IV SA/Wa 2251/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant ref. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2018r.,znak [...] Minister Inwestycji i Rozwoju ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta R. ( dalej skarżący ), od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r., znak: [...], orzekającej: w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 62.951,00 zł na rzecz H. B i M. B. za prawo własności nieruchomości położonej w gminie R., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji pn.: "Budowa Regionalnej Drogi [...]", w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania, w pkt 3 zobowiązującej Prezydenta Miasta R. do wypłaty ustalonego odszkodowania - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Stan sprawy był następujący : Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, położona w gminie R., obręb [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...] ostateczną z dniem [...] sierpnia 2016 r., została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa Regionalnej Drogi [...]". Decyzją z dnia [...] lipca 2017r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 62.951,00 zł na rzecz H. B. i M. B. za prawo własności nieruchomości położonej w gminie R., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył Prezydent Miasta R., zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego. Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania, wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał również, że w myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w gminie R., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]), zaktualizowany klauzulą w dniu [...] marca 2018r. Organ wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Biegły ustalił, że wyceniana działka jest niezabudowana, posiada kształt regularny, zbliżony do trapezu, a jej teren jest płaski, nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Najbliższe sąsiedztwo działki stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowanych. W większej odległości znajdują się tereny leśne oraz [...]. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez K. [...] M. Sp. z o.o. i F. Sp. z o.o. oraz protokołem z oględzin przeprowadzonych w dniu [...] grudnia 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości nie znajdowały się części składowe podlegające wycenie. Jak wynika z działu III księgi wieczystej, prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w [...], [...] wydział Ksiąg Wieczystych nr [...] przedmiotowa nieruchomość obciążona była ograniczonym prawem rzeczowym w postaci służebności drogi do chodzenia, jeżdżenia i pędzenia bydła na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości [...] wykaz [...]. W operacie szacunkowym biegły wskazał, iż wymienione ograniczone prawo rzeczowe nie dotyczy wycenianej działki i nie wpływa na jej wartość, a zatem nie podlega wycenie. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] usytuowana była na terenach oznaczonych jako E4ZR - tereny zalesień. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zieleni. Biorąc pod uwagę, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni były niższe od cen uzyskiwanych za nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, do określenia wartości nieruchomości przyjęto alternatywne przeznaczenie, wynikające z ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem do dalszego procesu wyceny przyjęto transakcje nieruchomości nabywanymi pod drogi z rynku regionalnego, dokonane w okresie od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. W dalszej kolejności ustalono cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi [procentowy wpływ poszczególnych atrybutów (cech) na wartość nieruchomości]: położenie (waga - 40%), otoczenie (waga - 35%), topografia (waga - 25%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Jak wskazano w operacie, ze względu na obserwowaną stagnację na rynku nieruchomości, nie wprowadzono korekty cen transakcyjnych z względu na upływ czasu. Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Określono następnie zakres współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości. Ostatecznie, po określeniu współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość gruntu oszacowano na kwotę 62.951,00 zł (110,83 zł/m2). Minister podkreślił, ze chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie. W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., Minister Inwestycji i Rozwoju uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Organ podkreślił, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, co wynika z powyżej zacytowanego art. 154 ust. 1 ugn. Ponadto czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych rażących nieprawidłowości, których w niniejszej sprawie nie stwierdzono. Z powyższą decyzją nie zgodził się Prezydent Miasta R., zaskarżając decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju w całości i zarzucając jej naruszenie: - art. 12 ust.5, art. 18 ust.1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia bieglej E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny. - art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. Wobec powyższych uchybień skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. W odpowiedzi na obydwie skargi Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o ich oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister Inwestycji i Rozwoju było ustalenie na rzecz H, B. I M. B. odszkodowania w wysokości 62.951,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w gminie R., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0568 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji pn.: "Budowa Regionalnej Drogi [...]". Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA 1484/07, dostępny w CBOSA). Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie. W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W omawianym operacie szacunkowym wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg jak i nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zieleni. Poddano lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, obejmujący swym zasięgiem miasto R. Badaniem objęto akty notarialne transakcji sprzedaży z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. Pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. W operacie wskazano, iż uwagi na niewielką liczbę transakcji rynkowych nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi (5 transakcji), przeanalizowano również transakcje dokonane na rynku regionalnym, obejmującym teren województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz o zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarze znajdującym się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Na rynku regionalnym odnotowano 21 transakcji nieruchomościami podobnymi, w których ceny wahały się w przedziale od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, ze średnią ceną w zbiorze wynoszącą 97,25 zł/m2. Analizie poddano również rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni. Badaniem objęto nieruchomości położone w południowo-wschodniej części m. R., w obrębach ewidencyjnych [...] oraz [...], biorąc pod uwagę nieruchomości odznaczające się zbliżoną atrakcyjnością lokalizacyjną. Pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. Na przyjętym rynku odnotowano kilka transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni, podobnymi do wycenianej. Ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod tereny zieleni wahały się w przedziale od 4 01 zł/m2 do 37,54 zł/m2. Biorąc pod uwagę, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni były niższe od cen uzyskiwanych za nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, do określenia wartości nieruchomości przyjęto alternatywne przeznaczenie, wynikające z ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem do dalszego procesu wyceny przyjęto transakcje nieruchomości nabywanymi pod drogi z rynku regionalnego, dokonane w okresie od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. W związku z tym ustalono cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi [procentowy wpływ poszczególnych atrybutów (cech) na wartość nieruchomości]: położenie (waga - 40%), otoczenie (waga - 35%), topografia (waga - 25%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Jak wskazano w operacie, ze względu na obserwowaną stagnację na rynku nieruchomości, nie wprowadzono korekty cen transakcyjnych z względu na upływ czasu. Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Określono następnie zakres współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości. Ostatecznie, po określeniu współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość gruntu oszacowano na kwotę 62.951,00 zł (110,83 zł/m2). W ocenie Sądu, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, a autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu wyrażonym w odpowiedzi na skargę, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister Inwestycji i Rozwoju odniósł się do alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, sporządzonej w formie operatu szacunkowego na zlecenie Prezydenta Miasta R. w dniu [...] października 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Należy także podzielić opinię Ministra, że operat ten zawiera błędy, które powodują, że nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Sąd podziela ocenę organu, opartą na analizie w/w wyceny przez biegłego powołanego w sprawie, że okolicznością dyskwalifikującą opinię z dnia [...] października 2016 r. jest przyjęcie przez biegłą E. W. nieruchomości niepodobnych do wycenianej, tj. przyjęcie nieruchomości przeznaczonych w dokumentach planistycznych - w całości lub w zdecydowanej części - pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była w całości na terenie zalesień. W konsekwencji, zarzucane przez skarżącego uchybienie nie miało wpływu na prawidłowość decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2017 r. Reasumując Sąd nie znalazł również podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi wywiedzionej przez Prezydenta Miasta R., dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 12 ust. 5, art. 18 ust.1 w zw. z art. 130 ust.2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu, w kontrolowanym postępowaniu nie naruszono również postępowania tj. art. 7, art. 77oraz art. 84 kodeksu postępowania administracyjnego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.