IV SA/Wa 2480/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka, asesor WSA Marian Wolanin, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi E. B. i K. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia (...) września 2007 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu - skargę oddala - Decyzją z dnia (...) grudnia 2006 roku, Nr (...) Prezydent Miasta W. po rozpoznaniu wniosku Przedsiębiorstwa Wielobranżowego "B." Spółka z o.o. ustalił szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego z garażami podziemnymi i miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, wewnętrznym układem drogowym i wjazdami na teren osiedla na działkach o nr ew. (...) ,(...) , (...), (...), (...), (...) ((...), (...)), (...) z obrębu (...) i (...) położonych przy ul. (...) na terenie Dzielnicy W. w W.. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli E. i K. B., E. M., H. M., oraz I. i A. D. podnosząc zarzuty: 1. naruszenia art. 61 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), 2. art. 54 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), 3. art. 53 ust. 5 w zw. z ust. 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) w zw. z art. 106 § 1 i § 5 kpa 4. naruszenie art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa iart. 107 § 3 kpa. Zdaniem odwołujących się zawarte w pkt. 1.3 decyzji stwierdzenie, że należy uwzględnić warunki techniczne, które określone zostaną w umowie zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem nie spełnia wymogu zawartego w art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu tego wynika bowiem, że warunek o którym mowa w ust. 1 pkt 3 zostaje spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Z akt sprawy nie wynika, by umowa taka została zawarta. Decyzja zdaniem odwołujących się nie zawiera też żadnego określenia warunków dotyczących ochrony osób trzecich, a jedynie powtarza postanowienia zawarte w § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem organ administracji ma obowiązek ustalić wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich Zgodnie z treścią art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu w właściwym zarządcą drogi w odniesieniu do obszarów przylegających do pasa drogowego. Uzgodnień tych dokonuje się w trybie art. 106 § 1 kpa. Tymczasem zdaniem odwołujących się uzgodnienie dokonane zostało w formie pisma z dnia 13 listopada 2006 roku przesłanego przez Burmistrza Dzielnicy B.. Zdaniem odwołujących się planowana inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej co było jednym z powodów odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy dla prawie identycznej inwestycji na prawie tych samych działkach. Odwołujący się stwierdzili również, że decyzja z dnia (..) listopada 2006 roku, Nr (...) o ustaleniu lokalizacji celu publicznego realizacji ulicy (...) została przez nich zaskarżona do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Ulica (...) jest piaszczystą drogą prywatną. Status prawny ulicy (...) jest nieuregulowany. W opinii Wydziału Polityki Rozwoju Infrastruktury Technicznej Miasta wynika, że nie można określić linii rozgraniczających tę ulicę, gdyż trwają prace nad sporządzeniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego osiedla T.. Ulice (...) i (...) nie spełniają ustawowych wymogów uznania ich za drogi publiczne. Prace te znajdują się w fazie końcowej i należałoby zawiesić postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Planowana inwestycja jest też sprzeczna ze Studium uwarunkowań uchwalonym prze Radę W. z dnia (...) października 2006 roku, które przewiduje na tym terenie zabudowę jednorodzinną oraz minimum 60 % powierzchni biologicznie czynnej jak również konieczność występowania ciągów przyrodniczych wspomagających system przyrodniczy W.. Odwołujący się stwierdzili, że ze znajdującej się w aktach sprawy mapy terenu wynika, iż w sąsiedztwie planowanej inwestycji znajduje się nie kilka lecz ponad dwadzieścia domków jednorodzinnych. Najbliższy budynek wielorodzinny i wielokondygnacyjny oddalony jest od planowanej inwestycji około 300 m, od strony ulicy (...), a z drugiej strony od ulicy (...) 800 m, zaś od ulicy (...) około 500 m. cały teren inwestycji jest zalesiony zaś ulica (..) z dwóch stron porośnięta jest drzewostanem. Ulica (...) po jednej i po drugiej stronie zabudowana jest domami jednorodzinnymi i pozostaje jedną z ważniejszych ulic w krajobrazie Dzielnicy B.. Z pieczęci widniejącej na mapie terenu stanowiącej załącznik graficzny do decyzji wynika zdaniem odwołujących się, że została ona sporządzona w dniu (...) grudnia 2006 roku, to jest przed wszczęciem postępowania w sprawie, gdyż wniosek o wydanie decyzji pochodzi z dnia (...) kwietnia 2006 roku. Na mapie brak jest domów jednorodzinnych przylegających bezpośrednio do planowanej inwestycji od strony północnej. Tymczasem budynki te stoją już od ponad ośmiu lat. Odwołujący się zarzucili także, że Prezydent w decyzji nie wspomniał w ogóle o proteście stron podczas gdy protesty takie były wielokrotnie zgłaszane. Ustalenia w jaki sposób zagospodarowany jest obszar sąsiadujący z inwestycją dokonane zostały w sposób niedokładny, nierzetelny i nie pokrywający się z rzeczywistością. Zdaniem odwołujących się zaskarżona decyzja narusza także art. 107 § 3 kpa, gdyż uzasadnienie nie zawiera wymienionych w tym przepisie elementów. Decyzją z dnia (...) września 2007 roku, Nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte na skutek odwołania wniesionego przez E. M., H. M., I. Z. i A. D.. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpoznaniu odwołania E. i K. B. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. (...) grudnia 2006 roku. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że przez E. M., H. M., I. Z. i A. D. nie są stroną postępowania i nie mogą skutecznie wnieść odwołania od decyzji Prezydenta Miasta W. (...) grudnia 2006 roku. Odnośnie zarzutów podniesionych przez E. i K. B. zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego brak było podstaw do zawieszenia postępowania odwoławczego. Nie zachodzą przesłanki zawieszenia postępowania określone w art. 97 § 1 pkt 4 kpa jak też przesłani z art. 62 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego planowana inwestycja polegająca na budowie osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego z garażami podziemnymi i miejscami postojowymi naziemnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, wewnętrznym układem drogowym i wjazdami na teren osiedla, odpowiada prawu. Spełnia bowiem ona, zarówno wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym w szczególności przepisu art. 61 ust. 1, jak i rozporządzenia, co w sposób jednoznaczny wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz wykonanej analizy, w tym w szczególności w zakresie: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podniesione w odwołaniu zarzuty w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego są nieuzasadnione. Decyzja Prezydenta nie narusza: • Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bowiem teren planowanej inwestycji położony jest w obszarze o funkcji mieszkaniowej. W obszarze tym znajdują się zarówno budynki mieszkalne w zabudowie jednorodzinnej jak i wielorodzinnej (co w sposób jednoznaczny wynika z załączonych do decyzji wyników analizy – wykonanych w formie opisowej i graficznej). W obszarze analizowanym znajduje się (...) budynków mieszkalnych – wielorodzinnych i (...) budynków mieszkalnych – jednorodzinnych. W komentarzu do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. Prof. Z. Niewiadomskiego (Wyd. C.H.Beck, Warszawa 2005 roku str. 501) stwierdzono, iż "Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy więc traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową która, każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Należy uznać, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcja terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Nie wolno kwestii funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące. (..) Trzeba pamiętać, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego". • art. 61 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 3, art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem celem tych przepisów "nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług - jak stanowi art. 61 ust. 5 ustawy o p.z.p. (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo CH Beck, Warszawa 2004, str. 506). Zagwarantowanie oznacza zapewnione w drodze nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umowa już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006r. sygn. IV SAlWa 1847/05, LEX nr 196465). Z cytowanego wyroku wynika, z którym Samorządowe Kolegium Odwoławcze się zgodziło, że inwestor jest zobligowany do przedłożenia "dokumentów w rodzaju promesy", które wykażą, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. A takie dokumenty w postaci kopii pism (...) w m. W. S.A z dnia (...) maja 2005 roku znak: (...), z dnia (...) października 2005 roku znak: (...), pisma (...) Spółki Gazownictwa Sp. z o.o. z dnia (...) maja 2005 roku znak: (...) pisma (...) S.A. z dnia (...) października 2005 roku znak: (...), zostały złożone i znajdują się w aktach sprawy. • art. 54 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), bowiem wystarczającym jest wskazanie tego co zawiera § 2 pkt 7 tego rozporządzenia, który swą treścią nie odbiega od zapisów zawartych w tym zakresie w prawie budowlanym, a takie zapisy znalazły się w skarżonej decyzji w pkt 2. • art. 53 ust. 5 w zw. z ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 106 § 1 i 5 kpa, bowiem zgodnie z przyjętą przez NSA i WSA w tym zakresie linią orzeczniczą jeżeli "pod względem ustrojowym i organizacyjnym organy współdziałające w wykonaniu swoich uprawnień są organami równorzędnymi, posiadającymi samodzielne i autonomiczne kompetencje to norma art. 106 kpa. nie dotyczy organów powiązanych ze sobą zależnością służbową pozostających w stosunku nadrzędności i podporządkowania organizacyjnego. Przepis ten zatem nie będzie miał zastosowania w sytuacji gdy zarówno do wydania decyzji w postępowaniu głównym, jak i wydania uzgodnienia (zajęcia stanowiska) uprawniony jest ten sam organ, a więc będzie stosowany wyłącznie w wypadkach gdy organ prowadzący postępowanie będzie zobowiązany lub uprawniony do dokonania uzgodnienie lub zaciągnięcia opinii innego organu" (wyrok NSA z dnia 11 maja 2007r. sygn. akt. II OSK 739/06, z dnia 6 września 2007r. sygn. II OSK 776/07 – nie publ.). W ocenie Kolegium skoro w sprawie organem właściwym do rozpoznania sprawy głównej jest Prezydent m. W. jak również ten sam organ jest organem właściwym do dokonania uzgodnienia w zakresie komunikacyjnym bowiem ul. (...) jest drogą gminną, to brak jest podstaw do dokonania tego uzgodnienia w formie przewidzianej przez w/w przepisy. Za niezasadny również należy uznać zarzut zdaniem SKO, iż teren planowanej inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Ulica (....) jest bowiem drogą gminną. Nie ulega wątpliwości, iż droga ta nie spełnia wymogów stawianych dla tej kategorii drogi przez ustawę o drogach publicznych, jak również rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Nie mniej jednak zauważono, iż PW "B." Sp. z o.o. uzyskała stosowną ostateczną decyzję nr (...) z dnia (...) listopada 2006 roku o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie istniejącego odcinka ul. (...) (od ul. (...) w kierunku południowym) na długości 245 mb na działkach o nr ew. (...), (...), (..), (..), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) z obr. (...) i (..) na terenie Dzielnicy B. m.. W. (notoria znana Kolegium z urzędu – decyzja Kolegium z dnia (...) sierpnia 2007r. sygn. (...), decyzja Prezydenta w aktach sprawy – karta nr 154). Tym samym wymóg w tym zakresie należy uznać zdaniem organu odwoławczego za spełniony. • art. 7, 77 § 1 kpa, bowiem w sposób dostateczny dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały wyjaśnione wszystkie niezbędne kwestie i zgromadzony został w tym zakresie stosowny materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy. Z dokumentów, tych w szczególności z załącznika graficznego do analizy wynika zdaniem SKO, iż w obszarze analizowanym znajdują się zarówno budynki wielorodzinne ((...)), jak i jednorodzinne ( (...)). Przy czym na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej ul. (...) znajduje się 5 domów jednorodzinnych i 2 domy wielorodzinne oraz osiedle domów wielorodzinnych przylegające do ul. (...), (...) i (...). Nie są prawdziwe w ocenie Kolegium twierdzenia skarżących jakoby najbliżej położony budynek wielorodzinny znajdował się w odległości 300 m od terenu planowanej inwestycji. Z załącznika graficznego do analizy wykonanego w skali 1 : 1000 wynika, iż najbliższe budynki wielorodzinne od granic terenu planowanej inwestycji posadowione są w odległości 175 m (budynek wielorodzinny przy ul. (...) i 180 m (budynek wielorodzinny przy ul. (...)). Nie został również naruszony w ocenie organu odwoławczego art. 107 § 3 kpa w stopniu istotnym, który mógłby spowodować uchylenie skarżonej decyzji, bowiem skarżona decyzja zawiera uzasadnienie, może trochę nazbyt skąpe, gdyż brak w nim ustosunkowania się do pisma Państwa B. z dnia (...) lipca 2006 roku (karta nr 67), będących stroną tego postępowania. Jednakże mając na względzie, iż podnoszone w tym piśmie problemy dotyczą kwestii zmiany nr ewidencyjnych działek oraz sprzeczności planowanej inwestycji z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a kwestie te nie mają żadnego wpływu na wydane w sprawie orzeczenie bowiem zmianę nr ewidencyjnego należy wyjaśnić w organie prowadzącym ewidencję (organem nadzoru jest wojewoda), natomiast projekt planu nie może stanowić podstawy w oparciu o którą zostaną nałożone na inwestora ograniczenie co do sposobu zainwestowania działki. Bez znaczenia dla rozpoznawanej sprawy jest również zdaniem Kolegium fakt, iż inwestor już trzykrotnie występował o ustalenie warunków zabudowy dla osiedla mieszkaniowego, bowiem za każdym razem, co przyznają również skarżący w odwołaniu, granice terenu na którym planowano inwestycję były inne, a zatem w każdym z tych wypadków organ był zobligowany do wydania odrębnej decyzji o warunkach zabudowy. Nie występowała bowiem tożsamość podmiotu i przedmiotu aby można było uznać, iż nastąpiła powaga rzeczy osądzonej. Na obecnym etapie rozpoznawania sprawy bez znaczenia jest w ocenie organu odwoławczego ewentualna sprzeczność planowanej inwestycji ze Studium uwarunkowań przestrzennych. Z tego względu organ bowiem w oparciu o przepis art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mógł ewentualnie zawiesić postępowania na okres 12 miesięcy od złożenia wniosku przez inwestora. Ale okres ten minął, a zatem obecnie nie ma w ocenie organu drugiej instancji możliwości zawieszenia z tego powodu postępowania w oczekiwaniu na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samo studium nie stanowi przepisu prawa miejscowego powszechnie obowiązującego. Brak jest więc zdaniem SKO podstaw, aby decyzja o warunkach zabudowy była oparta o ustalenia Studium, które nie wiążą i nie mogą stanowić podstawy wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż taka decyzja byłaby sprzeczna z obowiązującym prawem. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli E. i K. B. podnosząc zarzuty: 1. naruszenia art. 61 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), 2. art. 54 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), 3. art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Na terenie działek o nr ew. (...) ,(...), (...), (...), (...), (...) ((...), (...)), (...) z obrębu (...) i (...) położonych przy ul. (...) na terenie Dzielnicy W. w W. nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istniały więc przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Za nieuzasadniony uznać należy podniesiony przez skarżących zarzut naruszenia art. 61 ust. 5 w zw. z ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Zgodnie z treścią wymienionych wyżej przepisów jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest istnienie uzbrojenia terenu lub projektu takiego uzbrojenia. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Niecelowym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy inwestor nie wie czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Za bezzasadny uznać należy także zarzut naruszenia art. 54 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 54 pkt 2 lit. d wynika, że decyzja o warunkach zabudowy określa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Z kolei § 2 pkt 7 wymienionego wyżej rozporządzenia określa sposób zapisywania ustaleń decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Odnośnie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się je w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed: a) pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby; Skarżący podnoszą, iż zawarte w decyzji o warunkach zabudowy stwierdzania są w istocie powtórzeniem treści przepisów. W ocenie Sądu treść decyzji o warunkach zabudowy w części dotyczącej wymagań ochrony interesów osób trzecich nie narusza prawa. Nie sposób zdaniem Sądu wymagać od organów administracji czynienia szczególnych ustaleń w tym przedmiocie w sytuacji, gdy rodzaj inwestycji i jej usytuowanie nie daje podstaw do przyjęcia, by konkretne interesy osób trzecich zostały naruszone. Sami skarżący podnosząc ten zarzut nie wskazują jakie konkretnie ich interesy miałyby być naruszone. Planowana inwestycja, to budowa osiedla mieszkaniowego. Brak jest racjonalnych podstaw do przyjęcia, by tego rodzaju inwestycja będzie skutkowała ograniczeniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Brak jest również racjonalnych podstaw do przyjęcia, że osiedle mieszkaniowe powodować będzie hałas wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, jak również, że spowoduje zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby na działce skarżących. Budowa osiedla będzie niewątpliwie wiązać się z pewnymi uciążliwościami, jednakże są to uciążliwości przejściowe oraz społecznie dopuszczalne. Gdyby przyjąć odmienny pogląd, to niemożliwym byłoby realizowanie inwestycji budowlanej na sąsiedniej działce, gdyż zawsze związane jest to z hałasem wytwarzanym przez urządzenia używane do budowy. Bezzasadny jest również zarzut pozbawienia skarżących dostępu do drogi publicznej na skutek realizacji inwestycji. Już z samej treści skargi wynika, że skarżący posiadają dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość należącą do firmy O. w postaci służebności drogi koniecznej. Sami skarżący wskazują również, że Sąd Rejonowy dla W. I Wydział Cywilny nakazał tej firmie usunięcie bramy uniemożliwiającej korzystanie z tej służebności. Okoliczność, iż skarżący nie potrafią wyegzekwować swoich praw nie jest zależna od inwestora oraz od organów administracji. Podstawę odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy nie może uzasadniać okoliczność, iż skarżący być może w przyszłości chcieliby mieć dostęp do drogi publicznej przez działki inwestora. Jeśli taki jest zamiar skarżących, to powinni poczynić w tej mierze odpowiednie działania np. występując o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Aktualnie twierdzenia skarżących są jedynie bliżej niesprecyzowanymi zamierzeniami. Nadto stwierdzić należy, iż dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę można stwierdzić, czy inwestycja pozbawia osobę trzecią dostępu do drogi publicznej. Dopiero wówczas znane jest usytuowanie budynku na działce oraz jego położenie w stosunku do działek sąsiednich. Twierdzenie, iż ul. (...) nie spełnia wymogów uznania jej za drogę publiczną nie może być podstawą do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. W toku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ administracji nie jest uprawniony do rozstrzygania o tym czy droga gminna spełnia warunki uznania jej za drogę publiczną czy też nie. Nie jest to przedmiotem tego postępowania. Ze znajdującej się w aktach sprawy mapy jednoznacznie wynika, że planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Nawet gdyby przyjąć, iż ulica (...) nie spełnia wymogów uznania ją za drogę publiczną, to zapewnia połączenie z drogą publiczną. Stwierdzić również należy, że skarżący na stronie 10 i 11 skargi kwestionują status ulicy (...) jako drogi publicznej, zaś na stronie 12 skargi twierdzą, że planowana inwestycja zamknęłaby im drogę dojazdową od ulicy (...). W zależności od rodzaju podnoszonego zarzutu ul. (...) jest więc w ocenie skarżących drogą nadającą się do korzystania, bądź nią nie jest. Wskazać także należy, iż inwestor uzyskał odrębną decyzję o lokalizacji celu publicznego umożliwiającą przebudowę tej ulicy na odcinku od ul. (...) w kierunku południowym na długości 245 m, Nr (...) z dnia (...) listopada 2006 roku. Skarżący przyznali, iż decyzja ta została przez nich zaskarżona (str. 5 odwołania od decyzji Prezydenta Miasta W. z dnia (...) grudnia 2006 roku). Z jednej strony skarżący podnoszą argument o złym stanie technicznym ul. (...) z drugiej zaś strony podejmują starania, by uniemożliwić jej modernizację. Brak jest również podstaw do przyjęcia, że w toku postępowania naruszone zostały art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa. Materiał dowodowy został przez organy administracji zgromadzony w sposób prawidłowy i prawidłowo oceniony. Analiza zagospodarowania obszaru wykonana została prawidłowo. Samorządowe Kolegium Odwoławcze należycie odniosło się do zarzutów zawartych w odwołaniu. Zarzut skarżących, iż w pobliżu inwestycji znajduje się zabudowa jednorodzinna oraz, że przy dokonywaniu analizy organy administracji wzięły pod uwagę zbyt duży obszar jest zdaniem Sądu bezpodstawny. Analiza została przeprowadzona prawidłowo. Obszar analizowany nie może być tożsamy z działkami bezpośrednio sąsiadującymi z działką, na której ma być realizowana inwestycja. Sąd podziela pogląd wyrażony w komentarzu "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne" pod red. prof. Z. Niewiadomskiego (wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2006 r., str. 501), że należy szeroko interpretować, tam gdzie nie ma planu miejscowego, zarówno pojęcie działki sąsiedniej jak i kontynuacji funkcji zabudowy. W wyroku z dnia 18 kwietnia 2007 roku, sygn. akt II OSK 657/06 Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, że "działką sąsiednią jest każda działka, znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczanego na podstawie przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Pojęcie obszaru analizowanego w rozumieniu powołanego rozporządzenia, oczywiście szersze od pojęcia działki sąsiedniej, nie może być interpretowane w oderwaniu od przepisów ustawy i prowadzić do naruszenia jej postanowień". Z kolei w wyroku z dnia 7 grudnia 2006 roku, sygn. akt II OSK 1440/05 (ONSAiWa 2007/6/143) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa". Zarzut, iż w planowana inwestycja nie może być zrealizowana, gdyż w pobliżu znajduje się linia wysokiego napięcia jest bezzasadny. To czy z uwagi na istnienie linii wysokiego napięcia będzie możliwa realizacja inwestycji będzie przedmiotem oceny w postępowaniu i wydanie pozwolenia na budowę. Nie jest to okoliczność, która jest brana pod uwagę przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Położenie linii wysokiego napięcia nie może przesądzać o granicy obszaru analizowanego. Nie ma znaczenia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy okoliczność, iż teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja w studium uwarunkowań został przeznaczony na inny cel. Organy administracji publicznej przy wydawaniu decyzji związane są wyłącznie przepisami prawa. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie jest przepisem prawnym. Nie jest również przepisem prawa projekt miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji nie miał również obowiązku zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może mieć wpływ na już wydaną decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Twierdzenie skarżących, iż mapa stanowiąca załącznik graficzny do wydanej decyzji jest zafałszowana nie może być podstawą do uchylenia zaskarżonej decyzji. Tego rodzaju mapa znajduje się w zasobach geodezyjnych i organ administracji tego rodzaju mapę wykorzystał. Jeśli skarżący uważają, że mapy znajdujące się w zasobie geodezyjnym nie odzwierciedlają stanu istniejącego na gruncie mogą zgłosić tę okoliczność i domagać się aktualizacji w trybie określonym ustawą z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 roku, Nr 240, poz. 2027 – tekst jednolity z późn. zm.). Nie jest rolą organów administracji w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dokonywanie ustaleń czy wszystkie istniejące budynki zostały naniesione na mapę. Nadto stwierdzić należy, że budynki, które uzasadniały wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków o wysokości do 16 metrów zostały na przedmiotowej mapie zaznaczone. Nie jest natomiast kwestionowana okoliczność, iż w pobliżu planowanej inwestycji znajdują się budynki jednorodzinne. Ponownie jednak stwierdzić należy, iż okoliczność ta wbrew twierdzeniom skarżących nie może być podstawą odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy dla osiedla mieszkaniowego. Okoliczność, iż mapa została sporządzona przed wszczęciem postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do kwestionowania wiarygodności tego dokumentu. Inwestor wcześniej starał się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i mógł wykorzystać mapę, którą uzyskał w toku innego postępowania. Twierdzenie, iż realizacja inwestycji spowoduje pogłębienie chaosu urbanistycznego jest dowolnym twierdzeniem skarżących. Skarżący arbitralnie określają jak ich zdaniem powinien prawidłowo wyglądać ład przestrzenny, a następnie formułują zarzut, iż decyzja o warunkach zabudowy narusza ład przestrzenny. Tymczasem decyzja nie narusza ładu przestrzennego, tylko subiektywne wyobrażenie skarżących o tym jak ten ład przestrzenny ma wyglądać. Okoliczność, iż skarżący zabudowali własną działkę domem jednorodzinnym nie daje im uprawnień do decydowania o tym w jaki sposób mają być zagospodarowane nieruchomości sąsiednie. O sposobie zagospodarowania rozstrzygają obowiązujące przepisy prawa. Okoliczność, iż inwestor występował już wcześniej o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i wnioski te nie zostały uwzględnione nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Sąd ocenia zgodność z prawem decyzji, która została zaskarżona. Zarzut, iż planowana inwestycja może wywoływać konflikty nie może być podstawą do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie sposób uzależniać wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tak subiektywnego kryterium. Konflikty między ludźmi wynikają z decyzji podejmowanych przez osoby pozostające ze sobą we wzajemnych kontaktach. Zakładanie z góry, że między skarżącymi, a przyszłymi mieszkańcami będzie dochodzić do konfliktów jest niczym nieuzasadnionym domniemaniem. Z powyższych względów na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 roku Nr 153 poz. 1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.