IV SA/Wa 2378/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant ref. staż. Sebastian Niedbalski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Minister Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta R. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu na rzecz I. S. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w R., obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...], w pkt 2 o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł oraz w pkt 3 o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania Prezydenta Miasta R. - utrzymał w mocy ww. decyzję Wojewody [...]. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący. Nieruchomość położona w R., obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Powołaną decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz I. S. odszkodowania w wysokości [...] zł. za prawo własności ww. nieruchomości przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...], na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., zaktualizowanego stosowną klauzulą w dniu [...] marca 2018r. W pkt 2 orzekł o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł oraz w pkt 3 zobowiązał do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania Prezydenta Miasta R. Biegły ustalił, że działki nr [...] tworzą zwarty kompleks działek o nieregularnym kształcie, teren działek jest płaski. Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem gospodarczo-rekreacyjnym, zaś działka nr [...] jest niezabudowana. W operacie wskazano, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez [...] Sp. z o. o i [...] sp. z o. o , oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] grudnia 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się następujące części składowe podlegające wycenie: na działce nr [...]: budynek gospodarczo-rekreacyjny o pow. [...] m2, ogrodzenie z siatki o dł. 10,00 m oraz leszczyna pospolita w ilości 7 sztuk, na działce nr [...] znajdowały się natomiast: ogrodzenie z siatki o dł. 66,00 mb jabłoń - 15 sztuk, wiśnia - 10 sztuk, śliwa - 12 sztuk oraz modrzew europejski - 1 szt. Nadto biegły wskazał, iż działki położone są przy ul. [...] w odległości ok. 3,1 km na południowy wschód od rynku w R., posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. W większej odległości znajduje się teren [...]. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako D3 KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 85% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako D8U - tereny zabudowy usługowej (ok. 15% powierzchni działki). Natomiast działka nr [...] znajdowała się częściowo w terenie oznaczonym jako: D3KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (ok. 70% powierzchni działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako D8U - tereny zabudowy usługowej (ok. 30% powierzchni działki). Wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę usługową jak i nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym - częściowo pod zabudowę usługową i częściowo pod tereny dróg. Przeprowadzono analizę nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo pod zabudowę usługową i częściowo pod tereny dróg. Badaniem objęto okres dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Jako obszar rynku przyjęto Miasto R. Analizę przeprowadzono w oparciu o akty notarialne dokumentujące umowy sprzedaży, przy czym pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. Ustalono, iż w badanym okresie na przyjętym rynku lokalnym nie stwierdzono wolnorynkowych transakcji sprzedaży spełniających przyjęte kryteria. W związku z tym analizę poszerzono o rynek regionalny - tj. teren województwa [...]. Stwierdzono, iż na rozszerzonym rynku praktycznie nie występują w obrocie wolnorynkowym nieruchomości spełniające podstawowe kryteria podobieństwa, o zbliżonej powierzchni i strukturze poszczególnych przeznaczeń. W związku z powyższym na potrzeby wyceny przeprowadzono równolegle dwie analizy: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Analizie poddano rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, obejmujący swym zasięgiem całe Miasto R. Badaniem objęto akty notarialne dokumentujące transakcje sprzedaży z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od listopada 2014 do listopada 2016 r. Pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. W operacie wskazano, iż uwagi na niewielką liczbę transakcji rynkowych nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi (6 transakcji), w dalszej kolejności przeanalizowano transakcje dokonane na rynku regionalnym, obejmującym teren województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz o zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarze znajdującym się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Na rynku regionalnym odnotowano 22 transakcji nieruchomościami podobnymi, w których ceny wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, ze średnią ceną w zbiorze wynoszącą [...] zł/m2. Do analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową przyjęto obszar Miasto R., biorąc pod uwagę nieruchomości odznaczające się zbliżoną atrakcyjnością lokalizacyjną. Badaniem objęto akty notarialne dotyczące transakcji sprzedaży z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. Pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. Na przyjętym rynku odnotowano kilka transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę usługową w których ceny wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Biorąc pod uwagę, iż na analizowanym rynku w badanym okresie ceny. nieruchomości przeznaczonych pod usługi były niższe od cen uzyskiwanych za nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi, do określenia wartości części działki nr [...] (ok. 15% powierzchni) oraz części działki nr [...] (ok. 30%) o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi przyjęto alternatywne przeznaczenie, wynikające z ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Natomiast dla części działki nr [...] (ok. 85%) oraz części działki nr [...] (ok. 70%) o przeznaczeniu drogowym wyceny dokonano bezpośrednio na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. W związku z powyższym, do dalszego procesu wyceny przyjęto transakcje nieruchomości nabywanymi pod drogi z rynku regionalnego, dokonane w okresie od grudnia 2014 do grudnia 2016 r. W dalszej kolejności ustalono cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi [procentowy wpływ poszczególnych atrybutów (cech) na wartość nieruchomości]: położenie (waga - 40%), otoczenie (waga - 35%), topografia (waga - 25%). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Jak wskazano w operacie, ze względu na obserwowaną stagnację na rynku nieruchomości, nie wprowadzono korekty cen transakcyjnych z względu na upływ czasu. Następnie dokonano charakterystyki dwóch nieruchomości o cenie maksymalnej i jednej nieruchomości o cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Określono następnie zakres współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości. Ostatecznie, po określeniu współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość gruntu stanowiącego działkę oznaczoną nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł, zaś działki gruntu nr [...] na kwotę [...] zł. W dalszej koIejności oszacowano wartość odtworzeniową części składowych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. Wyceny wartości budynku posadowionego na nieruchomości dokonano z zastosowaniem podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej. Stopień zużycia budynku określono na 30%, zaś koszty dokumentacji i nadzoru na poziomie 4%. Po dokonaniu stosownych obliczeń, wartość odtworzeniową budynku gospodarczo-rekreacyjnego oszacowano na kwotę [...] zł. Z kolei ogrodzenie z siatki o długości 76,00 m2, wysokości 1,7 m wyceniono na podstawie publikacji: "Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli" nr 117, Wacetob, III kwartał 2016 r., Warszawa 2016. Stopień zużycia ogrodzenia przyjęto na poziomie 25%, zaś koszty dokumentacji i nadzoru na poziomie 3%. Po dokonaniu obliczeń, wartość ogrodzenia określono na kwotę [...] zł. W dalszej kolejności określono wartość składników roślinnych rosnących na nieruchomości. Wskaźnik oceny bonitacyjnej w przypadku wszystkich wycenianych roślin przyjęto na jednakowym poziomie - 1,0 (dobre). Po dokonaniu stosownych obliczeń, wartość modrzewia europejskiego oszacowano na kwotę [...] zł, leszczyny pospolitej na kwotę [...] zł, jabłoni na kwotę [...] zł, wiśni na kwotę [...] zł, śliwy na kwotę [...] zł. Po zsumowaniu, wartość części składowych - tj. budynku gospodarczo-rekreacyjnego i roślin oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Łącznie wartość odtworzeniową całej nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha określono na kwotę [...] zł i w tej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz I. S., którą to kwotę następnie powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł. Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że decyzji Wojewody [...] nr [...], znak: [...], z dnia [...] lipca 2016 r. o zezwoleniu na budowę regionalnej drogi [...] nadano rygor natychmiastowej wykonalności, w związku z czym dotychczasowi właściciele nieruchomości objętych ww. decyzją powinni wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. W niniejszej sprawie, zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone I. S. w dniu [...] sierpnia 2016 r., natomiast pismem z dnia [...] sierpnia 2016 r. właściciel nieruchomości złożył oświadczenie o jej wydaniu. Ostatecznie, ustalając w oparciu ww. opinię odszkodowanie, organ I instancji stwierdził, iż spełnia ona wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), jak i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta R., zaskarżając decyzję w całości. Zarzucił naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. W ocenie skarżącego analiza rynku nieruchomości nabywanych na cele drogowe przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania jest powierzchowna. Do odwołania załączono wyciąg z operatu szacunkowego, dotyczącego działki nr [...], położonej w obrębie [...], sporządzonego w dniu [...] października 2016 r. na zlecenie Prezydenta Miasta R. wskazując jednocześnie, iż analiza rynku wykazała zawarcie w okresie od [...] listopada 2014 r. do [...] lutego 2016 r. transakcji nieruchomościami drogowymi z przedziału cenowego od [...] do [...] zł/m, ze średnią ceną wynoszącą [...] zł/m2. Powyższe świadczy o zbyt powierzchownie przeprowadzonej analizie rynku nieruchomości drogowych, skutkiem czego jest nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych, mający wpływ na określenie wartości nieruchomości. Rozpatrując odwołanie i badając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Do wyceny wartości gruntu rzeczoznawca zdecydował o przyjęciu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co Minister uznał za zgodne z treścią art 154 ust. 1 ugn. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał doboru nieruchomości porównawczych do wycenianej działki. Uwzględniając fakt, iż przeznaczenie nieruchomości określone w dokumencie planistycznym - miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tylko częściowo zgodne jest z celem wywłaszczenia a także okoliczność, iż na analizowanym obszarze (zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym) nie odnotowano transakcji nieruchomościami, spełniającymi podstawowe kryteria podobieństwa, o zbliżonej powierzchni i strukturze poszczególnych przeznaczeń, rzeczoznawca prawidłowo dokonał analizy obydwu segmentów rynku, tj. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Przeprowadzona analiza wykazała, iż działki o przeznaczeniu pod drogi publiczne uzyskają w analizowanym okresie na przyjętym rynku wyższe ceny od gruntów o przeznaczeniu pod usługi. Zasadnie zatem – zdaniem organu odwoławczego – do wyceny biegły przyjął nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi publiczne. Rzeczoznawca wypełnił tym samym dyspozycję art. 134 ust. 4 ugn. W operacie szacunkowym szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w aspekcie przyjętych cen rynkowych. Właściwie ustalono również współczynniki korygujące. Wątpliwości organu odwoławczego nie budzi również zastosowana przez autora opracowania metoda i technika wyceny. Biegły mając na uwadze, iż na badanym rynku nieruchomości nie wystąpiły w obrocie w dostatecznej liczbie transakcje nieruchomościami spełniającymi kryteria podobnych, o zbliżonych częściach składowych oszacował oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Tym samym spełniona została regulacja wynikająca z przepisu art. 135 ust. 1 ugn. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy uznał, że przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Nadto operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. A zatem operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu Prezydenta Miasta R. wskazującego na powierzchowną analizę rynku nieruchomości nabywanych na cele drogowe, przeprowadzoną przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., Minister wskazał, iż doboru rynku nieruchomości podobnych dokonuje biegły, jako osoba posiadająca w tym zakresie wiedzę specjalną oraz stosowne uprawnienia zawodowe. W operacie biegły wskazał, że na rynku lokalnym, obejmującym całe miasto R. w okresie od listopada 2014 do listopada 2016 r. odnotowano zaledwie 6 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej. Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy uznał, iż biegły zasadnie dokonał rozszerzenia rynku na obszar województwa [...], do czego był uprawniony na podstawie § 36 ust. 2 rozporządzenia. W ocenie Ministra o powierzchowności przeprowadzonej analizy rynku nie może świadczyć załączony do odwołania wyciąg z operatu szacunkowego, dotyczącego nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego U. W. W odwołaniu wskazano, iż analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego U. W. wykazała zawarcie w okresie od [...] listopada 2014 r. do [...] lutego 2016 r. transakcji nieruchomościami drogowymi z przedziału cenowego od [...] do [...] zł/m2, ze średnią ceną wynoszącą [...] zł/m2. Tymczasem w zestawieniu transakcji porównawczych, zamieszczonym w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę P. T. znajduje się 6 transakcji sprzedaży nieruchomości, położonych na terenie miasta R., w których cena 1m wynosiła odpowiednio [...] zł. W ocenie organu odwoławczego tabela zawierająca zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości, zamieszczona na stronie 12 wyciągu z operatu szacunkowego przedłożonego przez Prezydenta Miasta R., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego U. W. nie stanowi wiarygodnego dowodu mogącego podważyć ustalenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego P. T. Minister zauważył, iż w piśmie z dnia 5 kwietnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy P. T. wskazał, iż nieruchomości oznaczone jako działki: nr [...] położona w J. nr [...] położone w R. przeznaczone są w całości lub zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Podniósł, iż co prawda powyższe pismo dotyczyło innego postępowania prowadzonego przez Wojewodę [...], dotyczącego nieruchomości przeznaczonej na realizację tej samej inwestycją drogowej jednak okoliczność, iż w kontroperacie, na który powołuje się skarżący, rzeczoznawca majątkowy przyjęła za podstawę wyceny działek nr [...] powyższe nieruchomości, budzi w ocenie Ministra wątpliwości co do rzetelności tego dowodu. Organ odwoławczy, mając na uwadze powyższe uchybienia w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego U. W. stwierdził, że sporządzony przez nią operat szacunkowy z [...] października 2016 r. nie może stanowić dowodu o wartości przejętej nieruchomości, i tym samym podważyć prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie Wojewody [...]. W ocenie Ministra dane zawarte w sporządzonym przez P. T. operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2016 r. nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył Prezydent Miasta R., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wydanemu rozstrzygnięciu zarzucił naruszenie: - art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ugn poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa, natomiast opinia biegłej U. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny; - art. 7, art. 77 i art. 84 Kpa poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu. Uzasadniając swoje zarzuty Prezydent Miasta R. przede wszystkim wskazał, że w sytuacji, gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 Kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści przez autorów obu opinii czego jednak nie uczyniono (zasięgnięto jedynie stanowiska biegłego P. T.). Skarżący podniósł także, iż organ dokonał oceny opinii biegłej U. W. pomijając, że podniesiony zarzut zawyżenia ceny średniej jednego m2 nieruchomości został podniesiony również w stosunku do innych opinii zleconych przez organ na potrzeby innych postępowań prowadzonych z udziałem strony skarżącej. W ocenie skarżącego, przy przyjęciu prawidłowości operatu U. W., znajdującego się w aktach niniejszej sprawy, różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...], a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat wynosi [...] zł. Nie ulega zatem wątpliwości, że organ administracji naruszył również art. 7 i art. 77 § 1 Kpa. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga jest niezasadna i podlegała oddaleniu, gdyż decyzja wydana przez Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] lipca 2018 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] z [...] stycznia 2017 r. nie naruszają przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położone w R., obręb [...] przeszły z mocy prawa na własność Województwa [...]. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "ugn". Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. T., zaktualizowany stosowną klauzulą w dniu [...] marca 2018 r. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony przez P. T. operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować. Prawidłowa była także konstatacja organu, że operat sporządzony przez U. W. nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania. Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody przez P. T., brak dania wiary operatowi sporządzonemu przez biegłą U. W. i nie dopuszczenie dowodu z opinii innego (trzeciego biegłego) wobec tego, że dwie opinie są ze sobą częściowo sprzeczne co do przyjętej metody wyceny a w konsekwencji wyliczenia wysokości odszkodowania. Sąd nie podziela stanowiska skarżącego, co do konieczności sporządzenia trzeciej opinii w sytuacji w której organ dokonał oceny obu operatów i wskazał z jakich powodów uznał za nieprzydatny operat sporządzony przez U. W. W procedurze administracyjnej brak jest przepisu który nakazywałby w sytuacji gdy w sprawie pojawiają się dwa konkurujące ze sobą dowody z opinii rzeczoznawcy, dopuszczać dowód z opinii trzeciego. Na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ. Ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania wartości dowodowej jednego operatu z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str. 6-7 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu. Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie bez potrzeby ich powtarzania. Organ dokonał więc oceny obu dowodów – zgodnie z art. 77 § 1 Kpa i wskazał z jakich powodów nie dał wiary dowodowi z opinii rzeczoznawcy U. W. Fakt, że strona skarżąca z tą oceną się nie zgadza nie jest wystarczającym powodem do przyjęcia, że organ dopuścił się naruszenia tego przepisu. Przepis art. 84 Kpa stanowiący o możliwości powołania biegłego gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzyskania wiadomości specjalnych nie oznacza, że obowiązek taki spoczywa zawsze na organie. Jak trafnie wskazano w skardze organ ma obowiązek oceny każdego dowodu o ile został dopuszczony w danym postępowaniu i gdy ma istotne znaczenie w sprawie. Tak też się stało w niniejszej sprawie. Organ ocenił oba dowody i przedstawił przekonującą argumentację przemawiającą za daniem wiary jednemu z operatów i podważeniu drugiego. Sąd jest zdania, że podmiot publiczny – Miasto R., jako dysponujący wykwalifikowanym personelem (w tym prawnikami) w sytuacji w której tego rodzaju sprawa nie jest jedyną takiego rodzaju i w sytuacji gdy miał wątpliwości co do treści opinii rzeczoznawców – mógł zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 ugn o weryfikację operatu sporządzonego na zlecenie organu. Skoro tych czynności zaniechał oznacza, że swym działaniem pozbawił się możliwości zakwestionowania operatu. Inicjatywa dowodowa organu i dążenie w zakresie prawidłowego ustalenia stanu faktycznego nie pozbawia strony możliwości inicjatywy dowodowej w szczególności w sytuacji takiej jak w niniejszej sprawie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje bowiem stronie mechanizm pozwalający na weryfikację dowodu. Zwrócić także należy uwagę, że to biegły a nie organ decyduje o metodologii przyjętej przy sporządzaniu opinii – co wynika z art. 154 ust. 1 ugn. W związku z tym ani organ ani sąd nie ma kompetencji do oceny czy przyjęta metodologia była właściwa. Z uwagi na to, że twierdzenia strony skarżącej oparte na sporządzonym na własne zlecenie kontroperacie nie wykazały błędów, które mogłyby stanowić podstawę do oceny przez organ braku przydatności sporządzonego w postępowaniu administracyjnym operatu, nie zachodziła potrzeba do zlecenia opracowania kolejnego operatu przez innego biegłego. Nie doszło zatem do naruszenia art. 84 Kpa, bowiem organ, który nie posiada wiadomości specjalnych w zakresie wyceny nieruchomości przeprowadził w postępowaniu dowód z opinii biegłego. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera oczywistych błędów i niejasności. Rzeczoznawca dokonał analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. W ocenie Sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Z tych przyczyn Sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Ostatecznie zatem mocą obu decyzji należne odszkodowanie zostało określone na kwotę [...] zł powiększoną o kwotę [...] zł stanowiącą 5 % ww. wartości przedmiotowej nieruchomości, tytułem jej wydania w terminie wskazanym w przepisie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, a zobowiązanym do wypłaty jest Prezydent Miasta R. Mając zatem powyższe na uwadze, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) Sąd skargę oddalił.