IV SA/Wa 2045/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, asesor WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2008 r. sprawy ze skargi H. G., A. K. i B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) maja 2007 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymana nią w mocy decyzję Wójta Gminy I. z dnia (...) grudnia 2006 roku; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących H. G., A. K. i B. K. kwotę 1134 (tysiąc sto trzydzieści cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia (...) maja 2007r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy Wójta Gminy I. z dnia (...) grudnia 2006r. ustalającą dla H. G., A. K. i B. G. opłatę z tytułu wzrostu wartości działki nr ew. (...) o powierzchni (...) m 2 położonej w obrębie H. - na skutek jej zbycia -w wysokości 31.121,00 zł. W decyzji z dnia (...) grudnia 2006r. Wójt Gminy I. wskazał, powołując się na przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), iż zgodnie art. 36 ust. 4, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl art. 37 ust. 3 i 4 roszczenia wobec zbywcy są zgłaszane w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wójt Gminy I. podał, iż w Miejscowym Planie Szczegółowym Zagospodarowania Przestrzennego wsi H. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. Nr (...) z dnia (...) maja 1992 r. (Dz. Urz. Województwa (...) Nr (...), poz. (...)) działka ew. nr (...) o pow. (...) m położona była na terenie leśnym z możliwością poszerzenia istniejących dróg (symbol planistyczny (...)) oraz na terenie drogi gminnej (symbol planistyczny (...)). Z ustaleń zawartych w zakresie zagospodarowania programowo-przestrzennego w pkt 2.2.6. tekstu planu wynika, iż wszystkie tereny oznaczone na rysunku planu i w szczegółowych ustaleniach to tereny leśne /zgodnie z ewidencją gruntów/ bez prawa zabudowy. Plan ten został zmieniony Miejscowym Planem Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 Zagospodarowania Przestrzennego terenu wsi H. - część "A" zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy I. Nr (...) z dnia (...) lutego 2003r. (Dz. Urz. Województwa M. Nr (...), poz. (...)). Zgodnie z nowym planem działka ew. nr (...) obecnie znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na gruntach leśnych (symbol planistyczny (...)) oraz na terenie drogi gminnej (symbol planistyczny (...)). W trakcie procedury planistycznej, działka ew. nr (...) uzyskała zgodę Wojewody (...) (decyzja z dnia (...) września 2001 r.) na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Wydanie decyzji przez Wojewodę nie oznacza, że z chwilą jej wydania zmienił się dotychczasowy charakter działek. Zmiana ta nastąpiła dopiero z dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze zgody tej wynika, iż wyłączenie z produkcji leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego ograniczone jest do 300 m2. W myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Rada Gminy I. w § 58 uchwały Nr (...) określiła jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Sprzedaż działki ew. nr (...), w formie aktu notarialnego z dnia 14 kwietnia 2006r., przez dotychczasowych współwłaścicieli nastąpiła po dniu 5 kwietnia 2003 r., kiedy to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązującym, a przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy. Organ pierwszoinstancyjny wskazał, iż wartości nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego opracowanego w dniu 30 września 2006r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. N., z którego wynika, iż w związku ze zmianą planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości i wyniósł on 107.070,00 zł. Odwołanie od decyzji Wójta Gminy I. z dnia (...) grudnia 2006r. wnieśli H. G., A. K. i B. G. nie zgadzając się z wysokością opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nr ew. (...). Odwołujący się podnieśli, iż w sporządzonym operacie szacunkowym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego ustalono zbyt niską wartość działki z okresu przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co spowodowało naliczenie drastycznie dużej różnicy wartości nieruchomości. Ponadto w odwołaniu podniesiono, iż odmiennie niż wskazano w operacie , można uwzględnić tylko jeden czynnik wartości przedmiotowej nieruchomości Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 wynikający z nowego planu, tj. czynnik zmiany przeznaczenia terenu, wpływający na obliczenie wzrostu wartości tej działki. Wskazano, iż wzięte do porównania w operacie szacunkowym działki nie były porównywalne z działką nr ew. (...), a przy porównaniu należało wziąć pod uwagę transakcje działek znajdujących się przy tej samej ulicy , zbytych w 2001 i 2002 roku. Rozpoznając odwołanie organ odwoławczy uznał, iż nie zasługuje ono na uwzględnienie. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wskazało, iż w omawianej sprawie, przesłanki do określenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określone w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust 3 i 4 zostały spełnione. W ocenie organu odwoławczego sporządzony do sprawy operat szacunkowy wykazał wzrost wartości przedmiotowej działki nr (...) w stosunku do stanu sprzed uchwalenia ww. nowego planu. Odnosząc się do odwołania należy stwierdzić, że w pkt 7 i pkt 9 operatu, rzeczoznawca uwzględnił ustalenia zawarte w planie miejscowym: ograniczenie zabudowy wynikające z ewentualnego umieszczenia infrastruktury inżynieryjnej i położenie nieruchomości w strefie archeologicznej. Jednocześnie wskazano, że ustalając wzrost wartości działki nie brano pod uwagę tej części przedmiotowej nieruchomości, która jest przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej stanowiącej ul (...). Kolegium podkreśliło, że zgodnie z § 50 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub oploty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, przy czym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Rzeczoznawca sporządzający przedmiotowy operat szacunkowy, mając na uwadze ww. przepis, przyjął stan Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 nieruchomości na 05.04.2003 r. (wejście w życie nowego planu miejscowego), a poziom cen na dzień zbycia nieruchomości tj. na 14.04.2006 r., stąd prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości, którymi obrót został dokonany w latach od 2004 r. i później, a nie wziął do porównania nieruchomości, których dotyczyły transakcje z 2001 i 2002 r. Skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) maja 2007 r. wnieśli H. G., A. K. i B. G. podnosząc, iż zarzutem w odwołaniu kierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie była podstawa prawna decyzji wydanej przez Wójta gminy I., lecz kwestionowana była wysokość naliczonej opłaty. Skarżący powołali się na wykonany na ich zlecenie operat szacunkowy sporządzony przez innego uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynika wzrost wartości przedmiotowej działki o 49.530,00 zł. Ponadto skarżący wskazali, iż przy wyliczaniu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej uwzględnia się czynniki towarzyszące i powodujące jej wzrost lub obniżenie, tak jak zorganizowanie przez gminę infrastruktury technicznej, czego w tym przypadku Gmina I. nie zrealizowała. Ponadto przedmiotowa działka nr ew. miała zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy I. z dnia (...) lutego 2003r. ograniczenie w zagospodarowaniu, czego w wykonanym operacie nie skorygowano. Wypis i wyrys z nowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego w/w uchwałą informował o ograniczeniach w zagospodarowaniu działki (...) i usytuowaniu budynku w związku z zajęciem pasa działki pod infrastrukturę techniczno -kanalizacyjną. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Wskazał dodatkowo, iż w dniu wydania zaskarżonej decyzji nieznane były kolegium inne operaty wykonane w tej sprawie, a przedstawione przez skarżących dwa operaty dotyczące tej samej nieruchomości wykonane na zlecenie skarżących dalece różnią się między sobą, a także różnią się znacząco od operatu sporządzonego na zlecenie gminy. Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje : Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania powyższego postanowienia, nie zaś według kryteriów słusznościowych. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., nr 153 , poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie i prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji jak też utrzymanej nią w mocy decyzji Wójta Gminy I. z dnia (...) grudnia 2006r. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy I. stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), który stanowi, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, ze w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżących z leśnych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej , dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ich wartość uległa zwiększeniu. Kwestią zasadniczą dla rozstrzygnięcia sprawy jest natomiast ocena prawidłowości wyliczenia wysokości tej opłaty. Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 W ocenie Sądu organy orzekające tej istotnej okoliczności w sposób należyty nie wyjaśniły. W sprawie niniejszej przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień jej zbycia. Powyższy dowód został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę ustalenia wysokości opłaty. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Dalej w artykule tym ustawodawca precyzuje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości ustawodawca w ust. 11 art. 37 wskazał, iż stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zatem wartość nieruchomości po wejściu w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianie jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1994r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). oraz przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia rzeczoznawca dla ustalenia renty planistycznej określa wartość rynkową nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany oraz przyjmuje się ceny z dnia zbycia nieruchomości. Organ, odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. N., w uzasadnieniu decyzji ograniczył się do zacytowania § 50 w/w rozporządzenia jak również art. 152 - 154 ustawy Sygn. akt IV SA/Wa 2045/07 o gospodarce nieruchomościami i stwierdził ogólnikowo, że rzeczoznawca mając na uwadze powyższe przepisy przyjął stan nieruchomości na 05 kwietnia 2003r. tj. na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego, a poziom cen na dzień zbycia nieruchomości tj. 14 kwietnia 2006r., zaś do porównania nieruchomości prawidłowo wybrał te nieruchomości, którymi obrót został dokonany w latach od 2004 roku i później, a nie wziął do porównania nieruchomości, których transakcje zbycia dokonane były w 2001 i 2002 roku. Skarżący zarówno w postępowaniu odwoławczym jak i w skardze kwestionowali prawidłowość doboru wybranych przez rzeczoznawcę transakcji, podnosząc, iż nie można ich uznać za porównywalne z działką nr (...). Ponadto podnosili, iż wiarygodność operatu autorstwa J. N. budzi także zastrzeżenia w przedmiocie przyjętych do porównania transakcji sprzed zmiany planu, w którym nieatrakcyjne rynkowo działki nabywała gmina lub przedmiotem zbycia były udziały w nieruchomości, a nie cała nieruchomość. Spowodowało to przyjęcie zbyt niskiej wartości 1m2 gruntu według stanu sprzed zmiany planu. Należy zauważyć, że operat szacunkowy jak każdy inny dowód, podlega wnikliwej i wszechstronnej ocenie organu, a w szczególności, kiedy jest kwestionowany co do prawidłowości jego sporządzenia przez stronę postępowania, która to strona została obciążona opłatą w wysokości wynikającej z tegoż operatu. Skarżący dołączył do skargi operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego dotyczący przedmiotowej działki. W operacie tym różnica wartości rynkowej 1m2 nieruchomości przed zmianą planu i po zmianie planu miejscowego wynosiła 49 530 zł. Natomiast ta sama różnica wartości w operacie opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. wynosiła 107 070 zł. Istnienie tak dużej rozbieżności w wycenie dotyczącej tej samej działki wymaga wyjaśnienia przez organ. Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji wyroku.