IV SA/Wa 2106/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań Wspólnoty Mieszkaniowej [...], Wspólnoty Mieszkaniowej [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej [...], utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2015 r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym na działkach ew. nr [...], [...], [...] z obrębu [...] przy ul. [...] wraz z budową zjazdu na teren inwestycji na działce ew. nr [...] obrębu [...], stanowiącej pas drogowy ul. [...], Dzielnicy [...] m. [...] . W uzasadnieniu decyzji podano, iż w dniu [...] grudnia 2014 r. do Prezydenta m. [...] wpłynął wniosek, uzupełniony w dniu [...] stycznia 2015 r., o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym na działkach ew. nr [...], [...], [...] z obrębu [...] przy ul. [...] wraz z budową zjazdu na teren inwestycji na działce ew. nr [...] obrębu [...], stanowiącej pas drogowy ul. [...], Dzielnicy [...] m. [...]. Zarząd Dzielnicy [...] m. [...] decyzją [...] z dnia [...] lipca 2015 r., ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odwołania od powyższej decyzji wnieśli: Wspólnota Mieszkaniowa [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa [...] wskazując na naruszenie przez organ 1 instancji: art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie warunków zabudowy pomimo niespełnienia wszystkich warunków w tym przepisie wskazanych wskutek czego doszło do naruszenia zasad ładu przestrzennego bowiem planowana inwestycja spowoduje sparaliżowanie komunikacyjne okolicznych działek co oznacza, że istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego a ponadto planowana inwestycja może wpłynąć na obniżenie wód gruntowych, a także powoduje konieczność przebudowy istniejącej infrastruktury; art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez niepełne wyjaśnienie okoliczności przedmiotowej sprawy, w szczególności kwestii obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji poruszonej w proteście Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] z dnia [...] czerwca 2015 r.; art. 10 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie stron postępowania; art. 73 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie sporządzania Wspólnocie kopii i odpisów z akt sprawy; art. 9 k.p.a. poprzez nienależyte informowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków oraz wydanie decyzji, która koliduje z zagospodarowaniem działek sąsiednich; - art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez nienależyte wyjaśnienie dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzie w należących do właścicieli lokalach w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej. Kolegium rozpatrując sprawę wskazało, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1-5. Sposób ustalania wymagań określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora wyznacza na mapie w skali 1:500 lub 1:1000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt. 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z treści § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m. Prawidłowo wyznaczony obszar nie może być mniejszy od wskazanego w przepisie i powinien on tworzyć linię zamkniętą. Brak, poza powyższym, ograniczenia co do wielkości i sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego skutkuje pewną dowolnością w sposobie jego wyznaczenia. Granice tej dowolności wyznaczone granicami konkretnego obszaru, stanowiącego pewną całość urbanistyczną, stanowiącą podstawę poczynienia przez organ ustaleń, czy planowana zabudowa nie naruszy zastanego na tym obszarze ładu przestrzennego. Kolegium wskazało, iż front działki, tj. główny wjazd i wejście na teren działki objęty wnioskiem ma się odbywać od ulicy [...], na mapie, stanowiącej załącznik nr 2B do decyzji, jest to część działki oznaczona literami AB o szerokości ok. 24 m. Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo jako trzykrotność szerokości frontu działki. Teren inwestycji położony jest w obszarze gdzie przeważają budynki o funkcji mieszkaniowej w zabudowie wielorodzinnej z usługami oraz bez usług. Stąd planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji występującej w sąsiedztwie. W najbliższym sąsiedztwie terenu objętego inwestycją dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zatem podniesione w odwołaniach w tym zakresie, zdaniem organu, nie zasługują na uwzględnienie, bowiem planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. Organ powołując się na orzecznictwo i doktrynę wyjaśnił, iż ratio legis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego nie zaś drastyczne ograniczenie zabudowy na terenach gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Za szerokim rozumieniem zasady dobrego sąsiedztwa przemawiają ochrona prawa własności i zasada wolności zagospodarowania i zabudowy terenu, deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest utrzymanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., a jej istotą jest dostosowanie nowej, powstającej zabudowy do zabudowy już istniejącej w jej otoczeniu. Kolegium podkreśliło, że po dokonaniu analizy zebranego materiału dowodowego uznało, że zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, linia zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu nawiązywać będą do bliskiego sąsiedztwa. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy od strony zachodniej przylega do pasa drogowego istniejącej ulicy [...]. Dla planowanej inwestycji linię zabudowy od strony ulicy [...] wyznaczono jako nieprzekraczalną równolegle do pasa drogowego, jako przedłużenie linii zabudowy usytuowanej na działce nr [...] przy ul. [...]. Powyższa linia została ustalona na podstawie § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej na działce [...], tym samym organ I instancji prawidłowo wyznaczył linię zabudowy jako kontynuację linii zabudowy istniejącej na działce sąsiedniej. Jednocześnie zaznaczono, że tak ustalona obowiązująca linia zabudowy wymaga zgody właściwego zarządy drogi, a w razie jej nieuzyskania linię tę ustala się w odległości 6 m od krawędzi jezdni. Z ustaleń organu I instancji wynika, że wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym są zróżnicowane. Średni wskaźnik zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 0,47, zaś przedział tego wskaźnika wynosi od 0,20 do 0,84, przy czym pięć na piętnaście badanych działek ma wskaźnik większy od średniego wskaźnika na analizowanym terenie, a dwie mają wskaźnik bardzo zbliżony do planowanego (0,56). Organ stwierdził, że ustalenie o powyższe dane wskaźnika dla przedmiotowej działki w wysokości od 0,47 do 0,56 odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w myśl którego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. Z ustaleń organu I instancji w zakresie szerokości elewacji frontowej wynika, że w obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych jest bardzo zróżnicowana (od 4,2 m do 62,5 m). Średnia wielkość wynosi 22,6 m. zaznaczono przy tym, że średnia arytmetyczna nie jest miarodajna do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji z uwagi na duże zróżnicowanie szerokości działek inwestycyjnych, a także funkcji zabudowy i specyfiki położenia działki nr [...]. Szerokość elewacji frontowej nowej inwestycji uzależniona jest bowiem od frontu działki oraz szerokości elewacji frontowej budynków znajdujących się w sąsiedztwie o porównywalnej wysokości. Mając zatem na uwadze powyższe czynniki oraz szerokość frontu działki ustalenie szerokości elewacji frontowej od 11,0 m do 15,5 m było zgodne z treścią § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Zdaniem Kolegium prawidłowo, stosownie do treści § 7 ust. 4 rozporządzenia ustalono wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W analizie podano, że w obszarze analizowanym wysokości istniejącej zabudowy są zróżnicowane: liczba kondygnacji od 1 do 11. Średnia wysokość wynosi 5 - 6 kondygnacji. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się budynki od 9 do 11 kondygnacji. Ze względu na dużą różnicę w wysokości istniejącej zabudowy, przy ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wzięto pod uwagę wysokość budynku mieszkalnego posadowionego przy ul. [...] posiadający 11 kondygnacji. Zatem wysokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 9 kondygnacji (maksymalnie 30 m). Dla planowanej inwestycji prawidłowo zgodnie z § 8 rozporządzenia ustalono dach płaski. Z analizy bowiem wynika, że w obszarze analizowanym zabudowa charakteryzuje się w większości dachami płaskimi. W ocenie organu odwoławczego zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt. 1 ust. 1 art. 61 u.p.z.p., bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zamierzenie inwestycyjne spełnia również pozostałe warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p: istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Teren planowanej inwestycji, wbrew zarzutom odwołania, posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odniesieniu do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest badane czy dostęp do drogi publicznej jest wystarczający dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a także czy planowana inwestycja nie spowoduje paraliżu komunikacyjnego dla działek w sąsiedztwie. Organ bada jedynie czy teren będący przedmiotem inwestycji ma zagwarantowany do drogi publicznej. W niniejszej sprawie wymóg ten, jak opisano powyżej, został spełniony. Ponadto szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne projektowanego budynku, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków, są badane na etapie odrębnego postępowania administracyjnego związanego z koniecznością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwolenie na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Kolegium nie dopatrzyło się także naruszenia pozostałych przepisów wskazanych w odwołaniu, w tym art. 10 k.p.a. Odwołujący nie wskazali na czym miałoby polegać naruszenia art. 10 k.p.a. Z akt sprawy wynika, że organ I instancji zawiadomił wszystkie strony zarówno o wszczęciu postępowania jak i o zebraniu materiału dowodowego przed wydaniem decyzji. Nie dopatrzono się także w jaki sposób organ I instancji miałby naruszyć art. 73 k.p.a. Jak wynika z akt sprawy odwołujący nie występowali o sporządzenie im i doręczenie odpisów dokumentów z akt sprawy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: I. przepisów postępowania, a mianowicie: 1) art. 7 ,77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności, a tym samym niedostateczne wyjaśnieni okoliczności sprawy, w szczególności nieprzeprowadzenie analizy urbanistyczno - architektonicznej, niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego pod kątem zgodności z prawem procesowym według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji, skutkujące niewyjaśnieniem przyczyn wydania decyzji o warunkach zabudowy; 2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, mimo że zachodziły przesłanki uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia; 3) art. 7, 8 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu strony oraz podważenie zaufania obywateli do Państwa na skutek wydania decyzji utrzymującej w mocy ustalenia warunków zabudowy; II. przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 1) art. 1 i art. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( dalej jako u.p.z.p.) poprzez błędną interpretację przepisów, skutkujące wydaniem decyzji naruszającej, określony tymi przepisami obowiązek uwzględnienia szeregu wymogów z zakresu kształtowania ładu przestrzennego, w tym naruszenie walorów ekonomicznych przestrzeni, naruszenie kwestii ochrony zieleni, spowodowanie paraliżu komunikacyjnego w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji; 2) art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 u.p.z.p., poprzez niewystarczające dokonanie analizy warunków i zagospodarowania terenu oraz jego rozbudowy w sposób określony rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z zakresie spełnienia warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.; 3) art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. a-d) u.p.z.p., poprzez niewystarczające określenie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, w szczególności skarżącej, brak ustalenia w zakresie jak planowana inwestycja wpłynie na interesy skarżącej, a w konsekwencji nieprzeprowadzenie analizy tych interesów oraz brak wskazania, jakie racje przemawiają za wyborem interesów jednej ze stron postępowania; 4) art. 61 ust. 1 w zw. z art. 55 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację przepisów, w świetle wskazania roli decyzji o warunkach zabudowy w procedurze wydawania pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy to organ wydający pozwolenie jest związany ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także jej przedmiotowym zakresem rozstrzygnięcia. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych w myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 ) oraz art 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.: dalej p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na wstępie podnieść należy, iż zgodnie z art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015 r., poz. 199- dalej u.p.z.p.), decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (zob. wyroki NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07, z dnia 13 lutego 2013., sygn.. akt II OSK 1914/11). Wobec tego zarzut skargi naruszenia art. 61 w zw. art. 54 pkt 2 a-d u.p.z.p., którego naruszenia skarżąca Wspólnota upatruje w tym, że w sposób niewystarczający zostały określone wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, nie mógł być uznany za zasadny, ponieważ zagadnienie to podlega wnikliwemu rozważeniu dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Podkreślenia wymaga, iż art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę, zgodnie z która każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu do którego ma tytuł zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, a więc na warunkach, które uwzględniają obligatoryjnie zagadnienie ochrony interesu osób trzecich - art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. W orzecznictwie przyjmuje się, że użyte ww. art. 6 ust. 2 pkt 1 sformułowanie, "jeżeli nie narusza to chronionych interesów osób trzecich", należy rozumieć jako odesłanie przede wszystkim do przepisów Prawa budowlanego, które nakazują uwzględnianie przedmiotowej problematyki również na etapie pozwolenia na budowę. Należy także przyjąć, że interes publiczny jest chroniony prawem poprzez akty normatywne i wydawane na ich podstawie akty administracyjne. Wymóg zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi z mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p. formułuje art. 56 u.p.z.p. Artykuł 6 ust. 2 pkt. 2 u.p.z.p. statuuje natomiast prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Zagospodarowanie terenu następuje w trybie określonym przez przepisy Prawa budowlanego, które gwarantują ochronę osób trzecich (ochronę własnego interesu prawnego przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych). Zgodnie z dyspozycją art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy dotyczące ochrony interesów osób trzecich mogą zawierać jedynie informację dla inwestora o działaniach niezbędnych dla uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes osób trzecich ( zob. wyrok NSA z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1800/12, CBOSA). Wobec tego ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Ochrona taka może dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem regulacji decyzji o warunkach zabudowy, a jej zakres nie może być szerszy niż przedmiot tej decyzji. Wbrew obawom skarżącej Wspólnoty, organ pierwszej instancji zgodnie z treścią art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p, ustalił w pkt 2 decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich wskazując, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych dla pobyt ludzi, oraz, że projektowana inwestycja nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby, a także, że sposób zagospodarowania i zabudowy terenu nie może naruszać prawnych interesów osób trzech wynikających z przepisów Prawa budowlanego i kodeksu cywilnego. Wbrew zarzutom skargi decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy, o których mowa w art. 54 pkt 2 u.p.z.p. W decyzji określono: w pkt 1.1. - warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w pkt 1.2. - warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, w pkt 1.3 – warunki w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, w pkt 1.4 warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, w pkt 1.5 warunki obsługi komunikacyjnej. W zakresie wymagań dotyczących ochrony środowiska wskazano, że dla planowanej inwestycji nie jest wymagane sporządzenie raportu oddziaływania na środowisko, gdyż nie należy do przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, jak również nie ma potencjalnego znaczącego oddziaływania na obszar Natura 2000. Teren inwestycji nie znajduje się w obszarach objętych ochroną prawną określoną w ustawie o ochronie przyrody, stąd też nie ma znaczenia w sprawie prywatna opinia z dnia [...] czerwca 2016 r. opracowana przez dr W. N. pt. "[...]". W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy określa w kontekście ładu przestrzennego czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.zp. wynika, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników budowlanych, linii zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Cytowany przepis wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie ). Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza się analizę istniejącego zagospodarowania w zakresie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. W decyzji o warunkach zabudowy organ określa wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (§ 1 pkt 1-5 rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że wymóg w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i przeprowadzenia analizy pod względem występującej na nim funkcji zabudowy został spełniony. Granice obszaru analizowanego zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Do wyznaczenia obszaru analizowanego prawidłowo przyjęto, że front działki inwestora jest od ulicy [...] i wynosi on 24 m. Za front działki - zgodnie z definicją legalną zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Pokreślenia wymaga, iż obszar analizowany powinien obejmować całe działki stanowiące całość zespołu zabudowy występującego na terenie, bowiem jest to niezbędne dla prawidłowego określenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy względem zachowania ładu przestrzennego występującego na danym terenie, przez który zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzą harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych realizacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno- estetyczne. Zgodzić się należy z oceną organu odwoławczego, iż z analizy stanu zagospodarowania analizowanego obszaru, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji, wynika, że na terenie tym występują budynki o funkcji mieszkaniowej w zabudowie wielorodzinnej z usługami oraz bez usług, a to oznacza, że planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji mieszkaniowej, występującym w obszarze analizowanym, tym samym spełniony jest wymóg zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Słusznie również Kolegium uznało, że w sposób prawidłowy w oparciu o wyniki analizy wyznaczone zostały poszczególne parametry dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora. Linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie linii istniejącej na działce nr [...], co odpowiada warunkom wskazanym w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu określono w przedziale od 0,47 do 0, 56. Takie wyznaczenie wskaźnika należy uznać za dopuszczalne w świetle treści § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, gdyż mieści się on w przedziale pomiędzy średnim wskaźnikiem 0,47 a najwyższym 0,84 występującym na obszarze analizowanym. Zgodzić się należy z organem odwoławczym, że określenie maksymalnego parametru wysokości zabudowy do 30 m przy projektowaniu budynku do 9 kondygnacji nastąpiło stosownie do treści § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust.1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. W treści analizy wskazano, że na obszarze analizowanym znajdują się budynki o liczbie kondygnacji od 1 do 11, średnia ilość kondygnacji wynosi od 5-6. Dla planowanej inwestycji przyjęto aby jej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązywała do wysokości budynku mieszkalnego przy ul [...] na działce nr [...], a to, w ocenie Sądu, nie będzie pozostawało w sprzeczności z ładem przestrzennym występującym na obszarze objętym analizą. Słusznie również uznało Kolegium, że ustalenie dachu płaskiego dla planowanej inwestycji w świetle treści § 8 rozporządzenia było zasadne, skoro z analizy wynika, że zabudowa w obszarze analizowanym większości posiada dachy płaskie. Wbrew zarzutom skargi, zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje , że organy obu instancji nie dopuściły się naruszenia art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. Materiał dowody został zebrany w sposób wyczerpujący i został poddany wnikliwej analizie i ocenie, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych decyzji. Za chybiony należy uznać zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a, bowiem wobec stwierdzonej prawidłowości decyzji organu pierwszej instancji były podstawy do jego zastosowania przez organ odwoławczy. Zaskarżona decyzja Kolegium jest jasna, zrozumiała, wbrew zarzutom skargi - prawidłowo uzasadniona, wynika z niej, że organ odwoławczy rozpatrzył sprawę pod względem merytorycznym co do jej istoty i odniósł się do zarzutów odwołania. Mając na uwadze powyższe, wobec stwierdzenia braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.