzględniać w wycenie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny a także ich cech wpływających na poziom ich cen. Zatem biegła zobowiązana jest przedstawić i opisać charakter tych transakcji by organ i strony mogły ocenić czy transakcje spełniają kryteria pozwalające traktować je jako transakcje rynkowe. Rzeczoznawca winien w operacie zawrzeć wyczerpujące uzasadnienie przyjęcia nieruchomości do porównań i uzasadnić rzetelnie przyjęcie poziomu wag dla omawianych cech tych nieruchomości. Takiego wyczerpującego uzasadnienia brak jest w operacie M. R. Biegła M. R nie opisuje ponadto transakcji porównawczych w należyty sposób. Brak jest również uzasadnienia ocen przyjętych nieruchomości jak też nie uwzględnia wszystkich istotnych okoliczności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega uwzględnieniu aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej podniesione są zasadne. W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że nie jest uzasadniony zarzut dotyczący nie przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości na datę [...] października 1998 r. Wyjaśnić bowiem należy, że rzeczoznawca majątkowy nie prowadzi postępowania dowodowego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Stąd, biegły nie ma obowiązku nieograniczonego poszukiwania dokumentów potwierdzających stan zagospodarowania nieruchomości. W sytuacji gdy strona, po zapoznaniu się z wyceną, uznała że ustalenia co do stanu nieruchomości nie są kompletne, winna była wskazać na czym ta niekompletność polega i w miarę możliwości potwierdzić swoje słowa stosowną dokumentacją. Brak takich wskazań natomiast czyni niezasadnymi zarzuty, że biegły we własnym zakresie nie poczynił stosownych ustaleń. Dalej wskazać należy, że nie mają racji skarżący wskazując, iż wywłaszczona nieruchomość winna być oceniana jako nieruchomość przeznaczona pod budownictwo, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania obowiązującego w 1998 r. Stosownie bowiem do treści art. 73 ust. 5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy. Tym samym oceniany jest stan wywłaszczonej nieruchomości na dzień [...] października 1998 r. Skarżący na rozprawie przyznali, i wynika to również z akt sprawy, że wywłaszczona nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną nr [...], od roku 1978 stanowiła drogę publiczną. Tym samym przyjęcie w operacie do porównań nieruchomości drogowych było jak najbardziej uprawnione. Sąd badając sprawę w jej całokształcie doszedł jednak do przekonania, że skarżący słusznie zarzucają, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowymi wyjaśnieniami nadesłanymi przez rzeczoznawcę majątkowego ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Zdaniem Sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna. Wskazać bowiem należy, że w niniejszej sprawie biegły wyceniając nieruchomość zastosował podejście porównawcze, którego istotą jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Wskazuje na to art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 -3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisów tych wynika, iż zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest, bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Wskazać także trzeba, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp. Te wszystkie aspekty powinny być powołane w operacie szacunkowym jako kryteria zakwalifikowania nieruchomości i ich cen do porównań (tak Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 647, zob. także: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. I OSK 2010/06, Baza Orzeczeń LEX nr 437627; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2007 r., sygn. II SA/Po 211/06, Baza Orzeczeń LEX nr 387847; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Gd 139/08, LexPolonica nr 2064073). Stosowanie podejścia porównawczego wymaga, zatem zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego, celem umożliwienia organowi dokonanie oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skoro organ dokonuje takiej oceny, to nie może tego robić w warunkach dowolności, lecz swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. W związku z tym musi on posiadać materiał umożliwiający dokonanie takiej oceny, a jest nim wskazanie w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjętego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości przyjętych do porównań, takich jak m.in. położenie, wielkość nieruchomości, jej skomunikowanie oraz, co jest nie mniej ważne, wskazanie istotnych cech różniących nieruchomości, przyjętych współczynników korygujących i okoliczności, jakie zadecydowały w konkretnym przypadku o rozszerzeniu lub nierozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości opiera się bowiem na zobiektywizowanych kryteriach, ale zawsze jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. Brak takiego uzasadnienia stanowił zatem niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań, a w konsekwencji dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Takie stanowisko przedstawił m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, (Baza Orzeczeń Lex nr 461659), a Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni pogląd ten podziela.. Oceniając operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, z uwzględnieniem powyższych rozważań, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż właściwie nie zawiera opisu nieruchomości podobnych, poza wskazaniem ich powierzchni, cen i wskazania gminy, w której są usytuowane. Rzeczoznawca nie wskazał również cech różnicujących te nieruchomości, ani w żaden sposób nie uzasadnił przyczyn dla których wybrał do porównania te a nie inne nieruchomości. Powyższe braki uniemożliwiają dokonanie oceny czy prawidłowo dokonano wyboru transakcji porównawczych a ponadto oznaczają, że w sprawie nie zostały wyjaśnione istotne okoliczności, czego organ nie dostrzegł. Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. Przypomnieć w tym miejscu należy, że stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na treść art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W kontekście tej niejasności operatu dodatkową istotną okolicznością, która może i powinna zostać wyjaśniona, jest ustalenie rozbieżności w wycenie nieruchomości objętych skarżoną decyzją oraz nieruchomości, którą przywołują skarżący. Z oczywistych względów Sąd nie posiada informacji, co do przyczyn oraz zasadności ustalenia ceny za m2 nieruchomości wskazanej przez skarżących. Jednakże, celem wyjaśnienia wszystkich okoliczności oraz celem zadośćuczynienia zasadzie równego traktowania wszystkich wobec prawa, organ winien tę okoliczność wyjaśnić. Niezależnie Sąd, wskazuje iż w ocenianym operacie biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównań biegły przyjął nieruchomość o cenie maksymalnej wynoszącej 200 zł/m2 oraz o cenie minimalnej wynoszącej 80 zł/m2. Przy tym z tabeli umieszczonej na stronie 23. operatu wynika, że cenę 80 zł/m2 uzyskało aż 7 nieruchomości. Rzeczoznawca przy tym nie wskazał, którą z nieruchomości o cenie minimalnej przyjął do porównań i dlaczego. Powyżej wskazane okoliczności, zdaniem Sądu, przesądzają iż dokonana przez organ odwoławczy ocena stanu faktycznego sprawy oraz całego materiału dowodowego nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący i dostateczny, a więc umożliwiający rozstrzygnięcie sprawy. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, 80 kpa gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik. Ponownie rozpatrując sprawę, organ nakaże bądź uzupełnienie operatu bądź sporządzenie nowego, tak aby uwzględnione były wyżej wskazane oceny Sądu. W szczególności z akt sprawy wynikać musi dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości podobne, muszą być opisane ich cechy stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów (art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ugn). Rzeczą strony natomiast będzie zadbanie o wykazanie stanu nieruchomości z roku 1998 r., choćby poprzez udokumentowanie iż informacja w zakresie stanu tej nieruchomości wraz z konieczną dokumentacją została rzeczoznawcy przekazana. Dopiero w razie przyjęcia przez rzeczoznawcę innego niż wskazany przez skarżących stan nieruchomości, będzie on zobowiązany do wyjaśnienia tego stanu rzeczy. Sąd uznał również za uzasadniony zarzut dotyczący pominięcia opinii w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez R. W. i nie wskazanie przyczyny tego stanu rzeczy. Organ ponownie rozpatrując sprawę winien odnieść się do żądania strony w tym zakresie, jak i do żądania strony dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości adekwatnych. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.