IV SA/Wa 2369/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Miron, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), asesor WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Danuta Gorzelak-Maciak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2006 r. sprawy ze skargi W. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2005 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej W. J. kwotę 3479 (trzy tysiące czterysta siedemdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] października 2005 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. orzekającą pobranie od W. J. jednorazowej opłaty w wysokości 347.875 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uregulowanej w KW [...] , położonej w W. w rejonie ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] w obrębie [...] o łącznej powierzchni [...] m ² spowodowanego uchyleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla [...] został przyjęty Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] maja 1999 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] listopada 1999 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie 1, dla której przyjęto "funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami i usługami podstawowymi I stopnia." Kolegium zwróciło uwagę, na przeznaczenie określonej powyższej nieruchomości w poprzednio obowiązującym Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania W. zatwierdzonym Uchwałą Rady W. nr [...] z dnia [...] września 1992 r. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]), według którego nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo – usługowej. Jednakże przedmiotowe działki były faktycznie działkami rolnymi bez prawa zabudowy, ponieważ Minister Rolnictwa i Gospodarstwa Żywieniowej nie wyraził zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie M – 24, ograniczonych ulicami [...], al. [...],[...],[...] i terenami zieleni pod [...]. Zdaniem organu odwoławczego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o łącznej powierzchni [...] m² po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla [...] przyjętego Uchwałą Rady Gminy W. Nr [...] z dnia [...] maja 1999 r. jest bezsporny. Organ odwoławczy zauważył, iż stosownie do treści art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennego (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powołana wyżej uchwała Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999 r. ustaliła wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu nieruchomości na poziomie 25 %. W związku ze zbyciem w dniu 2 czerwca 2004 r. przez W. J. własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], spełnione zostały ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jak również przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia uchwalenia planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości i na tej podstawie określił wzrost wartości nieruchomości na kwotę 1.391.500 zł. Ponadto organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutów odwołującej stwierdził, iż w operacie rzeczoznawca, uwzględnił wskazywane przez skarżącą okoliczności związane z dostępem komunikacyjnym i technicznym uzbrojeniem terenu, a ściślej mówiąc jej brakiem. Nadto Kolegium podkreśliło, iż rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat dla przedmiotowej nieruchomości miał na względzie, iż jeszcze przed uchwaleniem nowego planu niektórzy właściciele gruntów dokonywali nakładów poprzez przystosowanie ich do późniejszej sprzedaży, jako działek budowlanych i z tego powodu w próbce reprezentacyjnej znalazły się również nieruchomości, gdzie takie nakłady były czynione, co relatywnie zwiększało wartość nieruchomości rolnej, a przy wycenie niniejszej nieruchomości wpływa na mniejsze różnice wartości nieruchomości z przed uchwalenia jak i po uchwaleniu planu. W skardze na powyższą decyzję W. J. postawiła zarzut niezgodności z prawem, a w szczególności z art. 22 i 55 Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla [...] Uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999 r. Skarżąca wskazała, że zgodnie z art. 22 planu wyznacza na cele publiczne tereny niezbędne do powiązań funkcjonalnych osiedla z ogólnomiejskimi centralnymi systemami infrastruktury i komunikacji. Przekazanie terenu nieodpłatnie gminie na cele publiczne na obszarze objętym planem powinno – w myśl art. 55 w/w Planu – spowodować zmniejszenie jednorazowej opłaty, proporcjonalnie do wielkości przekazanego terenu. Zdaniem skarżącej warunkiem uchwalenia planu Osiedla [...] było przekazanie na rzecz gminy terenów na cele publiczne i właściciele terenów objętych tym planem zobowiązali się do nieodpłatnego przekazania terenów, a pismo zobowiązujące znajduje się w Urzędzie Gminy. Skarżąca podniosła, iż na jej nieruchomości znajdują się drogi i urządzenia techniczne służące do realizacji celów publicznych. W konsekwencji powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji. Na rozprawie pełnomocnik skarżącej podniósł również zarzut, co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wskazując, na brak indywidualizacji oceny poszczególnych działek, wszystkie działki potraktowano jednakowo według jednej oceny, a tymczasem każda z nich jest w inny sposób oddalona od mediów, co może mieć wpływ na ich wartość. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się zaś do zarzutu naruszenia art. 55 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego os. [...] organ podniósł, iż skarżąca nie przedłożyła żadnych dowodów, które potwierdziłyby, iż dokonała nieodpłatnego przekazania na rzecz Gminy gruntów na cele publiczne na obszarze objętym planem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione zasługują na uwzględnienie. Opłata przewidziana w art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2005 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) jest świadczeniem publiczno prawnym, wiążącym się z przysporzeniami majątkowymi właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w powołanym przepisie, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalona jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W rozpoznawanej sprawie przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, sporządził operat szacunkowy określający różnicę wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu cen na rynku lokalnym na dzień sprzedaży nieruchomości tj. na dzień 2 czerwca 2004 r. Powyższy dowód został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę dokonywanych ustaleń. Organy uznały, że operat ten sporządzony został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) jak również z przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Tymczasem analiza operatu wskazuje, że rzeczoznawca przyjmując dla określenia wartości rynkowej podejście porównawcze z zastosowaniem metody skorygowanej oceny średniej, nie zastosował się do wymogu wynikającego z treści art. 153 w/wskazanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wprawdzie autor operatu szacunkowego podał, iż przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (str. 6 operatu) i jednocześnie określił wielkość działki wskazując, że jej powierzchnia wynosi [...] m ², to jednak zestawiając w tabeli nr 1 transakcje sprzedaży, obejmujące 64 pozycje, które uznał za wiarygodne, nie zachował zasady, iż transakcje te powinny dotyczyć podobnych działek. Jak wynika bowiem z tej tabeli, z której rzeczoznawca wybrał jako reprezentatywne ceny 26 nieruchomości położonych w okolicy ul. [...] i na [...], ich powierzchnie w sposób rażący odbiegają od powierzchni przedmiotowej nieruchomości, której powierzchnia wynosi [...] m ². Tymczasem przyjęte przez biegłego działki mają powierzchnię od [...] m² do [...] m² (vide tabela nr 1 str. 8-9 operatu). Skoro przedmiotem wyceny rzeczoznawca uczynił nieruchomość o powierzchni [...] m², to wybrane jako próbki reprezentatywne transakcje winy odnosić się do działek o powierzchni zbliżonych do powierzchni przedmiotowej nieruchomości. W ocenie sądu powyższa okoliczność wskazuje na nieprawidłowe sporządzenie operatu. Należy w tym miejscu podkreślić, iż żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie dokumentu, jakim jest operat szacunkowy nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie zażądać od rzeczoznawcy wyjaśnień co do jego treści, jak również weryfikacji tego dokumentu. W świetle powyższych wywodów należało uznać, iż organy rozpoznające niniejszą sprawę z obrazą art. 77 § 1 kpa nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)