IV SA/Wa 2092/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Renata Nawrot, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty W. nr [...] z dnia [...] marca 2015; I. Stan faktyczny. 1. Starosta [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2015r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 10042 złote na rzecz R. M. i A. M. za nieruchomość położoną w W. stanowiącą działkę o nr ewidencyjnym [...], obręb [...] o powierzchni 33 m.kw., która zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...], znak [...] z dnia [...] czerwca 2014r. o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy W. Jako podstawę prawną wskazał przepis art. 12 ust. 4a, 4b, 4g oraz art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.; dalej jako: "specustawa drogowa"). 2. Po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza W., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy powyższą decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 25 listopada 2014r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. G. Powołany operat szacunkowy sporządzony został w sposób odpowiadający prawu. W szczególności prawidłowo został zastosowany § 36 znowelizowanego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy słusznie zastosował tzw. zasadę korzyści (art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami), przyjmując jako podstawę wyceny ceny nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, zgodnie z zapisami Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Gminy W. – Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w W., ponieważ analiza rynku wykazała niemożność wykorzystania transakcji drogowych jako przydatnego materiału porównawczego, natomiast ceny działek drogowych były niższe niż ceny gruntów mieszkaniowych. Organ II instancji wskazał też, że o doborze transakcji, wyborze metody wyceny, przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów decyduje rzeczoznawca majątkowy, a organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi, ma obowiązek dokonania oceny operatu pod względem formalnym. 3. Skargę na powyższą decyzję wniosła Gmina W., zarzucając naruszenie art. 7, 9, 77 i 80 kpa w związku z art. 134 ust. 2, 151, 153, 154 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2014r., poz. 518 ze zm.) w związku z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez odniesienie się w skarżonej decyzji jedynie do części zarzutów odwołującego oraz błędne uznanie, że sporządzony operat szacunkowy z 25 listopada 2014r. spełnia wymogi określone w powołanej wyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu podczas, gdy zawiera on błędy formalne: 1) wycenę nieruchomości przeprowadzono na podstawie błędnie przyjętego przeznaczenia wycenianej nieruchomości, 2) wycena została przeprowadzona na podstawie błędnie wytypowanych przez biegłego danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do wycenianej, 3) bezzasadnie wycenione zostały naniesienia budowlane w postaci wjazdu z kostki betonowej, 4) zakres wycenianych naniesień znacznie wykracza poza granice wycenianej nieruchomości, 5) niedostatecznie wyjaśniono sposób doboru cech rynkowych oraz procentowy wpływ tych cech na wartość szacowanej nieruchomości. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. 4. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. II. Uzasadnienie prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. 1. Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organy administracji, orzekające w sprawie, nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 poz. 270 ze zm.; dalej jako: "Ppsa") Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną. 2. Skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie zarzuty Sąd podzielił. Analizowana sprawa dotyczyła ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie Z., gmina W., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 33 m.kw. przeznaczoną pod rozbudowę drogi gminnej ulicy G.na odcinku od ulicy [...] do ulicy [...] w Z. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013r., poz. 687) wysokość odszkodowania o którym mowa w art. 12 ust. 4 ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wartość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 , podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Przechodząc do oceny zaskarżonej decyzji, zdaniem Sądu zasługują na uwzględnienie zarzuty dotyczące bezzasadnej wyceny naniesień budowlanych w postaci wjazdu z kostki betonowej oraz zakresu wycenianych naniesień znacznie wykraczających poza granice przedmiotowej nieruchomości. I tak, jak wynika z operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. wyceniana działka nr [...] o powierzchni 33m.kw. stanowi prostokątny pas gruntu o szerokości około 1,5-2m i długości około 19m przylegający do ulicy G. na wysokości posesji nr [...]. W czasie wizji lokalnej rzeczoznawca stwierdził, że przed bramą wjazdową na teren posesji znajduje się podjazd z kostki betonowej Bauma o wymiarach około 6mx3m, usytuowany w większej części na terenie wydzielonej działki nr [...] – k. 6 operatu. W dalszej części operatu rzeczoznawca określając wartość odtworzeniową naniesień budowlanych przyjmuje do wyliczeń naniesienie w postaci podjazdu z w/w kostki betonowej o powierzchni 18 m.kw. wyliczając wartość odtworzeniową budowli na kwotę 4336,36 zł. - k. 12 operatu, a zatem o szerokości przekraczającej granice działki [...], która jak wskazano wyżej stanowi prostokątny pas o szerokości około 1,5-2m. Co istotne, szacując wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 10042 zł., rzeczoznawca majątkowy sumuje w/w wartość odtworzeniową budowli i wartość prawa własności niezabudowanego gruntu tj. kwotę 5706 zł., (4336,36 zł.+5706zł), co ma wpływ na ostateczną wartość szacowanej nieruchomości i wysokość ustalonego w decyzji odszkodowania. Jednoznaczne ustalenie w tym zakresie jest o tyle istotne, gdyż dopiero po ustaleniu powierzchni naniesienia na działce nr [...] można bezspornie określić jej wartość rynkową. 3. Zdaniem Sądu, nierzetelnie przeprowadzona kontrola operatu szacunkowego przez organy obu instancji prowadzi do wniosku, że postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone z uchybieniem art. 7, 77§ 1 i 80 kpa. Uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż dopiero prawidłowe ustalenia faktyczne umożliwiają ocenę prawidłowości zastosowanych przepisów prawa materialnego oraz ocenę czy podjęte przez organ rozstrzygnięcie sprawy jest zgodne z obowiązującym prawem. Dopiero w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny, organ wyda decyzję, a swoje rozstrzygnięcie wyczerpująco umotywuje w uzasadnieniu, zgodnie z art. 107 § 3 kpa. Rozpoznając ponownie sprawę organ, mając na uwadze uwagi zawarte w niniejszym orzeczeniu ponownie przeanalizuje całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz, o ile uzna to za niezbędne dla rozpoznania sprawy, przeprowadzi inne dowody i w zależności od poczynionych w tym postępowaniu ustaleń podejmie stosowne rozstrzygnięcie, którego treści skład orzekający w sprawie nie przesądza. 4. Na marginesie zauważyć należy, że pozostałe zarzuty skargi nie są zasadne. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ugn, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje ocena czy zaistniałe transakcje mają charakter rynkowych. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, sposób doboru cech rynkowych oraz procentowy wpływ tych cech na wartość szacowanej nieruchomości to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Tak więc strona - kwestionując ustalenia operatu w zakresie wiadomości specjalnych - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Takiego kontroperatu w tej sprawie nie złożono. Strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji, co również nie miało miejsca. Czyni to zarzuty skargi w tym zakresie gołosłownymi. Nie jest także zasadny zarzut dotyczący błędnie przyjętego przeznaczenia nieruchomości, skoro przeznaczenie to wobec braku planu miejscowego rzeczoznawca ustalił na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a zatem zgodnie z ust. 2 art. 154 ugn. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku. ----------------------- 3