IV SA/Wa 2146/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi I. [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., sygn. akt [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. ( dalej skarżący ), od decyzji Zarządu. Dzielnicy [...] W. Nr [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...], ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe na terenie działek nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] , na terenie Dzielnicy [...] W. , orzekło o uchyleniu decyzji organu I instancji w części dotyczącej ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i w tej części orzec o ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 13,0 do 23,0 m i o utrzymaniu jej w mocy w pozostałej części. Stan sprawy był następujący : Pismem z dnia 4 kwietnia 2016 r. [...] Spółka komandytowo - akcyjna, wystąpił do Prezydenta m.W. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym n wody opadowe na terenie działek nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] , na terenie Dzielnicy [...] W. . Pismem z dnia [...] kwietnia 2016 r. znak: [...], Zarząd Dzielnicy [...] W. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie. Decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. znak: [...], Zarząd Dzielnicy [...] W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe na terenie działek nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] , na terenie Dzielnicy [...] W. . Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., wniosła [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie § 3 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Decyzją z dnia [...].września 2016 r. znak: [...], Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując, że wniosek inwestora nie odpowiada wymogom art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), bowiem na załączonej do wniosku mapie brak jest określenia granic terenu objętego wnioskiem. Ponadto Kolegium zwróciło również uwagę na błędne uwzględnienie w analizie budynków wielorodzinnych w trakcie budowy, a także wyraziło wątpliwości, co do pominięcia w analizie zabudowy występującej na działkach nr [...] z obrębu [...] oraz nr [...], nr [...] i nr [...] z obrębu [...]. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały minimalnie, jako trzykrotna szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a z części graficznej analizy wynika, że granica obszaru przebiega przez części ww. nieruchomości, a tym samym organ pierwszej instancji winien uzasadnić swoje stanowisko w tej kwestii. Dodatkowo Kolegium podniosło, że dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalona została od 14,0 m do 21,2 m, a zatem niezgodnie z wnioskiem inwestora, który planuje zabudowę o wysokości 23,5 m. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...], Zarząd Dzielnicy [...] W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe na terenie działek nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] . Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., z zachowaniem ustawowego terminu, wniosła [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie art.7, 77 § 1 i 107 § 3 Kpa w związku z § 3- § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Po rozpatrzeniu powyższej sprawy Samorządowe Kolegium w W., zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., sygn. akt [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i w tej części orzekło o ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - od 13,0 do 23,0 m, a w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalona została od 13,2 m do 22,4 m - jako średnie obszaru dla wszystkich budynków i budynków wielorodzinnych. Organ pierwszej instancji ustalił zatem ten parametr niezgodnie z wnioskiem inwestora. Z załącznika do wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że inwestor planuje zabudowę o wysokości 23,0 m, tj. 7 kondygnacji. W ocenie, składu orzekającego możliwe było ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora, stosownie do § 7 ust. 3, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem w terenie analizowanym wysokość budynków wielorodzinnych wynosi w obszarze analizowanym od 13,0 m do 27,0. m. Z powyższą decyzja nie zgodziła się [...] Sp. z o.o., zarzucając jej w skardze wniesionej do tutejszego Sądu : 1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. z 2016 r. Dz.U. 778 ze zm.) poprzez przyjęcie do analizy zagospodarowania obszaru niezabudowanej działki nr [...] z obrębu [...], podczas gdy analizę można oprzeć wyłącznie w oparciu o działki zabudowane; 2. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) polegającym na wyznaczeniu obszaru analizowanego niespełniającego wymogów, o którym mowa w § 3 ust 2, gdyż obszarem swoim nie obejmuje działek [...] z obszaru [...] oraz [...] z obrębu [...], które to działki znajdują się w odległości 3-krotności szerokości frontu działki licząc od punktów A, B inwestycji kubaturowej; 3. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 3 pkt 2 Rozporządzenia polegającym na wyznaczeniu obszaru analizowanego niespełniającego wymogów, o którym mowa w § 3 ust 2, mając na uwadze uzasadnienie obszaru przyjętego do analizy gdyż obszarem swoim obejmuje działki [...] oraz [...] z obrębu [...] które to działki znajdują się w odległości 3-krotności szerokości frontu działki licząc od punktów A, B inwestycji kubaturowej, lecz co najmniej 50% powierzchni tych działek nie znajduje się w obszarze analizowanym; 4. naruszenie art. 54 pkt 2 lit. c) u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo braku legitymowania się przez inwestora – [...] S.K.A. - warunkami przyłączenia do sieci kanalizacyjnej; 5. naruszenie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 5 pkt 2 Rozporządzenia polegające na utrzymaniu w mocy części decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy brak było uzasadnienia dla podjęcia rozstrzygnięcia dotyczącego określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w oparciu o § 5 pkt 2 Rozporządzenia; 6. naruszenie art.138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 6 pkt 2 Rozporządzenia polegające na utrzymaniu w mocy części decyzji organu I instancji w sytuacji, w której brak było uzasadnienia podjęcia rozstrzygnięcia dotyczącego określenia szerokości elewacji frontowej w oparciu o § 6 pkt 2 Rozporządzenia ze szczególnym uwzględnieniem wyjaśnienia jak inwestycja w kształcie wynikającym z decyzji przyczyni się do kształtowania ładu przestrzennego oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych na danym obszarze; 7. naruszenie art.138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 8 Rozporządzenia polegające na utrzymaniu w mocy części decyzji organu I instancji w sytuacji, w której określono kąt spadku dachu poprzez wartość maksymalną, błędnym ustaleniu średniego wskaźnika kąta nachylenia sprzecznego z analizą, braku uzasadnienia podjęcia rozstrzygnięcia dotyczącego określenia geometrii dachu.; 8. wewnętrzną sprzeczność decyzji, z której wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mieści się w przedziale od 13 do 23 m, podczas gdy utrzymano w mocy część decyzji organu I instancji, która określa wysokość górnej kalenicy od 13,2 do 22,4 m. Wobec powyższego, skarżąca wniosła o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, 2. zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W dniu 29 listopada 2017r. do Sądu wpłynęło pismo uczestnika postępowania [...] Spółka komandytowo – akcyjna, w którym wniesiono o oddalenie skargi i w uzasadnieniu zajętego stanowiska, stwierdzono, że podniesione przez skarżącego zarzuty nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym w toku postępowania administracyjnego materiale dowodowym, a w większości są powtórzeniem argumentów zaprezentowanych w odwołaniu, które zostały już szczegółowo rozpoznane i wyjaśnione przez organ II instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., podtrzymało dotychczasowe stanowisko wnosząc o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. było ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe na terenie działek nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] , na terenie Dzielnicy [...] W. . W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania wymagań wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Przepis § 3 cyt. rozporządzenia stanowi w ust. 1 : w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy oraz w ust. 2 : granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora wyznacza na mapie w skali 1:500 lub 1:1000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1 art. 61 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Na tak ustalonym obszarze wskazuje się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej i w oparciu o zabudowę i zagospodarowanie tych działek ustala czy projektowana inwestycja spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Jeżeli w obszarze analizowanym istnieje co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, należy uznać, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest spełniony. W przedmiotowej sprawie w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku. W ocenie Sądu organy słusznie przyjęły, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji występującej w tym obszarze. Analiza obszaru wykazała, że działki sąsiednie (zlokalizowane w obszarze analizowanym) dostępne z tej samej drogi publicznej zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanego zamierzenia budowlanego w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Teren analizowany stanowi głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna w mniejszym stopniu zabudowa jednorodzinna wraz towarzyszącymi budynkami gospodarczymi i garażowymi. Na analizowanym terenie występują również budynki o funkcji usługowej oraz obiekt handlowy wielkopowierzchniowy. Budynki gospodarcze i garażowe zlokalizowane na analizowanym terenie nie zostały poddane szczegółowej analizie, ze względu na brak wpływu na planowaną inwestycję. Charakterystyczną cechą analizowanego obszaru jest sukcesywne przekształcanie terenów w kierunku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Do analizy zaliczono budynki wielorodzinne w trakcie budowy zlokalizowane na terenie dz. o nr ew. [...] obręb [...], dla których zostało wydane pozwolenie na budowę decyzja nr [...] z dnia [...].08.2010 r. na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...].04.2009 r. Budynki te już istnieją w terenie jako obiekty o określonej kubaturze i parametrach w związku z czym muszą być wzięte pod uwagę w sporządzonej analizie. Tut organ nie sprawdza ich stanu prawnego oraz faktu czy są już zostały oddane do użytkowania. W ocenie Sądu, planowana inwestycja nawiązywać będzie do istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i stanowić będzie kontynuację funkcji na zasadach "dobrego sąsiedztwa". Celem zachowania "ładu przestrzennego" oraz ze względu na różnorodność wielkości zabudowy w obszarze analizowanym, a także z uwagi na wniosek inwestora, organ wyznaczył parametry w granicach od minimalnych do maksymalnych. Sąd podziela pogląd Naczelnego sądu administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 28 lipca 2011r sygn. II OSK 1955/10, że wyznaczenie parametru w granicach tolerancji "od - do" jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie - na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego - konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynków już usytuowanych. Nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości. Sąd podziela ocenę samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., że okoliczność, że organ pierwszej instancji przyjął do analizy budynki wielorodzinne w trakcie budowy, zlokalizowane na terenie działki nr [...] z obrębu [...], dla których wydane zostało pozwolenie na budowę pozostaje bez wpływu na ustalone dla projektowanej inwestycji parametry, bowiem obiekty powstające na ww. nieruchomości nie stanowiły decydującego punktu odniesienia dla planowanej inwestycji. Zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588)- sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa się poprzez ustalanie dla tej zabudowy: a. linii zabudowy; b. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; c. szerokości elewacji frontowej; d. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; e. geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Odnosząc się do wyznaczonej linii zabudowy wskazać należy, iż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Zgodnie zaś z ust. 4 dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie organ wyznaczył nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż drogi publicznej, tj. ul. [...] w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, ustalona wzdłuż drogi publicznej linia zabudowy wyznaczona została zgodnie z powołanym wyżej przepisem, bowiem znajduje oparcie w wynikach analizy. Słusznie organ przyjął, że linia zabudowy dla planowanej inwestycji powinna stanowić przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działce nr [...], która wraz z liniami na działkach nr [...], nr [...] i nr [...], tworzy jednolitą linię zabudowy dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wzdłuż ul. [...] . Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). Z analizy wynika, że wskaźniki zabudowy, w obszarze analizowanym wynoszą od 2% do 84%, zaś średni wskaźnik" zabudowy "wynosi 24%. Powyższy "wskaźnik dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wynosi od 30 % do 80%. Zgodnie z wnioskiem planowana inwestycja wynosić będzie 29% powierzchni zabudowy działki. Organ wyznaczył zatem wskaźnik zabudowy na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia - od 24% do 30%, wskazując, że tak ustalony wskaźnik zabudowy pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego, co mając na uwadze § 5 ust. 2 rozporządzenia, znajduje odzwierciedlenie w wynikach analizy. W myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Zgodnie zaś z § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.Organ wskazał, iż średnią szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym wynosi 28 m, zaś dla planowanej inwestycji może wynosić 53,0 m +/- 20% w nawiązaniu do budynków o tej samej funkcji, położonych na działce nr [...], wzdłuż ul. [...] , co pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego. W ocenie Sądu powyższe ustalenie nie narusza § 6 ust. 2 rozporządzenia, bowiem znajduje oparcie w analizie, z której wynika, że nawiązanie do istniejącej na działce nr [...] zabudowy pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego wzdłuż ul. [...] . Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego w kwestii ustalenia wysokości budynku. Zgodnie z § 7 powołanego rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wysokość budynków, w obszarze analizowanym wynosi od 4,0 m do 27,0 m (średnia 13,2 m), zaś wysokość budynków mieszkalnych wielorodzinnych od 13,0 m do 27,0 m (średnia 22,4 m).Dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalona została od 13,2 m do 22,4 m - jako średnie obszaru dla wszystkich budynków i budynków wielorodzinnych. Organ pierwszej instancji ustalił zatem ten parametr niezgodnie z wnioskiem inwestora. Z załącznika do wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że inwestor planuje zabudowę o wysokości 23,0 m, tj. 7 kondygnacji. W ocenie Sądu, Kolegium słusznie zastosowało zasadę, że – o ile to możliwe - sprawa winna być rozpoznana zgodnie z wnioskiem. W stanie faktycznym sprawy, możliwe jest ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora, .stosownie do § 7 ust. 3, bowiem pozwalają na to wyniki analizy, zgodnie z ktorą wysokość budynków wielorodzinnych wynosi w obszarze analizowanym od 13,0 m do 27,0. m. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ ustalił zatem geometrię dachu i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy zgodnie z występującymi w obszarze analizowanym, co wynika wprost z części opisowej analizy. Sąd podziela stanowisko organu, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest, po wyznaczeniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika parametrów, o których mowa w rozporządzeniu-, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej, bowiem zasada "dobrego sąsiedztwa", opisana w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Z tego względu zarzuty skargi zawarte w pkt 1 – 3 i 5 – 8 nie znajdują uzasadnienia. Odnosząc się do zarzutu podniesionego w pkt 4 skargi, tj. naruszenie art. 54 pkt 2 lit. c) u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy pomimo braku legitymowania się przez inwestora – [...] S.K.A. - warunkami przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, Sąd nie uznaje go za uzasadniony. Zgodnie z pismem Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w m.W. pismo znak [...] z dnia 23.11.2015r. planowany budynek znajduje się poza zasięgiem istniejącej miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej i deszczowej, zatem obecnie nie ma możliwości odprowadzenia ścieków bytowych i wód opadowych do kanalizacji miejskiej. Prawidłowo zatem zdaniem Sądu, przyjął organ, że budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe możliwa będzie po wykonaniu odcinka sieci kanalizacji sanitarnej zgodnie z porozumieniem dotyczącym budowy urządzeń kanalizacyjnych nieumieszczonych w planach inwestycyjnych Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w m.W. S.A. zawarte w W. z dnia 21.01.2016 r., pomiędzy MPWiK w m.W. a [...] Sp. z o.o. S.K.A. Wykonując zalecenie zawarte w art. 61 ust 3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ zobowiązany był ustalić warunki zabudowy z uwzględnieniem porozumienia zawartego pomiędzy inwestorem i MPWiK, bowiem powołany przepis wyraźnie stanowi, że warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że takie uzbrojenie w przyszłości powstanie, zostanie w przyszłości zawarta umowa. Sąd podziela stanowisko organu, że realizacja planowanego zamierzenia jest możliwa po wykonanie zaleceń § 1 pkt.1,2,3 porozumienia z dnia 21.01.2016 zawartego pomiędzy inwestorem a Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w m.W. na budowę fragmentu sieci kanalizacyjnej przeznaczonego do obsługi planowanej inwestycji. Organ jednoznacznie określił, że przez wykonanie zaleceń ww porozumienia należy rozumieć dołączenie do wniosku o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe, umowy o której mowa w § 1 pkt.3 (wraz z załącznikami). Zgodnie z treścią porozumienia uzyskanie umowy jest możliwe po wykonaniu przez inwestora : 1. dokumentacji technicznej sieci kanalizacyjnej na podstawie warunków technicznych, 2. pozyskaniu przez inwestora na rzecz MPWiK tytułu prawnego do nieruchomości, na których zostanie wybudowana sieć, zgodnie z postanowieniami, o których mowa w § 4 Porozumienia. W świetle powyższych rozważań, podnoszone zarzuty – jako przedwczesne - są chybione. Reasumując należy stwierdzić, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. odpowiada prawu. Sąd nie znalazł podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi zarówno dotyczących naruszenia przepisów postepowania tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 kpa, jak i prawa materialnego tj. art. 54 pkt 2 lit. c), art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 pkt 2, § 5 pkt 2, § 6 pkt 2 , § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.