IV SA/Wa 1993/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie Sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi Z. B. i J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...]; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. IV SA/Wa 1993/09 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009r. Burmistrz Miasta i Gminy O. działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] marca 2007r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy O. dla obszaru M.-P.-O., ustalił dla Z. i J. B. obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie O., gmina O., działka ewidencyjna nr [...] w wysokości 2114 zł. Uzasadniając decyzję organ I instancji podniósł, że Rada Miejska w O. w dniu [...] marca 2007r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy w części dotyczącej obszaru, na którym położona jest przedmiotowa działka. W uchwale tej zmieniono przeznaczenie działki ewidencyjnej nr [...] w obrębie O. ze strefy rolno-osadniczej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Wartość stawki procentowej opłaty związanej ze wzrostem wartości tego terenu została w uchwale określona na poziomie 10%. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu [...] stycznia 2008r. (akt notarialny Rep. A nr [...]). W celu określenia wartości nieruchomości sporządzono operat szacunkowy, który potwierdził wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Z. i J. B.. Decyzją z dnia [...] października 2009r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uzasadniając decyzję organ odwoławczy wskazał, że kierując się treścią art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało zbadać, czy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu stwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] lipca 2009r. IV SA/Wa 1993/09 Przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren rolno-osadniczy, a po zmianie przeznaczenia, teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz usługi. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu określono na kwotę 164141 zł, a po uchwaleniu planu powodującym zmianę przeznaczenia już 185288 zł. Fakt zbycia nieruchomości został potwierdzony odpisem aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] stycznia 2008r. W ocenie organu odwoławczego, w tej sytuacji zarzuty dotyczące niewłaściwego zastosowania art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało uznać za niezasadne. Strona postępowania była informowana o każdym etapie prowadzonego postępowania. Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli Z. i J. B. wnosząc o jej uchylenie oraz umorzenie postępowania względnie o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz naruszenie przepisów prawa procesowego art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 77 oraz art. 107 kpa mający istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi podnieśli, że organ odwoławczy w żaden sposób nie ustosunkował się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie., stwierdzając tylko, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem określono na kwotę 164141 zł, zaś po uchwaleniu planu na kwotę 185288 zł. Organ odwoławczy pominął milczeniem fakt, że w przedmiotowym okresie rynek nieruchomości zachowywał się bardzo dynamicznie co powodowało nagły wzrost cen nieruchomości , zaś dokonana zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego nie zmieniła zasadniczo przeznaczenia działki - w szczególności budowy na niej budynku mieszkalnego i nie odniósł się w tym zakresie do zarzutów skarżących. Zdaniem skarżących wykazany w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości był spowodowany wzrostem rynkowym nieruchomości, nie zaś uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w ustaleniu stanu faktycznego sprawy i IV SA/Wa 1993/09 przyporządkowaniu go właściwym przepisom.. Operat szacunkowy posiada liczne błędy, m.in. taki, że analizowano transakcje dokonane w znacznych odstępach czasowych, działek położonych w innych miejscowościach. Zarzut naruszenia art. 7 , art. 11, art. 77 w zw. z art. 107 § 1 i 3 kpa uzasadnia fakt pominięcia przez organ wszelkich dowodów przemawiających za umorzeniem postępowania, a w szczególności faktu, iż działka już wcześniej była działką budowlaną. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosił o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Jednocześnie art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2009r. i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] sierpnia 2009r. naruszają przepisy art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 kpa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Wbrew stanowisku organu odwoławczego zdaniem Sądu decyzja nie została oparta na dogłębnej analizie materiału dowodowego, którego najistotniejszy element stanowił obligatoryjny środek dowodowy w postaci wyceny wartości nieruchomości dokonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Organy administracji publicznej rozstrzygające przedmiotową sprawę nie dokonały żadnej oceny opracowanego operatu szacunkowego, co znajduje wyraz w uzasadnieniu decyzji. Tak organ I instancji jak i II instancji uznały za bezsporny fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego opierając ten wniosek na obliczonej przez rzeczoznawcę różnicy wartości nieruchomości sprzed daty uchwalenia planu i po tej IV SA/Wa 1993/09 dacie. Organ nie poczynił jednak żadnych własnych ustaleń, a zatem nie oparł się na żadnych przekonujących podstawach, które winny być wywiedzione w uzasadnieniu decyzji. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej, którego ustalenie należy do zakresu działania organu administracji publicznej, a nie rzeczoznawcy sporządzającego wycenę nieruchomości. Wiedza specjalistyczna jaką posiada rzeczoznawca i daje wyraz w opracowanej wycenie może być tylko wykorzystana przez organ przy ustalaniu stanu faktycznego. Do ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości musi mieć charakter obiektywny. Takich wywodów żaden z organów administracji publicznej nie poczynił, ani w oparciu o podstawowy dowód przeprowadzony w postępowaniu administracyjnym (operat szacunkowy), ani w odniesieniu do twierdzenia skarżących zgłaszanego w toku postępowania o wzroście wartości nieruchomości na skutek przesłanek innych, aniżeli uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego i dokonanie zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Organ administracji publicznej nie ustosunkował się też w żaden sposób do twierdzenia skarżących z odwołania, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego nie stanowiła w sposób obiektywny zmiany jej przeznaczenia w stosunku do dotychczasowego (z możliwością zabudowy siedliskowej), a zatem zmiany wpływającej na jej wyższą wartość. W ocenie Sądu najistotniejszy dowód w sprawie w postaci operatu szacunkowego nie jest dokumentem wyczerpującym i stanowiącym podstawę do przyjęcia, że wyjaśnione zostały w sprawie wszystkie istotne okoliczności. Biegły w operacie wskazał, że dla potrzeb wyceny analizowano rynek nieruchomości niezabudowanych z obszaru gminy O. w okresie od stycznia 2003r. do grudnia 2008r. Jednocześnie nie zaznaczył czy okres ten przyjęty był jedynie na potrzeby ustalenia tendencji wzrostu cen nieruchomości, która jak podaje właśnie w tych latach wynosiła 57% w skali roku, jak też dla potrzeb określenia cech rynkowych i ich procentowej wagi oddziaływującej na cenę (str. 11-12) czy też z innych jeszcze względów. Biegły nie umotywował przy tym dokonanego przez siebie wyboru IV SA/Wa 1993/09 nieruchomości podobnych, których transakcje sprzedaży porównywał w celu ustalenia ceny średniej transakcji sprzedaży, oceniał pod kątem wpływu cech rynkowych i określonym na tej podstawie współczynnikiem korygującym dokonał obliczenia wartości nieruchomości należącej do skarżących przed i po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wiadomo zatem dlaczego biegły uznał za podobne nieruchomości o tak różnej powierzchni, dlaczego transakcje dotyczące nieruchomości objętych planem zagospodarowania przestrzennego oceniane były za okres od 10.04.2007r. do 9.04.2008r., a nieruchomości nie objętych planem za inny okres tj. od 1.02.2006r. do 20.02.2008r., dlaczego wśród ocenianych nieruchomości tylko 1 lub 2 przypadki dotyczyły miejscowości O. oraz czy wszystkie nieruchomości znajdowały się na obszarze gminy O.. Biegły przedstawił charakterystykę nieruchomości porównawczych (C max ; Cmin) i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych (str. 13), ale wyłącznie dla sytuacji tej nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego (wskazał brak ograniczeń inwestycyjnych jako jej cechę). Nie zawarł jednak takiej charakterystyki szacowanej nieruchomości dla stanu sprzed uchwalenia planu. Nie wiadomo zatem czy współczynnik korygujący Ki wynikający z tabeli (przedstawiającej procentowy wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości i określającej wartości współczynników korygujących na podstawie których wskazał na sposób obliczenia wartości nieruchomości wg stanu sprzed wejścia planu zagospodarowania przestrzennego) dla szacowanej nieruchomości, zwłaszcza w zakresie cechy ograniczenie inwestycyjne, przyjęty był prawidłowo, skoro odpowiada on współczynnikowi Kmax , podobnie jak w przypadku nieruchomości objętej planem. Nadto z operatu szacunkowego wynika, iż w latach 2003 -2008 cena nieruchomości tak objętej planem, jak i nie objętej planem zagospodarowania przestrzennego wzrastała 57% w skali roku, skoro o taki wskaźnik biegły dokonywał korekty ccen transakcji przyjętych do porównania. W tej sytuacji stanowiąca dowód w niniejszej sprawie wycena rzeczoznawcy nie daje podstaw do przyjęcia, że w postępowaniu administracyjnym wyjaśniono wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, a zatem o ile wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości w bezpośrednim związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. IV SA/Wa 1993/09 Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji dokonana ustalenia stanu faktycznego w oparciu o uzupełnioną lub nową wycenę rzeczoznawcy, przy uwzględnieniu powyższych wskazań, odnosząc się do istotnych okoliczności wynikających z twierdzeń skarżących. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c, art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.