IV SA/Wa 2244/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Alina Balicka, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi J. D. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego J. D. kwotę 5617 (pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. IV SA/Wa 2244/15 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...]maja 2015 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania J. D. utrzymał w mocy decyzję Wojewody W. z dnia [...]listopada 2014r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 314.966.40 zł na rzecz J. D. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...]o pow. 0.2700 ha i nr[...]o pow. 0,3411 ha, położonej w gminie J., obręb [...]- B., przeznaczonej pod budowę obwodnicy J. a w ciągu drogi ekspresowej nr [...]K. – P. – B. długość 10+3 km oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia. w którym decyzja stanie się ostateczna. Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń organu. Przedmiotowa nieruchomość położona w gminie J., obręb [...]- B., oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,2700 ha i nr [...]o pow. 0,3411 ha, decyzją Wojewody W. z dnia [...]grudnia 2011r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę obwodnicy J. w ciągu drogi ekspresowej nr [...]K. – P. – B. długość 10+3 km. Decyzją z dnia [...]maja 2013r. Wojewoda W. i orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 463.519,00 zł na rzecz J. D. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzją z dnia [...]czerwca 2014r Minister Infrastruktury i Rozwoju uchylił decyzję organu wojewódzkiego z dnia [...] maja 2013r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Następnie decyzją z dnia [...]listopada 2014r. Wojewoda W. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 314.966.40 zł na rzecz J. D. z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności powyższej nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji złożył J. D.. Organ wskazał w uzasadnieniu decyzji, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia [...] września 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody W. przez rzeczoznawcę majątkowego V. A.. Biegła ustaliła, że działki nr [...] i nr [...]położone są w obrębie B., przy peryferiach miasta J., stanowią grunt niezabudowany, użytkowany rolniczo. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą o nawierzchni bitumicznej. Otoczenie stanowią tereny użytkowane rolniczo, droga wojewódzka nr [...], zakłady "R. " oraz zabudowa mieszkaniowa miasta J.. Przez działki przebiega elektroenergetyczna linia średniego napięcia, ponadto na działce nr [...]posadowiony jest słup tej linii. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy J., przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w J. Nr [...]z dnia [...]stycznia 2010r., działki nr [...] położone były na terenie z przewagą obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług (symbol P/U). W pierwszej kolejności, w celu określenia czy w sprawie zachodzi zasada korzyści, tj. czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, analizie poddano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele komunikacyjne, które zawarto w okresie od stycznia 2012r. do września 2014r. na terenie powiatu j. i sąsiednich. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 18.77 zł/m2 do 107,29 zł/m2. Następnie dokonano analizy rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod aktywizację gospodarczą, w którym to przeznaczeniu zawiera się przeznaczenie nieruchomości określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zawartymi w latach 2012 - 2014, na terenie gminy J. i sąsiednich. Z uwagi na niewystarczającą liczbę transakcji na rynku lokalnym, rozszerzono analizę na teren województwa w. z wyłączeniem miasta P. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 2,00 zł/m2 do 700,00 zł/m2. Powyższe wskazuje, iż na badanym rynku nieruchomości przeznaczone pod aktywizację gospodarczą są cenniejsze od nieruchomości drogowych, w związku z czym cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do ostatecznej analizy biegła wybrała 15 transakcji, z zakresem cen od 25.78 do 73.79 zł/m'. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: lokalizacja szczegółowa (waga 40%), otoczenie i sąsiedztwo (waga 20%), uzbrojenie (waga 20%), powierzchnia (waga 10%) oraz potencjał inwestycyjny (waga 10%). Przy przyjęciu powyższych założeń wartość 1m2 przedmiotowej nieruchomości został oszacowany na kwotę 49.21 zł/m2. Natomiast uwzględniając cechy szczególne przedmiotu wyceny, tj. obciążenie jej linią elektroenergetyczną średniego napięcia, przechodzącą przez centralną część nieruchomości zastosowano współczynnik korygujący wynoszący 0,95. Ostatecznie wartość prawa własności gruntu działki nr [...]została oszacowana na kwotę 299.968.00 zł. Tak ustalona kwota odszkodowania została powiększona o 5% jej wartości z tytułu jej wydania, zgodnie z art. 18 ust. le ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Organ ocenia oceniając wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego zauważył, że spełnia on wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207 poz. 2109 ze zm.). Analiza sporządzonego operatu w ocenie organu odwoławczego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W związku z faktem, iż przedmiotowa działka posiadała przeznaczenie pod aktywizację gospodarczą, a cel wywłaszczenia nie zwiększał jej wartości, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami o tożsamym przeznaczeniu, co odpowiada dyspozycji przepisu § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów w zw. z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, organ podkreślił, że dobór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw, ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r., sygn. akt: 1 SA/Wa 873/07, niepubl.). Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Organ uznał, iż biegła prawidłowo zastosowała współczynnik korygujący o wartości 0.95, z uwagi na obciążenie infrastrukturą techniczną przebiegającą przez teren nieruchomości tj. linią elektroenergetyczną średniego napięcia, przechodzącą przez centralną część nieruchomości, co niewątpliwie ogranicza możliwości inwestycyjne działek. Biegła zaznaczyła, że współczynnik ten pozwala uwzględnić szczególne cechy przedmiotu wyceny, jaką jest przebiegająca przez nieruchomość linia energetyczna, która ogranicza jej możliwości inwestycyjne. Organ zauważył, że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] grudnia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. na zlecenie J. D. nie uwzględniono wpływu linii elektroenergetycznej na wartość nieruchomości. Także w przyjętych cechach rynkowych, mających wpływ na cenę nieruchomości szacowanej rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił przebiegu przedmiotowej linii energetycznej. Przy cesze "warunki zabudowy'' rzeczoznawca majątkowy wskazał, że cecha tej nieruchomości jest na poziomie zadowalającym, rozumianym jako uciążliwości w rozbudowie i komunikacji wewnętrznej, służebności infrastrukturalne ograniczające zabudowę. Z kolei przy opisie tej cechy na poziomie średnim zawarto informację, że na tym poziomie uwzględniona jest lokalizacja na nieruchomości podziemnej lub nadziemnej infrastruktury technicznej. Powyżej powołane ustalenia są wzajemnie sprzeczne oraz niejednoznaczne, co powoduje, że nie jest wiadomym jakie konkretnie cechy nieruchomości wzięte pod uwagę przy ustaleniu jej ograniczeń w zabudowie. Ponadto rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wpływ na jej wartość bliżej nieokreślonych służebności, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość nie posiada obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi. Stąd też skoro przedmiotowa nieruchomość została opisana jako posiadająca zadowalające warunki zabudowy to budzi to wątpliwości czy linia elektroenergetyczna biegnąca nad nieruchomością została uwzględniona w sporządzonej wycenie. Powyższe oznacza, że operat ten nie może stanowić miarodajnego dowodu o wartości ww. nieruchomości. Organ wskazał, że z dokumentacji fotograficznej znajdującej się w aktach sprawy wynika, że linia ta biegnie przez środek nieruchomości. Z kolei faktem powszechnie znanym jest okoliczność negatywnego wpływu tego typu infrastruktury technicznej na wartość nieruchomości. Zatem pomimo jej przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta J. pod tereny przemysłowo-usługowe, możliwość jej wykorzystania na ten cel jest mniejsza niż nieruchomości taką linią nieobciążonej. Z kolei w odniesieniu do poruszonej w odwołaniu kwestii operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. J.. w którym wartość nieruchomości została określona na kwotę 463.519,00 zł organ wskazał, że Minister Infrastruktury i Rozwoju w decyzji z dnia [...]czerwca 2014r. stwierdził, że operat ten nie został sporządzony prawidłowo. Powyższe oznacza, że operat ten nie może stanowić dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości. Tym samym brak jest zdaniem organu podstaw do uznania, że odszkodowanie w niniejszej sprawie ustalone zostało wadliwie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J. D. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o uchylenie skargi oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie o jej zmianę i wydanie wyroku ustalającego i zasądzającego odszkodowanie. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1) obrazę przepisu art.138 § 2 ustawy z dnia 14.06.1960r.- Kodeks postępowania administracyjnego przez dowolne pozbawione podstaw niewydanie decyzji w przedmiocie uchylenia zaskarżonej decyzji Wojewody W. w związku z tym, że doszło do rażącego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego przez organ I instancji co nakazywało uchylenie tej decyzji wobec istnienia wszelkich do tego podstaw, wobec rażącego naruszenia następujących przepisów: art.7 kpa, przez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i interesu skarżącego, przepisu art.75§1 kpa, przez niedopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, mimo stanowczych zarzutów zawartych w przedmiotowym odwołaniu, art.35§3 i 36§ 1 kpa dotyczących terminu rozpoznania odwołania, 2) obrazę przepisów postępowania : - art.75§1 kpa przez niedopuszczenie wbrew stanowczej treści tego przepisu dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, - art.78§1 kpa którego obraza w warunkach przedmiotowej sprawy jest ewidentna, a oczywistym w sprawie jest fakt, iż zasadnicze znaczenie dla sprawy ma prawidłowa, pełna, oparta o szeroką bazę nieruchomości do porównania parami, opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy z dziedziny wyceny nieruchomości, wobec dwóch zasadniczo sprzecznych opinii rzeczoznawców M. J. na 463.519,- zł (mającej bogatszą bazę do wyceny przedmiotowej nieruchomości parami) i rzeczoznawcy V. A. na kwotę 299 968,- zł, która z takiej bazy w zasadzie nie miała, a zasadniczo korzystała z nieruchomości nieporównywalnych położonych daleko od J., co wyklucza prawidłowość ustalania wyceny tej nieruchomości przez porównywanie parami jako metodę wyceny zastosowaną przez rzeczoznawczynią majątkową i nakazywało powziąć organowi administracji uzasadnioną wątpliwość, co do rzetelności tej opinii prawidłowości dowolnych wyliczeń, porównań parami nieruchomości i dopuścić dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, względnie innego rzeczoznawcy majątkowego. Nie została dokonana ocena pełna i wszechstronna, żadna operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M. J., ani rzetelna ocena prywatnej, lecz stanowiącej dowód w sprawie opinii biegłego sądowego mgr. inż. J. K. załączonej do odwołania roku, - art. 80 kpa przez rażąco dowolną, jednostronnie na niekorzyść J. D., ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności polegającą na bezpodstawnym, bezkrytycznym daniu wiary rzeczoznawcy majątkowemu V. A., przy pomijaniu wszystkich popełnionych przez nią błędów wskazanych wcześniej w odwołaniu. Skarżący wskazał, iż zaskarżona decyzja jest rażąco krzywdząca. Brak stosownych, niezbędnych danych w bazie danych o transakcjach z miejsca wyceny pobliskich nieruchomości, czy też J., okolic położonych w pobliżu wycenianej nieruchomości nie może prowadzić do błędnych rażąco zaniżonych wyliczeń. Oczywistym błędem jest nieuwzględnienie przez biegłą położenia przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio przy granicy administracyjnej J., do którego w najbliższym czasie będzie wcielona, co ma również bezpośredni wpływ na sposób i wysokość wyceny. Jako oczywiście chybione i błędne należy uznać zastosowanie przez biegłą współczynnika korygującego K - 0,95 podczas gdy powinien być w związku z wyjątkową atrakcyjnością przedmiotowej nieruchomości zastosowany współczynnik korygujący K= 1,20, przez który to winna być przemnożona ustalona wartość nieruchomości, czego w żaden sposób nie zmienia kwestia linii energetycznej, która nie zmniejsza atrakcyjności nieruchomości, umożliwia przez jej istnienie dużą łatwość zainstalowania transformatora i odbioru energii do prowadzenia działalności gospodarczej. Ubocznie podnieść należy, iż brak odpowiedniej bazy danych, w istocie rzeczy uniemożliwiającej sporządzenie przez rzeczoznawcę V. A. kwestionowanego w całości operatu szacunkowego opartego na oderwanych od miejsca wyceny nieruchomościach, które nie nadają się do porównania, nie powinna i nie może stanowić podstawy wyceny przedmiotowej nieruchomości, a twierdzenia organu administracji, że to do biegłego należy dobór nieruchomości porównawczych są chybione, podobnie jak sugestia jakoby operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. nie może stanowić podstawy do bezpodstawnego stwierdzenia w zaskarżonej decyzji jakoby "operat ten nie może stanowić dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości". Skarżący wskazał, że operat sporządzony na potrzeby sprawy zawiera szereg innych błędów dezawuujących tą opinię, świadczących o pobieżności w wydawaniu operatu szacunkowego, braku jakiejkolwiek precyzji, dokładności wyliczeń, stąd ogromna rozbieżność wyceny, błędy w opisie terenu wskazywanie w opinii na zakład produkcyjny "R. " podczas, gdy ogromny zakład na tym terenie nazywa się "R.". W uzupełnieniu skargi dodano, że organ administracji w zaskarżonej decyzji nie ocenił zgodnie z art. 80 kpa sporządzonego operatu, a uzasadnienie decyzji nie spełnia wymogów art.107§3 kpa. Nadto zaskarżonej decyzji zarzucono również obrazę przepisu art. 134 ust.1,3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez dowolne rażące zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości naruszające ten przepis, który wprost nakazuje ustalenia wysokości odszkodowania w oparciu o ustaloną wartość przedmiotowej nieruchomości wg. cen rynkowych, czego w tej sprawie z rażącym naruszeniem tego przepisu nie uczynił organ I, ani II instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: W ocenie sądu skarżący słusznie zarzuca, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę P. ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Zdaniem sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna. W ocenie sądu wbrew twierdzeniom organu operat szacunkowy właściwie nie zawiera opisu nieruchomości podobnych, poza wskazaniem ich powierzchni, cen i wskazania powiatu, w którym są usytuowane, co uniemożliwia dokonanie oceny czy prawidłowo dokonano wyboru transakcji porównawczych (k. 73 akt admin. t. 2/4). Ogólnikowy opis powodów uznania nieruchomości z gminy J. za niepodobne (k. 76 akt admin. t. 2/4) również wskazuje na niewyjaśnienie istotnych w sprawie okoliczności, czego organ nie dostrzegł. Tego rodzaju opis nie występuje również w operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego. Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. Stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na treść art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W kontekście tej niejasności operatu dodatkową istotną okolicznością, która może mieć wpływ na wynik sprawy jest dowód w postaci operatu szacunkowego z dnia [...]grudnia 2014r. sporządzonego na zlecenie skarżącego, a dotyczącego przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], opartego na określeniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, której wynik odbiega istotnie od operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy. Należy wskazać, że operat ten sporządzony był w niewielkim odstępie czasowym od operatu stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie (zaledwie 3 miesiące później), a oboje rzeczoznawcy wskazali, że nie odnotowano znacznego wzrostu lub spadku cen podobnych nieruchomości (dlatego nie uwzględniali w operatach trendu czasowego). W związku z tym istotną nieprawidłowością w prowadzonym przez organ odwoławczy postępowaniu był brak wszechstronnej oceny złożonego przez stronę dowodu. W ocenie sądu dokonana przez organ odwoławczy ocena całego materiału dowodowego nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący i dostateczny, a więc umożliwiający rozstrzygnięcie sprawy. Organ odwoławczy oceniając zasadność zarzutów skarżącego sformułowanych w oparciu o znaczną różnicę w wartości wycenianej nieruchomości ocenił kontroperat za nieprawidłowy, z uwagi na brak uwzględnienia przez biegłego wpływu linii energetycznej przebiegającej przez środek nieruchomości wycenianej na jej wartość, jak też ustalenie, że wyceniana nieruchomość posiada zadowalające warunki zabudowy. Organ wskazał, że w opisie cechy rynkowej "warunki zabudowy" biegły na poziomie zadowalającym wskazał, że uwzględnia ona uciążliwości w rozbudowie i komunikacji wewnętrznej i służebności infrastrukturalne ograniczające zabudowę, a z kolei na poziomie średnim wskazał, że wartość ta uwzględnia utrudnienia w zabudowie ze względu na lokalizację na nieruchomości podziemnej lub nadziemnej infrastruktury technicznej. W ocenie organu ustalenia tego rodzaju są sprzeczne i niejednoznaczne, a biegły uwzględnił w nich bliżej nieokreślone służebności. Oczywiście organ uprawniony jest do własnej oceny złożonego w postępowaniu przez stronę dowodu i na podstawie rzetelnie przeprowadzonej analizy, wykazaniu konkretnych błędów i niejasności może uznać, że operat nie został sporządzony prawidłowo. Jednak zarzuty sformułowane przez organ nie uprawniają do twierdzenia, że ocena dowodu została przeprowadzona w sposób wystarczający (dotyczy zaledwie wycinka ustaleń zawartych w tym operacie) i oparty na wszechstronnej analizie materiału dowodowego (a więc w zestawieniu z operatem sporządzonym na potrzeby postępowania). Organ nie dostrzegł przede wszystkim, że choć daty sporządzenia operatów dzieli niewielki odstęp czasu, to jednak ich ustalenia są istotnie odmienne. W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania biegła ustaliła, że brak jest na rynku lokalnym wystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (ze względu na jej dotychczasowe przeznaczenie), dlatego uwzględniła nieruchomości podobne z rynku regionalnego, zlokalizowane w powiecie j. i sąsiednich, a na podstawie ich cen transakcyjnych ustaliła cenę średnią sprzedaży tego rodzaju nieruchomości (po przeznaczeniu pod aktywizację gospodarczą) na poziomie 49,21 zł/m2. W operacie sporządzonym na zlecenie skarżącego rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym miasto i gmina J. występuje wystarczająca liczba transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej (nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę przemysłowo – usługową), a cena średnia sprzedaży tego rodzaju nieruchomości wynosi 67,31 zł/m2. Widoczne jest zatem, że lokalizacja nieruchomości uznanych za podobne i podlegające porównaniu z wycenianą nieruchomością miała niezwykle istotne znaczenie dla przyjętej ceny średniej sprzedaży nieruchomości. Dlatego też przede wszystkim te okoliczności powinien wziąć pod uwagę organ oceniając prawidłowość sporządzenia przez rzeczoznawcę operatu stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania podejmując działania zmierzające do wyjaśnienia czy przyjęte w operacie do porównania nieruchomości stanowiły nieruchomości podobne, czy zasadny był wybór nieruchomości z poszerzonego obszarowo rynku, zamiast rynku lokalnego, w sytuacji gdy tak odmienne ustalenia wynikają z przedstawionego przez stronę kontroperatu. Z tego dowodu wynika m.in., że teren zlokalizowany na obrzeżach miasta J., w jego południowo-zachodniej części (obszar obrębu B.) odpowiada pod względem przeznaczenia terenowi, na którym zlokalizowane są wyceniane działki, dlatego transakcje dotyczące działek tam położonych mogły stanowić w ocenie rzeczoznawcy nieruchomości podobne do wycenianej. Zagadnienie to wymagało wyjaśnienia przez organ zwłaszcza, że jak wynika z operatu sporządzonego na potrzeby postępowania rzeczoznawca wykazała, że miejscowość B., w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość bezpośrednio graniczy z miastem J., wcinając się w miasto od strony północno-wschodniej, a wyceniana nieruchomość położona jest przy peryferiach miasta (k 22 akt admin. t 2/4). Zadaniem organu była więc przede wszystkim ocena czy sporządzony operat w kontekście dowodu przeciwnego sporządzony został prawidłowo i czy nie jest błędem, że rzeczoznawca nie uwzględniła przy doborze transakcji nieruchomościami podobnymi, tych które położone są na peryferiach miasta J., jeżeli w istocie były przeprowadzone, a zamiast tego uwzględniła nieruchomości z innych powiatów. Dlatego też istotne znaczenie miał brak opisu nieruchomości podobnych w sporządzonym operacie, na co sąd zwrócił uwagę wcześniej. Sąd nie podziela argumentu organu, że przedstawiony kontroperat nie uwzględnia w ogóle przebiegu linii energetycznej przez wycenianą nieruchomość, bowiem kryteria przyjęte w opisie cechy rynkowej "warunki zabudowy" – jak służebność infrastrukturalna czy podziemna lub naziemna infrastruktura techniczna właśnie na to wskazują, inną rzeczą jest tylko czy w sposób czytelny (z przebiegiem linii energetycznej wiąże się niewątpliwie chociażby posiadanie służebności) i czy biegły prawidłowo ocenił wpływ tego kryterium na cenę. Do obowiązku organu należało wyjaśnienie czy tylko odmienne ujęcie wpływu przebiegu linii energetycznej w operatach mogło mieć wpływ na tak istotną kilkudziesięciotysięczną różnicę w wartości wycenianej nieruchomości, czy też jest ona wynikiem innych nieprawidłowych ustaleń w operacie sporządzonym na potrzeby tego postępowania. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, 80 K.p.a gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik. Tak istotna różnica co do wartości rynkowej tej samej nieruchomości oraz niewyjaśnienie istotnych okoliczności powoduje z pewnością konieczność przeprowadzenia co najmniej uzupełniającej opinii rzeczoznawcy w celu wyjaśnienia wskazanych niejasności i umożliwienia organowi dokonania oceny prawidłowości jego sporządzenia, w przypadku niezadawalającego umotywowania dokonanych ustaleń, przeprowadzenia nowego dowodu z opinii innego rzeczoznawcy, w ponownie przeprowadzonym postępowaniu. Z uwagi na to, że dostrzeżone naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 K.p.a.), skutkowało koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 powołanej ustawy.