IV SA/Wa 233/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi M. T. i A. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].11.2017 r. nr [...] Wojewoda [...] (zwany dalej Wojewodą) - po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez M. T. i A. T. – utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...].05.2017 r. nr [...] (zwanego dalej Starostą), ustalającą odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz M. T. oraz A. T. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obr. [...], gm. [...], przeznaczoną pod poszerzenie drogi powiatowej, stanowiącą własność Powiatu [...], uregulowaną w księdze wieczystej [...] i wskazującą Powiat [...] jako zobowiązany do zapłaty tego odszkodowania. Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco. Organ odwoławczy po ponownym rozpatrzeniu sprawy w jej całokształcie, potwierdził prawidłowość ustaleń poczynionych przez I. instancję. Starosta ustalił, że ostateczną decyzją z dnia [...].02.2015 r. Nr [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału działki nr [...]. W wyniku podziału powstała m.in. działka nr [...], przeznaczona pod drogę powiatową nr 2KDZ - ulicę [...]. W związku z tym pismem z [...] września 2016 r. M. T. i A. T. wystąpili do Starosty [...] z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną ich nieruchomość. Uprzednie negocjacje prowadzone z Powiatem [...] zakończyły się negatywnie. W celu ustalenia wysokości odszkodowania w dniu [...] grudnia 2016 r. sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego T. T. (uprawnienia nr [...]), w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Po zawiadomieniu, w trybie art. 10 k.p.a., o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym ze sporządzonym w toku postępowania operatem szacunkowym określającym wycenę nieruchomości, byli właściciele przedmiotowej nieruchomości [...] stycznia 2017 r. przedstawili swoje uwagi do sporządzonej wyceny tej nieruchomości. W piśmie z [...] stycznia 2017 r. zakwestionowali wartość nieruchomości stwierdzając, że w ich ocenie wadliwie określono obszar przyjętego rynku. Zarzucili też brak wystarczającej staranności w pozyskaniu pełnych informacji odnośnie faktycznie zawartych transakcji, zarówno na terenie obr. [...], jak też z terenu gminy. W ich ocenie, rzeczoznawca winien w wycenie przyjąć do porównań ceny odszkodowań za działki pod poszerzenie linii kolejowej oraz pod drogi do niej przyległe, wypłacane przez PKP PLK, które kształtowały się na poziomie 108 zł/m². Według wiedzy Wnioskodawców, w tej wysokości wypłacano także odszkodowania na terenie gminy [...]. Podniesiono, że rzeczoznawca nie uwzględnił także w swojej wycenie odszkodowań za poszerzenie drogi wojewódzkiej nr [...], które kształtowały się na poziomie 112 zł/m², m.in. w odległości kilkudziesięciu metrów od działki wycenianej. Podkreślili, iż na stronie [...] operatu rzeczoznawca zauważył, iż ceny gruntów wahają się pomiędzy 70-120 zł, a ustalona wartość wycenianej nieruchomości została określona na 56,83 zł/m². Kształtuje się więc znacznie poniżej tej kwoty, nie umożliwia im odtworzenia sytuacji majątkowej, jaką mieli przed wywłaszczeniem. Wnieśli o ponowne ustalenie odszkodowania, z uwzględnieniem ich zastrzeżeń. Rzeczoznawca ustosunkował się do tych uwag pismem z [...] lutego 2017 r. Stwierdził, że jako rynek lokalny rozpatrywano obszar gminy [...], na którym brano pod uwagę transakcje działkami przeznaczonymi pod drogi w latach 2014-2016, gdzie źródłem jest Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości prowadzony przez Starostwo Powiatowe w [...]. Nie natrafiono na transakcje działkami przedstawionymi przez Wnioskodawców. Z zestawu transakcji do porównań przyjęto takie transakcje działkami, które leżały w odległości od 2,5-9 km od działki będącej przedmiotem wyceny. W ocenie rzeczoznawcy, są one wystarczające do zgodnego z przepisami przeprowadzenia procesu szacowania wartości działki o nr. ew. [...] i nie było konieczne, a nawet wskazane poszukiwanie analogii z rynkiem gruntów przeznaczonych pod linie kolejowe. Poinformował, że z analizy rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych przeznaczonych pod drogi i porównania go z rynkiem gruntów sąsiednich przeprowadzonej w powiatach [...] i [...] wynika, iż wartości działek drogowych kształtuje się na poziomie 50-60 % wartości działek sąsiednich, które są najczęściej przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i to one kształtują się w obr. [...] na przywołanym przez wnioskodawców poziomie 70-120 zł. Natomiast wartości za działki drogowe przedstawione są w tabeli na str. [...] i kształtują się w przedziale 54-80 zł/m². W kolejnym piśmie z [...] marca 2017 r., Skarżąca przedstawiła dodatkowe uwagi co do tej wyceny. Wniosła o sporządzenie nowego operatu szacunkowego "który będzie odpowiadał wskazanym regulacjom prawnym, w szczególności poprzez uwzględnienie transakcji działek drogowych jakie miały miejsce w Gminie [...] ". Zwróciła także uwagę, iż zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury, w pojęciu cen transakcyjnych nieruchomości mieszczą się kwoty odszkodowań, których "biegły nie poszukiwał, ani tym bardziej nie uwzględnił w swej opinii cen nieruchomości, jakie wypłacano w ramach odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, co doprowadziło do bezzasadnego ograniczenia materiału porównawczego wyłącznie do transakcji działek drogowych zawartych w umowach sporządzonych w formie aktu notarialnego i to z obszaru innego niż gmina [...] ". Strona przywołała odszkodowania jakie wypłacono za działki usytuowane w obr. [...] m. in. w 2009 r. - za działkę o nr. ew. [...], o pow. [...] ha w wysokości 101,09 zł/m² , w 2012 r. za działkę o nr. ew. [...] o pow. [...] ha w wysokości 75 zł/m² (dot. dróg wojewódzkich), w 2015 r. za działkę o nr. ew. [...] o pow. [...] ha w wysokości 109 zł/m² gruntu oraz inne dot. linii kolejowej [...], które zostały pominięte w operacie, a wykluczyłyby konieczność sięgania po dane z terenu innych gmin. Na podstawie przedstawionych danych, zdaniem Wnioskodawców, wartość określona w operacie winna zawierać się w przedziale 75-109 zł/m², co stanowi przesłankę do sporządzenia nowego operatu, z uwzględnieniem zarówno transakcji, jak też wypłacanych odszkodowań za działki usytuowane na terenie obr. [...]. Autor operatu odniósł się do tych uwag pismem z dnia [...] maja 2017 r. Poinformował, że na dzień dzisiejszy nie ma instytucji, która zbierałaby informacje o wypłaconych odszkodowaniach, a następnie miałaby obowiązek ich udostępniania. Dodatkowo podał, że już po ukończeniu przedmiotowego operatu, do rejestru RCiWN wpłynęły 3 transakcje z obr. [...] gm. [...], ale usytuowanych w odległości nie większej niż 3 km od działki wycenianej, gdzie ceny transakcyjne opiewają na kwoty 70, 65, oraz 54 zł/m², obie miejscowości położone są w bliskiej odległości od stacji PKP i stanowią jeden organizm urbanistyczny. Ponadto wyceniana nieruchomość w dniu wyceny stanowiła fragment gruntu ornego, odległego o 300 m od drogi asfaltowej, a przewidywana do poszerzenia droga, to w chwili obecnej droga gruntowa. Grunty sąsiednie mają zaś przeznaczenie orne. W związku z tym podtrzymał ustalenia zawarte w operacie z dnia [...] grudnia 2017 r. Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego, wykonanego w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, Starosta stwierdził, że biegły w tabeli na str. [...] przedstawił zestawienie 12 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi na terenach gmin sąsiednich, ponieważ na terenie [...] nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji działkami przeznaczonymi pod drogi publiczne w latach 2014-2015. Cenę maksymalną osiągnęła działka w obr. [...] gm. [...] tj. 80 zł/m2, a minimalną działka w obr. [...] gm. [...] tj. 50 zł/m². Ostatecznie do określenia wartości nieruchomości przyjęto 3 transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej, położonymi na terenie gminy [...] - jedną z obr. [...] oraz dwie z obr. [...]. Po uwzględnieniu współczynników korygujących, biegły ostatecznie oszacował wartość 1 m² nieruchomości na kwotę 56,83 zł. Oceniając ten operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2016 r. pod względem formalnym, Starosta stwierdził, że został on wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem obowiązujących w tym zakresie przepisów, tj. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca uwzględnił jej stan na dzień [...] lutego 2016 r., a więc na dzień wydania decyzji o podziale działki o nr. ew. nr [...]. Organy oceniając zgromadzone w sprawie dowody stwierdziły, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie odszkodowania w kwocie podanej w osnowie decyzji, na rzecz byłych jej współwłaścicieli. Nie dostrzegły, by operat był nieprawidłowy i wbrew zarzutom odwołania stwierdziły, że mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. We wniesionej skardze, M. T. i A. T. wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji i zarzucili naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszelkich okoliczności sprawy oraz bezzasadne pominięcie zaoferowanych przez Stronę dowodów, skutkujące naruszeniem art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 u.g.n., a także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez błędne ustalenie ceny rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Zarzucono, że zarówno autor operatu szacunkowego, jak i Organy I. i II. instancji, nie dostrzegły potrzeby uwzględnienia wskazanych przez Stronę transakcji, pochodzących z najbliższego sąsiedztwa, ustalając wartość odszkodowania według przedmiotowego operatu. Zdaniem Skarżących, służący za podstawę ustalenia wartości należnego im odszkodowania operat jest błędny, nie uwzględnia realnych cen przyjmowanych w transakcjach podobnych w tej okolicy, wobec czego odszkodowanie jest zaniżone. Podkreślili, że jednym z kryteriów dokonywanej przez Organ oceny operatu winno być sprawdzenie, czy wycenę oparto na prawidłowych danych, a nieruchomości przyjęte do porównania wybrano właściwie. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a., przy czym na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie, do nieruchomości podlegającej wycenie. W rozpatrywanej sprawie, zdaniem Skarżących, Organy nie dokonały jakiejkolwiek oceny bądź analizy przedmiotowego operatu szacunkowego, w szczególności zaś pod kątem zgłaszanych przez Stronę zastrzeżeń, co do prawidłowości doboru nieruchomości do porównania. Podnieśli, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji znalazło się stwierdzenie, z którego wynikałoby, iż biegły jest w zasadzie niezależny w zakresie wyboru nieruchomości porównywanych, a strony nie mogą mu w tym zakresie niczego narzucać lub sugerować. Biegły nie posiada jednak w tym zakresie zupełnej dowolności, która nie podlega jakiejkolwiek kontroli, a ewentualne wnioski dowodowe Stron w tym zakresie, winny być uwzględnione. Podkreślono, że w toku postępowania Strona dostarczyła informacje o istnieniu transakcji podobnych z najbliższego sąsiedztwa. Wyrażono przekonanie, że wiedzę tę posiadał zarówno biegły, jak i Organy obu instancji. Okoliczność tak nie była jednak przedmiotem jakiejkolwiek analizy czy wyjaśnienia przez Organy. Zdaniem Skarżących, wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dn. [...].05.2017 r., nie są ani wystarczające, ani przekonujące. Skoro jednak – w ocenie Skarżących - doszło do poszerzenia wiedzy rzeczoznawcy o przedstawione przez nich transakcje, to winien on, jeśli nie samodzielnie, to na polecenie Organu, uzupełnić operat o te transakcje. Nie było przy tym przeszkód, aby biegły potwierdził te dane w sposób oficjalny. Jeżeli zaś Organy I. i II. instancji, mając informacje o istnieniu możliwych do porównania transakcji, nieuwzględnionych przez biegłego, zaniechały uzupełnienia opinii o te dane, to nie sposób uznać, ażeby uwzględniono i wyjaśniono wszelkie okoliczności będące podstawą rozstrzygnięcia w sprawie. Tym samym doszło do naruszenia dyspozycji art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 k.p.a. W odpowiedzi na skargę, Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.), uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest nadto związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skład orzekający w niniejszej sprawie, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji - w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy - doszedł do przekonania, że wniesiona skarga nie jest zasadna. Podniesione w niej argumenty nie zasługiwały na uwzględnienie, a Sąd działając z urzędu również nie dostrzegł takich uchybień rozstrzygnięć obu instancji, które mogłyby prowadzić do ich uchylenia. W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie jest bezsporne, iż spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie odszkodowania na rzecz uprawnionych małżonków – M. T. i A. T. za nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną o nr ew. [...] oraz o pow. [...] ha, położoną w obr. [...], gm. [...], przeznaczoną pod poszerzenie drogi powiatowej, stanowiącą własność Powiatu [...], uregulowaną w księdze wieczystej [...]. Stosownie do przepisów zawartych w art. 129, 130 i 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n.) odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W myśl natomiast art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania z dnia wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Nadmienić przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości gruntów wydzielonych pod drogi publiczne, zostały określone w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 r. Nr 196 poz. 1628 ze zm. – zwanym dalej rozporządzeniem). Zgodnie z § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Według § 36 ust. 6 rozporządzenia, przytoczone przepisy stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości wydzielanych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Wobec tego, postanowieniem z [...].11.2016 r. powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego T. T., legitymującego się stosownymi uprawnieniami, celem wykonania opinii ustalającej wartość przedmiotowej nieruchomości. [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dla działki o nr ew. nr [...] położonej w obr. [...] gm. [...] -opiewający na kwotę [...] zł. O operacie tym Skarżący zostali zawiadomieni w trybie art. 10 k.p.a. - [...] grudnia 2016 r. Otrzymali też wyciąg z operatu i wymagane pouczenia. Wycenę przedmiotowej działki dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, która polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości poprzez porównywanie tej nieruchomości kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wymaga podkreślenia, że operat, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ administracji publicznej prowadzący postępowanie. Ocena ta ma prowadzić do ostatecznego przyznania, bądź odmowy przyznania tak sporządzonej opinii, wiarygodności dowodowej (art. 80 k.p.a.). Ocena ta nie może jednak wkraczać w merytoryczną warstwę opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 77 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Takiej oceny przedłożonego operatu dokonały Organy obu instancji, po uprzednim dwukrotnym wezwaniu rzeczoznawcy majątkowego przez Starostę do zajęcia stanowiska wobec kolejno zgłaszanych zastrzeżeń Skarżących pod adresem tego operatu. Trafnie przyjęły, że ocena ta nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, zważywszy, że Organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Należy przy tym nadmienić, że możliwość merytorycznej oceny operatu szacunkowego została przekazana do kompetencji organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Sąd podziela stanowisko Organów obu instancji, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, jest spójny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W konsekwencji przedłożona opinia biegłego czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. Jest on zupełny, logiczny i wiarygodny. Sąd w niniejszej sprawie nie przeprowadził dowodów ze złożonych na rozprawie przez Skarżącego dokumentów (25 kopii porozumień zawieranych pomiędzy byłymi właścicielami nieruchomości a Starostą oraz pisma Wojewody [...] z kwietnia 2018 r.), na okoliczność cen transakcyjnych proponowanych za przejęcie tych nieruchomości pod inwestycję dotyczącą lokalizacji linii kolejowej nr [...] [...] – [...] (w tym powiązane z nią drogi) oraz na okoliczność istnienia dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi do porównań w tym czasie - które to stanowisko Sądu znalazło odzwierciedlenie w protokole rozprawy. Podobnie Sąd nie przeprowadził dowodów sformułowanych w uprzednim piśmie Strony z [...].04.2018 r., stwierdzając, że inwestycja powołana przez Skarżących dotyczyła lokalizacji linii kolejowej, podczas gdy biegły w swych wyjaśnieniach wyraźnie stwierdził, że zastępcze poszukiwanie analogii z rynkiem gruntów przeznaczonych pod linie kolejowe, przy sporządzaniu przedmiotowego operatu, nie było wskazane. Trzeba też zaznaczyć, ze tożsame zastrzeżenia Skarżący formułowali już na etapie postępowań administracyjnych przed Organami obu instancji. Rzeczoznawca dwukrotnie i wyczerpująco odniósł się do tych zastrzeżeń, wykazując ich bezzasadność. Odnosząc się do zastrzeżeń zgłaszanych przez Skarżących na etapie postępowania sądowego, trzeba przede wszystkim mieć na względzie, że nie są to nieruchomości położone na terenie o takim przeznaczeniu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, jak działka Skarżących. Ona bowiem (działka nr [...] wydzielona z działki nr [...]), jak wynika z akt administracyjnych sprawy, położona była na terenie oznaczonym w planie symbolem 2KDZ - ul. [...] o szerokości 10 m, podczas gdy działki, których dotyczą transakcje powoływane przez Skarżących, do których jak uważają, biegły winien nawiązać przy wycenie i przez to znaleźć dostateczną ilość transakcji nieruchomościami drogowymi do porównań - położone są w na trenie oznaczonych w planie symbolami: M, MN, MN1, MR/M oraz MU, a więc w strefie mieszkaniowo-usługowej. Już ten fakt nie pozwalał na przyjęcie oczekiwanej przez Skarżących analogii. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.). W tym celu mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.). Oni też dokonują analizy danych tyczących nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Wobec tego, jak zaznaczono, to biegły szacując nieruchomość, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki jej szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Następnie rzeczoznawca majątkowy przeprowadza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów obowiązującego prawa lecz uwzględniając również standardy zawodowe, ustalane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n). Mając to na względzie, odwołać się należy do aktualnego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w przedmiocie zakresu oraz zasad oceny operatu szacunkowego, dokonywanej przez organy administracji publicznej oraz do sposobu dowodzenia nieprawidłowości sporządzonego szacunku przez Strony danego postępowania administracyjnego, na którego potrzeby operat ten sporządzono. W tym celu przywołać należy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12.04.2017 r., sygn. akt II OSK 2091/15, cbois.nsa.gov.pl. Wyrażono w nim pogląd, podzielany przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że "Skutecznemu skonfrontowaniu takiego dowodu z zarzutami strony – formułowanymi czy to przed organami administracyjnymi, czy też przed sądem administracyjnym – może służyć tylko przedstawienie przez stronę jednoznacznego kontrdowodu z opinii biegłego, chyba że istnieją wady formalne operatu szacunkowego". Sąd potwierdza, że operat szacunkowy w tej sprawie został sporządzony na podstawie materiału porównawczego (rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, na podstawie metody korygowania ceny średniej), uwzględniono transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi na terenach gmin sąsiednich, ponieważ na terenie Gminy Prażmów (rynku lokalnym) nie odnotowano w latach 2014-2015 dostatecznej ilości transakcji działkami przeznaczonymi pod drogi publiczne - co znajdowało umocowanie w przepisach prawa. W tym też zakresie Organy dokonały oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, który zawierał konkretne wnioski. Dowód ten został oceniony w postępowaniu administracyjnym, w tym w postępowaniu odwoławczym, zgodnie z art. 80 k.p.a., jak każdy inny dowód w sprawie, co oznacza, że Organy nie uchyliły się od oceny tego środka dowodowego. Jeżeli zatem Organy uznały treść operatu szacunkowego za wystarczającą w rozumieniu art. 80 k.p.a., a Strona skarżąca zarzucała jedynie, że nie jest przekonana co do prawidłowości ustaleń biegłego i przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych, to można było w tej sprawie oczekiwać od Strony skarżącej, że swoją argumentację – zgłaszaną uprzednio w postępowaniu przed Organami obu instancji - poprze kontropinią, która mogłaby podważyć wnioski operatu. Nie miało to jednak miejsca. Organ I. instancji wyczerpująco wyjaśnił, na jakiej podstawie ustalono odszkodowanie i dokonał oceny sporządzonego operatu. Organ odwoławczy natomiast, ponownie rozpoznał sprawę w jej całokształcie, stosownie do wymogów art. 15 k.p.a., podzielając w całości tę argumentację. Decyzje obu instancji zostały też prawidłowo uzasadnione, zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a. Słusznego interesu strony nie można natomiast utożsamiać z rozstrzygnięciem zgodnym z oczekiwaniami osoby zainteresowanej, w celu osiągnięcia osobistych korzyści. Rozstrzygnięcie musi być dokonywane na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, a nie na podstawie niepotwierdzonych przez profesjonalistów domniemań. Z przytoczonych przyczyn, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji.