IV SA/Wa 2578/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), sędzia WSA Teresa Zyglewska, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa rzecz A. K. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a." uchylił orzeczenie Wojewody [...] z [...] września 2015 r. o ustaleniu na rzecz p. A. K. odszkodowania w wysokości [...] zł., z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości - działka ew. nr [...] (obr. [...]) - przeznaczonej pod rozbudowę odcinka drogi wojewódzkiej (ul. R.), oraz o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do jego wypłaty i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I. instancji. Uzasadniając zaskarżone orzeczenie przywołane następujące istotne prawne i faktyczne uwarunkowania sprawy: - odwołanie wniósł zobowiązany do wypłaty odszkodowania, - podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z [...] maja 2015 r. sporządzony, na zlecenie Wojewody [...], przez rzeczoznawcę majątkowego, - operat taki jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a.; w szczególności, na podstawie art. 80 K.p.a., rozpoznając sprawę organ ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową złożonego operatu, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna; winna ona spełniać nie tylko określone w przepisach wymogi formalne dla takiego dokumentu ale też opierać się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości, - biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość jest położona w mieście [...] poza śródmieściem (przedmieścia); była niezabudowana i stanowiła nieużytek, posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej; powierzchnia gruntu była zasadniczo wyrównana, nieruchomość posiadała kształt trójkąta; media były zasadniczo dostępne; na nieruchomości znajdowały się pojedyncze drzewa - wiąz (obw. 250 cm) oraz wierzba (obw. 420 cm), zaś pozostała część nieruchomości była porośnięta dziką roślinnością, bez wartości; w najbliższym otoczeniu znajdują się tereny zabudowy jednorodzinnej oraz nieużytki; na dzień wydania decyzji, o ustaleniu lokalizację inwestycji drogowej, dla wycenianej nieruchomości nie było aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwalą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2002 r., działka oznaczona jest jako korytarze ulic istniejących i planowanych, - rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami; podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy, wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji, są znane; natomiast metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, - biegły dokonał analizy rynku obrotu nieruchomościami niezabudowanymi o przeznaczeniu, określonym jako "komunikacja" (drogi), położonych na terenie miasta [...]; badaniem objęto okres, przekraczający dwa lata; nie znaleziono bowiem wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, do wycenianej w okresie dwuletnim, - szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na jej wartość oraz przyznał im odpowiednie wagi; cechy te uporządkował następująco: lokalizacja (waga 25%), otoczenie (waga 25%), dostęp (waga 20%), potencjał (waga 30%), - do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budowę dróg; na str. [...] operatu dokonano szczegółowych opisów nieruchomości porównawczych; wartość działki obliczono na kwotę [...] zł., natomiast składników roślinnych na [...] zł.; łącznie wartość nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł.; w takiej wysokości ustalił odszkodowanie organ I. instancji, - oceniając wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), - w myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości; zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 tej ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości; jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, dla celów odszkodowania określa wartość się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z nowego przeznaczenia, - zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, - oceniając sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy, w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stwierdzono, że zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania; opinia o wartości wycenianej nieruchomości nie jest zupełna, logiczna i wiarygodna gdyż: - w operacie pominięto opisanie nieruchomości porównawczych pod kątem cech różnicujących; na str. [...] opisano ogólnie te nieruchomości, ale biegły nie wskazał już jaką dana nieruchomość posiada lokalizację (bardzo dobrą, dobrą, słabą), otoczenie (najlepsze, pośrednie dobre, pośrednie słabe czy najgorsze), dostęp (bardzo dobry, przeciętny, zły) oraz potencjał (bardzo dobry, średni, niski); co prawda w dalszej części operatu porównano nieruchomość szacowaną z każdą z nieruchomości porównawczych, ale wartość cech opisano jedynie poprawkami kwotowymi; jest to nieczytelne dla osoby, nieposiadającej wiadomości specjalnych; oznacza to, że nie jest możliwe faktyczne porównanie nieruchomości ze względu na ich cechy różnicujące; zwrócono uwagę, że wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwala dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca, ustalając określone wartości współczynników korygujących dla wycenionej nieruchomości (tak samo wyrok WSA o sygn. akt II SA/Łd 915/07 - dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"); - opis poszczególnych atrybutów nieruchomości jest niejasny i bardzo ogólny; powoduje to utrudnienia w możliwości oceny, czy wycenianej nieruchomości zostały przyporządkowane poprawne cechy i w związku z tym współczynniki; - stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, korekta ma dotyczyć nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny; logicznym jest zatem, że nieruchomości porównawcze również powinny być podobne względem siebie; trudno uznać za podobne do siebie nieruchomości, z których jedna osiągnęła cenę 57,10 a kolejna 411,94 zł/m2; z opisu tych nieruchomości wynika, że pierwsza z tych nieruchomości leży co prawda w [...], ale poza obszarem zabudowanym, w oddaleniu od skupisk ludzkich, natomiast druga na terenie zurbanizowanym, - fakt. że organ nie posiada wiedzy specjalistycznej w zakresie szacowania wartości nieruchomości, nie prowadzi automatycznie do obowiązku bezkrytycznego akceptowania konkluzji biegłego; opinia, sporządzona przez niego, stanowi tylko jeden ze środków dowodowych i jako taka podlega swobodnej ocenie, co do posiadanej przez nią mocy dowodowej, - odnosząc się do zarzutu wnoszącego odwołanie, dotyczącego przyjęcia do porównania nieruchomości, która posiadała przed jej wykupem na cele infrastrukturalne odmienne przeznaczenie zauważono, że pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być interpretowane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości; uwzględniając wpływ, jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie cen transakcyjnych jest determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia; cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej; powoduje to, że w zbiorze cen porównawczych można uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych; nie zwalnia to jednak biegłego od oszacowania wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny, - co do zarzutu odwołania dotyczącego przyjęcia zbyt malej liczby transakcji wskazano, że - w myśl przepisu § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy metodzie porównywania parami porównuje się będącą przedmiotem wyceny nieruchomość, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; przepis rozporządzenia nie wskazuje jaką liczbę transakcji należy przyjąć przy metodzie porównywania parami. W skardze, wywiedzionej przez profesjonalnego pełnomocnika – radcę prawnego, zarzucono naruszenie przepisów: - postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy: - art. 7, 77 § 1 i 3, art. 80 oraz art. 84 § 1 K.p.a., poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że organ I. instancji naruszył te przepisy; - art. 138 § 2 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uchylenie decyzji organu I. instancji i przekazanie jej do ponownego rozpoznania, w sytuacji gdy nie wystąpiły przesłanki wskazane w tym przepisie, - prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy – art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu za nieprawidłowy operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W uzasadnieniu skargi, podniesiono m.in.: - zgodnie z art. 138 § 2 K.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I. instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie; stwierdzenie naruszenia przepisów postępowania, aczkolwiek jest konieczną przesłanką uchylenia zaskarżonej decyzji, nie jest przesłanką wystarczającą; niezbędne jest bowiem dodatkowo wykazanie, że "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie", - w niniejszej sprawie nie wystąpiły przesłanki wymienione w art. 138 § 2 K.p.a.; co prawda organ odwoławczy wskazuje, jakoby decyzja organu I. instancji naruszała art. 7, 77 § 1 i 3, art. 80 oraz art. 84 § 1 K.p.a., to jednak nie precyzuje szczegółowo na czym to naruszenie miałoby polegać; ponadto w zaskarżonej decyzji brak jest stanowczego uznania, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie; organ odwoławczy, w uzasadnieniu swojej decyzji, w zasadzie nie odnosi się w ogóle do działania organu I. instancji, przeprowadzonego przez niego postępowania dowodowego jak i oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego; podnosi jedynie, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony nieprawidłowo, gdyż jest niepełny z uwagi na brak szczegółowych wyjaśnień biegłego w zakresie cech różnicujących mających wpływ na wartość nieruchomości; organ wskazał, że w operacie szacunkowym pominięto opisanie nieruchomości porównawczych pod kątem cech różnicujących; jednocześnie organ przyznaje, że przedmiotowy operat zawiera kwotowy opis wartości cech rynkowych; takie rozumowanie organu odwoławczego jest całkowicie niezgodne z logiką; skoro biegły opisał kwotowo wartości cech rynkowych, to nie można w tym zakresie uznać, że operat szacunkowy jest niepełny; organ odwoławczy pominął fakt, że zarzut niepełności operatu pojawił się już na etapie postępowania przed organem I. instancji; w odpowiedzi na ten zarzut biegły złożył szczegółowe pisemne wyjaśnienia (z [...] lipca 2015 r.); organ odwoławczy nie odniósł się w ogóle do ich treści, - nawet gdyby uznać, że sporządzony operat wymaga uzupełnienia o bardziej szczegółowe wyjaśnienia biegłego w zakresie cech różnicujących, to takie postępowanie wyjaśniające organ odwoławczy mógł przeprowadzić na podstawie art. 136 K.p.a., a nie wydawać decyzję kasatoryjną; zgodnie z przywołanym przepisem organ II. instancji może bowiem przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który wydał decyzję, - całkowicie nieuzasadniony jest również zarzut organu, że przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości "trudno uznać za podobne"; na brak podobieństwa miałyby wskazywać: znaczna różnica w cenach tych nieruchomości oraz ich położenie; organ nie wskazał żadnych innych przesłanek, świadczących o tym, że nieruchomości nie są podobne; w świetle orzecznictwa przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony; w przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie, opartej na wychwyceniu istotnych różnic - takich, które mogą wpływać na wartość (tak wyrok NSA o sygn. akt II OSK 2016/06 - dostępny w CBOSA); wszystkie, przyjęte do porównania, nieruchomości pochodzą z rynku lokalnego - są położone na terenie miasta [...]; ponadto nieruchomości te posiadają zbliżone cechy, co do stanu prawnego, fizycznego i funkcjonalnego; również okoliczność, że nieruchomości te różniły się otoczeniem, nie może wskazywać na brak podobieństwa; otoczenie nieruchomości jest cechą rynkową, czyli wpływającą na wartość i odmienności w tym zakresie powinny podlegać stosownej korekcie; okoliczność ta została przez biegłego rzeczoznawcę uwzględniona w sporządzonym przez niego operacie; ponadto z istoty podobieństwa wynika, że nie wymaga się, aby były to nieruchomości identyczne (które też najczęściej nie występują); o braku podobieństwa nie może przemawiać też sama przez się okoliczność zróżnicowania w zurbanizowaniu terenów, na których położone są objęte postępowaniem działki (analogicznie wyrok WSA o sygn. akt II SA/Gl 1005/12, - dostępny w CBOSA); różnica w cenie nabycia nieruchomości, nawet znaczna, nie jest cechą warunkującą brak podobieństwa nieruchomości, przyjętych do rozpoznania; co za tym idzie, nie może sama w sobie świadczyć o nieprawidłowości operatu szacunkowego, - organ odwoławczy nie wskazał w zasadzie, na czym polegało naruszenie przepisów postępowania przez organ I. instancji, który - nota bene - odniósł się szczegółowo w uzasadnieniu decyzji do przeprowadzonych w sprawie dowodów, w tym w zwłaszcza do operatu szacunkowego; jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy - sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. - podlega ocenie organów orzekających; jednak ocena ta nie może wkraczać w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy - część merytoryczną operatu; zarówno organy administracji jak i Sąd nie dysponują bowiem wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły; organ I. instancji, oceniając operat, doszedł do przekonania, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami; tym samym mógł on stanowić podstawę ustalenia wartości, objętych postępowaniem nieruchomości; organ odwoławczy doszedł do odmiennych wniosków, ale nie wskazał na czym miałyby polegać błędy organu I. instancji, - Skarżący utracił własność nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie, 5 lat temu; postępowanie w przedmiocie ustalenia należnego mu odszkodowania za pozbawienie własności trwa już 4 lata; w tym czasie zostało wydanych kilka opinii biegłego, co do ustalenia wysokości odszkodowania; zastrzeżenia do tych opinii były składane przede wszystkim przez zobowiązanego do wypłaty odszkodowania; prowadziło to do dalszego przedłużania postępowania; jest skandaliczne, że po okresie 5 lat od pozbawienia obywatela prawa własności nie zostało wypłacone należne mu odszkodowanie. Wniesiono o zasądzenie kosztów postępowania. W toku postępowania przed Sądem Skarżący ustanowił profesjonalnego pełnomocnika – adwokata (k. 18). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty są trafne. Słusznie jednak podniesiono, że decyzję wydano z naruszaniem przepisu prawa procesowego, zakreślającego przesłanki wydania decyzji kasatoryjnej - art. 138 §. 2 zd. 1 K.p.a., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Trafnie wprawdzie organ odwoławczy przywołał istotne uwarunkowania faktyczne sprawy. W sposób wyczerpujący zreferowano także mogące znaleźć w sprawie zastosowania przepisy. Mylnie jednak uznał organ, jakoby - w świetle przytoczonych regulacji normatywnych - zachodziły przesłanki uzasadniające przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Trafnie odnotowano, że operat szacunkowy podlega ocenie, jak każdy dowód w sprawie. Rozważaniu może podlegać jednak wyłącznie kwestia jego kompletności, spójności, logiczności, prawidłowości ustaleń formalnych, co do stanu wycenianej nieruchomości, czy spełniania wymagań formalnych, zakreślonych stosownymi regulacjami normatywnymi. W rozpoznawanej sprawie przedwcześnie organ skonstatował, jakoby zachodziły przesłanki do wydania decyzje o charakterze kasatoryjny wobec występujących w ocenie organu uchybień, gdy chodzi o treść operatu. Odnosząc się do kolejnych sformułowanych przez organ zarzutów wskazać należy, co następuje: - o ile treść operatu nie była wyczerpująca - nie pozwala na ocenę, czy sformułowane w nim wnioski zostały oparte na wyczerpujących ustaleniach faktycznych, bądź utrudniała prześledzenie logicznego toku rozumowania rzeczoznawcy, nie przesądza to a priori o konieczności przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania; generalnie możliwe jest bowiem zwrócenie się do biegłego o uzupełnienie opinii bądź wyjaśnienie wątpliwości (organ winien mieć na uwadze przy tym dodatkowe informacje przedkładane już przez biegłego w toku postępowania); dopiero ujawnienie braków w materiale dowodowym o tak istotnym charakterze, że nie mogły być uzupełnione w postępowaniu odwoławczym, upoważnia organ do wydania decyzji o charakterze kasatoryjnej; byłoby to uzasadnione gdyby - na etapie postępowania odwoławczego - wykazano potrzebę ponowienia wyceny (konieczność sporządzenia kolejnego operatu – np. wobec potrzeby zastosowania innej metody wyceny, przyjęcia innych nieruchomości do porównań itp.); nie mogła być natomiast przesłanką wydania decyzji kasatoryjnej sama konieczność uzupełnienie materiału dowodowego, co do pewnych informacji w operacie; trafnie zauważa organ, że - dla zapewnienia kompletności i spójności opracowania - zasadnym jest jego uzupełnienie o opisanie nieruchomości porównawczych, pod kątem cech różnicujących (klasyfikacja wg poszczególnych cech); wywody skargi w tym zakresie (jakoby było to ogólnie zbędne) są chybione; nie oznacza to jednak, aby konieczne było w tym świetle przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I. instancji; dopiero po uzupełnienie materiału dowodowego i umożliwieniu zajęcia wobec niego stanowiska przez strony postępowania (art. 81 K.p.a.) organ może rozważać potrzebę przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania; jeżeli dodatkowe dane będą budzić zastrzeżenia stron, co do meritum, może się okazać konieczne przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu zagwarantowanie dwuinstancyjności postępowania (art. 15 K.p.a.), - jak trafnie odnotował organ, przedmiotem oceny organu, gdy chodzi o prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, nie mogą być kwestie wymagające wiadomości specjalnych; w tym kontekście przedwczesne było wyrażenie przez ten organ stanowiska, jakoby przyjęte do oceny nieruchomości nie mogły być kwalifikowane, jako podobne z uwagi na znaczną różnice cen, uzyskanych przy ich sprzedaży za m2, czy wobec zróżnicowanego położenie (analogicznie bezpodstawna była argumentacja skargi, gdzie wywodzono, że w danym przypadku nieruchomości należało uznać za podobne); kwalifikacja obiektywnych różnic pomiędzy nieruchomościami, w kontekście ustalenia czy można je uznać za podobne, w rozumieniu definicji ustawowej, w tym czy występujące różnice mogą być – bez szkody dla wiarygodności szacunku - niwelowane przy zastosowaniu współczynników korygujących, pozostaje w sferze doświadczenia, wiedzy i umiejętności biegłego; o ile - w ocenie organu - jego stanowisko jest oczywiście błędne, wyłącznym trybem podważenia operatu w sferze merytorycznej jest zlecenie oceny, w trybie i na zasadach art. 157 ust. 1 - 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; analogicznie ma się rzecz z przyporządkowaniem poprawnych cechy i w związku z tym zastosowanymi współczynnikami różnicującymi. Wobec wskazanych uwarunkowań organ nie przywołał w uzasadnieniu skarżonego aktu przesłanek wydania decyzji kasatoryjnej, w myśl art. 138 § 2 K.p.a. Przedwczesne wydanie decyzji stanowi w danym przypadku naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Trzeba podkreślić, że w sytuacji jak rozpatrywana, gdy sprawa wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość trwa już od kilku lat, organ administracji jest obowiązany szczególnie wnikliwie rozważać, jakie środki należy podjąć, aby sprawę zakończyć, w myśl zasady ekonomii postępowania określonej w art. 12 § 1 K.p.a. Wydanie decyzje o charakterze kasatoryjnym powinno być traktowane wówczas, jako środek ostateczny, tylko, gdy jest to niezbędne dla właściwego wyjaśnienia sprawy bądź zapewnienia stronom podstawowych gwarancji procesowych (np. reguły dwuinstancyjności postępowania). Zarówno argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły natomiast innych wad niż wskazane wyżej, które mogłyby prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zapadło w pkt 2 sentencji wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Na zasądzone koszty składają się: kwota 200 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia adwokackiego. Rozpoznając ponownie sprawę organ administracji uwzględni ocenę prawną, sformułowaną w uzasadnieniu niniejszego wyroku.