IV SA/Wa 2667/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska – Litwiniec (spr.) po rozpoznaniu w dniu 25 października 2018 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu K. G. od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz K. G. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z [...] sierpnia 2018 r. Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. nr [...], orzekającej w pkt I. o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł ([...]) na rzecz K. G. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej S8 od węzła "[...]" (bez węzła) do węzła "[...]". Zadanie II węzeł "[...]" (bez węzła) - węzeł "[...]" w km [...] – [...]; w pkt II. o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł oraz w pkt III. o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty K. G. ustalonego w punkcie I. i II. odszkodowania w kwocie [...] ([...]) zł w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Organowi I. instancji. W uzasadnieniu decyzji Minister podkreślił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gm. [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z [...] kwietnia 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego I. C. Organ podniósł, że biegła wskazała, że wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości [...], w odległości około 12 km od granic administracyjnych [...], 5 km od [...] oraz 3 km od drogi krajowej nr 8. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły zaś działki niezabudowane, zadrzewione, a w niewielkiej odległości znajdowała się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Organ podkreślił, że opisując stan nieruchomości wskazano, że szacowana działka była niezabudowana, miała kształt wielokąta, porośnięta była trawą i drzewami; posiadała dostęp do drogi gruntowej; przed wydzieleniem pod drogę leżała na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną, wodną i gazową. Badając przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalono, że była ona objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] w [...] z [...] czerwca 1998 r. Zgodnie zaś z treścią przedmiotowego planu wyceniana działka znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem MN3, tj. zabudowa jednorodzinna o charakterze wiejskim. Minister podkreślił, że wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Ponadto, mając na uwadze przeznaczenie wycenianej nieruchomości w planie miejscowym, a także cel wyceny, dokonano analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w celu stwierdzenia czy wyższą wartość osiągają grunty przeznaczone pod szeroko rozumianą komunikację czy przeznaczone pod zabudowę. Minister wskazał, że na potrzeby wyceny biegła przeprowadziła analizę dwóch rynków nieruchomości gruntowych przeznaczonych odpowiednio na cele drogowe oraz na cele mieszkaniowe, położonych na terenie powiatu [...] ze szczególnym uwzględnieniem gm. [...]. Analizą został objęty okres od 2014 r. do dnia wyceny. Analiza rynku nieruchomości nabywanych na cele drogowe z terenu powiatu [...] wykazała, że zawierają się w przedziale od 30,15 zł/m² do 227,40 zł/m2, przy cenie średniej 115,26 zł/m². Z kolei cenny transakcyjne nieruchomości nabywanych na cele mieszkaniowe z terenu gminy [...] kształtowały się w przedziale od 106,94 zł/m² do 250,00 zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej 149,22 zł/m2. Analiza cen transakcyjnych wykazała, że odnotowane ceny transakcji drogowych są w większości niższe niż ceny gruntów mieszkaniowych na badanym rynku i stwierdzono, że przeznaczenie działki pod drogę nie podnosi jej wartości. Organ podkreślił, że wobec tego biegła uznała za zasadne przeprowadzenie procesu wyceny w oparciu o rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową, jako bardziej korzystny z punktu widzenia cenności gruntów dla właściciela nieruchomości wywłaszczanej. W wyniku analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową biegła stwierdziła, iż zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja - 28%, otoczenie i sąsiedztwo - 14%, wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej - 24%, powierzchnia działki - 16%, dostępność komunikacyjna - 13%, warunki zagospodarowania działki - 5%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych oraz opisu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, a także obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. W związku z faktem, że wyceniana nieruchomość ma dużo większą powierzchnię niż działki będące przedmiotem obrotu, oszacowana wartość została przemnożona przez współczynnik eksperta K = 0,95. Wartość gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniowa składników roślinnych w postaci drzewostanu oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Łącznie wartość rynkową nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Następnie tak ustaloną kwotę powiększono o 5% wartości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym. W ocenie Ministra, sporządzony operat szacunkowy zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ wyjaśnił, że na podstawie analizy akt ustalono, że w przedmiotowej sprawie sporządzone zostały trzy operaty szacunkowe autorstwa rzeczoznawcy majątkowego I. C. W operatach szacunkowych z [...] maja 2016 r. i z [...] stycznia 2017 r. biegła przyznała szacowanej nieruchomości ocenę "słaba" w odniesieniu do przyjętej cechy rynkowej "wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej". Zgodnie z zamieszczoną w operatach szacunkowych skalą ocen i ich opisem, ocena słaba odnosi się do nieruchomości położonych na terenach uzbrojonych w co najwyżej jedną sieć uzbrojenia. Cesze tej biegła przypisała ponadto wagę równą 24%. Natomiast w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 r. biegła przyznała szacowanej nieruchomości w cesze "wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej" ocenę "dobre", która zgodnie z opisem dotyczy nieruchomości położonych na terenach uzbrojonych w co najmniej trzy sieci uzbrojenia. Organ wskazał, że pismem z [...] października 2017 r. rzeczoznawca majątkowy I. C. uzasadniła to działanie przychyleniem się do argumentów właściciela i uznaniem, że cała działka przed jej wydzieleniem pod drogę leżała na terenach z dostępem do wody, gazu i energii. W ocenie Ministra, w operatach szacunkowych z [...] maja 2016 r. i z [...] stycznia 2017 r. biegła cechę rynkową "wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej" odnosiła do szacowanej działki nr [...] o pow. [...] ha. Natomiast w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 r. ta cecha rynkowa została zestawiona z działką [...], tj. według stanu sprzed podziału dokonanego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W piśmie z [...] października 2017 r. autorka operatu podała, że dokonała korekty operatu, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji przed jej wydzieleniem pod drogę. Wskazała przy tym, że cała działka przed jej wydzieleniem pod drogę leżała na terenach z dostępem do wody gazu i energii. Minister stwierdził, że w przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie jej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustawodawca dookreślił moment czasowy, na jaki rzeczoznawca majątkowy powinien ten stan uwzględnić. Skoro zatem według art. 18 ust. 1 specustawy drogowej chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości. Tym samym odniesienie w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2017 r. cechy rynkowej "wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej" do nieruchomości sprzed podziału było, w ocenie Ministra, nieprawidłowe. Organ podkreślił, że biegła wskazała, iż informacje zgromadzone w procesie wyceny dotyczące nieruchomości porównawczych, znajdują się w jej zasobach, a ich ujawnianie w operacie szacunkowym wkraczałoby w strefę zastrzeżoną tajemnicą zawodową obowiązującą rzeczoznawcę majątkowego, jednakże żadna ze stron postępowania nie wniosła o udzielenie szczegółowych informacji o nieruchomościach porównawczych. Minister wskazał, że w obrocie brak było działek budowlanych o tak dużych powierzchniach, ponadto w całym powiecie [...] brak było tego typu nieruchomości z uwagi na fakt, że wraz ze wzrostem powierzchni potencjalny nabywca musi zapłacić za nieruchomość coraz wyższą kwotę, zatem z reguły brak jest popytu na tak duże działki. Wobec tego biegła uznała za zbędne dalsze poszerzanie badania rynku o rynek regionalny. Z wyjaśnień biegłej wynika, że nawet gdyby znalazła w obrocie działki o zbliżonej powierzchni do działki wycenianej, to ze strony uczestników postępowania spotkałaby się z zarzutem, że są to nieruchomości nieporównywalne pod względem lokalizacji, która jest najważniejszą cechą wpływającą na wartość nieruchomości, dlatego wykorzystała w wycenie działki budowlane z rynku lokalnego o powierzchniach mniejszych, zaś różnicę w powierzchni uwzględniła, dokonując poprawek przy cesze "powierzchnia działki". Jednocześnie biegła uznała tak dużą powierzchnię szacowanej działki za wadę wykraczającą poza cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównania, zatem do oszacowania jej wartości zastosowała współczynnik ekspercki. Mając na uwadze poczynione ustalenia Minister wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu Organ I. instancji będzie zobowiązany wyjaśnić rozbieżności dotyczące dostępu wycenianej nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej. Sprzeciw od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] sierpnia 2018 r. do Wojewódzkie Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła K. G., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie: I. art. 138 § 2 w zw. z art. 15 k.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, uchylenie decyzji Organu I. instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania poprzez niezasadne w okolicznościach sprawy przyjęcie, że zachodzą podstawy do uchylenia decyzji Organu I. instancji, w sytuacji gdy materiał dowodowy był kompletny i dawał podstawę do merytorycznego rozpatrzenia sprawy; II. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez nierozpatrzenie całości zebranego materiału dowodowego i przeprowadzenie analizy z pominięciem całości okoliczności sprawy, oraz z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów i doświadczenia życiowego, w tym z ingerowaniem w treść opinii specjalistycznej opinii biegłego rzeczoznawcy w zakresie nieuprawnionym, tj. co do wiadomości specjalnych biegłego, które są poza merytorycznym zakresem oceny dokonywanej przez Ministra; III. art. 107 § 6 k.p.a., poprzez brak uzasadnienia decyzji przez niewskazanie dowodów, faktów i okoliczności mających odniesienie do akt rozpatrywanej sprawy a odnoszących się do przesłanek z art. 138 § 2, które uprawniały Organ do uchylenia decyzji, co poddaje w wątpliwość słuszność wydanego rozstrzygnięcia w sprawie, i daje podstawę do twierdzenia, że orzeczenie Organu jest nieobiektywne, niepełne, nieprzemyślane i zmierza, w ocenie Skarżącej, wyłącznie do ingerencji w wysokość odszkodowania i przesunięcia w czasie jego wypłaty. Dodatkowo, zakładając ewentualną możliwość i konieczność prowadzenia postępowania dowodowego przez Organ II. instancji - w sytuacji jakichkolwiek wątpliwości - naruszenie art. 138 § 2 w zw. z art. 136 § 1 k.p.a., poprzez uchylenie decyzji mimo niepodjęcia czynności wyjaśniających co do kwestii, które mogły być dla Organu II. instancji wątpliwe, dotyczących operatu szacunkowego, czego efektem jest uchylenie decyzji bez jej merytorycznego rozstrzygnięcia, co w efekcie doprowadziło do nierozpatrzenia niniejszej sprawy co do istoty oraz do niewydania rozstrzygnięcia merytorycznego i w efekcie do uchylenia decyzji. Skutkiem tego jest pozbawienie Skarżącej odszkodowania za nieruchomość, która została jej odebrana 1 stycznia 2016. W odpowiedzi na sprzeciw Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jego oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sprzeciw został oparty na uzasadnionych podstawach. Na wstępie dalszych rozważań wspomnieć należy, że w dniu 1 czerwca 2017 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego, dokonana poprzez art. 1 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 935). W ustawie zmieniającej wprowadzono przepisy przejściowe. W zakresie procedury administracyjnej przepisem tym jest art. 16, który stanowi, że do postępowań administracyjnych wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie tej ustawy ostateczną decyzją lub postanowieniem, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 (czyli przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego), w brzmieniu dotychczasowym, z tym, że do tych postępowań stosuje się przepisy art. 96a – 96n ustawy zmienianej w art. 1. Zważywszy, że w niniejszej sprawie do wszczęcia postępowania z urzędu w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka o nr. ew. [...] o pow. [...] ha obręb [...]-[...] powiat [...] gmina [...] doszło w 2016 r., zastosowanie znajdowały reguły procesowe obecnie obowiązujące. Zastosowanie znajdował więc art. 138 § 2 k.p.a. (w brzmieniu) - "Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy". Wobec tego wskazane brzmienie przytoczonego przepisu stanowiło zasadniczy punkt odniesienia w przedmiotowej sprawie. Podstawę do rozpoznania niniejszego sprzeciwu stanowił zaś art. 64a p.p.s.a., w myśl którego – od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Reasumując, wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., jest w obecnym stanie prawnym uzasadnione jedynie w przypadku stwierdzenia, że doszło do wydania decyzji z naruszeniem przepisów postępowania oraz, że zakres sprawy konieczny do wyjaśnienia ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Nadmienić przy tym należy, że obowiązująca już od 11 kwietnia 2011 r. zmiana przesłanek wydania decyzji kasacyjnej, ma na celu ograniczenie możliwości uchylania się organu odwoławczego od merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy poprzez wydanie decyzji kasacyjnej. Organ odwoławczy, wydając decyzję kasacyjną, nie może w obecnym stanie prawnym ograniczyć się do stwierdzenia, że jest konieczne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie wykraczającym poza możliwości uzupełnienia go przez organ odwoławczy, bowiem – jak już wskazano – musi również wykazać, że organ odwoławczy dopuścił się naruszenia przepisów postępowania. W orzecznictwie podkreśla się, że w tych sytuacjach możliwość rozpoznania sprawy i orzekania przez sąd administracyjny podlega istotnemu ograniczeniu, sprowadzając się jedynie do kontroli legalności rozstrzygnięcia kasacyjnego w świetle ustawowych przesłanek określonych w art. 138 § 2 k.p.a. Kontrola ta nie może natomiast – co do zasady – obejmować sformułowania końcowej oceny materialnoprawnej związanej z istotą sprawy, gdyż formułowanie wniosków w tym zakresie byłoby przedwczesne oraz niedopuszczalne. Dokonując kontroli legalności rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., sąd administracyjny nie jest więc władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, ponieważ na skutek uchylenia decyzji Organu I. instancji sprawa powraca do merytorycznego rozpatrzenia przed tym Organem (por. wyrok NSA z 9 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2219/15). Decyzja kasacyjna stanowi jedynie rozstrzygnięcie procesowe, które nie kształtuje stosunku materialnoprawnego. Jakkolwiek więc orzekając w sprawie sprzeciwu Sąd I. instancji co do zasady nie powinien dokonywać oceny zastosowania przepisów prawa materialnego, ponieważ z woli ustawodawcy rozpoznanie sprawy ograniczone zostało jedynie do zasadności zastosowania przez organ art. 138 § 2 k.p.a., a więc prawidłowości wydania przez niego decyzji kasacyjnej, to w praktyce jednak nie zawsze jest to takie oczywiste. Nie można więc kategorycznie stwierdzić, że rozpoznając sprzeciw Sąd I. instancji w żadnym wypadku nie ma możliwości (a nawet obowiązku) dokonania oceny zastosowania przez organ odwoławczy przepisów prawa materialnego. Każda bowiem sprawa administracyjna mieści się w granicach wyznaczonych przez przepisy prawa materialnego, a przesłanki wynikające z tych przepisów rzutują bezpośrednio na określone obowiązki organów w zakresie stosowania przepisów postępowania, a przede wszystkim postępowania dowodowego i wyjaśniającego. Oznacza to, że zastosowanie lub wykładnia przepisów prawa materialnego, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia danej sprawy administracyjnej, może mieć zasadnicze znaczenie dla ustalenia czy konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, a zatem czy doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym wydanie decyzji kasacyjnej. W tym też znaczeniu Sąd I. instancji rozpoznając sprzeciw dokonuje wykładni lub oceny zastosowania przez organ przepisów prawa materialnego. Nie jest to ocena, czy konkretne przepisy prawa materialnego powinny w danej sprawie stanowić podstawę do wydania rozstrzygnięcia o określonej treści, ale ocena, czy konieczność zastosowania danych przepisów prawa materialnego skutkuje koniecznością przeprowadzania postępowania wyjaśniającego w określonym zakresie. W ocenie Sądu, w niniejszym postępowaniu, wbrew sugestiom Ministra Inwestycji i Rozwoju, nie doszło do naruszenia przez Wojewodę [...] przepisów postępowania, co pozwalałoby dopiero na rozważenie wydania decyzji kasacyjnej w tej sprawie przez Organ odwoławczy przy ustaleniu, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wojewoda stosując przepisy prawa materialnego, znajdujące zastosowanie w niniejszej sprawie, a w szczególności art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie uchybił obowiązkowi wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W tym kontekście należy mieć na uwadze, że argumentacja Ministra sprowadza się w głównej mierze do polemiki z opinią specjalistyczną – operatem szacunkowym z [...].04.2017 r., w którym przy wycenie przedmiotowej nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Nadmienić należy, że do obowiązku Organu należy ustalenie czy operat, którym się posłużono jest spójny, logiczny, nie zawiera nieścisłości ani błędów i posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy co do treści. W efekcie czy stanowi wystarczający i właściwie sporządzony dowód w rozumieniu art. 75 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., pozwalający na ustalenie danego odszkodowania za przejętą nieruchomość. Nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. W ocenie Sądu, charakter zarzutów Ministra co do owego operatu szacunkowego stanowczo wykracza poza kontrolę formalną, do jakiej organy są w tego typu sprawach uprawnione. Minister prowadzi w istocie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy. Nie bez znaczenia w tej sprawie jest też fakt, że biegła rzeczoznawca w maju 2018 r. potwierdziła aktualność swego operatu. Co do dokonanej wyceny przedmiotowej nieruchomości i ustalenia należnego odszkodowania - na żądanie Ministra - złożyła szereg wyjaśnień. Podała, z jakich powodów uważa, że wyceniana działka spełnia kryterium położenia na terenach uzbrojonych w trzy sieci uzbrojenia terenu, przyjmując, że decyduje o tym odległość. Minister zaś dokonując formalnej oceny sporządzonego operatu, nie był uprawniony do kwestionowania przyjętej przez biegłą metodologii wyceny. Argumentacja Organu odwoławczego sprowadziła się bowiem do próby oceny wiadomości specjalnych przez podmiot nieposiadający kwalifikacji w tym zakresie. Minister podjął się porównania ustaleń tego operatu z zawartymi w poprzednio sporządzonych operatach szacunkowych, stwierdzając rozbieżności. Bez posiadania koniecznej wiedzy specjalistycznej w tym zakresie nieuprawnione jest jednak, bo przedwczesne twierdzenie, że stanowisko biegłej o spełnieniu kryterium położenia wycenianej nieruchomości na terenach uzbrojonych w trzy sieci uzbrojenia terenu, czyni ten operat niespójnym i nielogicznym. Podobnie, zastosowanie przez biegłą współczynnika eksperta, który miał służyć zniwelowaniu różnic wartości przedmiotowej dużej działki oraz mniejszych działek będących przedmiotem obrotu, przyjętych do porównań, nie mogło samodzielnie zostać przez Ministra zakwestionowane, jako skutkujące koniecznością sporządzenia nowego operatu. Minister argumentował, że w wycenie uwzględniono działki budowlane z rynku lokalnego, nie poszerzając badania o rynek regionalny. Należy jednak mieć na uwadze, że biegła zastosowanie współczynnika eksperckiego uzasadniła odwołaniem się do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny – Noty Interpretacyjnej nr 1. W tym stanie rzeczy, nie posiadając wiedzy specjalistycznej w tej dziedzinie, Minister nie mógł skutecznie zarzucić Wojewodzie, że ten naruszył przepisy postępowania i nie wyjaśnił w sposób właściwy sprawy, przyjmując wadliwy operat i w oparciu o jego ustalenia określając odszkodowanie. W ten sposób Organ odwoławczy wykroczył bowiem poza zakres oceny formalnej. Zarzucana wadliwość winna znaleźć oparcie w stanowisku organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, by została zweryfikowana przez fachowców w tej dziedzinie. W realiach rozpatrywanej sprawy, wbrew stanowisku Ministra, nie jest ona oczywista, a zastrzeżenia sformułowane przez Ministra pod adresem owego operatu, zmierzają do oceny fachowości sporządzonej opinii, co – jak już nadmieniono - wymagało posiadania stosownej wiedzy specjalistycznej. Trzeba też zauważyć, że wskazanie, jakie w swej decyzji kasacyjnej sformułował Minister, sprowadziło się wyłącznie do konieczności wyjaśnienia przez Wojewodę rozbieżności dotyczących dostępu wycenianej nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej. To zaś ustalenie operatu – jeśli budziło wątpliwości Organu odwoławczego – mogło z łatwością i jednoznacznie zostać przez niego wyjaśnione w trybie art. 136 k.p.a. Organ II. instancji bowiem, co do zasady, dostrzeżone wątpliwości winien usuwać w ramach prowadzonego postępowania odwoławczego. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, znajdując podstawy do stwierdzenia, że zaskarżona decyzja kasacyjna narusza obowiązujące prawo, na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania sądowego Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 1 p.p.s.a. Następstwem wydania niniejszego wyroku staje się powrót sprawy do Organu II. instancji, który będzie obowiązany do ponownego rozpoznania odwołania wniesionego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od decyzji Wojewody [...] z dnia [...].07.2017 r., z uwzględnieniem wskazań i oceny prawnej wynikających z tego wyroku.