IV SA/Wa 2176/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, dalej również jako "organ odwoławczy", "organ II instancji", utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...]grudnia 2016 r., znak [...], dalej jako "decyzja organu I instancji", ustalającej odszkodowanie na rzecz M. D. w kwocie [...]zł za utratę własności nieruchomości położonej w [...],obręb [...], oznaczonej jako działka o nr ew. [...] o pow. 0,0008 ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej "Budowa [...] w [...]wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich" a także o zobowiązaniu Prezydenta miasta [...]do wypłaty ww. odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Stan sprawy przedstawiał się następująco. Decyzją z dnia [...]grudnia 2016 r., znak [...], ustalono odszkodowanie na rzecz M. D. w kwocie [...]zł za utratę własności nieruchomości położonej w [...],obręb [...], oznaczonej jako działka o nr ew. [...]o pow. 0,0008 ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej "Budowa [...] w [...]wraz z rozbudową istniejącego układu komunikacyjnego będącego wynikiem budowy obiektu handlowo-usługowego na terenach sąsiednich" a także o zobowiązaniu Prezydenta miasta [...] do wypłaty ww odszkodowania w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji. Od decyzji odwołanie złożył Prezydent miasta [...] zarzucając zawyżenie wartości nieruchomości i odbieganie przyjętej wartości od innych nieruchomości podobnych. Minister Infrastruktury i Rozwoju ponownie rozpoznając sprawę nie znalazł podstaw do odmiennej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego. Powołując art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (D.U. 2013, poz. 687) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (D.U, 2014, poz. 518) organ, na podstawie operatu szacunkowego z [...] lipca 2016 r., sporządzonego przez A. L., ustalił wartość rynkową nieruchomości. Wskazał, że operat jest dowodem w sprawie, który podlega ocenie organu. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części miasta przy ulicy [...]. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowa handlowa, a także punktowa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Przedmiotowa działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Zabudowana była częścią budynku o nieustalonej funkcji. Nieruchomość położona jest w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą z dnia [...] lipca 2004 r., nr [...] Rady Miasta [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w [...] dla obszaru położonego w rejonie: [...],[...] i projektowanej trasy [...], zgodnie z którym znajduje się ona w obszarze oznaczonym symbolem [...] z następującym ustaleniami: przeznaczenie podstawowe - ulica główna (odcinek miejskiego układu komunikacyjnego) o szerokości min. 50 m w liniach rozgraniczających, z obowiązkiem zapewnienia zachowania obowiązujących normatywów w zakresie ochrony środowiska. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przeprowadził analizę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rynek lokalny zdefiniowany został jako miasto [...]. Okres badania cen przyjęto od początku 2014r. Biegły rynek lokalny przeanalizował w dwóch segmentach, a mianowicie w segmencie nieruchomości nabywanych pod drogi oraz w segmencie nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli przeznaczonych pod usługi. Biegły analizując rynek transakcjami nieruchomości o przeznaczeniu drogowym odnotował 15 transakcji nieruchomości, których zestawienie znajduje się na stronie 10 operatu szacunkowego. Autor operatu szacunkowego wskazał, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części [...] w otoczeniu terenów o dużym stopniu zainwestowania. Natomiast większość odnotowanych transakcji nieruchomości (za wyjątkiem transakcji oznaczonej nr [...]), położona jest w peryferyjnej części miasta, w znacznej odległości od przedmiotu wyceny, w obszarach niepodobnych do przedmiotowej nieruchomości pod względem otoczenia, zainwestowania oraz dostępności komunikacyjnej. Wskazał, że nieruchomości odnotowane w badanym segmencie rynku nie były podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, zgodnie z którym nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Następnie autor operatu szacunkowego przeanalizował rynek transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi na obszarze rynku regionalnego, rozumianego jako obszar województwa [...], ze szczególnym uwzględnieniem dużych miast w regionie. Biegły stwierdził, że żadne z miast na prawach powiatu, tj. [...],[...],[...], nie można uznać za rynek równoległy w segmencie nieruchomości drogowych. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy podniósł, że żadna z transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, położona na wskazana rynku regionalnym, nie jest podobna do przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, obszarowo rozumianego jako teren miasta [...], ze szczególnym uwzględnieniem strefy śródmiejskiej. Na wskazanym obszarze rzeczoznawca majątkowy poszukiwał transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych, podobnych do przedmiotu wyceny, położonych na obszarach zainwestowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę usługową lub dla których wydano lub możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy na ten cel. Ze względu na niewielką podaż gruntów na analizowanym obszarze, odnotowano niewielką ilość transakcji, wobec czego biegły przyjął okres badania rynku od końca 2013 r. do dnia wyceny. Zestawianie transakcji nieruchomości znajduje się w tabeli nr 2 na stronie 15 operatu szacunkowego. Jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości kształtowały się na poziomie 497,90 zł/m2 do 640,81 zł/m2, średnia cena wyniosła 594,01 zł. W związku ze stabilizacją cen na badanym rynku nieruchomości, biegły nie zastosował poprawek z tego tytułu. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że wskazane w tabeli nr 2 nieruchomości, przyjęte do porównania, były podobne do nieruchomości wycenianej pod względem otocznia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej, a także wszystkie posiadały dostęp do drogi publicznej o nawierzchni utwardzonej. Natomiast cechami różniącymi było położenie tych nieruchomości na terenie miasta [...]. Najwyższą cenę uzyskała nieruchomość położna przy ul. [...], w niewielkiej odległości od przedmiotu wyceny, natomiast nieruchomości położone przy ul. [...]oraz przy ul. [...]osiągnęły niższe ceny jednostkowe. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: położenie (waga 15%) oraz powierzchnia (waga 85%). Biegły określił wartość działki nr [...]na kwotę [...]zł. Autor operatu szacunkowego określenie natomiast wartości obiektu budowlanego oparł na opracowaniu pn. "Projekt rozbiórek budynków" opracowany przez [...]Sp. z o. o., który stanowi załącznik do operatu szacunkowego. Biegły określił koszt odtworzeniowy budynku w oparciu o 1m2 powierzchni zabudowy, następnie określił wartość części budynku posadowionego na działce nr [...]jako iloczyn wartości 1m2 powierzchni zabudowy i powierzchni działki, przyjmując średnie zużycie techniczne na poziomie 61%. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość budowli posadowionej na nieruchomości na wartość [...]zł. Ostateczną wartość nieruchomości nr [...] wraz z jej częściami składowymi biegły określił na wartość [...]zł i w tej wysokości Wojewoda [...]przyznał odszkodowanie. Zdaniem organu operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.) dalej "rozporządzenia" oraz jest zgodny z ugn. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przeważającą wśród gruntów przyległych. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości niepodobne do nieruchomości wywłaszczanej. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości, na których biegły oparł wycenę, ze szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, jak również wskazanie cechy ich różniącej. Z uwagi na powyższe wskazano że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Odnosząc się zatem do kwestii podniesionej w odwołaniu przez Prezydenta Miasta [...], dotyczącej rozszerzenia dwuletniego badania okresu cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, wskazać należy, co zostało podniesione w odwołaniu, że w obowiązujących przepisach brak jest zdefiniowanego okresu, z którego należy przyjmować ceny transakcji nieruchomości. Niemniej jednak mając na uwadze powyższe, stwierdzono, że dobór nieruchomości porównawczych oraz okres z którego pochodzą te nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, których organ administracji publicznej nie posiada. Wobec czego ingerencja w tego rodzaju zagadnienia przez organ administracji publicznej byłaby bezzasadna. Wskazał że przepisy prawa zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego, w braku nieruchomości podobnych na analizowanym rynku lokalnym, jedynie do rozszerzenia badania na rynek regionalny. Biegły prawidłowo zastosował procedurę wyceny, o której mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza, w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym nieruchomości nabywanych na cele drogowe, wycenę nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Zdaniem ustawodawcy tak określona wartość będzie odzwierciedlała wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły szeroko uzasadnił brak podobnych transakcji podobnymi nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe mogącymi stanowić podstawę wyceny. Wyjaśnienia biegłego są spójne i logiczne i organ odwoławczy podziela je w całości. Sugerowane wydłużenie czasu badania rynku w celu "odnalezienia" dostatecznej ilości i dostatecznie podobnych nieruchomości nabywanych na cele drogowe powinno zostać przez biegłego szczegółowo uzasadnione. Celem takich poszukiwań i wydłużenia okresu nie może być poszukiwanie za wszelką cenę transakcji nieruchomościami, które mogłyby stanowić podstawę wyceny. Subiektywne poczucie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość jest zaniżona czy też zawyżona (jak w przedmiotowej sprawie) nie świadczy o wadliwości tego operatu. Przechodząc natomiast do uwag zgłoszonych przez M. D. w odwołaniu dotyczących kwestii powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ wskazał, iż ustawodawca uzależnił przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5%. Stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3. w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Istotne jest, że uprawnienie do powiększenia kwoty odszkodowania za wydanie nieruchomości może być przyznane jednokrotnie, a zatem bądź z tytułu wydania nieruchomości w terminie liczonym na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 1 i 2 specustawy drogowej, bądź w terminie wskazanym w pkt 3 tej ustawy. Oznacza to, że jeżeli właściciel nieruchomości nie wydał nieruchomości w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, to nie przysługuje mu uprawnienie do powiększenia wysokości odszkodowania o 5%, nawet wówczas, gdy wydał swoją nieruchomość w terminie 30 dni od dnia uostatecznienia się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odmowa powiększenia odszkodowania wynika w tej sprawie z faktu nie wydania nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia odszkodowania, co wynika z pisma Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg w [...]z dnia [...]lipca 2012 r., znak: [...]. Roszczenie o powiększenie odszkodowania o [...]zł ma charakter majątkowy i przysługuje właścicielowi, który zamieszkiwał w budynku posadowionym na przejmowanej nieruchomości. Nawet jeżeli budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach gruntowych objętych odrębnymi, równoległymi postępowaniami administracyjnymi prowadzonymi w trybie specustawy drogowej, które przeznaczone są pod inwestycje drogową, to dopłata do odszkodowania przyznana jest tylko raz w odniesieniu do tego budynku. Przenosząc powyższe uwagi na stan faktyczny powyższej sprawy wskazano że przedmiotowy budynek położony był w przeważającej części na nieruchomości oznaczonej nr [...], obręb [...], co do której toczy się postępowanie w trybie specustawy drogowej przed Wojewodą [...]. Jedynie 8 m2 budynku posadowione jest na przedmiotowej nieruchomości nr [...]. Wobec powyższego tut. organ pismem z dnia [...] lipca 2017 r., przekazał Wojewodzie [...] oświadczenie M. D. o zamieszkaniu w budynku znajdującym się na nieruchomości przy ul. [...], aby kwestia zamieszkania we wskazanym budynku została rozpatrzona i przeanalizowana w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym przez Wojewodę [...] pod sygnaturą [...], dotyczącym nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w [...], obrębie [...]. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiódł Prezydent miasta [...] wnosząc o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania jako naruszających art. 134 ust. 1 U.g.n. i § 36 Rozporządzenia, poprzez nieprawidłową ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego. Wskazano, że przedmiotowa działka w dacie wywłaszczenia, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego położona była w granicach jednostki redakcyjnej [...] dla której ustalono przeznaczanie podstawowe " ulica główna (odcinek miejskiego układu planistycznego) o szerokości min 50 m w liniach rozgraniczających, z obowiązkiem zapewnienia zachowania obowiązujących normatywów w zakresie ochrony środowiska". Oznacza to, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniami na realizacją inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była po inwestycję drogową a więc cel wywłaszczenia był tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania. W sprawie wartość nieruchomości została ustalona na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych bowiem rzeczoznawca stwierdził, że będące przedmiotem obrotu transakcje drogowe nie były podobne. Skarżący nie zgadza się z tym poglądem wskazując, że trudno uznać, że rynek z uwagi na brak transakcji podobnych jest niewystarczający do ustalenia wartości działki. W świetle § 36 ust. 4 Rozporządzenia wykonawczego w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należy, jego zdaniem przyjąć, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przyjętej pod drogę publiczną było przeznaczenie pod inwestycję drogową. Oznacza to, że operat został sporządzony wadliwie. Skoro w okresie 2 letnim nie było nieruchomości podobnych drogowych rzeczoznawca powinien ten okres rozszerzyć gdyż przepisy nie wskazują okresu z którego należy przyjmować ceny transakcyjne. Zaniechanie rozszerzenia tego okresu mogło skutkować pominięciem transakcji nieruchomościami drogowymi porównywalnymi do wycenianej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. przy czym stosownie do art. 135 P.p.s.a. Przedmiotem sporu pomiędzy stronami był dowód w postaci operatu szacunkowego, który wg strony skarżącej nie został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia wykonawczego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, j.w.), co oznacza, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne, będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a metody wyceny, przepisy rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Niesporne jest, że operat, jak każdy inny dowód podlega ocenie organu, zgodnie z art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, odpowiednim doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy powinien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 U.g.n.). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 ugn). Sąd uznał, że w tej sprawie biegły A. L. prawidłowo ustalił wartość nieruchomości na podstawie transakcjami nieruchomościami na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych tj. pod usługi. Biegły wskazał w opinii, że na terenie analizowanym brak jest wystarczające liczby podobnych transakcji drogowych i dlatego przyjął wartości nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym na gruntach przyległych. Nawet sam skarżący w skardze nie wskazał aby na rynku zawarte były inne, niż wskazane przez biegłego, transakcje nieruchomościami drogowymi. W metodzie porównywaniami parami, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny z nieruchomością wycenianą. Analizą biegły objął najpierw rynek lokalny (obszar miasta [...]) i wskazał że nieruchomość wyceniana położona jest w śródmiejskiej części miasta [...] w otoczeniu terenów o dużym stopniu zainwestowania, w otoczeniu zabudowy wielorodzinnej i usługowo-handlowej niedaleko historycznego zespołu [...]. Tymczasem przedstawione w tabeli nr 1 na str. 10 opinii transakcje za wyjątkiem transakcji oznaczonej nr 10 położone były na terenach peryferyjnych miasta w znacznym oddaleniu od nieruchomości wycenianej w obszarze niepodobnym do niej pod względem otoczenia, zainwestowania, dostępności komunikacyjnej. Szczegółowo zresztą opisał nieruchomości ujęte w tabeli. Wynika z tego opisu, że w części były to np. drogi wewnętrzne (transakcje nr 4, 6, 8, 9, 5, 1, 14, 15) a więc zupełnie inne niż wynikająca z przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Analizując treść opisu tych transakcji Sąd w pełni podziela ustalenia biegłego, że nie można było z tych transakcji wyodrębnić nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej i uwzględnić je przy wycenie. Także wbrew zarzutom skargi z opinii wynika, że biegły poszerzył analizowany rynek o rynek regionalny (województwo [...] z uwzględnieniem dużych miast [...],[...],[...]) – str. 13 opinii. Tu równie nie odnotowano wystarczającej liczby podobnych nieruchomości drogowych tj. dotyczących nieruchomości położonych w śródmiejskiej części miasta. W związku z tym zasadnie stwierdzono, że nie ma podstaw do określenia wartości nieruchomości wywłaszczonej na podstawie transakcji dotyczących nieruchomościami drogowymi i to zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym i wyceny dokonano na podstawie § 36 ust. 4 na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych tj. pod usługi. Rzeczoznawca zajął stanowisko w operacie szacunkowym co do przyjętej metody wyceny i przyjętych do porównania nieruchomości. Wskazał w nim na cechy nieruchomości drogowych w innej części [...] (jako nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej) i rzeczowo wyjaśnił dlaczego uznał za zasadne (przy uwzględnieniu art. 134 ugn) dokonanie wyceny poprzez porównanie transakcji dotyczących nieruchomości wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Trzeba podkreślić, że wycena ma wskazywać na cenę najbardziej prawdopodobną do osiągnięcia, a zastosowanie do porównania transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne (nieruchomości drogowych) winno uwzględniać także podobieństwo tych nieruchomości. Nie jest bowiem zasadny pogląd, że do porównania należy przyjąć jakiekolwiek występujące na danym rynku lokalnym czy regionalnym transakcje "nieruchomościami drogowymi". Powyższe kwestie zarówno rzeczoznawca jak i organ wyjaśnili i nie budzą one wątpliwości Sądu. Samo negowanie operatu szacunkowego, z subiektywnym przeświadczeniem o zawyżeniu wartości wycenianej nieruchomości bez rzeczowej i merytorycznej argumentacji, nie może być uznane za skuteczne. W ocenie Sądu skarżący nie podważył przyjętej przez biegłego zasady ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Nie przedłożył na tę okoliczność kontroperatu – zgodnie z art. 157 pkt 1 U.g.n. który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ocena negatywna tego operatu powoduje utratę charakteru tej opinii o wartości nieruchomości (pkt 1a). Odnosząc się natomiast do zarzutu przyjęcia do wyceny transakcji z 2 lat należy zgodzić się ze skarżącym, że przepisy prawa nie wskazują z jakiego okresu mają pochodzić transakcje przyjęte do porównania. Kwestia jakiego rodzaju transakcje będą odzwierciedlały rzeczywistą wartość nieruchomości określa biegły, podobnie jak kwestie przyjętej metody szacowania, o czym stanowi m.in. art. 154 ust. 1 ugn. To on ma wiedzę specjalistyczną pozwalającą na ocenę okresu w jakim dana wartość nieruchomości może odpowiadać wartości rynkowej. Jak jednoznacznie wynika z przyjętych przez rzeczoznawców majątkowych standardów wyceny nieruchomości podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę. Tylko w szczególnie uzasadnionych wypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż 2 lata. (art. 175 ust. 1 ugn). W rozpatrywanej sprawie nie sposób dostrzec cech uzasadnionego przypadku. W ocenie Sądu stan faktyczny nie uzasadniał przyjęcia wydłużonego terminu. Uwzględniając powyższe Sądu uznał, że przedłożona opinia biegłego nie zawiera tego rodzaju wad, które by ją dyskwalifikowały jako wiarygodny dowód w sprawie. Do porównania przyjęto odpowiednie dla nieruchomości podobne i zasadnie sięgnięto do nieruchomości o charakterze usługowym a treść uzasadnienia decyzji organu I i II instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono przepisów prawa materialnego lub procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uwzględniając powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na podstawie art. 151 ppsa Sąd skargę oddalił.