IV SA/Wa 2313/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Katarzyna Golat, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 września 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - oddala skargę - Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm., dalej jako k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm., dalej jako ugn) po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez pełnomocnika Gminy Miejskiej L. od decyzji Starosty Powiatu L. Nr [...] z dnia [...].04.2015 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o po w. 144m2, zajętej pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L. decyzją z dnia [...] czerwca 2014 roku Nr [...] utrzymał w mocy ww decyzję Starosty Powiatu L. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż zasadnicza kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 17 grudnia 2014 r, w oparciu o który zostało ustalone odszkodowanie, zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny. Do Starostwa Powiatu L. wpłynęły w dniu 28 grudnia 2005 roku (terminie ustawowym) wnioski I. D., A. D., W. S. oraz K. S. o wypłatę odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - ul. [...] w L., w trybie art. 73 cytowanej ustawy. Postanowieniem z dnia [...] września 2006 r. Starosta L. zawiesił postępowanie odszkodowawcze do czasu wydania przez Wojewodę [...] ostatecznej decyzji deklaratoryjnej, mając na uwadze treść art. 73 ust. 3 w/w ustawy, zgodnie z którym przejście nieruchomości z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. na własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego stwierdza w decyzji wojewoda. Decyzją nr [...] z dnia [...] października 2012 roku znak [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 roku prawa własności nieruchomości położonej w L., zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna o numerze [...], w obrębie [...], o powierzchni 144 m2. objęta księgą wieczystą nr [...]. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Gmina L. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją znak [...] z dnia [...].04.2013 roku utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, skutkiem czego decyzja Wojewody stała się ostateczna w administracyjnym toku postępowania. Z uwagi na powyższe Starosta L. postanowieniem nr [...] z dnia [...] października 2014 r. podjął z urzędu zawieszone postępowanie. Organ I instancji ustalił, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej [...] właścicielami przedmiotowej działki nr [...] z obrębu ewid. nr [...], na dzień 31 grudnia 1998 roku byli na zasadach wspólności ustawowej małżonkowie W. i K. S. oraz małżonkowie I. i A. D. w udziałach po 1/2 części. W związku ze spełnieniem ustawowych przesłanek warunkujących wydanie decyzji o odszkodowaniu w trybie art. 73 cyt. ustawy, organ uznał wnioskodawców za osoby uprawnione do otrzymania niniejszego odszkodowania. Starosta L. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu W. K. sporządzenie wyceny nieruchomości. Pismem z dnia 29 stycznia 2015 roku strony postępowania zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym jak i całością akt sprawy na rozprawie administracyjnej wyznaczonej na dzień 17 lutego 2015 r. Organ pierwszej instancji uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo dla właściwego celu tj. dla określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, na podstawie ww art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a rzeczoznawca majątkowy w sposób wystarczający uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny. Sporządzona opinia, w ocenie organu jako konsekwentna w przyjęciu metodologii szacowania wartości nieruchomości, spójna i właściwie uzasadniona, jest zgodna z obowiązującymi przepisami, nie zawiera błędów formalnych i może być wykorzystana do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Na rozprawie administracyjnej w obecności rzeczoznawcy majątkowego W. K. i pełnomocnika Prezydenta Miasta L. I. i A. małżonkowie D. oraz K. i W. małżonkowie S. oświadczyli, że wyrażają zgodę na wypłatę odszkodowania w kwocie ustalonej w powołanym operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2014 roku. Pełnomocnik Prezydenta Miasta L. oświadczyła, że przy wycenie przedmiotowych nieruchomości znaczący wpływ na zwiększenie jej wartości miał taki czynnik jak uzbrojenie. Urządzenia te wykonane były w części na koszt Urzędu Miasta L., wobec tego czynniki te nie powinny mieć tak znaczącego wpływu na wartość wyceny. Podniosła, że w sprawie wysokości odszkodowania Prezydent Miasta wypowie się po otrzymaniu stosownego zawiadomienia w trybie art. 10 § 1 K.p.a. Rzeczoznawca majątkowy oświadczyła, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Cechy rynkowe zostały wyspecyfikowanie z rynku nieruchomości, stan nieruchomości w tym droga dojazdowa i uzbrojenie techniczne terenu przyjęto na dzień 29 października 1998 r. (omawiany grunt na ww datę znajdował się w zasięgu częściowego uzbrojenia technicznego terenu, ul. [...] była ulicą gruntową). Pismem z dnia 12 marca 2015 roku Prezydent Miasta L. znak [...], odnosząc się do wyceny nieruchomości zawartej w ww operacie szacunkowym oświadczył, że Gmina L. może zapłacić odszkodowanie za w/w nieruchomość w kwocie 183,73 zł za 1 m2. Starosta L. decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 roku ustalił kwotę przyznanego odszkodowania na rzecz K. i W. małż. S. i I. i A. małż. D. w łącznej kwocie 29 398,00 zł. (dwadzieścia dziewięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt osiem złotych), na podstawie powyższego operatu szacunkowego, jednocześnie zobowiązał do jego wypłaty na rzecz K. i W. małż. S. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej za udział 1/2 części w ww. nieruchomości w kwocie - 14 699,00 zł (czternaście tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) oraz I. i A. małż. D. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej za udział 1/2 części w ww. nieruchomości w kwocie - 14 699,00 zł (czternaście tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych) - Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Starosta wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U, z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późń. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z dnia 17 grudnia 2014 r. prawidłowo sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Od powyższej decyzji w imieniu Gminy L. odwołanie złożył pełnomocnik - radca prawny A. Z., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zaskarżonej decyzji zarzuciła oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Organ odwoławczy nie uwzględnił wniesionego odwołania wydając zaskarżoną decyzję utrzymującą w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] kwietnia 2015 roku. Wojewoda [...] odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów podniósł, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. jest prawidłowy, spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są zgodne z obowiązującą regulacją prawną. Nadto, w kontekście zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącą w stosunku do operatu szacunkowego Wojewoda wskazał, że mogła ona skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn. dającego możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zaś ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 roku Starosty L. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów: 1) naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2015 r. poz. 782) w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust.6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...] o powierzchni 144 m kw. położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy; 2) naruszenie art. 7 , art. 8 , art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267) poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 roku Nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty Powiatu L. Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r., orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o po w. 144 m2, zajętej pod publiczną drogę gminną - ul. [...] w L. Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją ww decyzja Starosty l., nie naruszają przepisów prawa materialnego jak i przepisów postępowania. Sąd wydając orzeczenie uznał, iż zaskarżona decyzja nie jest dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym skarga podlegała oddaleniu. Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 za nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (29.10.1998 r.). Z akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania została ustalona w sprawie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] grudnia 2014 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Organy obu instancji przyjęły, że operat ten może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania i ocenę tą Sąd podzielił. Przy ocenie wartości nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi, jako obszar rozpatrywanego rynku natomiast wzięła pod uwagę miasta powiatowe aglomeracji [...]: [...], [...], [...], [...], [...]. Do określenia wartości nieruchomości przyjęła nieruchomości podobne do wycenianej, które były przedmiotem transakcji sprzedaży. Wszystkie transakcje dotyczą nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego w tym zakresie. Gmina Miasta L. w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących na nieprawdziwość twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego. Sąd nie zgodził się z Gminą Miejską L., że nieruchomości przyjęte do porównań były niepodobne do nieruchomości wycenianej, skoro były położone na tym samym rynku lokalnym (aglomeracja [...]), zostały wyodrębnione w oparciu o te same cechy rynkowe. Z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosowała przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985) i słusznie określiła wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegła zastosowała zestawienie 17 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Kryterium wyboru tych transakcji stanowiło podobieństwo nieruchomości do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy wycenie biegła uwzględniła takie cechy rynkowe jak położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej i uzbrojenie. Na podstawie tych transakcji ustaliła średnią cenę 1 m2 w wysokości 204,15 zł. (dwieście cztery złote i 15/100). Sąd nie podziela zarzutu skarżącej, że dobór nieruchomości do wyceny w tej sprawie nie był prawidłowy. Dobór tych nieruchomości był prawidłowy i nie zmienia tego okoliczność, że tylko trzy z tych nieruchomości położone były w tym samym obrębie, co nieruchomość wyceniana. Należy mieć na uwadze zasadność dokonanego przez biegłą doboru, która kierowała się podobieństwem w położeniu miast powiatowych aglomeracji [...] w odległości od centrum [...] około 25-30 km. Również różnica w powierzchni nieruchomości nie świadczy automatycznie o braku podobieństwa, gdyż wybór tych, a nie innych transakcji mieścił się w kompetencjach rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Sądu organy obu instancji trafnie przyjęły również przy określaniu wartości nieruchomości, wybór podejścia i metody szacowania jej wartości. Powyższe wskazuje na to, że wbrew zarzutom skargi ustalone w operacie szacunkowym z dnia 17 grudnia 2014 r. odszkodowanie odpowiada słusznemu odszkodowaniu za wywłaszczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Okoliczność, że podmiot obowiązany skłonny byłby zapłacić odszkodowanie w wysokości 183,73 zł za 1 m2 (sto osiemdziesiąt siedem złotych i 73/100), co wynika z pisma Prezydenta Miasta L. z dnia [...] marca 2014 r. pozostaje bez znaczenia w sprawie w sytuacji, gdy operatowi szacunkowemu i dokonanej przez organy jego ocenie, nie można zarzucić naruszenia i został jako dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania prawidłowo oceniony. Odnośnie zarzutu dotyczącego błędnego wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego cech nieruchomości takich jak np. uzbrojenie Sąd wskazał, że przepisy prawa przy wycenie tego rodzaju gruntów nie wskazują cech jakie należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego, ani też nie zakazują przyjmowania innych cech jak sąsiedztwo, stan zurbanizowania, jakość drogi dojazdowej, możliwość bezpośredniego zjazdu z nieruchomości. Przeciwnie, z przepisów art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 2 i § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy ma dokonać analizy rynku nieruchomości, zapoznać się z cenami nieruchomości, warunkami zawarcia transakcji i na tej podstawie wyłonić nieruchomości podobne, ze względu na istotne cechy decydujące o wartości nieruchomości, a następnie dokonać wyboru właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości. Zgodnie z § 26 ust. 3 rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Z kolei przepisy art. 134 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. stosowane odpowiednio w sprawach z zakresu odszkodowań za grunty zajęte pod drogi publiczne (art. 73 ust. 5 ustawy) wskazują, że biegły przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości bierze pod uwagę, w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno - użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ten zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też zarówno organy, jak i Sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń biegłego w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. Zdaniem Sądu organy nie naruszyły art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 107 § 1 kpa., ponieważ dogłębnie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy i wszechstronnie go rozważyły. Uzasadnienie decyzji również spełnia ustawowe wymogi, a odmienna ocena strony, co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć. Mając zatem powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.