IV SA/Wa 2597/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi M.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołań M. P. i L. Z. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] miasta W. z dnia [...] grudnia 2015r., nr [...] ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego, z garażami wbudowanymi w bryły budynków oraz infrastruktury technicznej wraz zagospodarowaniem terenu na działce nr ew. [...] w obrębie [...] (teren budowlany inwestycji) oraz na częściach działek nr ew. [...] i [...] z obrębu [...] i części działki nr ew. [...] z obrębu [...] (istniejący dojazd i infrastruktura) przy ul. [...] w Dzielnicy [...] miasta W., utrzymało ww decyzję w mocy. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny. W dniu 12 marca 2012 r. K. D., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą [...], reprezentowany przez pełnomocnika K. D., złożył wniosek uzupełniony w dniu 11 kwietnia 2012 r., w dniu 11 lipca 2012 r. oraz w dniu 16 lipca 2012 r., o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego, z garażami wbudowanymi w bryły budynków oraz budowie infrastruktury technicznej wraz z zagospodarowaniem terenu, na działce ew. nr [...] i częściach działek ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] oraz części działki ew. nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...]w W.. W dniu [...] listopada 2012 r. dla przedmiotowej inwestycji wydana została decyzja Nr [...] ustalająca warunki zabudowy. Na skutek rozpoznania odwołania wniesionego przez stronę postępowania – L. Z., SKO w [...] Decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ odwoławczy podniósł, iż przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ winien sporządzić czytelny załącznik graficzny, z którego w sposób jednoznaczny wynikać będzie gdzie znajdują się wszystkie działki ewidencyjne stanowiące teren planowanej inwestycji, a także wyjaśni czy front terenu inwestycji stanowi odcinek A-B czy odcinek F-G a następnie, stosownie do ustaleń, wyznaczy obszar analizowany uzasadniając jakie przesłanki nim kierowały. Nadto, Kolegium poddało w wątpliwość poprawność analizy w zakresie ustalenia poszczególnych parametrów planowanej zabudowy, w tym błędne odstąpienie od ustalenia linii zabudowy, niepoprawne wyliczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, błędne ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w oparciu o zapis ustępu 4 § 7, bez podania wystarczającego uzasadnienia. Nadto, jako błędny organ odwoławczy podał również sposób ustalenia geometrii dachu bez stosownego uzasadnienia zaproponowanego rozstrzygnięcie jako właściwego i słusznego. Po ponownym rozpoznaniu przedmiotowego wniosku, pod kątem wskazanych przez SKO w [...] wytycznych, decyzją z dnia [...] grudnia 2015r., nr [...] organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego z garażami wbudowanymi w bryły budynków oraz infrastruktury technicznej wraz zagospodarowaniem terenu na ww działkach przy ul. [...] w W.. Zgodnie z ich treścią linię zabudowy - przy ul. [...] - kształtują istniejące budynki usytuowane w pierwszej linii zabudowy od strony tej ulicy - według załącznika graficznego nr 2; wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu budowlanego inwestycji wynosić powinna max. 0,27; szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy została ustalona na max. 15,0 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy (jej gzymsu) z kolei na max. 8,5 m a wysokość głównych kalenic nowej zabudowy na max. 11,0 m, prostopadłych do północno-wschodniej granicy działki; dachy wielospadowe/mansardowe, kąt nachylenia połaci dachowych ustalono w granicach 70°-10°; powierzchnia biologicznie czynna na gruncie rodzimym umożliwiająca naturalny spływ wód deszczowych została ustalona na min. 55%. Jednocześnie organ I instancji wskazał, że szczegółowe usytuowanie inwestycji rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. P. zarzucając zbyt dużą wysokość dla projektowanych budynki oraz L. Z., który zakwestionował wskaźnik powierzchni zabudowy oraz wysokość budynków. Podniósł również, iż na podstawie przedmiotowej decyzji będzie można zrealizować zabudowę wielorodzinną. Na skutek rozpoznania odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy ww decyzję organu I instancji ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ odwoławczy wskazał, że obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), podobnie przeprowadzona na nim analiza spełnia wymagania wskazane w ww rozporządzeniu. Z przeprowadzonej analizy wynika, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Planowane budynki mieszkalne jednorodzinne stanowią kontynuację zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej występującej na terenie analizowanym. SKO w [...] stwierdziło, iż parametry projektowanej analizy zostały ustalone prawidłowo i wynikają z prawidłowo przeprowadzonej analizy przez organ I instancji, który szczegółowo uzasadnił i opisał wskaźniki zabudowy dla konkretnych nieruchomości z uwzględnieniem znajdujących się na nich zabudowy. W ocenie organu odwoławczego dokonane ustalenia nie zakłócają ładu urbanistycznego a wręcz do niego nawiązują, zgodnie § 5 ust.1 i 2 ww rozporządzenia. Jak wskazało Kolegium, szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym są zróżnicowane a ich średnia szerokość wynosi 12,7, stąd zasadnie organ pierwszej instancji przyjął szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy na 15 m, jako średnią występującą w obszarze analizowanym z uwzględnieniem 20% tolerancji. Ze sporządzonej analizy wynika także, że w obszarze analizowanym wysokość górnej elewacji frontowej budynków jest zróżnicowana a średnia wysokość budynków wynosi 7,15 m. Natomiast górne krawędzie elewacji frontowych na działkach sąsiednich do terenu inwestycji znajdują się na wysokości 8,5 m, stąd też wyznaczenie wysokości budynków projektowanych na 8,5 m zasadnie nawiązują do wysokości budynków na działkach sąsiednich. Podobnie wskaźnik zabudowy dla działek inwestycyjnych w wysokości od 0,27 nawiązuje do wskaźnika wstępującego na działkach bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową inwestycją. SKO także wskazało za prawidłowe nawiązanie przez organ pierwszej instancji do rodzaju dachu, kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy do parametrów w budynkach znajdujących się bezpośrednio przed budynkami projektowanymi, co oczywiście odnosi się także do wskazanej w ustalonych warunkach zabudowy powierzchni biologicznie czynnej. W związku z powyższym organ odwoławczy stwierdził, iż planowana inwestycja zapewnia kontynuację, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i ma dostęp do drogi publicznej od ul. [...]. Teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a tym samym została wypełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Kolegium wskazało także, że decyzja dotyczy budynków jednorodzinnych wobec tego na jej podstawie nie można zrealizować budynków wielorodzinnych. Reasumując SKO w [...] stwierdziło, że organ I instancji dokonał rzetelnie analizy przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 ustawy co zostało poparte zebranym materiałem dowodowym, a także znalazło wyraz w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy na wnioskowanym terenie. Zabudowa działek sąsiednich pozwalała na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, także w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Skargę na powyższą decyzję wniosła M. Z., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, i wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, 2) wstrzymanie wykonania zaskarżonego aktu administracyjnego do czasu rozpoznania skargi przez Sąd, 3) zasądzenie kosztów postępowania w sprawie. W uzasadnieniu skargi podniosła, że decyzja WZ została wydana z naruszeniem generalnej zasady, iż warunki zabudowy wydaje się na podstawie stanu faktycznego występującego w sąsiedztwie rozumianym jako cały obszar poddany analizie. Tymczasem organ I instancji błędnie wydał warunki zabudowy opierając się jedynie o parametry zabudowy występujące na jednej, najintensywniej zagospodarowanej działce z całego analizowanego sąsiedztwa. Nierzetelnie i wybiórczo przeprowadzona analiza oraz wyciąganie na jej podstawie błędnych wniosków stoi w sprzeczności z oczekiwaną od Organu dokładnością i niezależnością a także z zasadą prawdy obiektywnej oraz realizacją głównego celu organu planistycznego, tj. utrzymaniem ładu przestrzennego. Skarżąca wskazała na błędne wyznaczenie wysokości głównej kalenicy nowej zabudowy, jedynie w oparciu o zabudowę znajdującą się na działce bezpośrednio sąsiadującej, która zdecydowanie przekracza wysokość pozostałej zabudowy w granicach analizowanego obszaru. Podobnie za nieprawidłowe uznała wyznaczenie dla nowej zabudowy wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w oparciu o selektywnie wybrane trzy najintensywniej zabudowane działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie. Skarżąca także podniosła, że przedstawiony w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy obraz "[...]", jest daleki od rzeczywistości i faktycznego sposobu zagospodarowania osiedla. W konsekwencji, realizacja wydanej decyzji o warunkach zabudowy może doprowadzić do powstania zabudowy, która utrwali nieprawidłowy stan zagospodarowania występujący już na nieruchomościach przy przy ul. [...] i [...]. Skarżąca nadto wskazała, że jako mieszkanka tej części [...], na terenie której powstać miałaby przedmiotowa inwestycja chciałaby, aby zabudowa tam powstająca zmierzała do poprawy i umocnienia ładu przestrzennego, a nie jego jeszcze większego zaburzenia. Niezależnie od powyższego, w konsekwencji kwestionowanej inwestycji, kilkukrotnemu pogorszeniu ulegnie przepustowość części działki służebnej, zapewniającej dostęp do działki władnącej, gdyż będzie musiała obsłużyć nawet 30-36 dodatkowych samochodów, których liczba wynika z parametrów wyznaczonych w przedmiotowej decyzji WZ. To z kolei wiązać się będzie z ograniczeniem dostępności do zabudowy znajdującej się na działce służebnej oraz z licznymi niedogodnościami dla jej właścicieli. Jednocześnie wskazała, że dostęp do działki inwestycyjnej nr ew. [...] możliwy jest nie tylko przez ww działkę służebną nr ew. [...] lecz również przez mającą bezpośredni dostęp do drogi publicznej, niezagospodarowaną działkę o nr ew. [...] (od strony południowo-zachodniej), czego organ I instancji nie wziął pod uwagę. Samorządowe kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenia podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że stan faktyczny ustalony przez organ I instancji a przyznany przez organ odwoławczy znajduje potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i te ustalenia przyjął za podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję dotyczącą ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Podstawę materialno-prawną tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowił w szczególności przepis art. 59 ust.1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku m.p.z.p., polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Natomiast przesłanki wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W przedmiotowej sprawie materialno-prawną podstawę decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Ustawa ta określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1). W myśl art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu. Wydanie takiej decyzji możliwe jest jednak, stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 59 i nast. u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy ma charakter promesy uprawniającej do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Nie jest to akt upoważniający do podjęcia i realizacji inwestycji, ale stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w tym następnym postępowaniu organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana w braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma rozstrzygnąć tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie a także określić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2196/12, Lex nr 1497924). W celu zapewnienia realizacji wymagań określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ wydający decyzję przeprowadza analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Cechy jakim odpowiadać musi nowa zabudowa określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Określenie cech nowej zabudowy dostosowanych do warunków zabudowy istniejącej, w sposób określony w rozporządzeniu - stanowi obowiązek organu. Zgodnie z § 3 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (ust. 1 ). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie organ I instancji, ponownie rozpoznając niniejszą sprawę, prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego a następnie prawidłowo przeprowadził pełną analizę istniejącej na jego obszarze zabudowy, niezbędną do dokonania ustaleń celem rozpoznania przedmiotowego wniosku. Teren inwestycyjny faktycznie posiada dostęp do drogi publicznej poprzez działkę służebną, obsługującą sąsiednie nieruchomości położone przy ul. [...] i [...] w [...], nadto uzbrojony jest w wystarczający sposób. Działka o nr ew. [...] w obrębie [...], będąca przedmiotem wniosku, jest oddalona od drogi publicznej ul. [...], z którą jest skomunikowana, o około 55 m, a projektowane budynki będą znajdowały się w trzeciej i czwartej linii zabudowy. Zgodnie z ww. rozporządzeniem Ministra Infrastruktury linie zabudowy wyznacza się tylko od strony dróg publicznych, co oznacza że kształtują je budynki usytuowane w pierwszej linii zabudowy. Zatem, prawidłowo ustalono, że linie zabudowy przy ul. [...] kształtują budynki usytuowane w pierwszej linii zabudowy. Sąd podziela wyrażane w orzecznictwie stanowisko, że w decyzji o warunkach zabudowy ustala się tylko jedną linię zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej, brak zaś jest podstaw prawnych do ustalania kilku linii zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z 18 stycznia 2012 r., sygn. IV SA/Po 1116/11 oraz wyrok NSA z 15 lutego 2011 r., sygn. II OSK 174/10). Ustalenie linii zabudowy ma służyć zapewnieniu ładu przestrzennego, zatem zapewnienie harmonijnego usytuowania budynków jest szczególnie istotne od strony przestrzeni publicznej, najczęściej drogi publicznej. Prawidłowe usytuowanie natomiast budynku od strony sąsiednich działek budowlanych zapewniają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.). Organ I instancji prawidłowo także wyznaczył wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu budowlanego, na - max. 0,27, jak na działce przy ul. [...] i [...], graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji. Powyższa nieruchomość ma bowiem taka samą powierzchnię i kształt oraz jest obsługiwana komunikacyjne przez tą samą drogę dojazdową. Wobec czego, zdaniem Sądu, takie ustalenie wskaźnika należy uznać za zasadne, mimo iż odbiega ono nieco od ww jego średniej wartości. Niezrozumiałym jest, w ocenie Sądu, stanowisko skarżącej kontestujące w tym zakresie ustalenia organu w sytuacji nawiązania do wskaźnika wstępującego na działkach bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową inwestycją, w tym na działce skarżącej. Powyższe ustalenia nie zakłócą ładu urbanistycznego a wręcz, zdaniem Sądu, do niego nawiążą zgodnie z treścią § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Należy mieć na uwadze, że nowa inwestycja winna odpowiadać, aby uzyskać ciągłość architektoniczną, zagospodarowaniu działek najbliżej sąsiadujących. Stąd też również i wysokości budynków w obszarze analizowanym zasadnie wyznaczono dla nowej zabudowy na podstawie § 7 ust. 1. ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury, na - max. 8,5 m, jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, których górne krawędzie elewacji frontowych znajdują się właśnie na wysokości 8,5 m (budynki ul. [...] i [...] i 4,5 m - budynek ul. [...]). Podobnie, mając na uwadze fakt, iż w analizowanym obszarze budynki posiadają zróżnicowane dachy, odpowiednio do geometrii dachów budynków zlokalizowanych przy ul. [...] i [...] dla nowej zabudowy ustalono dachy wielospadowe/mansardowe o kątach nachylenia połaci dachowych 70° - 10° oraz głównych kalenicach prostopadłych do północno - wschodniej granicy działki (odcinek - AD). Wysokość głównych kalenic (do najwyższego punktu dachu) ustalono natomiast na max. 11,0 m, zgodnie z wnioskiem inwestora, mając na uwadze, iż na działce ul. [...] i [...], znajdujące się budynki mają wysokość 12 m. Słusznie zatem organ I instancji uznał, że budynki jedenastometrowe usytuowane w trzeciej i czwartej linii zabudowy od ulicy, nie naruszą ładu przestrzennego na omawianym terenie. Należy także, wskazać na § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia, zgodnie z którym szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. I w taki sposób została ustalona szerokość elewacji frontowej planowanej zabudowy na 15 m z uwzględnieniem 20% tolerancji, to jest zgodnie z powołaną wyżej regulacją prawną, mając na uwadze, że w obszarze analizowanym ich średnia wynosi 12,7. Odnosząc się zatem do zarzutów skargi należy stwierdzić, iż organ I instancji prawidłowo, rozpatrując ponownie sprawę, spełnił wszystkie zalecenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte w decyzji z dnia [...] kwietnia 2012 r., sygn. [...], których brak był powodem uchylenia wcześniejszej decyzji Nr [...] z dnia [...] listopada 2012 r. Należy jednocześnie podnieść, że ustalenie warunków zabudowy, jako określenie dopuszczalnych zamierzeń inwestycyjnych, stanowi jedynie promesę do wydania pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych, lecz jest jednym z dokumentów, który należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Ochrona interesów stron postępowania znajdzie pełną konkretyzację na następnym etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę, prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane, które z kolei może być wydane wyłącznie po spełnieniu przez inwestorów wszystkich ustawowych wymogów, zgodnych z warunkami technicznymi określonymi w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego i w przepisach szczególnych. To na etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę rozpatrywane są kwestie dotyczące przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie, jak również zarzuty w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednich budynkach, wynikających min. z nadmiernego obciążenia drogi dojazdowej. Zatem, ostateczna ocena zgodności realizacji planowanej inwestycji dokonana będzie przez właściwe organy administracji architektoniczno-budowlanej na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, o ile oczywiście inwestor wystąpi z odpowiadającym wymogom prawa wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Dlatego też wobec spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy należało ustalić ww warunki zabudowy dla planowanej inwestycji a tym samym zarzuty skargi nie mogły zostać przez Sąd uwzględnione. Niezależnie od powyższych ocen, zdaniem Sądu, skarżąca nie wykazała aby zachodziło, jak podniosła w skardze, uzasadnione niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody właścicielom nieruchomości stanowiącej działkę służebną, z której skarżąca również korzysta. Podobnie brak podstaw do uznania, iż przedmiotowa decyzja spowoduje trudne do odwrócenia lub wręcz nieodwracalne skutki wynikające z uzyskania przez inwestora prawomocnego pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcia realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. W tym miejscu należy dodatkowo wskazać, iż obawy skarżącej są przedwczesne zaś wszelkie jej wątpliwości i zarzuty, zgodnie ze powyższymi wskazaniami, będą analizowane na etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę. Również należy wskazać, iż wbrew stanowisku skarżącej, nie występuje żadna obawa ewentualnej zmiany rodzaju planowej zabudowy, gdyż skoro decyzja o warunkach zabudowy dotyczy budynków jednorodzinnych to na jej podstawie nie można będzie zrealizować zabudowy wielorodzinnej. Podobnie Sąd również nie dopatrzył się, na skutek realizacji decyzji o warunkach zabudowy, możliwości powstania "stanu katastrofy przestrzennej" na obszarze przyległym do obszaru objętego powyższą decyzją, w tym należącym także do skarżącej. Fakt, jak podniosła skarżąca, iż są prowadzone zaawansowane prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może stanowić o zasadności odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy bądź zawieszenia postępowania administracyjnego prowadzonego w powyższym przedmiocie. Nie można bowiem od zdarzenia przyszłego i niepewnego uzależniać skuteczności procedowania w zakresie istotnym dla inwestora, który ma konkretne plany inwestycyjne związane z ww nieruchomością. W sytuacji kiedy decyzja spełnia wszelkie warunki formalno-prawne przewidziane powołaną wyżej ustawą i rozporządzeniem, brak jest podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy jedynie w oparciu o subiektywne, niczym nie poparte stanowisko skarżącej. W ocenie Sądu zatem, wobec powołanych wyżej okoliczności, w pełni uprawnione jest stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisów powołanego rozporządzenia. Dlatego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uwzględnienia skargi. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.