IV SA/Wa 2215/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2015 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015 roku nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta T. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. IV SA/Wa 2215/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...]maja 2015r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta T. od decyzji Wojewody K. z dnia [...]lutego 2015r. znak: [...]w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy wskazaną decyzję orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 119 358,00 zł na rzecz M. W., za przejęte na rzecz W. K. prawo własności nieruchomości położonej w T., w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,0248 ha, przeznaczonej pod budowę Trasy Ś. w głównym szkieletowym układzie drogowym miasta na kierunku wschód – zachód na odcinku od trasy mostowej w osi ul. W. do ul. S. (węzeł W.) – Odcinek od ul. G. do ul. S., a także zobowiązującą Prezydenta Miasta T. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Nieruchomość położona w T., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...]o pow. 0,0248 ha, decyzją Wojewody K. Nr [...]z dnia [...]kwietnia 2011 r., znak:[...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę opisanej w zaskarżonej decyzji inwestycji. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...]czerwca 2012 r. Decyzją z dnia [...]listopada 2013 r. Wojewoda K. orzekł o ustaleniu wartości odszkodowania na rzecz M. W. w wysokości 122 101,00 zł, za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa K. nieruchomość, a także zobowiązał Prezydenta Miasta T. do wypłaty odszkodowania. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpoznaniu odwołania Prezydenta Miasta T., uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...]lutego 2015 r. Wojewoda K. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 119 358,00 zł na rzecz M. W., za przejęte na rzecz Województwa K. prawo własności nieruchomości oraz zobowiązał Prezydenta Miasta T. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent Miasta T.. Organ II instancji po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...]maja 2015r. w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody K. z dnia[...]lutego 2015r. W uzasadnieniu organ przywołał obowiązujące w sprawie przepisy. Wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa K. nieruchomości położonej w T., w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. 0,0248 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] stycznia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. W.. Z operatu, który stanowi materiał dowodowy w sprawie, wynika, że działka nr[...]położona jest w T., przy ul. S., w pobliżu skrzyżowania z ul. W.. Położona jest na terenie uzbrojonym, ma dostęp do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej. W sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i obiekty usługowe. Działka ma kształt nieregularny. Na nieruchomości znajdowały się następujące składniki budowlane: budynki o konstrukcji drewnianej oraz garaże blaszane na płycie betonowej nie trwale związane z gruntem, powierzchnia z kostki betonowej o wymiarach 0,3 mb x 0,3 mb na powierzchni 8,5 m2, kostka betonowa o wymiarach 0,5 mb x 0,5 mb (97 szt.), nawierzchnia betonowa przy garażach na szerokości 1,60 mb i długości 5, brak było składników roślinnych Organ wskazał, iż z analizy w/w operatu wynika, że autor ustalił, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w dwóch jednostkach planistycznych, w części objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej – "T.", na odcinku od ul. G. do ul. S. w T., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta T. Nr [...]z dnia [...]lipca 2006r. i przeznaczona pod komunikację oraz jako przeznaczenie dopuszczalne – urządzenia infrastruktury technicznej, zatoki autobusowe, zieleń przydrożna, a w pozostałej części objęta jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które przewiduje dla tego terenu obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Analizą objęte zostały transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie T. Jednak jak stwierdziła biegła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi nie były podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny pod względem położenia, przeznaczenia, otoczenia i innych cech rynkowych, a w związku z powyższym nie było możliwe określenie wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę. W konsekwencji wartość nieruchomości zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oceniono przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegła ustaliła, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wartość poszczególnych części o różnym przeznaczeniu rzeczoznawca oszacowała więc łącznie ze względu na to, że przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych dla części przeznaczonej pod drogę jest zgodne z przeznaczeniem części nieruchomości nie przeznaczonej pod drogę, a więc zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ostatecznie dla potrzeb wyceny analizie poddano rynek lokalny miasta T., dzielnice prawobrzeżne, nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w okresie od stycznia 2013 r. do października 2014 r. Rynek ten charakteryzuje się małą ilością zawieranych transakcji i w badanym okresie odnotowano zaledwie 7 transakcji nieruchomościami podobnymi. W operacie wskazano na zależność cen transakcyjnych od takich cech jak: lokalizacja (waga 40 %), sąsiedztwo (waga 35 %) i powierzchnia gruntu (waga 25%). Biegła nie uwzględniła transakcji co do których zachodziło podejrzenie, że były zawierane w szczególnych warunkach (np. zamiana, darowizna) oraz których płatność byłą rozłożona na raty. Analiza rynku wykazała stabilizacje cen związaną z upływem czasu. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i na tej podstawie oszacowano wartość 1 m2 gruntu na kwotę 473,64 zł/m2. Z kolei wartość części składowych gruntu oszacowano jako koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia ich zużycia techniką elementów scalonych na kwotę 1 895,00 zł. Ostatecznie wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę 119 358 zł i w tej wysokości Wojewoda K. przyznał odszkodowanie. Zdaniem organu po przeprowadzeniu analizy akt sprawy nie było podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Autorka operatu szacunkowego wyczerpująco wyjaśniła przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz w/w rozporządzenia Rady Ministrów. Zarzuty podniesione w odwołaniu organ uznał za niezasadne. Zdaniem organu subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym określeniu nieruchomości porównawczych nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Strona w toku postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skargę na przedmiotową decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Prezydent Miasta T., zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody K. z dnia [...]lutego 2015 r. jako naruszających prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że § 36 w/w rozporządzenia Rady Ministrów określa m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonywania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozp.), a dopiero w przypadku braku takich cen na rynku lokalnym i regionalnym, umożliwia odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. A zatem dopiero po ustaleniu, że na analizowanym obszarze brak jest cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Organy obu instancji dokonały nieprawidłowej oceny dowodu jakim jest sporządzony w spawie operat szacunkowy. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do transakcji nieruchomości drogowych umożliwia w świetle § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z operatu wynika, że na terenie miasta T. w analizowanym okresie przedmiotem obrotu były nieruchomości drogowe, brak jest jednak ich wskazania. Oznacza to, że nieruchomości drogowe stanowiły przedmiot obrotu (wykaz transakcji nieruchomościami drogowymi został przedstawiony w tabeli nr 1 stanowiącej załącznik do skargi) i zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących pozwalałoby na określenie wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane z ich sprzedaży. Zgodnie z § 36 ust. 2 w/w rozporządzenia dane uwzględniane przy wycenie powinny pochodzić z rynku lokalnego oraz z rynku regionalnego. Ustalony w/w regulacją porządek nie jest przypadkowy. Gdy dane z rynku lokalnego nie są wystarczające, to rzeczoznawca powinien sięgać po dane z pochodzące z rynku regionalnego i dopiero gdy ten rynek nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych informacji, można przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. Ponadto skarżący podniósł, że nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny posiada powierzchnię 284 m2, a powierzchnie nieruchomości przyjętych do porównania jako nieruchomości podobne mają powierzchnie 854 m2 i 982 m2, a taka dysproporcja w powierzchniach powoduje, że wskazanych w operacie szacunkowym nieruchomości nie można uznać za podobne. Skarżący zarzucił także zawyżenie ceny za 1 m2 gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, gdyż zgodnie z operatami sporządzonymi dla Urzędu Miasta T. cena sprzedaży 1m2 gruntów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną i zlokalizowanych w sąsiedniej dzielnicy oscylowała w przedziale 148,97 – 183,28 zł/m2, a uzyskane ceny sprzedaży od 161,72 do 205,91 zł/m2 (wykaz cen przedstawiony w załączniku nr 2 do skargi). W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem zarówno przepisów prawa materialnego, jak też przepisów proceduralnych. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, że podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania należnego za przejęcie własności nieruchomości jest operat szacunkowy, który stanowi główny dowód prowadzonego postępowania administracyjnego. Według art. 134 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w oparciu o regulację zawartą w § 2 tego przepisu w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie natomiast z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Na podstawie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jako dowód konieczny w sprawie podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 kpa organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie czy opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale też jej weryfikacja pod względem merytorycznym, a więc czy opinia jest zupełna, logiczna, opiera się na prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, czy biegły dokonał właściwego doboru nieruchomości podobnych, czy w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadnił w opinii swoje wnioski w tym m.in. powody doboru bądź odrzucenia porównywanych nieruchomości. Organ nie może zatem oceniać opinii biegłego wyłącznie pod względem formalnym i zasłaniać się nie posiadaniem wiedzy specjalnej przed dokonaniem weryfikacji opinii pod względem merytorycznym. Nie wszystkie bowiem elementy opinii stanowiące o jej merytorycznej poprawności wymagają posiadania wiedzy specjalnej. Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy i uzasadniać przesłanki powodujące, że zostały zakwalifikowane jako nieruchomości podobne lub powody odrzucenia. W przeciwnym przypadku nie będzie możliwa kontrola dokonanego przez biegłego doboru porównywanych nieruchomości. Tylko wyczerpujący opis uwzględnionych przez biegłego czynników i rzetelne uzasadnienie przesłanek jakimi się kierował biegły umożliwia organowi ocenę czy przeprowadzony dowód może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, który nie stanowi wyczerpującego materiału, gdyż zawiera jakiekolwiek niejasności, nieścisłości i nie jest poparty przekonywującym uzasadnieniem nie może stanowić ostatecznego dowodu. W takiej sytuacji opinia biegłego winna zostać uzupełniona lub organ winien zlecić przeprowadzenie innej opinii. W ocenie sądu skarżący słusznie zarzuca, iż zaskarżona decyzja narusza § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwagi na brak podstaw do dokonania wyceny nieruchomości przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2 który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego słusznie podnosi skarżący, że w niniejszej sprawie biegły, który ocenił, że dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie były wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych. Stosownie do treści omówionych przepisów biegły jest więc ograniczony w swobodzie zastosowania w wycenie innego przeznaczenia nieruchomości. W przedmiotowej sprawie nie ma wątpliwości, że przedmiotem analizy dokonanej przez biegłego pod kątem ustalenia danych dotyczących nieruchomości podobnych na podstawie transakcji obejmujących nieruchomości drogowe, był wyłącznie rynek lokalny obejmujący swym zasięgiem miasto T. Tak więc w sposób nieuprawniony i przedwczesny biegły wykorzystał w swojej opinii do analizy porównawczej transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co w oczywisty sposób mogło mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem z opinii wynika, że ceny tych nieruchomości były wyższe. Nadto, na co również słusznie wskazuje skarżący biegły ograniczył się w opinii wyłącznie do stwierdzenia, że z analizy tego rynku wynika, że nieruchomości drogowe były przedmiotem obrotu. Jednak z uwagi na to, że transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi nie były podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny pod względem położenia, przeznaczenia, otoczenia i innych cech rynkowych, nie było możliwe określenie wartości nieruchomości wycenianej na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę. Opinia w tym zakresie zawiera więc same ogólniki, których nie sposób zweryfikować. Nie wskazano bowiem w opinii konkretnych nieruchomości, które rzekomo nie spełniały kryterium podobieństwa, ich opisu, ani przesłanek odrzucenia. Dodatkowo ma to tym istotniejsze znaczenie, że skarżący zgłosił na rozprawie dowód z kontroperatu szacunkowego dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości, (który to dowód uzupełniający sąd dopuścił), z którego wynika, że inny rzeczoznawca ustalił, iż w ocenianym okresie na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami drogowymi o cechach podobnych. W innym zakresie sąd nie upatruje wagi dowodowej tego dokumentu, gdyż ustalenia innego rzeczoznawcy co do wartości rynkowej nie są przydatne do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, zwłaszcza, że operat opracowany na zlecenie skarżącego również zawiera nieścisłości (chociażby co do przyjętej metody wyceny), brak szczegółowych opisów. Tymczasem kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. W opinii biegły wskazał, że przy analizie rynku lokalnego nie uwzględniono transakcji, co do których zachodzi podejrzenie, że były zawierane w szczególnych warunkach (np. zamiana, darowizna) oraz tych, za które płatność była rozłożona na raty. Jednak taki opis nie jest wystarczający do ustalenia czy scharakteryzowane tak ogólnikowo transakcje zostały zupełnie pominięte w analizie, czy stanowiły one te transakcje, które zostały przez biegłego odrzucone spośród 7 wcześniej wybranych nieruchomości podobnych, co mogłoby tylko trochę przybliżyć powód porównywania nieruchomości o powierzchni odbiegającej od nieruchomości wycenianej. W niniejszej sprawie skarżący kwestionuje również zasadność uznania za podobne i porównywania nieruchomości o powierzchni znacznie przekraczającej powierzchnię wycenianej nieruchomości. W ocenie sądu także ta kwestia nie została wyjaśniona w sporządzonej przez biegłego opinii. Z powodu braku szczegółowego opisu poddanych analizie 7 nieruchomości i nie wyjaśnienia powodów przyjęcia do analizy porównawczej ostatecznie 3 nieruchomości, nie można ocenić czy dokonano racjonalnego wyboru porównywanych nieruchomości. Tymczasem pomimo, że cesze rynkowej za jaką uznano w opinii powierzchnię gruntu przyznano jedynie 25 % wpływ na cenę nieruchomości, to jednak ta okoliczność mogła mieć bezpośredni wpływ na ustalenie wskaźników korygujących, a finalnie na wysokość wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Te względy przemawiają za uznaniem, że organy I i II instancji oceniając operat szacunkowy jako spełniający wymagania formalne i merytoryczne i stanowiący dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania naruszyły także przepisy postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa. Sąd ocenił, że podnoszony przez skarżącego zarzut zawyżenia ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe nie znajduje uzasadnienia. Nie można tylko i wyłącznie na podstawie doświadczenia skarżącego pochodzącego z faktu zlecania opracowywania operatów szacunkowych dotyczących tego rodzaju nieruchomości wywodzić wniosku, że nieprawidłowa była wycena przedmiotowej nieruchomości. Podobnie za niezasadny należy ocenić zarzut zawyżenia ceny rynkowej wycenianej nieruchomości w oparciu o zestawienie cen transakcyjnych oraz kwot odszkodowań za nieruchomości drogowe z lat 2013 – 2014 i 2014 – 2015 (dowód z dokumentu w postaci map), gdyż wynikają one z indywidualnych uwarunkowań i nie mogą stanowić podstawy do określania ceny rynkowej dla organu administracji rozstrzygającego o ustaleniu wysokości odszkodowania. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu. O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy.