IV SA/Wa 2103/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi M. T. i J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżących M. T. i J. T. kwotę 122 (sto dwadzieścia dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 roku, Nr [...] Wójt Gminy S. ustalił M. i J. T. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej działkę o nr ew. [...] położonej w miejscowości N., spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 3042,20 zł. W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy stwierdził, że uchwałą z dnia [...] czerwca 2005 roku, Nr [...] uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który opublikowany został w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...]. Stawka opłaty planistycznej ustalona została na 10%. W dniu 20 października 2008 roku M. T. i J. T. zbyli nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o nr ew. [...] położoną w miejscowości N. Na podstawie operatu szacunkowego ustalono, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła 59 421 zł. zaś po uchwaleniu 89 843 zł. Różnica wartości wynosi 30 422 zł zaś opłata planistyczna stanowi 10 % tej kwoty, to jest 3042,20 zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i J. T., podnosząc zarzut, iż brak jest podstaw do przyjęcia, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia [...] września 2010 roku, Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] czerwca 2010 roku. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany następuje wzrost wartości nieruchomości, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu lub po jego zmianie, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia w tym przedmiocie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany stały się obowiązujące. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie ulega wątpliwości, że M. T. i J. T. zbyli działkę o nr ew. [...] o powierzchni 1282 m2, położoną w miejscowości N. przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi N., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2005 roku, albowiem przeniesienie własności działki nastąpiło w dniu 20 października 2008 roku. Przedmiotowa działka w wyniku uchwalenia wymienionego wyżej planu zmieniła swoje przeznaczenie. Zgodnie z ogólnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy S., który stracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 roku przedmiotowa działka była położona na terenie oznaczonym symbolem "R" – strefa rolna obejmująca tereny upraw polowych, łąk, pastwisk, w której dopuszcza się zabudowę zagrodową oraz budowę obiektów związanych z prowadzeniem specjalistycznego gospodarstwa rolnego pod warunkiem uzyskania pozytywnej opinii sanitarnej i uzgodnienia z wydziałem ochrony środowiska. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla wsi N., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2005 roku działka o nr ew. [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "MR" – z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z ogrodami oraz pod zabudowę związaną z gospodarką rolną. Dozwolona jest również lokalizacja nieuciążliwych zakładów rzemieślniczych oraz usług stanowiących uzupełnienie przeznaczenia podstawowego, a także lokalizacja lokalnej infrastruktury technicznej. Powyżej przytoczona zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości, co wynika ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, który, zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, nie budzi zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Tym samym, w ocenie Kolegium, brak było podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli J. T. i M. T., podnosząc zarzuty naruszenia: 1. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. oraz art. 77 k.p.a. poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji pomimo nierozpatrzenia w sposób wnikliwy wszystkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, 2. § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez przyjęcie do porównania przy dokonywaniu wyceny, w podejściu porównawczym metodą korygowanej ceny średniej, nieruchomości odbiegającej od definicji "nieruchomości podobnej", o której mowa w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zdaniem skarżących, z góry założono, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Jedyną przesłanką ustalenia wzrostu wartości nieruchomości był fakt, iż doszło do uchwalenia nowego planu i zmiany przeznaczenia nieruchomości. Nadto niejasny jest również dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Nie uległo zmianie położenie, wielkość działki, odległość od drogi dojazdowej oraz innych obiektów, co ma istotny wpływ przy ustalaniu wzrostu wartości działki. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie z przyczyn, które Sąd wziął pod uwagę z urzędu. Zgodnie z treścią art. 379 § 1 k.c., jeżeli jest kilku dłużników albo kilku wierzycieli, a świadczenie jest podzielne, zarówno dług, jak i wierzytelność dzielą się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest dłużników albo wierzycieli. Świadczenie jest podzielne, jeżeli może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości (art. 379 § 2 k.c.). W przedmiotowej sprawie świadczenie pieniężne, jakim jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest świadczeniem podzielnym. Może być więc ono podzielone pomiędzy skarżących. Z aktu notarialnego załączonego do sprawy wynika, że skarżąca M. T. nie pozostaje w związku małżeńskim z J. T. Skarżący zbyli udziały w nieruchomości, które stanowiły ich własny majątek. Tymczasem z osnowy decyzji organu I instancji wynika, że obowiązek zapłaty całej kwoty opłaty planistycznej nałożony został na obydwoje skarżących łącznie. Obydwoje skarżący mają bowiem zapłacić kwotę 3042,20 zł. Organ I instancji potraktował więc w istocie to świadczenie jako świadczenie niepodzielne, do czego brak jest podstaw faktycznych i prawnych. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji powinien więc określić wysokość opłaty planistycznej dla każdego ze skarżących osobno. Może to nastąpić w jednej decyzji, jednakże każdy ze zobowiązanych do uiszczenia opłaty powinien mieć indywidualnie określoną do zapłaty kwotę. W ocenie Sądu nie istnieje konieczność uchylenia decyzji organu pierwszej instancji. Korekta uchybienia popełnionego przez ten organ może nastąpić na etapie postępowania odwoławczego. Nie wymaga ona bowiem przeprowadzenia postępowania w całości lub w znacznej części. Z aktu notarialnego wynika, że udziały J. T. i M. T. w nieruchomości były równe. Kwota 3042,20 zł powinna więc zostać podzielona pomiędzy skarżących po połowie. Podstawą uchylenia zaskarżonej decyzji nie mogły być natomiast zarzuty podniesione przez skarżących. Analiza operatu szacunkowego dokonana przez Sąd pozwala stwierdzić, iż trafnie organ odwoławczy uznał, że został on sporządzony prawidłowo i może być podstawą ustaleń faktycznych. Zarzuty skarżących sprowadzają się do przytoczenia przepisów prawa normujących dokonywanie wyceny i ogólnikowych sformułowań, iż operat jest nieprawidłowy. Tego rodzaju zarzuty nie mogą być podstawą zakwestionowania prawidłowości operatu. Nie został wskazany żaden konkretny argument podważający prawidłowość sporządzonej wyceny. Wskazać w tym miejscu należy, iż nieruchomość sprzedana została za kwotę 130 000 zł, zaś rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości po zmianie planu na kwotę 89 843 zł. Nie jest to jednak okoliczność podważająca prawidłowość dokonanej wyceny. Rzeczoznawca dokonuje bowiem ustalenia wartości nieruchomości, stosując określoną metodologię. Ustalona przez rzeczoznawcę wartość nie musi się pokrywać z ceną sprzedaży nieruchomości. Brak jest podstaw do przyjęcia, że wartość nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2005 roku została określona nieprawidłowo. Niezasadne jest twierdze skarżących, iż organy administracji "z góry" założyły, że sam fakt uchwalenia nowego planu spowodował wzrost wartości nieruchomości. O tym, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu świadczy operat szacunkowy. To ten dokument jest dowodem na zaistnienie tej okoliczności. Zastosowany sposób wyceny, w tym m.in. dobór nieruchomości do porównań, pozwala na wykazanie wzrostu wartości nieruchomości, tylko z jednej przyczyny, jaką jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmiana przeznaczenia wycenianej nieruchomości w tym planie. Zarzut skarżących, że nie uległo zmianie położenie, wielkość działki, odległość od drogi dojazdowej oraz innych obiektów, co ma istotny wpływ przy ustalaniu wzrostu wartości działki, nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego. Prawidłowo bowiem rzeczoznawca nie wziął pod uwagę tych okoliczności, przy dokonywaniu wyceny. Dokonywał on bowiem ustalenia, czy wartość nieruchomości wzrosła, zmalała lub pozostała niezmieniona w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie w związku ze zmianą lub brakiem zmiany takich parametrów nieruchomości, jak jej położenie, wielkość, oraz odległość od drogi dojazdowej i innych obiektów. Brak zmiany tych parametrów oznacza, że nie miały one wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.