IV SA/Wa 2502/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2018r., nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.), dalej "K.p.a." po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta R., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. P. za prawo własności nieruchomości położonej w R., obrębie R., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0301 ha, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o [...] % wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji o kwotę [...] zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a także w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R., -uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. w części dotyczącej pkt 2 i 4 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; w pkt 2 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta R. do wypłaty odszkodowania w kwocie [...] (słownie: [...]) w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji; w pkt 3 w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący- Nieruchomość położona w R., obrębie R., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0301 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., znak [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap [...] - km [...]+[...]- km [...]+[...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. i z tym dniem ww. nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r" znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. P. z tytułu utraty własności nieruchomości w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o [...]% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 decyzji o kwotę [...] zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dalej "specustwa", a także w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta R. zarzucając naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, w szczególności w zakresie dotyczącym prawidłowości przeprowadzonej analizy rynku oraz zasadności powiększenia odszkodowania o kwotę równą [...] % wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionował dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wskazał, iż na rynku lokalnym i regionalnym istnieją w obrocie nieruchomości ogrodzone, zabudowane jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi z utwardzanymi placami i chodnikami oraz zielenią urządzoną. Ponadto w ocenie Prezydenta Miasta R. nie doszło do wydania nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, bowiem dotychczasowy właściciel nadal korzystał z nieruchomości na zasadzie art. 12 ust. 6 specustawy drogowej. Skarżący powołał się przy tym na pismo właściciela nieruchomości z dnia [...] listopada 2016 r., w którym J. P. poinformował, iż planuje korzystać z budynku mieszkalnego do końca 2017 r. ze względu na niemożliwość wcześniejszego wprowadzenia się do nowo budowanego budynku mieszkalnego. Uwzględniając fakt, że właściwym w przedmiotowej sprawie stosownie do treści rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 10 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Inwestycji i Rozwoju (Dz. U. z 2018 r., poz. 94 ze zm.) jest obecnie Minister Inwestycji i Rozwoju, zwany dalej "Ministrem" organ ustalił i wywiódł co następuje. Zgodnie z art. 12 ust.4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stosownie do treści art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Stosownie do art. 18 ust. 1 a specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomościach są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw, przy czym suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1 f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 18 ust 1d specustawy drogowej, kwotę odszkodowania z tytuły wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (nr uprawnień [...]). Przy piśmie z dnia [...] lutego 2018 r. rzeczoznawca nadesłał klauzulę aktualizacyjną dotyczącą ww. operatu. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość, stanowiąca działkę oznaczoną nr [...] o pow. 0,0301 ha ma regularny kształt, zbliżony do trapezu, teren działki jest płaski. Działka zabudowana jest częścią budynku mieszkalnego. Rzeczoznawca wskazał, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez [...] - [...] Sp. z o. o i [...] sp. z o. o oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się: budynek mieszkalny trzykondygnacyjny - ok. 70% o pow. użytkowej 257,23 m2 (rok budowy 1999), wjazd z płytek betonowych o pow. 33,09 m2, ogrodzenie (częściowo z elementów stalowych z wypełnieniem z drewnianych sztachetek) o pow. 13 m2; składniki roślinne - tuja w ilości [...] sztuk. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, w większej odległości znajduje się K. C. Zgodnie z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, KW nr [...], w dziale III księgi ujawnione było ograniczone prawo rzeczowe, tj. służebność osobista, na rzecz J. P. oraz A. P. którzy nie żyją. W związku z czym powyższe ograniczone prawo rzeczowe wygasło. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość objęta była obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Uchwały nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy W. do ulicy M., działka nr [...] znajdowała się częściowo w terenie oznaczonym jako: [...] - tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa" (w niewielkiej, pomijalnie małej części wynoszącej ok. 1% powierzchni działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako: [...] - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (ok. 99% powierzchni działki). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową nieruchomości, bowiem nie stwierdził wystąpienia w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, co w jego opinii powoduje brak możliwości oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Wyceny prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Z uwagi na fakt, iż przeznaczenie planistyczne nieruchomości jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym. W okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. na rynku obejmującym Miasto R. nie stwierdzono zawarcia wolnorynkowych transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym - tj. częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym. Wobec powyższego analizę rozszerzono na teren województwa [...]. Stwierdzono jednak, iż na rozszerzonym rynku w obrocie wolnorynkowym praktycznie nie występują nieruchomości spełniające podstawowe kryteria podobieństwa. W związku z tym, rzeczoznawca przeprowadził równolegle dwie analizy: nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Analizie poddano rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg. Badaniem objęto okres dwóch lat poprzedzających datę wyceny, tj. od listopada 2014 do listopada 2016. Jako obszar badanego rynku nieruchomości drogowych przyjęto całe Miasto R. Analizę przeprowadzono w oparciu o akty notarialne dokumentujące transakcje sprzedaży, przy czym pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. Na powyższym rynku w badanym okresie odnotowano zaledwie 6 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej. W związku z tym analizą objęto rynek regionalny województwa [...], przyjmując do analizy nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Na rynku regionalnym w analizowanym okresie odnaleziono [...] transakcje nieruchomościami podobnymi, w których ceny wahały się przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, ze średnią ceną wynoszącą [...] zł/m . W dalszej kolejności przeanalizowano rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Badaniem objęto nieruchomości położone w południowo-wschodniej części Miasta R., w obrębach ewidencyjnych L., B., C. oraz R., biorąc pod uwagę nieruchomości odznaczające się zbliżoną atrakcyjnością lokalizacyjną. Ze względu na dużą ilość transakcji, monitoringiem objęto okres od listopada 2015 do listopada 2016. Analizę przeprowadzono w oparciu o akty notarialne dokumentujące transakcje sprzedaży, przy czym pod uwagę brano tylko obrót prawem własności. Na przyjętym rynku lokalnym w badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę o charakterze mieszkaniowym. W przyjętym zbiorze ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, ze średnią ceną wynoszącą [...] zł/m2. Biorąc pod uwagę, ze nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi uzyskiwały w badanym okresie wyższe ceny od gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, do dalszego procesu wyceny przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, tj. pod tereny dróg. Ustalono cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): położenie (waga - [...] %), otoczenie (waga - [...] %), topografia (waga - [...] %). Ponadto dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Jak wskazano w operacie, ze względu na obserwowaną stagnację na rynku nieruchomości, nie wprowadzono korekty cen transakcyjnych z względu na upływ czasu. Dokonano charakterystyki nieruchomości o cenie maksymalnej i o cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji w aspekcie przyjętych cech rynkowych. Określono następnie zakres współczynników korygujących dla szacowanej nieruchomości. Ostatecznie, po określeniu współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość odtworzeniową części składowych, tj. składników budowlanych w postaci części budynku mieszkalnego trzykondygnacyjnego (ok. [...] %) o pow. 257,23 m2, wjazdu z płytek betonowych o pow. 33,09 m2, ogrodzenia (częściowo z elementów stalowych z wypełnieniem z drewnianych sztachetek) o pow. 13 m2 oraz składników roślinnych w postaci tui. Do wyceny składników budowlanych biegły zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową, zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121) dalej "ugn". Wyceny obiektów budowlanych dokonano w oparciu o publikacje: "Poradnik Doradcy Majątkowego. Zużycie nieruchomości zabudowanych" wyd. IDM, Warszawa 2013, "Informacyjny zestaw wskaźników nakładów na obiekty budowlane - wg cen III kwartału 2016 r., ORGBUD Serwis, Poznań 2016, "Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO cześć II - obiekty inżynieryjne" zeszyt nr 51/2016 (1673) - wg cen III kwartału 2016 r., SEKOCENBUD Warszawa 2016 r. oraz "Scalone normatywy do wycen budynków i budowli nr 117", [...]. Wartość odtworzeniową części budynku mieszkalnego trzykondygnacyjnego określono na kwotę [...] zł, wjazdu z płytek betonowych na kwotę [...] zł, ogrodzenia (częściowo z elementów stalowych z wypełnieniem z drewnianych sztachetek) na kwotę [...]zł. Dokonano wyceny składników roślinnych, tj. [...] tui w wieku [...] lat oraz [...] tui w wieku [...] lat na podstawie art. 135 ust. 6 ugn. W procesie wyceny oparto się na publikacji "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego, wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2012. Po dokonaniu stosownych obliczeń według wzoru zamieszczonego na stronie [...] operatu, wartość składników roślinnych wyceniono na kwotę [...] zł. Ostatecznie po zsumowaniu wartości gruntu i części składowych, wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł, która to kwotę następnie Wojewoda [...] powiększył o [...] % wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę [...] zł. zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego mając na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia, tj art. 134 u.g.n. i 36 rozporządzenia. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści art. 135 ww. ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie do treści art. 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, ze określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r. wskazano, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Wartość odtworzeniową nieruchomości wyceniono zgodnie z przepisami art. 135 ust. 2 ustawy o gospodarce .nieruchomościami określając oddzielnie wartość gruntu i jego części składowych. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Do wyceny wartości gruntu rzeczoznawca zdecydował o przyjęciu metody korygowania ceny średniej, co uznano należy za zgodne z treścią art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał doboru nieruchomości porównawczych do wycenianych działek. Uwzględniając fakt, iż przeznaczenie nieruchomości określone w dokumencie planistycznym - miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy W. do ulicy M. jedynie w niewielkiej części (ok. [...]%) zgodne jest z celem wywłaszczenia, zaś w pozostałej części działka przeznaczona jest pod ekstensywną zabudowę mieszkaniową, rzeczoznawca dokonał analizy obydwu segmentów rynku w celu określenia, który wariant wyceny będzie korzystniejszy dla właściciela nieruchomości. Przeprowadzona analiza wykazała, iż działki o przeznaczeniu pod drogi publiczne uzyskują na rynku wyższe ceny od gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym. Zasadnie zatem do wyceny przyjął biegły nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi publiczne. Tym samym rzeczoznawca wypełnił dyspozycję art. 134 ust. 4 ugn. W operacie szacunkowym szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w aspekcie przyjętych cen rynkowych. Właściwie ustalono również współczynniki korygujące. Określając wartość składników budowlanych uwzględniono stopień ich zużycia, co pozostaje w zgodzie z przepisem art. 135 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji stronom została zapewniona możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się na jego temat. Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu, wskazującego na przeprowadzoną powierzchownie analizę rynku lokalnego i regionalnego, organ uznał go za niezasadny. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny stosownie do § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia przedstawia rzeczoznawca majątkowy. Wskazuje również rodzaj określonej wartości, dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. W związku z tym zarówno badanie i analiza rynku nieruchomości czy też sama metodyka szacowania nieruchomości nie mogą być przedmiotem oceny organu administracyjnego. W operacie na stronie 13 biegły wskazał, że nie stwierdził wystąpienia w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, a co za tym idzie nie ma możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości. W świetle powyższego brak jest, w ocenie organu, podstaw do kwestionowania przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zasadnie objął analizą rynek regionalny nieruchomości drogowych. W operacie szacunkowym wyjaśnił bowiem na str. 18, iż rozszerzenie badania spowodowane jest sporadyczną liczbą transakcji nieruchomościami o powyższym przeznaczeniu, położonymi na terenie miasta R. Powyższe zgodne jest z przepisem § 36 ust. 2 rozporządzenia, który obliguje rzeczoznawcę do przeanalizowania rynku lokalnego i regionalnego nieruchomości. Kwestia podnoszona w odwołaniu, dotycząca określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości odtworzeniowej nieruchomości, podnoszona była również w toku postępowania przed organem pierwszej instancji. W piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. Prezydent Miasta R. zakwestionował przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego metodę wyceny, wskazując, iż nie było podstaw do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, bowiem na rynku lokalnym obejmującym obszar miasta R. istniały transakcje zabudowanymi nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Przy ww. piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. Prezydent Miasta R. przedłożył operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r., dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej składającej się z działek gruntu nr [...] oraz [...], położonej w R., obręb R., sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych E. W. i U. W. Organ pierwszej instancji, biorąc pod uwagę zakres wątpliwości zgłoszonych przez skarżącego w toku postępowania, zasadnie zwrócił się w piśmie z dnia [...] lutego 2017 r. do rzeczoznawcy majątkowego P. T. o wyjaśnienie tych wątpliwości. Przytoczone kwestie dotyczą bowiem wiadomości specjalnych, co implikuje konstatację o potrzebie ich analizy i wyjaśnienia przez rzeczoznawcę jako osobę posiadającą wiedzę specjalną. W przeciwnym razie, ze względu na ograniczony zakres oceny operatu, który normodawca powierzył organowi (o czym była wyżej mowa), kwestie te wymknęły by się z zakresu postępowania administracyjnego. Skoro domena organu nie obejmuje zagadnień specjalistycznych, to brak wypowiedzi specjalisty, prowadziłoby do iluzorycznej kontroli operatu i pozbawiałoby skarżącego możliwości obrony swoich praw i ustosunkowania się biegłego do przedłożonych zarzutów dotyczących wiedzy specjalistycznej. W odpowiedzi udzielonej w piśmie z dnia [...] marca 2017 r. rzeczoznawca wskazał, iż zakres wyceny wskazany w operacie szacunkowym przedłożonym przez skarżącego istotnie różni się od wyceny z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania. Biegły zwrócił uwagę, iż w kontroperacie dokonano oszacowania prawa własności dwóch nieruchomości, objętych odrębnymi księgami wieczystymi, zatem porównanie wartości uzyskanych w wyniku dokonanych obliczeń jest niecelowe, bowiem są to wielkości odnoszące się do różnych wartości. Biegły wskazał, iż nieruchomości przyjęte do porównania wykazują bardzo duże zróżnicowanie pod względem wielkości powierzchni, tj. od [...] m2 do [...]m2, a zatem największa z tych nieruchomości jest kilkukrotnie razy większa od nieruchomości wycenianej. Wobec powyższego część z nieruchomości nie spełnia podstawowych kryteriów podobieństwa. Biegły zwrócił uwagę na fakt, iż nieprawidłowość doboru nieruchomości porównawczych potwierdza charakterystyka nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. W opisie nieruchomości o cenie maksymalnej, zamieszczonej na stronie [...] kontroperatu wskazano bowiem, iż "działka jest bardzo dobrze zagospodarowana, ogrodzona, posiada chodniki, podjazdy i nasadzenia roślinne". Biegły zwrócił uwagę na fakt, iż opis ten nie odpowiada ocenie "bardzo dobrej", jaka została przyznana nieruchomości, zgodnie z którą przez "bardzo dobry" stan zagospodarowania należy rozumieć "nieruchomość ogrodzoną, posiadającą dużo nasadzeń roślinnych owocowych i ozdobnych, elementy małej architektury, studnie oraz podjazdy i chodniki". Na potwierdzenie powyższego biegły załączył zrzuty ekranu z portali mapowych, z których wynika iż fragment zagospodarowany jako zieleń może stanowić co najwyżej 200 m2, jednocześnie na nieruchomości brak jest elementów małej architektury oraz budynków gospodarczych. Dalej biegły wskazał, iż opis nieruchomości o cenie maksymalnej jest niezgodny w zakresie położenia nieruchomości oraz niekompletny w zakresie opisu budynku, bowiem w opisie wskazano, że nieruchomość położona jest w środkowej części miasta, zaś z ustaleń rzeczoznawcy wynika, iż sąsiaduje bezpośrednio z Z. R., ponadto budynek, którego stan techniczny został określony jako bardzo dobry jest nieotynkowany, co zostało pominięte w opisie. Rzeczoznawca wskazał również, że pomimo, iż w przyjętym przez rzeczoznawczynie sporządzające kontroperat zbiorze transakcji znajdują się dwie nieruchomości o cenie minimalnej, biegłe w operacie scharakteryzowały tylko jedną z nich. Biegły zwrócił uwagę na fakt, iż nieruchomości o cenie minimalnej, opisanej przez rzeczoznawczynie powinny zostać przypisane takie same lub wyższe wartości cech przypisanych do nieruchomości o cenie maksymalnej. W wyjaśnieniach wskazano bowiem, iż nieruchomość o cenie minimalnej zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z garażem w bryle budynku, tarasem oraz strychem, wybudowanym po 2000 r., działka jest całkowicie ogrodzona, z utwardzonym kostką podjazdem oraz dojściem do budynku, wzdłuż ogrodzenia znajdują się ozdobne krzewy iglaste. Odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta R. wskazano, że wątpliwości organu odwoławczego przede wszystkim budzi fakt, że biegłe w swej opinii z dnia [...] sierpnia 2016 r. przyjęły nieruchomości niepodobne do wycenianej. Nadto przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ugn pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Na str. [...] operatu szacunkowego biegłe zacytowały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie zastosowały się do niej, pomijając przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na tej samej stronie biegłe wskazały, że poszukiwały nieruchomości podobnych pod względem położenia, prawa własności oraz sposobu korzystania, pomijając ujęte wprost w przepisie - przeznaczenie nieruchomości i niejako przemilczając tę kwestię. Rzeczoznawca majątkowy P. T. natomiast w swojej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził analizę rynku pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak, w związku z powyższym stosując pełną definicję nieruchomości podobnej stwierdził brak na badanym rynku nieruchomości podobnych (częściowo przeznaczonych pod drogę, zabudowanych budynkiem mieszkalnym) w związku z powyższym prawidłowo stwierdził brak możliwości wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości. Jednocześnie należy zauważyć, że rzeczoznawcy majątkowi w swojej opinii doszły do takich samych wniosków, stwierdzając brak na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zabudowanych budynkiem mieszkalnym, jednak z niezrozumiałych dla organu przyczyn, pomimo istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w dorozumiany sposób uznały, że przeznaczenie w planie nie ma znaczenia i skoro nieruchomość jest wykorzystywana pod zabudowę to takie przeznaczenie ma pierwszeństwo przed planem. Organ nie zgodził się z takim stanowiskiem, ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania w wycenie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane itp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków. Plan miejscowy może również całkowicie wykluczyć docelowe komercyjne zagospodarowanie nieruchomości. Występuje to w sytuacji, gdy ustalenia planu wyznaczają konkretnym obszarom funkcje terenów przeznaczonych do realizacji celów publicznych, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych albo wręcz wprowadzają zakaz zabudowy, motywowany koniecznością ochrony środowiska, ochrony przyrody albo ochrony gruntów rolnych i leśnych. Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczona przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub po prostu mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez biegłe wyceny nieruchomości, ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość [...] m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Organ II stwierdził nadto, że z analizy przeprowadzonej przez biegłego T. wynika, że nieruchomości przeznaczone pod drogi osiągają wyższe wartości niż nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową w związku powyższym biegłe nie zbadały nawet tzw. zasady korzyści. Za chybiony uznano argument wskazany przez Prezydenta Miasta R., iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną organowi z urzędu jest fakt, iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach planistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości. Bazując na własnej analizie oraz przywołanych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego P. T., wskazujących na uchybienia w procesie wyceny nieruchomości stanowiących działki gruntu nr [...] oraz [...], dokonanej przez rzeczoznawców majątkowych E. W. i U. W. organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony przez biegłe operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2016 r. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Zdaniem organu II instancji organ I instancji zasadnie powiększył odszkodowanie o kwotę [...] zł, stosownie do art. 18 ust. 1f specustawy drogowej. Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest bowiem częścią budynku mieszkalnego, w którym na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zamieszkiwał dotychczasowy właściciel – J. P. Odnosząc się natomiast do zarzutu podniesionego w odwołaniu, wskazującego na niezasadność powiększenia przez Wojewodę [...] kwoty odszkodowania o [...]% wartości nieruchomości stwierdził, że zarzut ten zasługuje na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego bowiem Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie ponieważ właściciel nie wydał przedmiotowej nieruchomości inwestorowi w przewidzianym w prawie terminie – art. 18 ust. 1e specustawy. Z akt sprawy wynika, że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności została wydana w dniu [...] lipca 2016 r. W związku z powyższym dotychczasowi właściciele nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinni wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Zawiadomienie z dnia [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zostało odebrane przez J. P. w dniu [...] sierpnia 2016 r. J. P. oświadczenie o wydaniu Prezydentowi Miasta R. przedmiotowej nieruchomości złożył w dniu w dniu [...] sierpnia 2016 r. Jednakże w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r., znak: [...], W. S. - pełnomocnik Prezydenta Miasta R. ds. Inwestycji i Gospodarki przestrzennej wskazał, że w odniesieniu m.in. do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] (z której wydzielono przedmiotową nieruchomość) faktyczne władztwo nie przeszło na rzecz inwestora, ponieważ nieruchomości te są w dalszym ciągu zagospodarowane przez dotychczasowego właściciela. Dodatkowo w piśmie z dnia [...] października 2016 r., W. S. - pełnomocnik Prezydenta Miasta R. ds. Inwestycji i Gospodarki przestrzennej zwrócił się do dotychczasowego właściciela nieruchomości z prośbą o wskazanie terminu, do którego zamierza korzystać z nieruchomości. W odpowiedzi udzielonej w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. J. P. poinformował inwestora, iż planuje korzystać z budynku mieszkalnego do końca czerwca 2017 r., wskazując, iż w krótszym terminie nie jest możliwe wprowadzenie się do nowo budowanego budynku mieszkalnego. Protokolarne przekazanie nieruchomości przez J. P. inwestorowi nastąpiło natomiast z dniem [...] czerwca 2017 r., co potwierdza znajdujący się w aktach sprawy protokół. Zatem, wbrew temu co twierdzi organ pierwszej instancji w zaskarżonej decyzji, J. P. nie wypełnił obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia stanowiące jego uprzednią własność nie zostały przez niego opróżnione w zakreślonym w ww. przepisie terminie. Mając na uwadze powyższe uchylono zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzeczono o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W związku z uchyleniem pkt 2 i zmianą kwoty podlegającej wypłacie, zaistniała konieczność uchylenia także pkt 4 zaskarżonej decyzji i zobowiązania Prezydenta Miasta R. do wypłaty odszkodowania ustalanego w pkt 1 i 3 decyzji, w terminie 14 dni od dnia wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu odszkodowania. Prezydenta Miasta R., zaskarżył opisaną wyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. zarzucając: - naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. specustawy w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia rzeczoznawców E. W. i U. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny, - art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu, Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie na zasadzie art. 106 § 3 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z: - decyzji Wojewody [...] z [...] maja 2017r., sygn. [...] oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017r" sygn. [...]; - decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2017r., sygn. [...]oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018r., sygn. [...]. W uzasadnieniu skargi przywołano szczegółowe argumenty mające świadczyć o jej zasadności. Wskazano, że w sytuacji w której w aktach administracyjnych znajdują się 2 operaty organ powinien dopuścić dowód z innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskać stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne. Organ ma bowiem obowiązek oceny wszystkich dowodów w tym sprawdzenia prawidłowości rozumowania biegłego zawartych w opiniach. Opinia biegłego, powołanego w postępowaniu administracyjnym, nie wiąże organu prowadzącego to postępowanie, lecz tak samo jak inne dowody podlega swobodnej ocenie dokonywanej przez ten organ z uwzględnieniem całego materiału dowodowego zebranego w sprawie Nie należy do kompetencji stron decydowanie o tym, jakie metody badawcze, dla stwierdzenia okoliczności mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, okażą się przydatne w razie konieczności wykorzystania wiadomości specjalnych posiadanych przez powołanych w sprawie biegłych. Decydują o tym bowiem wyłącznie biegli mając na względzie podlegające ocenie okoliczności, zebrany w sprawie materiał dowodowy, aktualny stan nauki i stosowane w konkretnej dyscyplinie nauki dostępne metody badawcze. Tym samym w sytuacji, gdy w wycenie stanowiącej dowód z opinii biegłego, jak też wycenie stanowiącej dowód z dokumentu istnieją opisane wyżej rozbieżności - wobec powstających trudności w ocenie wybranej przez rzeczoznawców metodologii w sytuacji, gdy organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną - koniecznym zdaje się zasięgnięcie opinii kolejnego rzeczoznawcy. W przypadku uzyskania dwóch opinii rozbieżnych w istotnych kwestiach - co do sposobu metodologii ich sporządzania - oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja przyjęcie jednego, a odrzucenie drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono. W odwołaniu od decyzji Wojewody [...] skarżący podnosił, że zasadą jest ustalanie wartości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a dopiero wówczas gdy nie można wartości rynkowej określić ze względu na rodzaj nieruchomości jeżeli tego rodzaju nie występują w obrocie, stosuje się metodę odtworzeniową. Skarżący zwrócił również uwagę na fakt, iż Wojewoda w równolegle prowadzonych postępowaniach wobec podobnych nieruchomości do nieruchomości o których mowa w niniejszej sprawie akceptował o wiele niższe stawki ww. ceny średniej z opinii sporządzonych przez innych biegłych. Z przedmiotowym stanowiskiem, zaakceptowanym przez Ministra, nie można się do końca zgodzić. Jak się wydaje, jeżeli organ prowadzący postępowanie, posiada z urzędu wiedzę na temat wycen nieruchomości o podobnych walorach jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem danego postępowania, gdzie uzyskano inną cenę średnią powinien w ocenie skarżącej skonfrontować posiadaną wiedzę z operatem złożonym do akt innej sprawy. Na terenie Miasta R. odnośnie realizacji inwestycji której dotyczą decyzje realizowane są w trzech etapach: II, III i IV. Biegli dopuszczeni przez Wojewodę [...] odnośnie etapu II i IV odnośnie całych nieruchomości (w tym substancji budynkowej) wydają opinię w oparciu o metodę porównawczą. Jedynie na etapie III na którym wyceny sporządza biegły P. T. dochodzi do odmiennych ustaleń i odnośnie budynków ich wycena następuje metodą odtworzeniową. Powyższe potwierdzają załączone decyzje Wojewody [...] z [...] maja 2017r., sygn. [...] oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017r., sygn. [...] oraz decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2017r., sygn. [...] oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018r., sygn. [...]. Budowa odcinka drogi [...]-[...], realizowana jest na długości [...] km, gdzie brak merytorycznego uzasadniania by na różnych etapach inwestycji wykonywać wyceny w oparciu o inne metody. W ocenie skarżącej możliwe jest dokonanie wyceny metodą porównawczą odnośnie substancji budynkowej również odnośnie niniejszej sprawy. Przy przyjęciu prawidłowości operatu E. W. znajdującego się w aktach niniejszej sprawy różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat to kwota [...] zł, zaś przy przyjęciu innych operatów akceptowanych przez wojewoda różnica ta jeszcze wzrasta. Organ administracji naruszył również art. 7 i 77 § 1 kpa, które to wady miały istotne znaczenie, dlatego niezbędne w ocenie skarżącej jest wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. Skarga jest niezasadna w aspekcie podniesionych w niej zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego. Skutkuje to brakiem podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 P.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się także uchybień których istnienie w świetle tego przepisu mogłyby skutkować uchyleniem decyzji. W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Z art. 12 ust. 5 tej ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy. Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony przez P. T. operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstaw aby taki dokument zakwestionować. Prawidłowa była także konstatacja organu, że operat sporządzony przez U. i E. W. nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania. Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody przez P. T., braku dania wiary operatowi sporządzonemu przez dwie pozostałe biegłe i nie dopuszczenie dowodu z opinii innego (trzeciego biegłego) wobec tego, że dwie opinie są ze sobą częściowo sprzeczne co do przyjętej metody wyceny a w konsekwencji wyliczenia wysokości odszkodowania. Sąd nie podziela stanowiska skarżącego co do konieczności sporządzenia trzeciej opinii w sytuacji w której organ dokonał oceny obu operatów (k [...] – [...]) i wskazał z jakich powodów uznał za nieprzydatny operat sporządzony przez E. i U. W. W procedurze administracyjnej brak jest przepisu który nakazywałby w sytuacji gdy w sprawie pojawiają się dwa konkurujące ze sobą dowody z opinii rzeczoznawcy, dopuszczać dowód z opinii trzeciego. Na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ. Ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania wartości dowodowej jednego operatu z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str. [...]-[...] uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu –z powodu przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, nieuwzględnienie zasady korzyści, nieuwzględnienie zapisów miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego. Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie, bez potrzeby ich powtarzania. Organ dokonał więc oceny obu dowodów – zgodnie z art. 77 § 1 K.p.a. i wskazał z jakich powodów nie dał wiary dowodowi z opinii rzeczoznawców E. i U. W. Fakt, że strona skarżąca się z tą oceną nie zgadza nie jest wystarczającym powodem do przyjęcia, że organ dopuścił się naruszenia tego przepisu. Przepis art. 84 K.p.a. stanowiący o możliwości powołania biegłego gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uzyskania wiadomości specjalnych nie oznacza, że obowiązek taki spoczywa zawsze na organie. Organ ma obowiązek oceny każdego dowodu o ile został dopuszczony w danym postępowaniu i gdy ma istotne znaczenie w sprawie. Tak też się stało w niniejszej sprawie. Organ ocenił oba dowody i przedstawił przekonującą argumentację przemawiającą za daniem wiary jednemu z operatów i podważeniu drugiego. Zwrócić także należy uwagę, że to biegły a nie organ decyduje o metodologii przyjętej przy sporządzaniu opinii – co wynika z art. 154 ust. 1 ugn. W związku z tym ani organ ani sąd nie ma kompetencji do oceny czy przyjęta metodologia była właściwa. Ma rację skarżący że zasadą przy wycenie nieruchomości jest ustalanie jej wartości rynkowej jednakże w sytuacji w której na rynku nie odnaleziono wystarczającej liczby nieruchomości podobnych będących przedmiotem transakcji, twierdzenia o niezasadności ustalania wartości odtworzeniowej a nie rynkowej – w świetle art. 150 ugn jest nietrafne. Sąd jest zdania, że podmiot publiczny – Miasto R., jako dysponujący wykwalifikowanym personelem (w tym prawnikami) w sytuacji w której tego rodzaju sprawa nie jest jedyną takiego rodzaju i w sytuacji gdy miał wątpliwości co do treści opinii rzeczoznawców – mógł zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o weryfikację operatu sporządzonego na zlecenie organu. Skoro tych czynności zaniechał oznacza, że swym działaniem pozbawił się możliwości zakwestionowania operatu. Inicjatywa dowodowa organu i dążenie do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego nie pozbawia strony możliwości inicjatywy dowodowej w szczególności w sytuacji takiej jak w niniejszej sprawie. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje bowiem stronie mechanizm pozwalający na weryfikację dowodu jakim jest operat. Sąd nie uwzględnił dowodu z dołączonych przez skarżącego decyzji z tego powodu, że skarżący nie wskazał na jakie okoliczności dowody te mają być przeprowadzone a poza tym w każdym z tego rodzaju spraw w których dopuszczane są dowody z opinii rzeczoznawców, mogą oni przyjmować inne metody i kryteria wyceny a co najważniejsze każda z opinii dotyczy innej nieruchomości. W związku z tym brak jest podstaw do użycia opinii dotyczącej innej nieruchomości w niniejszej sprawie. Z tych względów i na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił.