IV SA/Wa 212/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Miron, asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Danuta Gorzelak - Maciak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2006 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] listopada 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania M. S., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy I. Nr [...] z dnia [...] września 2005r. znak [...], ustalającej jednorazową opłatę w wysokości 8.058,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka o nr ew. [...], położonej w obrębie H., spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, iż w dniu 24 sierpnia 2004r. M. S. zbył na rzecz K. i M. D. prawo własności działki gruntu nr ew. [...], położonej w obrębie H., gmina I., za cenę 55.788 zł. Wójt Gminy I. decyzją z dnia [...] września 2005r. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 8.058,60 zł. Od decyzji tej odwołanie złożył M. S. podnosząc, że działka nr ew. [...] została utworzona z działki nr ew. [...] i nie stanowiła samodzielnej działki budowlanej. Organ odwoławczy powołał się na art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm. / zgodnie, z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Powołując się na operat szacunkowy organ stwierdził, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego wynosiła 14.520 zł, po uchwaleniu zaś nowego planu jej wartość wynosiła 41.382 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 26.862 zł. Według nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu wsi H., gmina I., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003r., która weszła w życie w dniu 5 kwietnia 2003r., / Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]/, przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem A24-MN RL, zdefiniowanym jako "tereny zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na gruntach leśnych". Według poprzednio obowiązującego miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego wsi H., gmina S., przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem B7-RL, zdefiniowanym jako "teren leśny z możliwością poszerzenia istniejących dróg", bez prawa zabudowy. Zbycie przedmiotowej nieruchomości przez M. S. nastąpiło w dniu 24 sierpnia 2004r., a więc przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak również przed upływem tego terminu, bo w dniu 9 czerwca 2005r., Gmina I. zgłosiła swoje roszczenia wynikające z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W § 58 uchwały Nr [...] Rady Gminy I. z dnia [...] lutego 2003r. została ustalona 30% stawka służąca obliczaniu opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości dla terenów, które w nowym planie uzyskały przeznaczenie na cele inwestycyjne, a dotychczas były przeznaczone jako tereny leśne, rolne, ewentualnie komunikacyjne. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa, przeznaczona jako tereny leśne, ustaleniami nowego planu uzyskała przeznaczenie na cele inwestycyjne. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu jej wartości, spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 8.058,60 zł. Organ ustosunkowując się do zarzutu skarżącego podniósł, że zgodnie z decyzją Wójta Gminy I. Nr [...] z dnia [...] maja 2004r., zatwierdzającej projekt podziału działki nr ew.[...], nowopowstała w wyniku podziału działka nr ew. [...] faktycznie nie stanowi samodzielnej działki budowlanej, przeznaczona jest jednak do przyłączenia do działki sąsiedniej o nr ew.[...], mającej również charakter działki budowlanej i okoliczność ta winna być brana pod uwagę w niniejszej sprawie. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2005r. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. S. Skarżący w skardze podniósł, że przed wejściem w życie w dniu 26 lutego 2003r. nowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak też tuż po jego wejściu w życie przedmiotowa dziełka nr ew. [...] nie istniała. Powstała ona dopiero 20 maja 2004r. na podstawie decyzji podziałowej Wójta Gminy I. Nr[...]. Działka nr ew. [...] zgodnie z decyzją podziałową nie stanowiła samodzielnej działki budowlanej, lecz była przeznaczona do przyłączenia do działki sąsiedniej nr ew. [...]. Mimo, że działka nr ew. [...] została sprzedana łącznie z działką nr ew. [...] temu samemu nabywcy, to analiza wzrostu jej wartości winna być sporządzona na moment przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak też tuż po jego uchwaleniu. W tym momencie działka nr ew. [...] o pow. 363 m² nie istniała. W ocenie skarżącego przedmiotowa działka przed podziałem, jak też przed zmianą planu posiadała statut działki leśnej bez prawa zabudowy. Po podziale i po uchwaleniu nowego planu nieruchomość ta jako samodzielna nie posiadała prawa zabudowy. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kontrolują więc akty i czynności organów administracji z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany lub uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z wzajemnymi rozliczeniami pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości / użytkownikiem wieczystym /, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, możemy brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmianą a wzrostem wartości nieruchomości. Na gruncie naszej sprawy będzie to zmiana zapisu przeznaczenia nieruchomości według poprzednio obowiązującego planu "teren leśny z możliwością poszerzenia istniejących dróg", bez prawa zabudowy na przeznaczenie nieruchomości według nowego planu "teren zabudowy mieszkaniowej ekstensywnej jednorodzinnej na gruntach leśnych". Natomiast, wbrew stanowisku organu, nie może mieć wpływu na wzrost wartości nieruchomości brany pod uwagę przy ustalaniu renty planistycznej fakt, że nieruchomość nr ew. [...], decyzją Wójta Gminy I. Nr [...] z dnia [...] maja 2004r. została podzielona geodezyjnie na dwie działki: nr ew. [...] o pow. 363 m² i nr ew. [...] o pow. 607 m². Z decyzji tej wynika, że zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi H. część A zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy I. Nr [...] z dnia [...] lutego 2003r. nieruchomość nr ew. [...] położona była częściowo na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną na działkach leśnych, a częściowo na terenie przeznaczonym pod drogę gminną. Nowopowstała działka nr ew. [...] położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną na działkach leśnych, ale samodzielnie nie stanowi działki budowlanej a przeznaczona została do przyłączenia do działki sąsiedniej nr ew. [...]. Z powyższego wynika, że działka nr ew. [...], będąca przedmiotem niniejszej sprawy, w dacie wejścia w życie nowego planu miejscowego, tj. w dniu 5 kwietnia 2003r., stanowiła część działki nr ew. [...] przed jej geodezyjnym podziałem. Niewątpliwie fakt podziału działki nr ew. [...] i powstanie w jego wyniku działki nr ew. [...] ma wpływ na wartość rynkową tej ostatniej działki w dacie jej sprzedaży, która nastąpiła w dniu [...] sierpnia 2004r. Jednakże okoliczność ta nie może być brana pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby renty planistycznej. Okoliczność ta, mająca wpływ na wartość rynkową działki nr ew. [...] jest bezpośrednim następstwem podziału geodezyjnego działki nr ew. [...], a nie bezpośrednim następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tylko bezpośrednie następstwa wynikające z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art.. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Dalej w artykule tym ustawodawca precyzuje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wartość nieruchomości po wejściu w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianie jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. / oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 /. Zgodnie z § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 / rzeczoznawca dla ustalenia renty planistycznej określa wartość rynkową nieruchomości. Określając wartość rynkową nieruchomości, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany oraz przyjmuje się ceny z dnia zbycia nieruchomości. W toku postępowania administracyjnego został dopuszczony dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. Dowód ten, jak każdy inny, podlega wszechstronnej ocenie organu. Organ, odnosząc się do operatu szacunkowego, w uzasadnieniu decyzji ogólnikowo stwierdził, że został on sporządzony w sposób rzetelny i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Skarżący w piśmie z dnia 23 sierpnia 2005r. informował organ, że nie zgadza się z naliczonym wzrostem wartości jego działek w tym działki nr ew. [...]. Skarżący dołączył do skargi operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. dot. sąsiedniej działki nr ew.[...], która była przedmiotem sprzedaży jednocześnie z działką nr ew. [...] temu samemu nabywcy. W operacie tym różnica wartości rynkowej m² nieruchomości przed zmiana planu i po zmianie planu miejscowego wyniosła 15,09 zł. Natomiast ta sama różnica wartości rynkowej m² działki nr ew. [...] w operacie opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. wyniosła 74 zł. Istnienie tak dużej rozbieżności w wycenie, mimo że są to działki sąsiednie, a nie ta sama działka, musi zostać wyjaśnione przez organ. To działka nr ew. [...] ma niekorzystny kształt i z tego powodu nie może być samodzielną działką budowlaną i jest to cecha, która z pewnością ma wpływ na jej wartość. Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.