IV SA/Wa 2039/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Piotr Korzeniowski, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi S. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu. oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją nr [...], z dnia [...] sierpnia 2014 r., po rozpatrzeniu odwołania S. od decyzji Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2011 r. Nr [...] (znak: [...]) ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania trenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i lokalami handlowymi oraz garażem podziemnym, wjazdem i elementami zagospodarowania terenu na działce nr ew. [...] i części działek nr ew. [...] i [...] w obr. [...] przy ul. [...] na terenie dzielnicy [...] w W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dot. w pkt 1.1.4 tiret 1,2,3 i w tym zakresie orzekło poprzez ustalenie: 1.1.4. Wysokość górnej krawędzi elewacji (jej gzymsu lub attyki) mierzona od poziomu chodnika w ul. [...] (wg stref oznaczonych na załączniku nr 1). - dla fragmentu zabudowy frontowej od strony ul. [...] - max 40m (XII kondygnacji) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...] (budynek na działce nr ew. [...]); - dla fragmentu zabudowy w głębi działki od strony pasażu pieszego - ul. [...] (tj. strony północnej terenu inwestycji oznaczonej na załączniku nr 1 literami BC) - max 24m (VII kondygnacji) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji najwyższej części sąsiedniego budynku przy ul. [...] (działka nr ew. [...]) - dla fragmentu zabudowy stanowiącego niższe podium od strony sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...] (tj. strony zachodniej terenu inwestycji oznaczonej na załączniku nr 1 literami AB) i od strony ul. [...] - max 4 m (I kondygnacja) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji zabudowy I kondygnacji podium sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...]; a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy skarżoną decyzję. Stan sprawy przedstawia się następująco: Prezydent W., po rozpatrzeniu wniosku A. Sp. z o.o. z siedzibą w W. przy ul. [...], złożonego 26 sierpnia 2010 r. do Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...], z późniejszymi uzupełnieniami i przekazanego dnia 9 maja 2011 r. do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu W. na podstawie § 4 ust. 1 pkt 22b Regulaminu organizacyjnego Urzędu W., decyzją z [...] lipca 2011 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanej wyżej inwestycji. Odwołanie od tej decyzji wniosła S. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w uzasadnieniu decyzji, w pierwszej kolejności przytoczyło treść art. 59 i 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.) - dalej, jako: u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) - dalej, jako: rozporządzenie, wskazując, że teren przedmiotowej inwestycji położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami oraz uzupełniającej zabudowy usługowej. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanego do zainwestowania zlokalizowane są budynki wielorodzinne z usługami (na działkach nr ew. [...] - jeden budynek, na działce nr ew. [...] - 3 budynki). Budynki w analizowanym obszarze mają wysokość od 3 m do 49 m (I do XIV kondygnacji). Średnia wysokość na analizowanym terenie wynosi zatem 26 m. Budynki na wskazanych wyżej działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji mają wysokość : 42 m, 24 m, 25 m,33 m. Kolegium wskazało, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż funkcja planowanej inwestycji nie jest sprzeczna z funkcją terenu. Proponowane rozwiązania przestrzenne, będą zatem nawiązywać do zrealizowanych już budynków wielorodzinnych szczególnie, iż w decyzji uwzględniono fakt, że działka nr ew. [...] położona jest między działkami nr ew. [...], gdzie posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami o wys. 42 m (XIII kondygnacji) oraz działką nr ew. [...] gdzie budynki mają wysokość 24 m, 25 m i 33 m, gdyż od strony ul. [...] dopuszczona została zabudowa wyższa w nawiązaniu do wysokości budynku na działce nr ew. [...] a od strony działki nr ew. [...] otaczającej planowaną inwestycję z dwóch stron określono wysokość zabudowy na ok. 4 m oraz ok.24 m. W pkt 2.6 analizy organ I instancji wskazał również, uzasadnienie odstępstwa od średniej z obszaru w zakresie wysokości (§ 7 ust. 4 rozporządzenia) - wskazując, m.in. iż "nowa zabudowa winna nawiązywać gabarytami do sąsiedniej zabudowy zarówno tej nowej jak i tzw. wielkiej płyty oraz przyczyniać się do wytworzenia przy ul. [...] zabudowy o charakterze miejskim". Dalej Kolegium wskazało, że organ I instancji wysokość planowanego budynku określił w sposób nieprecyzyjny, bowiem w decyzji zawarto zapis "około", co nie powinno mieć miejsca oraz "0,5 m". Natomiast § 7 w/w rozporządzenia stanowiący o górnej krawędzi elewacji frontowej nie dopuszcza, jak to stanowi § 6 ww. rozporządzenia, ustalenia konkretnych parametrów z jakąkolwiek tolerancją. W tej sytuacji Kolegium uchyliło skarżoną decyzję w tym zakresie tj. pkt 1.1.4 tiret 1,2,3, i orzekło poprzez doprecyzowanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej poprzez wskazanie maksymalnej wysokości. Następnie Kolegium podniosło, że wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w terenie analizowanym wynosi od 0,22 do 0,95, zatem średni wskaźnik zabudowy wynosi po zaokrągleniu 0,59 a nie jak wskazał organ I instancji 0,6. Mając jednak na względzie, iż górna granica tego wskaźnika w obszarze kształtuje się do 0,95 Kolegium uznało, iż podwyższenie go do 0,6 jest uzasadnione choćby ze względu na wskaźnik zabudowy działki znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji tj. działki nr ew. [...]. W niniejszej sprawie z analizy wynika zasadność podniesienia o 0,01 wskaźnika średniego, a podstawą prawną ww. ustalenia będzie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Organ I instancji jako dopuszczalną przyjął szerokość elewacji frontowej od ul. [...] - 21 m z tolerancją 10%. Przy czym jak wynika z analizy szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane pod względem szerokości i determinowane kształtem działek i charakterem zabudowy i wynoszą od 10 m do 60 m, co oznacza że średnia z obszaru wynosi 35 m. Kolegium przyjęło, że w niniejszej sprawie ustalenie szerokości elewacji frontowej dokonane zostało prawidłowo w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Należy bowiem zauważyć, iż działka na której inwestor planuje inwestycję ma ok. 30 m szerokości od strony frontu działki (przy uwzględnieniu że bok AD na mapie ma 6 cm a skala mapy wynosi 1:500), a zatem nie było możliwe ustalenie jej szerokości w oparciu o średnią z obszaru, gdyż ta jest większa niż szerokość frontu całej działki. Co do ustalenia, zawartego w decyzji organu I instancji, odnośnie linii zabudowy Kolegium uznało, powołując się na wyrok NSA z 13 listopada 2012 r. Sygn. II OSK8/11 (CBOSA), że w urbanistyce i architekturze przyjmowane jest odrębne rozumienie pojęć "obowiązująca linia zabudowy" i "nieprzekraczalna linia zabudowy" Obowiązująca linia zabudowy wyznacza dokładne miejsce lokalizacji inwestycji wzdłuż tejże linii, zaś nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza jedynie minimalne położenie obiektu względem wskazanej linii, której przekroczyć nie można, ale sam obiekt może być sytuowany w oddaleniu od tak wyznaczonej granicy. W konsekwencji pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się w art. 61 ust. 7 u.p.z.p. zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy". Czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy, wynikać będzie z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej w toku postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy. W rozpoznawanej sprawie zaskarżona decyzja dotyczy obszaru o zabudowie rozproszonej, nieregularnej, spełniającej podobne funkcje o zróżnicowanych pozostałych parametrach normowanych rozporządzeniem. Wyznaczanie zatem skonkretyzowanej linii zabudowy w takiej sytuacji ograniczałoby uprawnienie właścicielskie oraz swobodę projektową - bez żadnego prawnego i merytorycznego uzasadnienia. Linia zabudowy w tym przypadku musi być zależna od formy architektonicznej całego zamierzenia i wkomponowania tego w istniejące otoczenie z uwzględnieniem walorów krajobrazowych i właściwym ekonomicznie wykorzystaniem terenu, a także z dopasowaniem planowanego obiektu do już istniejącej w obszarze zabudowy. Dlatego posłużenie się pojęciem linii nieprzekraczalnej przy jednoczesnym uwzględnieniu wyjaśnień zawartych w pkt 2.6 analizy a także uwzględniając, iż gdyby organ dokonał ustalenia tej linii w oparciu o przepis § 4 ust.3 rozporządzenia, to w istocie ograniczyłby możliwość zabudowy przynajmniej o ok. 1/3 działki. W tym stanie faktycznym Kolegium uznało, że wyznaczenie w niniejszej sprawie linii zabudowy jako nieprzekraczalnej w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia odpowiada prawu oraz wpłynie pozytywnie na ład przestrzenny tego rejonu miasta. Ustalenie dokonane przez organ I instancji w pkt 1.1.5 decyzji określające, iż planowany obiekt ma mieć dach płaski Kolegium uznało za prawidłowe i zgodne z przeprowadzoną analizą obszaru. Ponadto Kolegium podzieliło opinię organu I instancji, iż planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: teren ma dostęp do drogie publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Natomiast w odniesieniu do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium uznało, że organ I instancji: -nie naruszył przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem podjął on stosowne kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego spawy. Nieprawdziwy jest bowiem zarzut skarżącej, iż pominął on przy rozpoznawaniu sprawy i ustalaniu warunków zabudowy usytuowanie i parametry budynku mieszkalnego wielorodzinnego posadowionego przy ul. [...] (mimo, że błędnie wskazał, iż budynek ten położony jest przy ul. [...]), jak również charakterystykę zabudowy w analizowanym obszarze. Z akt sprawy w tym m.in. z pkt 2.6 oraz 2.4 tiret 2 analizy oraz m.in. z pkt 1.1.4 tiret 2 wynika bowiem, iż ustalając warunki zabudowy organ miał na względzie, że bezpośrednie sąsiedztwo na działce nr ew. [...] stanowią trzy budynki wielorodzinne mieszkaniowo-usługowe budowane z wielkiej płyty (VII, VIII i XI kondygnacyjne). Ustalił on bowiem z uwzględnieniem tego faktu m.in. zróżnicowaną wysokość dla planowanego obiektu uwzględniając zawarty w pkt 2.6 analizy zapis, że nowa zabudowa winna nawiązywać do sąsiedniej zabudowy zarówno tej nowszej położonej w pobliżu al. [...] jak i tej starszej tzw. wielkiej płyty i przyczyniać się do wytworzenia wzdłuż ul. [...] zabudowy o charakterze miejskim, -nie doszło również do naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane bowiem przepis ten w niniejszej sprawie nie miał zastosowania. Spełnienie wymogu, o którym mowa w w/w przepisie jest badane dopiero przez organ architektoniczno-budowlany przy wydawaniu decyzji budowlanej. Nadmienić w tym miejscu również należy, iż w skarżonej decyzji znajduje się zapis w pkt 2, zgodny z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U nr 164, poz. 1589), który stanowi gwarancję ochrony osób trzecich w szczególności w zakresie: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby. Nadto w pkt 1.1.1 (ostatnie zdanie) został zawarty zapis chroniący interesy osób trzecich w tym również skarżącej S. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodziła się S. i wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2014 r. i decyzji Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2011 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji skarżąca S. zarzuciła naruszenie: 1. przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 9, 77 i 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy mających znaczenie dla jej rozstrzygnięcia, polegające w szczególności na błędnym uznaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, iż proponowane przez inwestora rozwiązania przestrzenne będą nawiązywać do zrealizowanych już budynków wielorodzinnych w sytuacji, gdy organ odwoławczy sam przyznaje, że w rozpoznawanej sprawie zaskarżona decyzja dotyczy właśnie obszaru o zabudowie rozproszonej, nieregularnej, 2. przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji sprzecznej z zasadą dobrego sąsiedztwa wynikającą z w/w przepisu, § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia poprzez jego błędną interpretację oraz nieprawidłowe zastosowanie polegające na wyznaczeniu obowiązującej linii zabudowy z pominięciem istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, § 7 ust. 1 rozporządzenia poprzez jego błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie polegające na wyznaczeniu jedynie maksymalnej wysokości poszczególnych fragmentów zabudowy, co nie spełnia wymogu wyznaczenia wysokości. W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumenty uzasadniające zasadność podniesionych zarzutów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 , ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej. Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] sierpnia 2014 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia. W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej w stosunku do minimalnego obszaru określonego w § 3 rozporządzenia, w celu objęcia analizą istniejącej zabudowy przy wszystkich 4 narożnikach skrzyżowania al. [...] z ul. [...] i ul. [...] oraz ze względu na włączenie do obszaru analizowanego całych zespołów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana bowiem inwestycja, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Pojęcie "działki sąsiedniej" o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tylko działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalającą organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, Przeprowadzona analiza wykazała, że dominującą funkcją obszaru jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna z usługami oraz uzupełniającej zabudowy usługowej. Zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Z przeprowadzonej analizy wynika, że bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią: na działce nr ew. [...] posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami o wysokościom od I do XIII kondygnacji (do 42 m), na działce nr ew. [...] znajdują się trzy budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości 34 m, 25 m i 33 m. Po wschodniej stronie terenu inwestycji przeważają budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami z tzw. wielkiej płyty, które nie tworzą zwartych pierzei miejskich ani nie uwzględniają kierunku przebiegu traktów komunikacyjnych, stanowią zabudowę rozproszoną. Natomiast tereny po zachodniej stronie od terenu inwestycji i położone w pobliżu al. [...] są zabudowane nowszą zabudową mieszkalną z usługami, która posiada charakter zabudowy miejskiej i bardziej zwartych pierzejach i kierunku sytuowania uwzględniającym przebieg ulic. W takim stanie faktycznym przyjęto, że planowana zabudowa ma nawiązywać gabarytami do sąsiedniej nowej zabudowy od strony działki nr ew. [...] i starszej z tzw. wielkiej płyty oraz przyczyniać się do wytworzenia przy ul. [...] zabudowy o charakterze miejskim. Powyższe wskazuje, że planowana inwestycja nawiązuje do zabudowy istniejącej. Ustalenia organów w tym zakresie potwierdza załącznik graficzny nr 2 do decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. Ponadto stanowiący integralną część decyzji wynik analizy wskazuje w szczególności, iż w toku postępowania z korektą wprowadzoną decyzją organu II instancji należycie ustalono okoliczności w zakresie linii zabudowy, wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Organ ustalił też, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...], spełnione zostały warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych nie dotyczy terenu palowanej inwestycji. Zgodnie z wymogiem określonym w art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przed wydaniem decyzji organ dokonał uzgodnienia z właściwym zarządcą drogi. Odnosząc się do zarzutów skargi, Sąd nie podziela zarzutu, że w sprawie wyznaczono obowiązującą linię zabudowy z pominięciem istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązująca linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli natomiast linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego - § 4 ust. 3. Jednakże § 4 ust. 4 dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia. Istniejąca zabudowa wzdłuż ul. [...] jest zabudową nieregularną, której linie zabudowy są zróżnicowane i wynoszą od 10 m do 22 m od krawędzi jezdni ul. [...]. Skoro planowana zabudowa nawiązuje do nowego budynku mieszkalno-usługowego u zbiegu ul. [...] z al. [...], to uzasadnione jest wyznaczenie linii zabudowy wzdłuż ul. [...] jako kontynuacji linii zabudowy wyznaczonej przez sąsiedni budynek u zbiegu ul. [...] z al. [...] – tj. min. 10 m od krawędzi jezdni (tj. w odległości min. 2 m od granicy terenu inwestycji oznaczonej na załączniku graficznym nr 2 literami AB). Zasadność wyznaczenia takiej linii zabudowy zastała uzasadniona w przeprowadzonej analizie terenu. Ten sposób wyznaczenia linii zabudowy przyczynia się do wytworzenia wzdłuż ul. [...] zabudowy o charakterze miejskim. Z kolei zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Jednakże § 7 ust. 4 dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia. Z analizy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej obiektów w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od I do XIV kondygnacji, tj. do ok. 49 m. Zgodzić się należy z wnioskami przeprowadzonej analizy urbanistycznej, że wysokość projektowanego budynku powinna nawiązywać do bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji zabudowy mieszkaniowo-usługowej po obu stronach inwestycji, tj. do budynku przy al. [...] i budynku przy [...]. W konsekwencji ustalona w zaskarżonej decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji (jej gzymsu lub attyki) mierzona od poziomu chodnika w ul. [...] (wg stref oznaczonych na załączniku nr 1) powinna się kształtować: -dla fragmentu zabudowy frontowej od strony ul. [...] - max 40m (XII kondygnacji) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...] (budynek na działce nr ew. [...]); -dla fragmentu zabudowy w głębi działki od strony pasażu pieszego - ul. [...] (tj. strony północnej terenu inwestycji oznaczonej na załączniku nr 1 literami BC) - max 24m (VII kondygnacji) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji najwyższej części sąsiedniego budynku przy ul. [...] (działka nr ew. [...]) - dla fragmentu zabudowy stanowiącego niższe podium od strony sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...] (tj. strony zachodniej terenu inwestycji oznaczonej na załączniku nr 1 literami AB) i od strony ul. [...] - max 4 m (I kondygnacja) - w nawiązaniu do wysokości górnej krawędzi elewacji zabudowy I kondygnacji podium sąsiedniego budynku przy ul. [...] róg al. [...]. Powyższe ustalenia są uzasadnione przeprowadzoną analizą urbanistyczną i dopuszczalne jako zgodne z § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zapis tych ustaleń, wbrew zarzutom skargi, jest prawidłowy. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut skarżącej dotyczący naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 9, 77 i 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Stan faktyczny w sprawie został ustalony, dokonano jego oceny i prawidłowo organy uznały, że w niniejszej sprawie nie istnieje podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Konkludując stwierdzić należy, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skardze należało uznać za niezasadne. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.