IV SA/Wa 2163/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2015 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2014 roku nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego A. M. kwotę 5494 (pięć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. IV SA/Wa 2163/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] maja 2015r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania A.M. od decyzji Wojewody M. z dnia [...] lipca 2014 r. znak: [...]w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy wskazaną decyzję orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 500.768,00 zł na rzecz A.M., za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa położoną w Mieście K., obrębie K., oznaczoną jako działki nr [...]o pow. 0,0467 ha, nr [...]o pow. 0,0158 ha i nr [...]o pow. 0,0515 ha, przeznaczoną pod budowę połączenia kolejowego K.– B. oraz zobowiązującej P. S.A. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wojewoda M. decyzją Nr [...]z dnia [...]października 2012r., znak [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2013r., znak: [...], ustalił lokalizację dla budowy połączenia kolejowego M. "K. – B." z K., odcinek K. Decyzją z dnia [...]lipca 2014r. Wojewoda M. orzekł o ustaleniu wartości odszkodowania na rzecz A. M. w wysokości 500.768,00 zł, za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, a także zobowiązał P. do wypłaty odszkodowania. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A. M. Minister Infrastruktury i rozwoju po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...]maja 2015r. w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody M, z dnia [...] lipca 2014r. W uzasadnieniu organ przywołał obowiązujące w sprawie przepisy. Wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w Mieście K., obrębie K., oznaczonej jako działki nr [...]o pow. 0,0467 ha, nr [...]o pow. 0,0158 ha i nr [...]o pow. 0,0515 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...]marca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. (potwierdzony przez biegłą pismem z dnia [...]lutego 2015r.). Z operatu, który stanowi materiał dowodowy w sprawie, wynika, że działka nr [...]położona jest w obrębie K., Miasto K.. Działki nr [...], nr [...]i nr [...]w dacie sporządzenia wyceny były niezagospodarowane, położone na terenie płaskim, wyposażone w energię elektryczną, wodociąg, gazociąg i kanalizację sanitarną. Ich odległość od centrum miasta wynosi 5 km, a bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości niezabudowane. Organ wskazał, iż z analizy w/w operatu wynika, że autor ustalił, iż działki nr [...]objęte są ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...]marca 2010r., zgodnie z którym położone są na obszarze oznaczonym jako tereny kolejowe. Natomiast działka nr [...]objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", zgodnie z którym położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 2KK-tereny komunikacji kolejowej. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Z uwagi na fakt, że nie odnotowano transakcji nieruchomościami kolejowymi podobnymi ani na rynku lokalnym, ani na rynku regionalnym, biegłą zbadała rynek gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. o przeznaczeniu mieszkaniowo – usługowym. Przeanalizowano transakcje nieruchomościami podobnymi w okresie od marca 2012r. do dnia wyceny, na rynku lokalnym. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 16 nieruchomości i porównała je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. W efekcie przeprowadzonych analiz określono, że ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego kształtują się w przedziale od 309,84 zł/m2 do 952,48 zł/m2, a cena średnia wynosi 622,20 zł/m2. Do cech wpływających na cenę rynkową biegła zaliczyła: lokalizację (waga 40%), sąsiedztwo (waga 40%) i uzbrojenie terenu (waga 20%). Ostatecznie wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę 500.768,00 zł. Zdaniem organu ocena dowodowa operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 1 września 2004r. pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Z uwagi na to, że wyceniana nieruchomość zgodnie z ustaleniami dokumentów planistycznych przeznaczona jest pod inwestycje kolejowe, rzeczoznawca prawidłowo zastosowała § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. mieszkaniowo – usługowym. Odnosząc się do zarzutów z odwołania organ podniósł, że rzeczoznawca wyjaśniła, że przyjęta cecha rynkowa "lokalizacja" odnosi się do atrybutu polegającego na położeniu wycenianej nieruchomości względem Rynku Głównego w K.. Zdaniem organu autorka operatu dokładnie opisała przyjęte cechy rynkowe oraz ich poszczególne wartości, a w tabeli stanowiącej załącznik do operatu przedstawiła wartości współczynników korygujących w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych, które posłużyły do obliczenia wartości nieruchomości. Taki sposób prezentacji obliczeń nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego. Podobnie została wyczerpująco wyjaśniona przez rzeczoznawcę analiza cechy rynkowej "sąsiedztwo". Jak wynika z pisma z [...] lutego 2015r. i znajdujących się w aktach sprawy map z projektem podziału nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z działkami nr [...]to nieruchomości niezabudowane. W ocenie organu zarzut dotyczący przyjętych cech rynkowych w odniesieniu do transakcji porównawczych jest nieuzasadniony. Skargę na przedmiotową decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł A. M., zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz zasądzenie na rzec skarżącego kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. Naruszenie art.7, art.77 § 1 oraz art. 80 kpa poprzez zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób niewyczerpujący co doprowadziło do: - uznania operatu szacunkowego za prawidłowy, - uznania potwierdzenia aktualności operatu za prawidłowe mimo, że nie dokonano tego w formie klauzuli na operacie, - nieprzeprowadzenia wnioskowanych przez stronę dowodów, - błędnego ustalenia wysokości odszkodowania, a tym samym braku ustalenia prawidłowego rozmiaru szkody, 2. Naruszenie : - art. 9 y ust.3 ustawy o transporcie kolejowym, - § 36 ust. 1- 4 w zw. z § 37 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - art. 128 ust.1, art. 134 ust. 1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z art. 9 ad ust. 1 ustawy o transporcie kolejowym poprzez uznanie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego w przedmiocie ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości, mimo że obejmował on stan nieruchomości po wydaniu decyzji ustalającej lokalizację inwestycji kolejowej, co doprowadziło do ustalenia kwoty odszkodowania nie odpowiadającej poniesionej szkodzie. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że organy administracyjne nie zweryfikowały w sposób wystarczający poprawności operatu szacunkowego, na podstawie którego doszło do ustalenia wysokości odszkodowania, która to kwestia była przedmiotem postępowania. Pomimo wskazywania istniejących błędów, organy ograniczyły się wyłącznie do pozyskania stanowiska autora operatu w odniesieniu do stawianych zarzutów i poprawności dokonanej wyceny. Podkreślił, ze jak wskazywano w toku postepowania administracyjnego podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny przy zastosowanym podejściu porównawczym, jest dokonanie prawidłowego doboru nieruchomości, które służą do ustalenia ceny średniej oraz właściwe określenie współczynników korygujących. W ramach postępowania wskazano za rzeczoznawcą że wyodrębniono wpływające na wartość nieruchomości następujące cechy do porównań: lokalizacja (waga 40%), sąsiedztwo (waga 40%) i uzbrojenie terenu (waga 20%). Niestety pomimo zgłaszanych zastrzeżeń dotyczących wskazania lokalizacji wycenianej nieruchomości, w zaskarżonej decyzji za autorem operatu przyjęto, że określenie położenia względem Rynku Głównego w K. nie budzi zastrzeżeń. Skarżący podkreślił, że art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wyłącza uprawnienia organ do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego. Operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego, a zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego, co oznacza że organy mogą żądać jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień, jak również odmówić mocy dowodowej. Organy mogą także zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu. Podkreślił, ze zgłoszone w ramach postępowania zarzuty nie dotyczyły tych elementów opinii, co do których faktycznie wymagana byłaby wiedza specjalna, której organ w ramach swojej kompetencji nie posiadał. Organy mogły zweryfikować treść zarzutów dotyczących odległości od centrum K. Ograniczając się do stwierdzenia poprawności formalnej operatu oraz uznając twierdzenia uzupełniające za wiarygodne, organy nie obaliły jednoznacznie zgłaszanych zarzutów i nie przeprowadziły koniecznej oceny materiału dowodowego oraz nie ustaliły istotnych dla sprawy okoliczności. Organy nie przeprowadziły wnioskowanego przez stronę dowodu z oględzin przedmiotowej nieruchomości, co znacząco mogło wpłynąć na ocenę operatu. Jednym z kluczowych zarzutów do opinii jest błędne ustalenie jej lokalizacji względem centrum K.. Centrum K. może i powinno być traktowane szerzej, aniżeli punkt centralny jakim faktycznie jest Rynek Główny. Oczywistym jest, że ścisłe centrum K. stanowi co najmniej obszar tzw. Starego Miasta, a więc obszaru otoczonego P.i z jego centrum w Rynku Głównym. Centrum jako ścisłe śródmieście stanowi centralną część miasta, skupiającą historyczne funkcje administracyjne, handlowe, usługowe. Doprecyzowania centrum K. jako Rynku Głównego biegła dokonała dopiero w odniesieniu do zarzutów, jednak nie wyjaśniono kontrowersyjnej tezy o tożsamości centrum wyłącznie z Rynkiem Głównym. Organy nie dokonały samodzielnej oceny tej okoliczności. Tymczasem wobec braku definicji ustawowej centrum miasta należałoby odwołać się do faktycznego postrzegania tego obszaru w danej miejscowości. Okoliczność ta ma niezwykle istotne znaczenie w sprawie, gdyż odległość niższa niż 5 km znacząco wpływa na wartość szacowanej nieruchomości. (lokalizacja powyżej 5 km została określona jako gorsza, a pomiędzy 3 – 5 km jako średnia). Wyceniana nieruchomość położona jest w odległości od centrum Krakowa rozumianego w przedstawiony sposób, mniejszej niż 5 km, a w odległości od Rynku Głównego nieznacznie tylko przekraczającej 5 km (przy czym odległość między Rynkiem Głównym, a P. wynosi około 260 m). W takich okolicznościach niepewnych interpretacyjnie organy administracyjne winny podejść w sposób bardziej wnikliwy do oceny operatu. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że autorka operatu opisała nieruchomość jako położoną w odległości 5 km od centrum K.. Dlatego wątpliwe jest oświadczenie rzeczoznawcy, że odległość ta była liczona od tego punktu na planie miasta. Okoliczność ta świadczy o logicznej sprzeczności treści operatu w zakresie opisu i przyjętych ostatecznie do wyceny założeń i parametrów. Skarżący dołączył do skargi mapki poglądowe wskazujące na omawiane odległości. Podkreślił, że wpływ na prawidłowość sporządzonego operatu miały zgłaszane zarzuty dotyczące nieprawidłowości w założeniach operatu dotyczące ustalenia, że wyceniana nieruchomość znajduje się w otoczeniu terenów niezabudowanych. Skarżący wskazywał, że sąsiednie działki nr [...] są zabudowane, a organy administracyjne nie przeprowadziły dowodu z dokumentu (map) lub oględzin. Okoliczność ta ma znaczenie, gdyż w ramach cech rynkowych otoczenie to uznano za wartość gorszą. Podniósł, że zgodnie z art. 9 y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do analizy należało przyjąć stan nieruchomości z dnia [...] października 2012r. kiedy wydana została decyzja o lokalizacji, a wówczas wyceniana nieruchomość (działki) wchodziła w skład większych działek, które dopiero wskutek wywłaszczenia zostały podzielone. Nie można więc określać sąsiedztwa jedynie w oparciu o działki bezpośrednio przylegające do przedmiotowych nieruchomości, gdyż nie uwzględnia się stanu istniejącego w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji. W tym dniu działki nr [...]jeszcze nie istniały. Organy administracyjne miały obowiązek odnieść się do wszystkich zgłaszanych zastrzeżeń i przez ich pryzmat ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Wybór podejścia i metody, jak też przyjętych założeń należy do rzeczoznawcy, ale nie może on działać dowolnie tj. bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska. Dodatkowo wskazał, że aktualność operatu potwierdzona została nie poprzez wymagane prawem zamieszczenie stosownej klauzuli, a pismem z dnia [...] lutego 2015r. Nie wiadomo zdaniem skarżącego czy autorka ograniczyła się wyłącznie do "automatycznego" wysłania pisma czy rzeczywiście zweryfikowała zmieniające się warunki dotyczące obrotu nieruchomościami, zwłaszcza że w przypadku operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr [...]analiza rynku prezentowała się odmiennie. Nieruchomość ta znajduje się bardzo blisko wycenianej nieruchomości i została przeznaczona do zbycia przez Urząd Miasta K., a jej wartość została oszacowana na kwotę 921,15 zł/m2, a nie jak w przypadku wycenianej nieruchomości na kwotę 439,27 zł/m2. Oba operaty były sporządzone w podobnym czasie i mogą być porównane w celu uzasadnienia słuszności wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów proceduralnych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 28 marca 2003r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2013r. Nr 1594 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 9s ust. 4 ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania w przypadkach, o których mowa w ust. 3 i 3a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 9y i 9z. Na podstawie art. 9 y ust. 3 tej ustawy wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania należnego za przejęcie własności nieruchomości jest operat szacunkowy, który stanowi główny dowód prowadzonego postępowania administracyjnego. Według art. 134 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w oparciu o regulację zawartą w § 2 tego przepisu w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie natomiast z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Na podstawie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jako dowód konieczny w sprawie podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 kpa organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie czy opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale też jej weryfikacja pod względem merytorycznym, a wiec czy opinia jest zupełna, logiczna, opiera się na prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, czy biegły dokonał właściwego doboru nieruchomości podobnych, czy w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadnił w opinii swoje wnioski w tym m.in. powody doboru bądź odrzucenia porównywanych nieruchomości. Organ nie może zatem oceniać opinii biegłego wyłącznie pod względem formalnym i zasłaniać się nie posiadaniem wiedzy specjalnej przed dokonaniem weryfikacji opinii pod względem merytorycznym. Nie wszystkie bowiem elementy opinii stanowiące o jej merytorycznej poprawności wymagają posiadania wiedzy specjalnej. Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy i uzasadniać przesłanki powodujące, że zostały zakwalifikowane jako nieruchomości podobne lub powody odrzucenia. W przeciwnym przypadku nie będzie możliwa kontrola dokonanego przez biegłego doboru porównywanych nieruchomości. Tylko wyczerpujący opis uwzględnionych przez biegłego czynników i rzetelne uzasadnienie przesłanek jakimi się kierował biegły umożliwia organowi ocenę czy przeprowadzony dowód może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, który nie stanowi wyczerpującego materiału, gdyż zawiera jakiekolwiek niejasności, nieścisłości i nie jest poparty przekonywującym uzasadnieniem nie może stanowić ostatecznego dowodu. W takiej sytuacji opinia biegłego winna zostać uzupełniona lub organ winien zlecić przeprowadzenie innej opinii. W ocenie sądu skarżący słusznie zarzuca, iż decyzje obu organów zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organy I i II instancji oceniając operat szacunkowy jako spełniający wymagania formalne i merytoryczne i stanowiący dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania naruszyły przepisy postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa. Analiza akt postępowania administracyjnego oraz podstawowego dowodu jakim w tej sprawie był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2014r. prowadzą do wniosku, że organy administracyjne nie zebrały i nie rozpatrzyły w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, który mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Uzasadnienie decyzji wskazuje, iż zaniechały dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, nie dostrzegając żadnych niejasności i nieścisłości w kwestionowanym przez stronę operacie szacunkowym, nie dokonując pogłębionej analizy podnoszonych zagadnień, odnosząc się w sposób ogólnikowy do stawianych już w toku postępowania administracyjnego zarzutów. W ocenie sądu organy obu instancji w gruncie rzeczy ograniczyły swoje zainteresowanie do ustalenia wyłącznie zgodności operatu szacunkowego z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy nie został poddany żadnej analizie merytorycznej pod względem jego kompletności, wyczerpującego charakteru, trafności uzasadnienia przesłanek, którymi kierował się biegły. Organy obu instancji nie dostrzegły nawet, że w aktach postępowania znajdują się 2 sprzeczne z sobą wersje operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę w dniu [...] marca 2014r. Między kartą 34, kartą 35 akt postępowania znajduje się wpięta i nie objęta numeracją akt druga wersja tego operatu z tej samej daty, podpisana oryginalnie przez tego samego rzeczoznawcę, zawierająca tożsamy opis analizowanych nieruchomości, ich cech rynkowych, przyjętych współczynników i wyliczonej wartości dla 1 m2 powierzchni i ten sam zastosowany wzór. Tyle tylko, że ta druga wersja operatu pochodzącego z tej samej daty i opartego na tych samych danych i przesłankach przyjętych przez biegłego zawiera inny wynik obliczeń, a tym samym zupełnie inne wnioski co do ustalenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, aniżeli operat stanowiący podstawę rozstrzygnięcia dla kontrolowanej decyzji organu II instancji. Wartość rynkowa w nim podana wynosi 355 913,00 zł, podczas gdy wartość rynkowa figurująca w drugim operacie i uwzględniona w decyzji wynosi 500 768,00 zł. Podkreślić należy przy tym, że wartość rynkowa uwzględniona w decyzji jest wartością o tyle prawidłową, że w istocie stanowi prawidłowy matematyczny wynik zastosowanego przez biegłą wzoru (w odróżnieniu od tego drugiego wyniku), jednak tylko tyle. W tej sytuacji bowiem, już tylko z tego względu należy zakwestionować wiarygodność merytoryczną przyjętego jako podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego. Złożenie przez biegłego podpisu akceptującego merytoryczną poprawność sporządzonego operatu bez jego sprawdzenia, dyskwalifikuje rzeczoznawcę jako biegłego w przedmiotowej sprawie i podważa wiarygodność, rzetelność jego ustaleń. W tym stanie rzeczy również potwierdzenia aktualności opracowanego operatu zawarte przez rzeczoznawcę w odrębnym oświadczeniu, nadesłane przy piśmie z dnia [...] lutego 2015r. należy ocenić jako bezwartościowe, gdyż nie można ocenić którego wariantu operatu w istocie dotyczy. Słusznie zdaniem sądu wskazuje skarżący, że podniesione przez niego zarzuty dotyczyły takich kwestii, które nie wiązały się z posiadaniem specjalistycznej wiedzy, a zatem organ miał obowiązek szczegółowo je rozważyć, zadbać o uzupełnienie materiału dowodowego w tym zakresie i doprowadzić do tego, by operat szacunkowy nie zawierał w tym zakresie niejasności. Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. Obie cechy tj. lokalizacja od centrum miasta i bezpośrednie sąsiedztwo, których dotyczyły niejasności, jak trafnie wskazał skarżący miały istotne znaczenie dla prawidłowego ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, gdyż ich wpływ na wysokość ceny był 40%. Organ miał obowiązek zadbać, by opis tych cech był szczegółowy i racjonalny. To obowiązkiem organu było wyjaśnienie od jakiego punktu lub obszaru należy określić w niniejszej sprawie lokalizację od centrum miasta, po ustaleniu przesłanek jakimi kierował się rzeczoznawca, o ile byłoby to konieczne z wykorzystaniem nawet wiedzy specjalistycznej. Podobnie rolą organu było wyjaśnienie wątpliwości dotyczących definicji bezpośredniego sąsiedztwa na potrzeby wyceny wartości nieruchomości, a nade wszystko zweryfikowanie czy rzeczoznawca przyjął dla swojego wyjaśnienia prawidłowy stan nieruchomości, a więc z daty wydania decyzji lokalizacyjnej. Prawidłowo również skarżący zarzuca niespójność uzasadnienia decyzji i opisu zawartego w operacie w zakresie odległości wycenianej nieruchomości od centrum miasta (w uzasadnieniu wskazano rzekomo w "ślad" za opinią odległość 5 km, podczas, gdy w operacie szacunkowym jest mowa o odległości powyżej 5 km). Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, że o zaniżeniu ceny za 1 m2 powierzchni świadczy inna wartość przyjęta w operacie szacunkowym opracowanym na zlecenie Urzędu Miasta dotyczącym zupełnie innej, choć znajdującej się w pobliżu nieruchomości. W wadliwym co prawda operacie szacunkowym opracowanym dla potrzeb niniejszej sprawy uwzględniono przy analizie transakcji również taką, której cena była jeszcze wyższa, niż wskazywana przez skarżącego. Te względy przemawiają za uznaniem, że organy I i II instancji oceniając operat szacunkowy jako spełniający wymagania formalne i merytoryczne i stanowiący dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania naruszyły przepisy postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną wyrażoną szczegółowo w niniejszym uzasadnieniu. O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy.