IV SA/Wa 2151/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.) sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2016 r. sprawy ze skargi E. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 2151/15 U Z A S A D N I E N I E Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].05.2015 r. nr [...] Wojewoda [...] (zwany dalej Wojewodą) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (zwanego dalej Starostą) z dnia [...].10.2014 r., nr [...], ustalającą za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...] obręb [...] o powierzchni 0,0103 ha, która zgodnie z decyzją Starosty [...] z dnia [...].10.2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. - odszkodowanie na rzecz: - E. B. w kwocie 17 063,83 zł (udział 10461/12288 we współwłasności), - B. Z., córki Z. i W. w kwocie 2 980,17 zł (udział 1827/12288 we współwłasności). Jednocześnie decyzja I. instancji zobowiązywała Gminę Z. do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie 20 044,00 zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna. Sprawa przedmiotowego odszkodowania była uprzednio przedmiotem rozstrzygnięć obu instancji. Pierwszy sporządzony operat szacunkowy wycenił tę nieruchomość na kwotę 25 071,00 zł, w tej też wysokości przyznano odszkodowanie. Od decyzji z dnia [...].06.2013 r. nr [...] ustalającej odszkodowanie za tę nieruchomość wpłynęło odwołanie E. B. oraz B. Z. W wyniku jego rozpoznania Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I. instancji. Następnie Urząd Miasta Z. wykazał, że w operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego zawierał nieprawidłową informację o przeznaczeniu tej działki w planie miejscowym. Na dowód tego załączył zaświadczenie, z którego wynika, że zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] zatwierdzonym w dniu [...] grudnia 2003 roku uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z., działka o nr [...] z obrębu [...], położona w Z. znajduje się pasie drogowym ulicy [...] (symbol w planie 7a KUZ). Wobec tego rzeczoznawca majątkowy A. W. został zobowiązany do sporządzenia nowego operatu szacunkowego, uwzględniającego wskazane okoliczności. W dniu [...].08.2014 roku rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy, w którym wartość oszacowanej nieruchomości wyniosła 20 044,00 zł. Wycenę przeprowadzono stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Dla potrzeb niniejszej wyceny, zostało przyjętych dwanaście transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, które są położone na terenie gminy W., a ceny za metr gruntu wahały się pomiędzy 170 zł/m², a 252 zł/m². Tak utworzony rynek lokalny posłużył rzeczoznawcy majątkowemu do ustalenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przy wykonywaniu oszacowania nieruchomości w dniach [...].03.2013 r. i [...].07.2014 r. przeprowadził oględziny nieruchomości. Do dnia podjęcia rozstrzygnięcia przez Starostę [...] strony postępowania nie wniosły żadnych uwag ani zastrzeżeń do sporządzonej wyceny. Wobec czego organ I. instancji odstąpił od przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Organ odwoławczy ponownie rozpoznając sprawę potwierdził trafność ustaleń I. instancji. Stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia [...].08.2014 r. zastosował się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne położonych na terenie Z. oraz miejscowości sąsiedniej, z terenu M., objętych transakcjami sprzedaży w latach 2012 r. - 2013 r. W uzasadnieniu przyjętej metody rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w związku z faktem, iż przeznaczenie działki było mieszane, tj. przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, część działki (pokrywająca się z działką nr [...]) była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę publiczną i stanowiła pas drogowy ul. [...], zaszła przesłanka określona w art. 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Teren wydzielonej działki już wcześniej miał przeznaczenie tzw. drogowe i nie nastąpiło to w wyniku wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej. Wojewoda stwierdził, iż autor operatu szacunkowego z dnia [...].08.2014 r. ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 12 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, najbardziej podobnymi do wycenianej, przeznaczonymi pod drogi publiczne, o cenach jednostkowych od 170,00 zł/m² do 252,00 zł/m². Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja ogólna, uwarunkowania inwestycyjne, sąsiedztwo i dostępność komunikacyjna) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m² wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 103 m² w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości 194,60 zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość rynkową gruntu na poziomie 20 043,80 zł (po zaokrągleniu do pełnej kwoty - 20 044,00 zł). Wojewoda podkreślił, że jego obowiązkiem było dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Organu odwoławczego, biegły w operacie szacunkowym z dnia [...].08.2014 r. właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 103 m² w obrębie ewidencyjnym [...] kierował się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Wojewoda podkreślił zarazem, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – zwanej dalej ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). Wojewoda dostrzegł uchybienie formalne sporządzonego operatu i wobec tego [...].04.2015 r., zwrócił się do organu I. instancji o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego, celem zwrócenia się do uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego A. W., autora operatu szacunkowego z dnia [...].08.2014 r. o wyjaśnienie na jaką datę określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości. W odpowiedzi biegły w piśmie z dnia [...].05.2015 r. wskazał, że data na jaką określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości to data zgodnie z decyzją o realizacji inwestycji drogowej: [...].07.2012 r. Po czym, mając na uwadze, że w niniejszym piśmie omyłkowo wskazał [...].07.2012 r. zamiast [...].10.2011 r., kiedy to została wydana decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, biegły przekazał do organu odwoławczego poprawioną stronę 5 operatu szacunkowego, gdzie wskazał, że stan przedmiotu wyceny został określony i uwzględniony na [...].10.2011 r., datę wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, zaś wartość nieruchomości na [...].08.2014 r. datę sporządzenia wyceny. Uwzględniając wyjaśnienia biegłego oraz poprawioną stronę 5 operatu szacunkowego Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...].08.2014 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. We wniesionej skardze pełnomocnik Skarżącej zarzucił Wojewodzie [...] naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Na wstępie przytoczył ustalenia II. instancji, a następnie zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy przy wykonywaniu oszacowania nieruchomości, w świetle uzasadnienia zaskarżonej decyzji, miał przeprowadzić w dniu [...].03.2013 r. i [...].07.2014 r. oględziny nieruchomości, co nie jest prawdą, bowiem rzeczoznawca w tych terminach oględzin nieruchomości nie przeprowadzał. Ze względu na fakt, iż działka ewidencyjna nr [...] (sprzed podziału) była w znacznej części działką budowlaną, rzeczoznawca majątkowy - poza przeprowadzoną analizą transakcji drogowych, którymi posłużył się na potrzeby wyceny (jak wynika z uzasadnienia decyzji) - powinien także rozważyć zastosowanie tzw. zasady korzyści wyrażonej w art. 134 ust. 3 i 4 ugn, poprzez porównanie średnich cen gruntów "drogowych" i średnich cen działek budowlanych z obszaru miasta Z. Jak zarzuciła pełnomocnik w skardze, podobnie jak uprzednio w odwołaniu, metoda wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego oparta została na 12 transakcjach nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, które położone są na terenie gminy W., a nie na obszarze miasta Z. Do wyceny nie przyjęto aktualnych cen w obrocie nieruchomościami w Z., tylko ceny transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu gminy W.. Pełnomocnik Skarżącej zaznaczył, że jeśli została zabrana w pełni uzbrojona działka, położona w centrum miasta, na której można postawić lokal usługowy, to odszkodowanie powinno uwzględniać wartość jej przeznaczenia, które można było wcześniej zrealizować. Zatem Organ II. instancji naruszył normy prawa procesowego (art.7, art. 77 § 1 i art. 80, i art. 107 § 3 k.p.a.), bowiem niewystarczająco wnikliwie przeprowadził postępowanie wyjaśniające. Niewystarczające było samo odesłanie do treści wyceny, jak to uczyniły organy obu instancji. Zdaniem Skarżącej, organy nie przeprowadziły wnikliwej analizy tego operatu. Według wiedzy Skarżącej wartość nieruchomości w Z. kształtuje się w granicach od 700 zł do 1000 zł za metr kwadratowy. Za podobną nieruchomość w Z., położoną przy ul. [...] uzyskano cenę 850 zł za metr kwadratowy. Pełnomocnik Skarżącej podniósł, że w obecnej decyzji ustalającej odszkodowanie jego wartość zmniejszyła się w stosunku do poprzedniej decyzji o ponad 5 000,00 zł. Nie znając treści "nowego" operatu szacunkowego Skarżąca nie mogła się do niego ustosunkować. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swe dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach. Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 - zwanej dalej P.p.s.a.) uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. Należy nadto zauważyć, iż w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd, dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...].05.2015 r. nie naruszyła przepisów obowiązującego prawa w stopniu prowadzącym do jej uchylenia. W pierwszej kolejności należy mieć na względzie, że określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Z § 36 ust. 1 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl natomiast § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z kolei, art. 151 ust. 1 ugn mówi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Trzeba też zauważyć, że zgodnie z art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przenosząc wskazane regulacje na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi, co do naruszenia wymienionych w niej przepisów postępowania administracyjnego. Po pierwsze należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy, w oparciu, o który Skarżącej zostało przyznane odszkodowanie, sporządzony został w ramach postępowania przed organem I. instancji. Zasadność jego sporządzenia wynikała m. in. z faktu zdezaktualizowania się uprzedniego operatu z [...].04.2013 r. Nadto, z uwagi na uchylenie uprzedniej decyzji odszkodowawczej, konieczne stało się ustalenie, czy działka [...] powstała na skutek podziału działki [...] z obrębu [...]. w Z. przed podziałem miała przeznaczenie mieszane, co obligowałoby biegłego do porównania cen transakcyjnych nieruchomości "drogowych" oraz średnich cen działek budowlanych dla realizacji zasady korzyści wyrażonej w art. 134 ust. 3 i 4 ugn, czy też w planie zagospodarowania przestrzennego obszar powstałej w ramach podziału działki nr [...] w całości znajdował się w projektowanym pasie drogowym. Wyjaśnienia zawarte w zaświadczeniu Urzędu Miasta Z., w sposób jednoznaczny wykazały, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], zatwierdzonym w dniu [...].12.2003 r. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z., działka o nr [...] z obrębu [...], położona w Z. znajduje się w pasie drogowym ulicy [...] (symbol w planie 7a KUZ). Trafnie przyjęły zatem organy obu instancji, że nie było podstaw do rozważania zastosowania zasady korzyści, wyrażonej w art. 134 ust. 3 i 4 ugn. W sposób uprawniony stwierdził Organ odwoławczy, że biegły w operacie szacunkowym z dnia [...].08.2014 r. właściwie zastosował metodę wyceny, stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 103 m² w obrębie ewidencyjnym [...], kierował się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Po drugie, nie jest uprawniony zarzut skargi, że wśród nieruchomości wybranych przez biegłego do porównań winny znaleźć się jedynie transakcje z miasta Z. Należy mieć na uwadze, że biegły w swym operacie z [...].08.2014 r., będąc osobą posiadającą gruntowną wiedzę na temat zasad dokonywania wyceny nieruchomości wyraźnie podał, że zważywszy na to, iż przeznaczenie przedmiotowej działki było drogowe, dla potrzeb jej wyceny zbadano akty notarialne dotyczące zakupu nieruchomości niezabudowanych w związku z budową lub poszerzeniem dróg publicznych z terenu Z. oraz miejscowości sąsiedniej – M., w okresie ostatnich dwóch lat (a więc nie całego powiatu [...]). Dalej biegły podał, że oba te miejscowości posiadają tak samo korzystne położenie w [...] w stosunku do m. W. Determinuje ono podobny poziom cen nieruchomości (por. s. 10 tego operatu). Dobór zatem nieruchomości tego typu z miejscowości M., jak wyjaśnił w operacie szacunkowym biegły, nie mogła wpłynąć na zaniżenie wyceny. Po trzecie, porównując uprzedni operat z [...].04.2013 r, z obecnym należy zauważyć, że biegły zrezygnował z uwzględnienia wśród transakcji nieruchomościami podobnymi z nieruchomości o najniższej cenie (145 zł za m²), położonej w Z. Wszystkie zatem wybrane przez biegłego transakcje nieruchomościami podobnymi dotyczyły nieruchomości położonych w Z. lub M.. Nadto zweryfikował najwyższą stwierdzoną cenę za działkę o nr [...], położoną w M. z ceny 268 zł za m², do ceny 252 zł za m², z uwagi na uprzednie nieuwzględnienie faktu, że poprzednio przyjętą cenę zawyżyła uwzględniona w niej rekompensata za poniesione koszty przesunięcia ogrodzenia. Po czwarte, operat z [...].08.2014 r. znany był Skarżącej w postepowaniu przed I. instancją, została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z nim. Brak zainteresowania współwłaścicielek przedmiotowej nieruchomości jego treścią, doprowadził do zaniechania przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Przed drugą instancją współwłaścicielki przedmiotowej nieruchomości deklarowały zamiar złożenia kontroperatu, którego jednak nie przedłożyły. Nie zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut skargi, iż z tej przyczyny istnieją podstawy do wznowienia niniejszego postępowania administracyjnego, zostały bowiem pozbawione możliwości wzięcia udziału w postępowaniu. Odnotować natomiast należy, że Organ odwoławczy prowadząc swe postępowanie, zasadnie stwierdził, że biegły błędnie podał datę na jaką ustalono stan przedmiotu wyceny, przez wskazanie daty wydania decyzji ostatecznej w tym przedmiocie, zamiast daty wydania decyzji Starosty [...] z dnia [...].10.2011 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji drogowej. Wezwany biegły wyjaśnił, że była to oczywista omyłka i wymienił stronę 5 operatu, wskazując prawidłową datę – [...].10.2011 r. Skoro więc ustalenia II. instancji ograniczyły się jedynie do tej kwestii, jako budzącej wątpliwości Organu i nie było prowadzone żadne dodatkowe postępowanie dowodowe, nie można zarzucić, że uchybienie art. 10 K.p.a. przez II. instancję (przed I. instancją wymóg ten był zachowany), mogło wywrzeć negatywne skutki dla Skarżącej. Skarżąca tego nie wykazała. Nadto należy zauważyć, że skarga nawiązuje do postanowień operatu z [...].08.2014 r. Skarżącej doręczona została zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja I. instancji, przed której wydaniem, prawidłowo zawiadomiona w trybie art. 10 K.p.a., nie wyraziła zastrzeżeń co do tego operatu, w wyniku czego organ zrezygnował z przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Po piąte, trzeba zauważyć, że z operatu z [...].08.2014 r. wynika, iż "Nie stwierdzono trendu pośród nieruchomości o tych samych cechach różniących się tylko datą transakcji. (...) nie było potrzeby aktualizacji cen uzyskanych za nieruchomości drogowe" (por. s.11 operatu). Trend czasowy był zatem nieistotny. Należy też mieć na uwadze, że przyjęte przez biegłego cechy rynkowe przedmiotowej, wycenianej nieruchomości - jak lokalizacja ogólna niekorzystna oraz uwarunkowania inwestycyjne niekorzystne, przy korzystnym sąsiedztwie i dostępności komunikacyjnej w pełni korespondują z przyjętą przez biegłego charakterystyką rynku i szacowanej nieruchomości gruntowej w aspekcie cen rynkowych (por. pkt 8.5 s. 13 w zw. z pkt. 8.1 s. 12 operatu szacunkowego). Konsekwencją przyjęcia takiej wartości wyszczególnionych cech było obliczenie wymienionych w pkt. 8.5 operatu s.13 współczynników korygujących. Wobec tego podniesione w skardze zarzuty pod adresem owego operatu i zarzut nieprzeprowadzenia wnikliwej jego analizy przez Organy administracji obu instancji, nie był trafny. W ocenie Sądu, zasadnie przyjął Wojewoda, że operat ten (po poprawieniu zawartej w nim oczywistej pomyłki co do daty ZRID, w wyniku ustaleń poczynionych przez organ II. instancji) jest zupełny, logiczny i poprawnie sporządzony. Nie można przez to zarzucić Wojewodzie pobieżnego rozpoznania sprawy i wyprowadzenia nieuprawnionych wniosków. Wręcz przeciwnie, w ocenie Sądu, Wojewoda dokonując kontroli owego operatu pod względem formalnym, prawidłowo go przeanalizował, w wyniku czego dostrzegł jego nieprawidłowość, która w następstwie tego została przez biegłego wyjaśniona i doprowadziła do wymiany zawierającej ten błąd strony operatu. Organ odwoławczy opisał cały przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego prowadzonego w tej sprawie. Przedstawił ustalenia owego operatu i dokonał jego prawidłowej oceny. Mając zaś na uwadze, że mimo zapowiedzi Skarżących, nie wpłynął kontroperat, Wojewoda w ramach dokonywanej oceny skoncentrował się na tych kwestiach, które mógł analizować, nie posiadając wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny nieruchomości. Dokonał więc formalnej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, a stanowisku swemu dał wyraz w prawidłowo sporządzonej decyzji. Stąd nie można zgodzić się z zarzutami skargi, że doszło do naruszenia artykułów: 7, art. 77 § 1 i art. 80, i art. 107 § 3 k.p.a. Co się zaś tyczy wizji lokalnych, to co do zasady, mają one służyć biegłemu do przeprowadzania wyceny i nie muszą w nich uczestniczyć osoby ubiegające się o odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości. Stąd na rzeczoznawcach majątkowych nie ciąży obowiązek powiadamiania tych osób o dacie przeprowadzania wizji lokalnej do sporządzanej wyceny. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.