IV SA/Wa 2357/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki,, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2007 r. sprawy ze skargi S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) października 2006 r. nr (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; 2. orzeka iż, zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego S. S. kwotę (...) (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia (...) marca 2006 r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717/, a także na podstawie art. 104 kpa w związku z uchwałą Nr (...) Rady Gminy M. z dnia (...) lipca 2000 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu wsi S. /Dz. Urzędowy Woj. (...) Nr (...) z 2000 r., poz. (...)/ Wójt Gminy M. nałożył na S. S. obowiązek uiszczenia opłaty w wysokości (...) zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości S. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów nr (...) o powierzchni (...) m2. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w uzasadnieniu decyzji wzrost wartości wymienionej w niej działki był następstwem uchwalenia w dniu (...) lipca 2000 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego we wsi S. Wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego i po wejściu w życie tego planu zostały określone w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Od wymienionej decyzji odwołanie wniósł S. S., reprezentowany przez radcę prawnego B. W. S. Zarzucił on błędne ustalenie wyceny przedmiotowej nieruchomości, jak również naruszenie przepisów postępowania administracyjnego polegające na braku zapewnienia skarżącemu uczestnictwa w prowadzonym postępowaniu. W następstwie rozpoznania tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia (...) października 2006 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy podkreślił, iż opłatę ustalono na podstawie operatu szacunkowego, który stanowi podstawowy dowód w rozpatrywanej sprawie. Operat wyceny nie został dowodnie zakwestionowany. Dowodem kwestionującym ustalenia biegłego rzeczoznawcy może być inny operat szacunkowy sporządzony również przez osobę posiadającą określone ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium, zarzut strony o błędnie przyjętej wartości przedmiotowej nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nie znajduje uzasadnienia w świetle zebranego materiału dowodowego. Nieuprawnione jest także powoływanie się przez skarżącego na akty notarialne sprzedaży sąsiednich działek, gdyż rzeczoznawca dokonał ustalenia wartości nieruchomości działki, a niej jej ceny sprzedaży. W ocenie organu odwoławczego przyjęta prze zbiegłego rzeczoznawcę majątkowego metoda szacowania wartości działki nie budzi zastrzeżeń. Odnosząc się do zarzutu naruszenia procedury administracyjnej Kolegium stwierdziło, iż nie znajduje ono uzasadnienia, gdyż strona o wszczęciu postępowania została powiadomiona, jak również o terminie wizji lokalnej na przedmiotowej nieruchomości, w której uczestniczyła. W trakcie prowadzonego postępowania skarżący mógł przekazywać do akt sprawy dowody i wnioski celem ich uwzględnienia przez organ pierwszej instancji. Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie S. S. Skarżący zarzucił kwestionowanej decyzji naruszenie prawa do obrony jego interesów w postępowaniu administracyjnym, gdyż pozbawiony został możliwości zajęcia stanowiska w sprawie po sporządzeniu wyceny przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Dodał, iż o wyliczeniach biegłego dowiedział się dopiero z decyzji organu I instancji. Skarżący wniósł jednocześnie o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 28 lutego 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 2357/06, wstrzymało wykonanie zaskarżonej decyzji. Na rozprawie przed Sądem w dniu 8 maja 2007 r. pełnomocnik skarżącego poparł skargę i wniósł o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Skarżący podniósł dodatkowo, iż biegły rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie dokonał wyboru transakcji działek podobnych, gdyż tylko jedna działka w miejscowości P. jest położona w pobliżu jego nieruchomości, to jest około 1 km, natomiast pozostałe działki, np. w B., znajdują się w innym powiecie i położone są w odległości 15 km od jego działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga S. S. jest zasadna. Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o przepisy art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm./ oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej u.p.p.s.a./ i w granicach sprawy - Sąd stwierdził, iż została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, to jest art. 7 kpa, art. 10 § 1 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa, a naruszenie to mogło mieć w ocenie Sądu istotny wpływ na wynik sprawy. Podzielić należy zarzut skargi w zakresie dotyczącym naruszenia art. 10 § 1 kpa, w myśl którego obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie jest pouczenie strony o prawie zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia. Brak w aktach sprawy końcowego oświadczenia strony oraz dowodu, że organ prowadzący postępowanie pouczył stronę o przysługującym jej prawie uzasadnia wniosek, że organ prowadzący postępowanie naruszył obowiązek ustalony w art. 10 § 1 kpa. Z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych sprawy wynika, iż organy administracyjne obu instancji nie dopełniły obowiązku powiadomienia skarżącego o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. Naruszenie prawa strony do wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów /art. 81 kpa/, które to prawo stanowi jedną z gwarancji procesowych zasady czynnego udziału strony w postępowaniu /art. 10 kpa/, stanowi w ocenie Sądu naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c u.p.p.s.a. prowadzi do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji /vide wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 11 grudnia 2001 r., sygn. akt I SA 1252/00, Lex nr 81994; z dnia 5 kwietnia 2001 r., sygn. akt II SA 1095/00, Lex nr 53441; z dnia 6 października 2000 r., sygn. akt V SA 316/00, Lex nr 50116/. Niezależnie od powyższego podnieść należy, iż zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, wynikającą z art. 15 kpa, organ odwoławczy na skutek wniesionego środka odwoławczego obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę zakończoną decyzją organu pierwszej instancji i po zakończeniu postępowania, wydać rozstrzygnięcie przewidziane w art. 138 § 1 kpa , po uprzednim rozważeniu, czy nie zachodzą podstawy do zastosowania art. 136 kpa. W przedmiotowej sprawie obowiązkiem organu odwoławczego między innymi było dokonać na podstawie art. 80 kpa oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy zwłaszcza, iż strona kwestionowała określoną przez rzeczoznawcę wartość spornej działki sprzed zmiany planu miejscowego. Tymczasem organ II instancji ograniczył się do stwierdzenia, że oszacowanie nieruchomości zostało dokonane zgodnie z przepisami, zaś w operacie wyceny przedmiotowej nieruchomości zostały w odpowiednim stopniu uwzględnione wszystkie cechy mogące mieć wpływ na wartość tej nieruchomości. Podkreślić wszakże należy, iż operat szacunkowy winien wskazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109/, ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości. Rozporządzenie wykonawcze w sprawie zasad wyceny nieruchomości stanowi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego – metody korygowania średniej, a taką metodę przyjęto w operacie dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Wątpliwości co do prawidłowej wyceny wartości nieruchomości nasuwa wycena oparta "na cenach, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego" /s. 11 operatu/. Analiza wskazanych transakcji nie pozwala na ocenę, czy nieruchomości stanowiące przedmiot tych transakcji spełniają kryterium nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Definicja nieruchomości podobnej zawarta została w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm./. Ustawodawca określił, że nieruchomość podobna, to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływającej na jej wartość. Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca dokonał analizy porównując nieruchomości, których wielkości znacznie różnią się od wielkości spornej nieruchomości skarżącego. Wobec powyższego, Sąd stwierdził, że organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia wysokości " renty planistycznej ". Mając na względzie powyższe, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 u.p.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 sentencji. Rozpoznając sprawę ponownie organ dokona zapewni skarżącemu czynny udział w prowadzonym postępowaniu, jak również dokona oceny operatu rzeczoznawcy pod względem jego prawidłowości i wyda stosowne rozstrzygnięcie w sprawie. Podkreślić należy, iż ocena prawna dokonana przez Sąd w powyższych rozważaniach oraz wskazania, co do dalszego postępowania - stosownie do regulacji art. 153 u.p.p.s.a. wiąże Sąd oraz organ, który wydał zaskarżone postanowienie. Wobec uwzględnienia skargi będącej przedmiotem niniejszego postępowania Sąd na podstawie art. 152 u.p.p.s.a. orzekł jak w pkt 2 sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowego orzeczono w pkt 3 wyroku na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 i § 2 u.p.p.s.a.