IV SA/Wa 2305/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty M. z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego J. G. kwotę 245 zł. (dwieście czterdzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2016 r., znak: [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł., za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr ...] pow. [...] ha, która przeszła na własność Miasta [...] na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia ...]września 2014 r., nr [...], zezwalającej Miastu [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] w [...] wraz ze zbiornikiem retencyjnym i siecią kanalizacji deszczowej. Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń organu. Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta [...], decyzją z dnia [...] września 2014 r., nr [...], zezwolił Miastu [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] w [...] wraz ze zbiornikiem retencyjnym i siecią kanalizacji deszczowej. Powyższą decyzją objęta została m.in. działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiąca własność [...]. Starosta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz [...] w wysokości [...] zł. za przejętą nieruchomość, przyjmując za podstawę opinię rzeczoznawcy majątkowego [...]. Od decyzji Starosty [...] o odszkodowaniu odwołanie wniósł [...]. Zdaniem właściciela kwota [...] złotych, tj. [...] zł/m2 byłaby kwotą zadowalającą. Zdaniem właściciela wycena wyżej wymienionej działki nie jest sprawiedliwa w porównaniu z wyceną działek sąsiadujących. Wojewoda [...], rozpatrując odwołanie, wskazał że decyzja Starosty [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej - ul. [...] w [...] została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 201 3 r., poz. 687 z późn. zm.), dalej zwanej "specustawą drogową". Zgodnie z art 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). W myśl art. 134 u.g.n. podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość został sporządzony w dniu [...] listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...] (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy, w którym biegła, wartość rynkową działki nr [...] o pow. [...] m2 - określiła na kwotę [...], z czego wartość rynkowa nieruchomości stanowi [...] zł a wartość naniesień roślinnych – [...] zł. W ocenie organu odwoławczego określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. przez powołany wyżej art. 18 ust, ł ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985), zmieniającego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej przez organ I instancji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy wykonując szacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w pierwszej kolejności przeanalizowała przeznaczenie wycenianej nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...].07.2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr 223 z dnia [...].09.2004 r., poz. [...]) obowiązującym na dzień ustalenia stanu, tj. [...]września 2014 r., w którym wyceniana nieruchomość położona była na terenach przeznaczonych "pod mieszkalnictwo jednorodzinne we wzajemnie nakładających się obszarach: w strefie ochronnej cieku wodnego, w 10 metrowym obszarze bez prawa zabudowy od linią rozgraniczającą terenów kolejowych, z wprowadzaniem pasów zieleni izolacyjnej oddzielającej tereny kolejowe od terenów zabudowy mieszkaniowej w pasie zarezerwowanym pod nową ulicę wewnętrzną o symbolu KW o szerokości 10 m, na terenie o niekorzystnych warunkach gruntowo wodnych". Dalej organ wskazał, iż stosownie do wyjaśnień biegłej w świetle art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W przypadku przedmiotowej działki wywłaszczenie w celu budowy budowli jaką jest droga, nie spowodowało zwiększenia jej wartości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia. Biegła przeanalizowała rynek i stwierdziła, że Miasto [...] nabyło kilka nieruchomości pod drogi gminne położone na terenach o zróżnicowanym stopniu zurbanizowania w cenach [...] zł/m2 z przeznaczeniem pod poszerzenie dróg istniejących lub budowę nowych dróg. W tabeli nr 2 (s. [...]) operatu zestawiła transakcje kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Przedstawiony zbiór nieruchomości drogowych, z których tylko 4 zaistniały w okresie 2 lat, nie mógł posłużyć do wyceny z uwagi na brak cech podobieństwa (nieporównywalne większe powierzchnie, inne przeznaczenie terenów sąsiadujących). W tej sytuacji rzeczoznawca zastosowała sposób wyceny określony w § 36 .1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez przyjęcie do szacowania wartości rynkowej, nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod mieszkalnictwo. Biegła poddała zatem analizie rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe, mieszkaniowe z usługami, niezabudowanych, a także określiła okres badania cen, sprzed 2 lat poprzedzających wycenę. Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wykorzystując w procesie szacowania nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod mieszkalnictwo jednorodzinne z ograniczeniami planistycznymi, terenowymi i lokalizacyjnymi. Spośród transakcji z tabeli nr 1 (s. [...] operatu) do oszacowania wartości rynkowej działki gruntu wybrała trzy nieruchomości porównawcze. Następnie określiła rodzaje i wagi cech rynkowych oraz dokonała charakterystyki każdej z nieruchomości wybranej do porównań w aspekcie cech rynkowych. Biegła przeprowadziła analizę w metodzie porównywania parami. Ostateczną wartość ustalono w oparciu o średnią arytmetyczną z wyników uzyskanych w poszczególnych parach. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskała wartość 1 m2 prawa własności wycenianego gruntu w wysokości [...] zł/m2. Mnożąc tę wartość ([...] zł/m2) przez powierzchnię działki nr [...] ([...] m2) przejętych pod drogę rzeczoznawca określiła, że wartość gruntu tej nieruchomości wynosi [...] zł. Następnie dokonując stosownych wyliczeń określiła wartość odtworzeniową drzew przewidzianych do usunięcia (wierzba -16 szt) na kwotę [...] zł). Zatem całkowita wartość odszkodowania z tytułu zajęcia przedmiotowej nieruchomości pod część drogi gminnej - ulicy [...] w [...] wynosi [...] zł. Ponadto rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] grudnia 2015 r. ustosunkował się do zarzutów odwołującego właściciela nieruchomości – [...] zawartych w piśmie z dnia [...] listopada 2015 r. udzielając stosownych wyjaśnień. W ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego w zakresie w jakim był właściwy. Zbadał, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, nie zawiera niejasności pomyłek, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową, a ustalenia w tym zakresie zawarł w uzasadnieniu decyzji. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł [...], zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 7, 77 § 1, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i swobodnej oceny dowodów, w tym niewłaściwej ocenie wartości dowodowej operatu szacunkowego, co w konsekwencji doprowadziło organ administracji publicznej do wydania rozstrzygnięcia sprzecznego z interesem społecznym oraz słusznym interesem skarżącego poprzez ustalenie rażąco niskiej kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. - załatwienie sprawy bez uwzględnienia słusznego interesu skarżącego, który to i interes przemawiał za wykupem całej działki skarżącego pod zrealizowaną inwestycję, co skarżący zgłaszał w toku postępowania administracyjnego, przejęcie ponad % z działki nr [...] należącej do skarżącego spowodowało całkowitą bezużyteczność jej pozostałej części; - nie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów skarżącego i nie podanie przyczyn, dla których argumentom skarżącego odmówiono racji, pomimo że zgłoszone w piśmie z dnia [...].11.2015r zastrzeżenia co do prawidłowości opinii rzeczoznawcy majątkowego były poparte dowodami i uzasadnione; - W uzasadnieniu skarżący wyjaśnił, że ustalenie wartości działki w [...]na poziomie [...] zł za m2 to rażąca niesprawiedliwość. Wskazał, że niedopuszczalne jest szacowanie wartości jego nieruchomości z całkowitym pominięciem cen działek sąsiednich. - Sporządzony operat nie był rzetelny z uwagi na błędne określenie usytuowania działki, mylne stwierdzenia, ze budowa drogi nie ma wpływu na ceny rynkowe działek, pomijanie przez rzeczoznawcę przykładów sprzedaży działek drogowych. - Wskazał, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 ustawy). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4). Zdaniem skarżącego, odszkodowanie ustalone przez Starostę [...] nie jest słuszne. Cena za metr kwadratowy ziemi, nie może być kilkukrotnie niższa od ceny działek sąsiednich. Zagwarantowanie słusznego odszkodowania stanowi jeden z czynników. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie. W dniu [...] stycznia 2017 r. przed Wojewódzki m Sądem Administracyjnym odbyła się rozprawa, podczas której skarżący wyjaśnił, iż działki położone w bliskiej odległości od jego nieruchomości, wywłaszczone pod tą samą drogę publiczną, zostały wycenione na kwotę wielokrotnie wyższą ([...] zł/m2). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga podlega uwzględnieniu aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej podniesione są zasadne. Sąd badając sprawę w jej całokształcie doszedł jednak do przekonania, że skarżący słusznie zarzuca, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowymi wyjaśnieniami nadesłanymi przez rzeczoznawcę majątkowego ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Zdaniem Sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna. Wskazać bowiem należy, że w niniejszej sprawie biegły wyceniając nieruchomość zastosował podejście porównawcze, którego istotą jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Wskazuje na to art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 -3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisów tych wynika, iż zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest, bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Wskazać także trzeba, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp. Te wszystkie aspekty powinny być powołane w operacie szacunkowym jako kryteria zakwalifikowania nieruchomości i ich cen do porównań (tak Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 647, zob. także: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. I OSK 2010/06, Baza Orzeczeń LEX nr 437627; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2007 r., sygn. II SA/Po 211/06, Baza Orzeczeń LEX nr 387847; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Gd 139/08, LexPolonica nr 2064073). Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zatem zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego, celem umożliwienia organowi dokonanie oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu. Skoro organ dokonuje takiej oceny, to nie może tego robić w warunkach dowolności, lecz swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a. W związku z tym musi on posiadać materiał umożliwiający dokonanie takiej oceny, a jest nim wskazanie w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjętego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości przyjętych do porównań, takich jak m.in. położenie, wielkość nieruchomości, jej skomunikowanie oraz, co jest nie mniej ważne, wskazanie istotnych cech różniących nieruchomości, przyjętych współczynników korygujących i okoliczności, jakie zadecydowały w konkretnym przypadku o rozszerzeniu lub nierozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości opiera się bowiem na zobiektywizowanych kryteriach, ale zawsze jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. Brak takiego uzasadnienia stanowił zatem niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań, a w konsekwencji dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Takie stanowisko przedstawił m. in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, (Baza Orzeczeń Lex nr 461659), a Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni pogląd ten podziela.. Oceniając operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, z uwzględnieniem powyższych rozważań, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż chociaż zawiera opis nieruchomości podobnych, to jednak rzeczoznawca nie wskazał również cech różnicujących te nieruchomości, ani w żaden sposób nie uzasadnił przyczyn dla których wybrał do porównania te a nie inne nieruchomości. Powyższe braki uniemożliwiają dokonanie oceny czy prawidłowo dokonano wyboru transakcji porównawczych a ponadto oznaczają, że w sprawie nie zostały wyjaśnione istotne okoliczności, czego organ nie dostrzegł. Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych. Przypomnieć w tym miejscu należy, że stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na treść art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W kontekście tej niejasności operatu dodatkową istotną okolicznością, która może i powinna zostać wyjaśniona, jest ustalenie rozbieżności w wycenie nieruchomości objętych skarżoną decyzją oraz nieruchomości, które przywołuje skarżący. Z oczywistych względów Sąd nie posiada informacji, co do przyczyn oraz zasadności ustalenia ceny za m2 nieruchomości wskazanej przez skarżącego. Jednakże, celem wyjaśnienia wszystkich okoliczności oraz celem zadośćuczynienia zasadzie równego traktowania wszystkich wobec prawa, organ winien tę okoliczność wyjaśnić. Powyżej wskazane okoliczności, zdaniem Sądu, przesądzają iż dokonana przez organ odwoławczy ocena stanu faktycznego sprawy oraz całego materiału dowodowego nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący i dostateczny, a więc umożliwiający rozstrzygnięcie sprawy. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, 80 kpa gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik. Ponownie rozpatrując sprawę, organ nakaże bądź uzupełnienie operatu bądź sporządzenie nowego, tak aby uwzględnione były wyżej wskazane oceny Sądu. W szczególności z akt sprawy wynikać musi dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości podobne, muszą być opisane ich cechy stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów (art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ugn). Organ również przeanalizuje okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości położonej blisko nieruchomości przedmiotowej, a wycenionej na [...] zł/m2 i wyjaśni przyczyny ewentualnych rozbieżności. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy.