IV SA/Wa 2177/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] marca 2018 r. Nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego Wspólnoty Mieszkaniowej A. w W. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. 1 U Z A S A D N I E N I E Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej, na skutek skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] [...] w [...] (dalej również "Skarżąca"), była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej również "Kolegium" bądź "Organ") z [...] maja 2018 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] [...] z [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Zaskarżoną decyzję Organ wydał przyjmując następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną. Zarząd Dzielnicy [...] [...] - po rozpoznaniu wniosku [...] Sp. z o.o. Spółka komandytowa z siedzibą w [...] (dalej również "Inwestor") - decyzją z [...] marca 2018 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie i przebudowie na potrzeby obiektu usługowego o charakterze hotelowym i biurowym z funkcjami towarzyszącymi, z kondygnacją podziemną, obiektów zlokalizowanych na terenie obejmującym działkę o numerze ewidencyjnym [...], w obrębie [...] przy ulicy P. [...] w [...] (dzielnica [...]), dalej również "działka inwestycyjna". Działka nr [...] z obrębu [...] stanowi własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Inwestora. Organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja jest kontynuacją funkcji w obszarze analizowanym, przy czym zmianie ulegają parametry całego "obiektu budowlanego" w zakresie powierzchni zabudowy (zabudowa wewnętrznego dziedzińca), powierzchni użytkowej, całkowitej i kubatury oraz wysokości oficyny południowej - łącznika (nadbudowa z zachowaniem istniejącego obiektu). Pozostałe kryteria funkcjonalno-przestrzenne pozostają bez zmian, tj. wysokość kalenicy oraz szerokość i wysokość elewacji obiektów oficyny zachodniej i kamienicy frontowej, która jest usytuowana w linii rozgraniczającej ulicy P. Przebudowa istniejących obiektów związana jest ze zmianą sposobu ich użytkowania na cele usługowe – usługi hotelowe. Dalej, Organ I instancji ustalając warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego wskazał, że nie ustala obowiązującej linii zabudowy, ponieważ linia ta już istnieje wzdłuż linii rozgraniczającej ulicy P., przy czym organ ustalił lokalizację planowanej inwestycji bezpośrednio wzdłuż granicy z działkami o numerach ewidencyjnych [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...]. Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, usytuowanym ścianą szczytową na granicy działki inwestycyjnej. Działka nr [...] zabudowana jest obiektem biurowym odsuniętym od granicy z działką inwestycyjną tworząc w ten sposób wewnętrzne podwórko, z wjazdem od ulicy P. [...] i wejściem głównym od ulicy N. Działka nr [...] zabudowana jest obiektem biurowym, kamienicą dostępną od strony ulicy P. [...], sąsiadującą bezpośrednio z kamienicą P. [...]. Dalej, Organ I instancji ustalił, że: – dopuszcza się wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] zgodnie z wnioskiem - 94%, ze względu na lokalizację w zabudowie śródmiejskiej, – bez zmian pozostaje wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (kamienica od ulicy P. [...]), – maksymalna wysokość obiektów w części oficynowej nie przekracza wysokości istniejącej kamienicy frontowej oraz wysokości oficyny poprzecznej zachodniej (wysokość liczona od powierzchni terenu do kalenicy dachów) oraz, że uszczegółowienie parametrów wysokościowych będzie możliwe na etapie uzyskania pozwolenia na budowę, – dla planowanej nadbudowy i rozbudowy (budowa) dopuszcza się dachy spadziste i płaskie w zależności od potrzeb funkcjonalnych, – dopuszcza się budowę parkingu podziemnego dla potrzeb nowej funkcji, ponieważ będzie to uzależnione od możliwości technicznych. W dalszej części decyzji Organ I instancji określił warunki: 1. ochrony środowiska i zdrowia ludzi, wynikające z ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2017 r. poz. 519) oraz ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. 2016 r. poz. 2134 ze zm.) i wskazał, że planowane zamierzenie nie jest inwestycją figurującą w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. Nr 257, poz. 2573 ze zm.) oraz nie kwalifikuje się do przeprowadzenia postępowania wynikającego z przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2017 r., poz. 1405), 2. ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej wynikające z ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U z 2014 r. poz. 1446 ze zm.) i wskazał, że: a) budynek przy ul. P. [...] znajduje się w zespole budowlanym kwartału ograniczonego [...], ulicami P., N. i E. [...], wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...], b) budynek frontowy wraz z dwiema oficynami, stanowi element ww. zespołu budowlanego, obiekt ten jest dawną Prywatną Szkołą [...] i został ujęty w gminnej ewidencji zabytków nieruchomych [...] na podstawie zarządzenia Prezydenta [...] nr [...] z [...] stycznia 2013 r. c) projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków - postanowieniem z [...] stycznia 2018 r. Nr [...], 3. obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i wskazał, że teren inwestycji posiada pełne uzbrojenie w infrastrukturę techniczną, która jest wystarczająca dla realizacji przedmiotowej inwestycji oraz, że teren ten znajduje się w zasięgu miejskich sieci infrastruktury technicznej oraz przyjął, że istnieje techniczna możliwość zaopatrzenia projektowanej obiektu w poszczególne media. 4. obsługi komunikacyjnej inwestycji i wskazał, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji (działka nr [...]) odbywać się będzie bezpośrednio od strony drogi publicznej ulicy P., a teren podwórka dostępny jest poprzez bramę kamienicy frontowej, 5. wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich i wskazał, że planowane zamierzenie nie godzi w interesy osób trzecich oraz, że w ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. W uzasadnieniu Organ I instancji wskazał również, iż planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] [...] w rejonie ul. P., wprowadzonym uchwałą Rady [...] z [...] listopada 2017 r. Nr [...], unieważnioną rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody [...] z [...] stycznia 2018 r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z [...] stycznia 2018 r. poz. [...]) między innymi w części planu obejmującej lokalizację planowanej inwestycji. Integralną cześć decyzji organu I instancji stanowiły mapa w skali 1:1000 oraz wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w formie tekstowej i graficznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] maja 2018 r., po rozpoznaniu odwołania Skarżącej od powyższej decyzji, utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji. W ocenie Kolegium, przed wydaniem decyzji Organ I instancji przeprowadził analizę sposobu zabudowy terenu sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, w trybie przewidzianym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, dalej również "rozporządzenie"). Jednocześnie Kolegium uznało, iż wydane orzeczenie nie zawiera uchybień, które uzasadniałyby jego uchylenie i przekazanie do ponownego rozpatrzenia przez Organ I instancji, czy też uchylenie i jego zmianę poprzez orzeczenie co do meritum. Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w odwołaniu, Kolegium stwierdziło, iż: – wydana decyzja nie ogranicza prawa korzystania z nieruchomości sąsiednich; Kolegium podkreśliło, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter wstępny i ogólny i nie przesądza jeszcze czy realizacja planowanej inwestycji będzie w ogóle możliwa i wskazało na treść art. 63 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., dalej również "u.p.z.p.") w myśl którego decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, – kwestia zacienienia nieruchomości sąsiednich może być oceniana dopiero na kolejnych etapach procesu inwestycyjnego, a nie na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i na poparcie swojego stanowiska powołało orzeczenia sądów administracyjnych, – wzrost natężenia ruchu pojazdów wskutek realizacji planowanej inwestycji, oraz zwiększona emisja hałasu i spalin samochodowych, nie podlega ocenie na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy oraz, iż okoliczność generowania wzmożonego ruchu pojazdów nie stanowi interesu prawnie chronionego, gdyż żaden przepis prawa powszechnie obowiązującego nie gwarantuje podmiotom posiadającym nieruchomości w sąsiedztwie dróg publicznych, względnie korzystającym z tych dróg określonej intensywności ruchu na tych drogach. Wspólnota Mieszkaniowa [...] [...] w [...] wywiodła skargę na decyzję Kolegium z [...] maja 2018 r. zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez przyjęcie, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki uzasadniające wydanie decyzji, 2. art. 52 i art. 53 u.p.z.p. poprzez niedokonanie przez organ dokładnej i zgodnej z przepisami analizy urbanistycznej w sprawie możliwości realizacji zamierzonej inwestycji, 3. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. polegające na braku rzetelności i staranności Kolegium w ustaleniu stanu faktycznego przed wydaniem decyzji. W oparciu o tak sformułowane zarzuty Skarżąca wniosła o: a) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji Zarządu Dzielnicy [...] [...] z [...] marca 2018 r., bądź uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, b) zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu zarzutów skargi Skarżąca wskazała, że zaskarżona decyzja i utrzymaną nią w mocy decyzja Organu I instancji narusza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, jak również walory krajobrazowe oraz narusza prawo własności. Zamierzona inwestycja pozbawi Skarżącą dostępu do światła dziennego, spowoduje nasilenie niekorzystnego oddziaływania budynku na jej nieruchomość, zarówno poprzez ograniczenie dostępu światła, jak również poprzez zwiększoną emisję hałasu, spalin samochodowych oraz natężenia ruchu samochodów. Wszelkie te okoliczności negatywnie wpłynął na jakość życia mieszkańców kamienicy położonej w [...] przy [...]. W kamienicy znajdują się dwa szyby doświetlające zapewniające dopływ światła do klatki schodowej w sąsiedniej kamienicy przy [...] [...] w [...]. Realizacja inwestycji na warunkach ustalonych w zaskarżonej decyzji o warunkach zabudowy w znacznym stopniu ograniczy doświetlenie klatki schodowej w tej kamienicy i utrudni jej mieszkańcom kamienicy korzystanie z niej. Skarżąca jednocześnie nie zgodziła się z Organem, iż kwestia zacienienia nieruchomości sąsiednich może być oceniana dopiero na kolejnych etapach procesu inwestycyjnego. Skoro zaskarżona decyzja określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla planowanej inwestycji przed jej wydaniem, organ powinien zbadać wszystkie okoliczności oraz skutki jakie może wywołać planowana inwestycja. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wskazało, że zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów prawa i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga podlegała uwzględnieniu. Sąd uznał, iż zaskarżona przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] [...] w [...] decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] maja 2018 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Zarządu Dzielnicy [...] [...] z [...] marca 2018 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy naruszają prawo w stopniu, który mógł zarówno mieć wpływ na wynik sprawy, jak też stanowiłby podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w myśl którego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy o planowaniu ; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, dotyczących linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na uwadze powyższe uregulowania, Sąd uznał - wbrew stanowisku Kolegium - że ustalenia Organu I instancji, dokonane w oparciu o sporządzoną przez uprawnioną osobę analizę funkcji i cech zabudowy terenu, były niewystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla planowanej inwestycji. W tym miejscu należy zaakcentować, że określenie konkretnych wymagań w zakresie nowej zabudowy służyć ma zapewnieniu ładu przestrzennego i zapewnić spójny i harmonijny krajobraz w terenie. Temu ma służyć sporządzona przez osobę posiadającą kwalifikację analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków realizacji inwestycji (§ 3 ust. 1 rozporządzenia), sporządzona zarówno w formie pisemnej, jak i graficznej. Analiza stanowi podstawowy dokument, w oparciu o który wydawana jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. Oznacza to, że analiza ma być kompletna i zgodna z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzetelność i wnioski tej analizy przesądzają, w znaczącym stopniu, o wynikach całego postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Z akt sprawy wynika, że w kontrolowanej przez Sąd sprawie taka analiza została opracowana. Jej wyniki – w ocenie składu orzekającego - nie mogły jednak stanowić punktu wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy przy sporządzeniu decyzji o warunkach zabudowy, co czyni zasadnym zarzut skargi w zakresie naruszenia zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), obligującej organ do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a której wyrazem są również obowiązki organu wynikające z art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. W ocenie Sądu w analizie co prawda prawidłowo wyznaczono obszar analizowany, jednak analiza urbanistyczna nie zawiera wystarczających ustaleń dotyczących występującej w obszarze analizowanym zabudowy, gdyż nie odzwierciedla jej cech i charakteryzujących ją wskaźników i parametrów. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Skoro średni wskaźnik ma stanowić podstawę do określenia wymagań dla planowanej inwestycji, oznacza to konieczność dokonania ustaleń w zakresie wielkości tego wskaźnika dla każdej istniejącej w obszarze zabudowy. Tymczasem analiza sporządzona na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie uwzględniała tylko część działek występujących w obszarze, a głównie te przylegające do terenu inwestycji. Zdaniem Sądu przeprowadzanie analizy w wyznaczanym obszarze powinno dotyczyć wszystkich działek znajdujących się na obszarze analizowanym, albowiem pojęcia "działki sąsiedniej" nie można sprowadzać do pojęcia działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji. Za szerokim rozumieniem działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i określona w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. Z części graficznej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje większa liczba działek zabudowanych, aniżeli wzięto pod uwagę w wynikach analizy. Dalej, autor analizy wskazał, że w analizowanym obszarze wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działek waha się od 55% do 100% i dopuszczalny jest wskaźnik zabudowy zadeklarowany przez Inwestora z uwagi na specyfikę istniejącej zabudowy, wysoki stopień intensywności wykorzystania analizowanego obszaru – historycznego fragmentu ścisłego centrum miasta oraz konieczność rewitalizacji (kompleksowej odnowy) zdegradowanej zabudowy oficynowej. W konsekwencji w analizie ustalono, że średni wskaźnik wynosi 81%, zaś w decyzji o warunkach zabudowy skorzystano z odstępstwa od tego wskaźnika określając go zgodnie z wnioskiem Inwestora – 94%. Zdaniem Sądu powyższe ustalenia są co najmniej przedwczesne. Po pierwsze, w sposób nieprawidłowo ustalono średni wskaźnik zabudowy, tj. uwzględniono wyłącznie działki sąsiednie w stosunku do terenu inwestycji, a nie wszystkie zabudowane działki w obszarze analizowanym. Po drugie, zastosowanie odstępstwa w myśl § 5 ust. 2 rozporządzenia, poprzez określenie w decyzji o ustalenie warunków zabudowy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jako wielkości wyższej od średniej występującej w obszarze analizowanym nie zostało w sposób wystarczający uzasadnione. Za takie nie sposób w szczególności uznać lakoniczne twierdzenie Organu o lokalizacji planowanej inwestycji w zabudowie śródmiejskiej. Sąd nie neguje, że dopuszczalna jest pewna elastyczność przy określaniu warunków zabudowy niezbędna w sytuacjach, w których m.in. w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie zabudowy, gdy obok siebie występują zarówno obiekty o dużych i małych gabarytach. Organy administracji publicznej nie dysponują jednak pełną swobodą w zakresie ustalania warunków zabudowy obejmujących określenie parametrów charakteryzujących nową zabudowę (§ 1 rozporządzenia). Powinny bowiem w sposób spójny i logiczny wyjaśnić dlaczego odstępstwo od średniego wskaźnika z obszaru analizowanego nie naruszy ładu przestrzennego. Nie może być uznane za prawidłowe zaproponowane odstępstwo odnoszące się do wielkości, która najprawdopodobniej nie stanowi średniej wielkości wskaźnika występującego w obszarze analizowanym. Z pola widzenia nie mógł umknąć również fakt, że teren inwestycji jest częścią układu urbanistycznego podlegającego ochronie konserwatorskiej. Organ dokonał dwukrotnie uzgodnień z [...] Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków (postanowienie z [...] listopada 2017 r. oraz postanowienie z [...] stycznia 2018 r. po korekcie wniosku Inwestora). Jednak w przedłożonym do uzgodnienia projekcie decyzji określono wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 81%, tymczasem w wydanej przez organ I instancji decyzji wskaźnik ten określono na poziomie 94 %. Oznacza to, że organ konserwatorski nie wypowiedział się w zakresie dopuszczalności realizacji właściwej inwestycji. Decyzja organu I instancji została wydana bez wymaganego uzgodnienia, co stanowi o naruszeniu art. 53 ust. 4 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem naruszeniu prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 6 kpa). Skoro analiza stanowi podstawę ustaleń faktycznych w danej sprawie, to brak właściwej jej oceny stanowiło naruszenie art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. mogące mieć wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do zarzutów skargi w zakresie ochrony interesów osób trzecich wyjaśnić należy, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest tylko ogólną informację, że możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem. Decyzja ta nie przesądza jeszcze o realizacji zamierzenia, nie określa jego dokładnej lokalizacji i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Oznacza to, że podnoszona przez Skarżącą kwestia wpływu planowanej inwestycji na utrudnienia w korzystaniu z kamienicy powinna być oceniana przez właściwy organ na dalszym etapie postępowania inwestycyjnego – pozwolenia na budowę. Argumenty Skarżących związane z możliwością nadmiernego zacienienia i generowania hałasu będą aktualne dopiero w zainicjowanym przez inwestora postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, opartym o przepisy ustawy Prawo budowlane. Dlatego Sąd uznał, że wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zostały określone prawidłowo, a zarzuty skargi w tym zakresie były chybione. Z uwagi na to, że dostrzeżone naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 k.p.a.), spowodowały konieczność uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji Organu I instancji. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b. i c. oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ administracji zgromadzi materiał dowodowy wystarczający do rozstrzygnięcia prawidłowo określonego przedmiotu wniosku, sporządzi nową analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniając konieczność wyeliminowania wskazanych wyżej braków i niejasności, w tym dotyczących parametrów istniejącej zabudowy i średnich wartości występujących w obszarze analizowanym oraz wystąpi o uzyskanie uzgodnienia dla prawidłowo opracowanego projektu decyzji. Następnie dokona oceny całokształtu materiału dowodowego, a argumentację przemawiającą za dokonaną oceną zawrze w uzasadnieniu podjętej decyzji. O kosztach postępowania, które obejmują wpis sądowy od skargi, określony na podstawie § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.) orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. ----------------------- 10